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시사경제독설 본문
- 현시점에서 착각해서는 안 될 경제 현실
돈은 영원한 가치를 보증하지 않는다. 어제의 천원과 오늘의 천원의 가치는 동일하지 않다.
[ 우리나라는 빚 공화국이다? ]
'빚으로 쌓아 올린 경제', '빚 공화국 대한민국'과 같은 표현으로 가득한 공포성 기사가 많은데 알고 보니 우리나라는 순 채권국이다. 쉽게 말해 줄 돈보다 받을 돈이 많다는 뜻이다. 미국이나 일본 같은 채무국이 아니다.
점점 대외채권(받을 돈)이 늘어나고 있어 국가신인도가 올라가고 있다. 이는 무디스 같은 신용평가기관들이 우리나라 신용등급을 상향한 이유 중 하나일 것이다.
* 국가신인도 : 한 나라의 국가위험도.국가신용도.국가경쟁력.국가부패지수.경제자유도.정치권리자유도 등을 평가한 지표를 말한다.
참 서글프게도 아무것도 모르는 대중은 항상 공포에 질려 벌벌 떠는데 힘 있는 자들은 각자의 목적은 다르지만 부르짖어야 할 내용은 일치하여 함께 떠들고 있는 셈이다. 물론 이 일들에 불안과 공포를 좋아하고, 잘 이용하는 언론의 습성과 통계자료를 이용한 눈속임이 한몫했다. 통계는 해석하기 나름이다. 어느 부분만 따와서 따로 보여주느냐 어떤 기준을 표본집단으로 설정하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다. 그러므로 투자자는 통계를 믿으면 안 된다.
[ 대중이 걱정하는 가계부채의 진실 ]
4인 가족(대한민국)이 있다고 치자. 부부가 맞벌이라면 밖에서 돈을 벌어오는 사람은 아버지(국가)와 어머니(기업)다. 그리고 돈을 받아 쓰는 것은(대출), 아들(기업), 딸(가계)이라고 해보자. 기업은 돈을 벌기도 하지만 은행 대출도 하고 있으므로 어머니와 아들을 기업이라는 이름으로 중복하여 설정한다. 그리고 어머니는 아버지의 봉급을 받아간다고 해보자. 우리 나라를 '빚 공화국'이라 부른다면 어떤 부채를 '빚'이라고 봐야 할까? 먼저 딸이 아버지나 어머니로부터 용돈이나 학비(대출)을 받는 것을 부채라고 가정 해보자. 딸이 밖에서 남의 돈을 받지 않는다면, 용돈과 학비는 아버지와 어머니의 호주머니에서 나오는 것이다. 가정에서 부모는 자식에게 '나중에 크면 갚아라.'라는 우스갯소리를 한다. 하지만 실제로 갚는 것은 아니다. 바로 '가계부채'가 그런 식이다.
결국 문제 되는 빚이란 아버지나 어머니가 밖에서 빌린 돈을 말한다. 부모가 쓴(자녀는 안 쓴다는 전제로) 은행대출이나 사채가 가정에서 문제되는 빚이 되는 것이다. 그래서 대한민국이 빚 공화국인지를 알아보려면 대외 채권.채무관계만 살펴보면 된다.
부채는 끝없이 커질 수 있다. 자본주의를 경멸하다시피 하며 희한한 경제 논리를 주장하는 이들의 왜곡된 관점은 틀린 것이다. 대공황 비슷한 모습을 띠는 경제위기가 오면 결국 세계 각국이 선택할 탈출구는 '금으로의 회귀'가 아닌 '전자화폐로 이루어진 세계 단일통화체제'다. 세계를 '한 가정'으로 묶어버리는 것이다. 선진국들이 현금 없는 사회로 나아가려는 의도가 무엇일까? 또 한번의 역사적인 경제규모(부채) 키우기를 도모하는 것이다. 2008년 금융위기와는 별개로 세계 주요 국가 중앙은행들이 짜 맞춘 듯이 현금을 없애려 하고 마이너스 금리 도입을 기정사실로 하는 이유를 알아야 한다.
유럽을 필두로(우리나라는 2020년 예정) 세계는 현금 없애기에 박차를 가하고 있다. 현금이 전자화폐로 완벽하게 대체되면 세계 단일통화 출현이 아주 쉬워진다. 마이너스 금리의 부작용은 아직 사람들이 적응을 못 해서 그렇지 결국 그렇게 될 수밖에 없고 아무 문제없는 역사의 흐름이 될 것이다.
세계 단일통화로 묶어 버리면 지구촌의 각 나라는 경제위기로 힘들지 모르나 지구촌 그 자체는 망할 수가 없다. 대공황과 비슷한 경제위기의 공포감으로 세계 지도자들이 동의하여 지금 EU처럼 지구촌 전체가 단일통화체제로 통일되어버린다면 앞서 말한 자급자족으로 독립된 경제구조에서는 자국 내 부채문제로 망할 수는 없다는 경제 논리처럼 자본주의 체제 지구촌은 망할 수가 없다. 전자화폐로 이루어진 세계 단일통화체제 출현은 부채의 크기를 끝없이 키울 수 있다.
[ 시중에 돈이 안 돈다고 난리라는데? ]
정말 돈을 많이 풀어도 경기가 살아나지 않을까? 이것은 다시 말해 인플레이션(집값, 주식 등 자산 상승이나 물가 상승)이 잘 일어나지 않는다는 소리다.
2005년 초반 이후에는 돈이 너무 잘 돌아서 탈이었다. 돈이 돌지 않는다는 이야기는 이번에 처음 나온 것이 아니다. 경기 침체기 이후 호황기가 오기 직전에는 항상 이런 현상들이 나타난다. 사람들의 심리가 아직 굳어있는 상태이기 때문이다. 물꼬만 터지면 돈들이 폭발하여 날뛰며 자산 시장(주식/부동산)을 갑작스럽게 밀어 올린다.
정부와 한국은행에서 돈을 풀어버리면 잠시 돈이 돌지 않으면서 막히는 것 같지만 결국 돈은 참지 못하고 뛰쳐나와 주식을 쳐올린다. 그러니 '저금리 + 통화팽창 = 호황 장세'가 될 수밖에 없다. 사람들이 자꾸 '돈 풀어도 안 된다. 유동성 함정이다. 큰일이다. 걱정이다.'라고 하면 그것이 여론이 된다. 그 여론은 계속 경기를 살려야 하는 정책당국을 압박하여 눈치 보며 잠들고 있는 돈이 더 쉽고 더 활기차게 움직이도록 만드는 작업을 할 수 밖에 없도록 한다. 대중은 사회현상을 볼 때 그 현상에 국한하여 '어쩌나, 어떡하나? 무섭다.' 이렇게만 생각해 버리고 만다. 그러나 그 사회현상으로 인하여 각계의 대응이 어떻게 나올 것이며 그 대응 방안들이 최종적으로 경제를 어떻게 움직일 것인가를 생각해야 한다. 그게 바로 '사회'고 '경제'다. 통계나 경제 수치가 보여주는 미래(일차적인 생각)가 항상 틀리는 이유는 '통계나 경제 수치에 따른 후속 반응과 그에 따른 대응방안들이 어떤 영향을 미칠까?'라는 이차적인 생각은 보여주지 못하기 때문이다.
비관론자들은 항상 '이번에는 과거와 다르다'라고 말한다. 하지만 유럽의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니는 '이번에는 다르다'라는 말이 투자 시장에서 가장 어리석고 위험한 발언이라고 한다. 뉴스에서 몇 년만에 최저니 어쩌니 하는 말이 나오는 것은 바로 이 현상이 반복되었다는 방증이다. 즉 사상 최초가 아니라는 뜻이다.
[ 계속되는 저유가의 압박, 깊어지는 한국은행의 고민 ]
많은 언론 기사와 전문가들의 설명을 보면 지금의 저유가 악재는 사우디의 경쟁자(미국 셰일가스 등) 물리치기 전략이나 여러 경제적 요인들로 인한 구조적인 문제이므로 어쩔 수 없다는 논지가 주를 이룬다. 하지만 애초에 사우디가 감산하지 않고 저유가 악재를 촉발한 것부터가 음모론 적인 색채를 띠고 있고, 지금 전 세계가 적정 인플레이션 물가와 성장률을 올리기 위해 전전긍긍하고 있다. 그런데 가장 중요한 물가 항목이자 인플레이션의 근원인 원유가를 계속 내리찍어버리면 디플레이션 우려가 나오고 있는 상황에 부닥친 국가들은 경제정책 수단이 거의 없게 된다. 대중은 저유가가 좋다고 여기며 무엇이 문제인지 모를 수도 있겠으나 세상 이치는 항상 '중용中庸'이 최선이듯, 너무 높은 것도 너무 낮은 것도 좋지 않다. 저유가 상황이 지속한다면 우리나라 같은 비산유국 국가는 암묵적으로 무엇인가를 강요받는 꼴밖에 되지 않는다. 경기를 바로 활성화하려면 '돈을 왕창 풀고 내수를 일으키라'는 강요다. 즉 비산유국가들이 경기 회복을 위해 금리 인하를 하다가 가계부채나 향후 있을 경기과열을 걱정하여 확장적 통화정책(금리 인하)을 계속하는 것에 거부감을 가질 형편이 아니라는 것이다. 일단 경제가 살아나야하니 극약처방(재정투입 확대, 양적 완화 등 비전통적 수단)을 하라는 무언의 압박이다.
사우디와 합작한 미국의 의도는 명백하다. 아시아 지역 국가들에게 돈을 풀라는 소리이다. 우리나라나 중국에 내수경기 부양을 주문하는 미국의 속셈은 뻔하다. 돈을 마구잡이로 풀어서 버블을 만들도록 하는 것이다. 그래야 나중에 자신들이 양털깎기 혹은 이외의 작업을 할 수 있으니 말이다. 그 대상이 중국이든 우리나라 같은 몇 개의 짭짤한 아시아 국가든 간에 그렇게 해야만 몇 년 뒤에 미국이 빨아먹을 꿀이 생겨 달러의 위상을 지킬 수 있다. 이러한 상황에서 한국은행의 고민은 깊어질 수밖에 없다. 금리 인하를 하자니 가계부채나 버블이 걱정되고, 금리 인상을 하자니 저유가 상황 때문에 기대 인플레이션 심리가 낮아져 답이 보이지 않는다.
한국은행의 손에는 두 개의 선택지 밖에 없다.
첫 번째 선택지는 금리 인하다. 기준금리 1%로 가보는 것이다. 그런데 그러면 미국 금리와의 격차가 줄어들어 외인 자금 유출이 걱정될 뿐만 아니라 가계부채 등을 비롯한 여러 문제가 걸린다.
두 번째 선택지는 리디노미네이션(화폐개혁)이다. 어찌 보면 금리 인하를 할 필요 없는 만능 해답이다. 가계부채도 부드럽게 잡을 수 있다. 도리어 화폐개혁 시 장기적으로 채무자가 유리한 측면이 있다. 화폐 환각 현상으로 자연스레 기대 인플레이션 심리가 생겨날 것이기 때문이다. 앞으로 몇 년간은 주식/부동산 대세 상승장일 수밖에 없는 시대적 환경이다.
[ 악마의 편집을 경계하라 ]
"만약 제로금리가 영원히 지속하리라고 확신할 수 있다면 증시에서 주식의 밸류에이션이 100배~200배로 치솟을 겁니다." - 워런 버핏
금리(이자)가 낮거나 제로라면 가진 자들은 인플레이션(가치 하락)으로부터 돈을 지키기 위하여 투자를 한다. 불경기라고 시중에 돈이 사라지는 것은 아니다. 그래서 불경기라 기업이 돈을 많이 벌지 못해도 그 기업의 밸류에이션(가치)은 시중의 돈들이 모여들어서(투자되어) 마구 치솟을 수 있다. 즉 상대적 가치 개념이다. 그러니 돈은 물건이 아니라 항상 변동되는 교환가치라는 아주 기본적이고도 평범한 사실에 집중해야 한다. 일반 사람은 이 개념이 헷갈려서(돈을 절대적 가치를 지닌 물건으로 인식) 투자를 하지 못한다. 저성장시대, 저금리의 장기화가 문제가 많은 것은 맞지만 변함없는 '저금리는 인플레이션을 가져온다.'는 사실이다.
[ BHC 법안? 환율조작국? 그건 플라자합의와 동의어 ]
원화 강세가되면 수입물가가 싸진다. 미국이 플라자합의로 일본 엔화 강세를 만들고 저유가 환경(지금도 그렇다)까지 갖추어지자 일본은행이 1986년에서 단 1년 만에 금리를 반 토막 내면서 돈을 풀었다. 그러자 수입물가가 싸져 집값과 주식 시장만 엄청 올랐지 생활물가는 모두가 걱정하는 하이퍼 인플레이션으로는 발전하지 않았다. 우리나라도 비슷하게 흘러갈 것이다. 2016년 말 현재 아직 도래하지 않았지만 원화 강세가 올 때 돈을 풀지 않으면 경기침체와 디플레이션 도래가 염려되기 때문이다.
[ 경제 불황이라 투자 못한다? 그럼 언제 할 건데? ]
수백 년 동안 보통 사람들은 말(경제)이 주저앉거나 잠시 쉴 때 다시 달리지 말지 고민하며 전전긍긍하거나, 아예 말이 죽어버려(대공황, 이번만은 과거와 다르다?) 다시는 달리지 못한다고 올라타지 않았다. 장기투자는 꿈도 꾸지 않고 그저 단타만 하다가, 경제가 망한다고 한탄만 하면서 눈만 멀뚱거렸다. 하지만 경제는 변함없이 돌고 돌았다. 어떤 식으로든 위기는 지나가고 호황 장세가 왔다. 그래서 투자 고수들은 항상 대중과 반대로 가라고 했고, 여윳돈으로 사두고(중간 출렁임은 신경 쓰짐 말고)수면제 먹고 몇 년 자라고 말했다. 수백 번 입증된 진실(경기 사이클, 장세는 돌고 돈다)이 있음에도 사람들은 절대 믿지 않는다.
[ 화폐개혁과 가계부채의 관계 ]
정부의 가계부채 대책이 계속 먹혀들지 않고, 한국은행은 경제회복을 위해 통화완화책을 계속 가져갈 수밖에 없는 이런 모순된 상황 속에서 궁극의 해답은 '화폐개혁' 뿐이다. 지금 가계부채 증가를 우려하는 측이 문제를 삼고 있는 것은, 가계의 부채가 증가하면 수입은 일정한데 이자도 내야하니 가계의 자산 중 자본 항목이 줄어들어 쓸 돈이 적어지니 점점 경기침체가 악화된다는 논리다. 그런데 화폐개혁이 실시되어 주택가격이 오르면 자본 항목이 늘어난다. 그러면 가계 총 자산에서 부채 항목이 차지하는 비중이 적어지므로 화폐개혁이 실시되면 부채가 가벼워진다.
매년 월급 인상분은 어떤 원리로 결정될까? 바로 물가 상승률이 어느 정도 반영되고 있다. 그럼 최저임금액도 가만히 있을까? 경기침체나 디플레이션이 무서운 이유는 바로 물가가 오르지 않아 월급을 올려줄 명분이 없다는 점이다. 그런데 화폐개혁은 이를 말끔히 해소시켜 준다. 즉, 가계의 여유가 많아진다.
[ 의외로 빨리 다가올 마이너스 금리시대 ]
세계 주요 국가 중앙은행들이 '현금 없는 사회'를 거론하면서 현금을 없애려 한다. 진행 속도가 빠른 유럽의 몇몇 국가는 이미 구멍가게에서조차 현금 쓰기가 불편하거나 아예 사용이 불가하다. 현금이 없어지면 가상계좌를 통해 가상통화인 포인트로 월급이나 장사 대금 등을 받는다. 개인 간의 거래도 계좌간 거래나 포인트 거래를 통해서만 이루어진다. 가상통화나 전자화폐 거래는 기술 사용료라는 명목으로 모든 거래에 수수료가 붙을 가능성이 크다.
수수료는 아주 작은 거래조차 적용될 것이다. 심하게 말하면(현실이 될 가능성이 다분), 부모가 자녀에게 용돈으로 만원을 주더라도 수수료를 내야 해서 정작 자녀는 구천 몇 백원밖에 받을 수 없다. 마이너스 금리시대가 본격적으로 열리면 은행은 지금보다 더 부자가 된다는 말이다. 티끌모아 태산이다.
현금이 사라지고 전자화폐로 모든 거래가 되는 시대에 마이너스 금리가 적용된다면 개인은 '티끌모아 태산'이라는 전통적인 저축 개념을 버리고 무조건 투자에 나서야 한다. 투자하지 않으면 원금 보전도 힘들기 때문이다. 마이너스 금리 적용 자체가 소비와 투자를 촉진하기 위해 실시하는 정책이다. 멀지 않은 미래에 '투자'라는 개념은 개인에게나 은행에게나 필수불가결한 요소이자 목숨 줄이 달린 상식이 될 것이다.
[ '뉴스테이'등 민간임대와 장기렌터카 ]
기업형 민간임대업자가 이미 자기 돈으로만 아파트를 지어 임대하는 것은 아니다. 결국 은행대출을 끼고 사업을 하는 것이다. 개인 임대업처럼 월세만 받아먹으려고 하는 사업이 아니다. 알고 보면, 기업은 인플레이션(앞으로 집값이 오른다)에 베팅하여 임대하는 것이고, 세입자는 디플레이션(경기 불황으로 집값이 내리거나 최소한 오르지 않는다)에 베팅하여 임차하는 것이다. 자본주의 사회에서 집을 사거나 임대주택에 들어가는 것 자체가 무서운 선택이다. 몇 년을 두고 베팅하는 도박이다. 자본주의 는 기본적으로 도박성을 내재하고 있다.
뉴스테이 등 기업형 민간임대가 활성화되면 집구매 수요가 줄어들어 집값이 내릴 거라고 보는 것이 과연 타당한 논리일까? 사람들은 자본주의 경제, 인플레이션의 힘을 너무 우습게 여기고 있다. 그리고 차량이든 집이든 렌트(임대)업자가 사업을 하기 위해 구매하는 것 또한 하나의 수요가 된다는 점을 너무 쉽게 간과한다. 장기렌터카 차량이 늘어서 원래 차량 구매 수요를 잡아먹을 것처럼 보이지만 실제로는 가수요를 늘리는 효과를 발휘했음을 직시해야 한다. 다시 말해 장기 렌터카 회사 차량구매수요가 원래 차량구매 수요와 합쳐져 기본 차량구매 수요가 100이었다면 그 후 120~130으로 늘었다는 소리다.
- 돈과 투자 시장에 대한 잡설
[ 새로운 앙드레 코스톨라니 달걀 모델 ]
1) 우측 B1 국면
예금 인출, 채권 매수 권유 국면으로 최근 시기로 말한다면 2008년부터 2009년이다. 금리정점 X지점은 호경기가 불경기로 바뀌기 시작하는 순간이라 보면 되고, 우측으로 흘러내리는 화살표(금리 인하)를 따라 불경기가 심화하는 중이다.
불경기 시작과 더불어 금리 인하가 되면 수익률이 올라가는 채권투자를 금융기관들이 부자들에게 많이 권장한다. 이 단계의 채권 투자는 대중적으로 알려지지 않는 경우가 많고, 차후 금리 바닥이 가까워 올 때(B3 또는 A1 국면) 도리어 대중을 총알받이로 만들려고 대대적으로 채권투자를 권유하여 광고한다. 주식 시장은 폭락한다. 하지만 시장이 계속 하락할 기세로 내려가다 가도 다시 반등하여 박스권에 돌입한다. 이때 시장의 대형 매물을 값싸게 받으며 단기적인 시세 변동에는 무관심한 채 차근차근 주식 매수를 하는 곳은 연기금이나 외국 대형 자본들이다.
2) 우측 B2 국면
선도적 투자자 주식/부동산 베팅 시작 단계로 시기상으로는 2010년부터 2012년 시기라고 볼 수 있다. 이 국면은 체감 불경기가 계속 깊어지는 중으로 공포감이 극에 달한 상태다. 하지만 정부 당국의 가속되는 금리 인하로 실물 경제침체와는 달리 투자 시장은 달아오르기 시작한다. 항상 명심할 것은 '돈'이 있고 난 후 '경기'가 있다는 점이다. 불경기인데 어떻게 오를 것이라 보고 투자할 수 있느냐고 반문할 수 있으나 돈과 경기의 선후관계를 생각하면 일단 돈이 풀리면 투자한다는 마인드가 중요하다. 그 관계를 바꾸어 생각하여 경기가 안 좋으면 돈이 안 돈다는 식으로 판단하면 안 된다.
이때는 대다수가 실물 경기침체에 겁을 먹고 있으므로 투자에 나서는 이들은 대담한 선도적 투자자들이다. 여기서 '선도적 투자자'란 여윳돈이 많거나 투자 마인드로 무장한 진정한 투자자들을 말한다. 2010~2011년에 걸쳐 수도권 부동산 시장 침체와 상관없이 지방 부동산 시장에서는 선도적 투자자들의 투자로 급등세가 나와 현재까지 주도주로 매김하고 있다. 여윳돈이 많은 부자는 이 국면에서 수익보다는 화폐가치 하락에 따른 손실 보전에 중점을 두지만 선도적 투자자는 가격 메리트가 생긴 자산 매입으로 발생할 미래 수익에 중점을 둔다.
3) 우측 B3 국면
채권 매도, 부동산 매수, 주식 매수 권유국면. 2013년부터 현재 진행중인 국면으로 추측한다. 이 국면의 항목은 그 순서(채권 매도/부동산 매수/주식 매수)도 명심해야 한다.
B3 국면은 체감경기는 불경기지만 각종 경제통계지표는 좋게 나오는 등 그 속내는 경기가 좋아지고 있는데 아직 실생활에서 피부로 체감하지 못하는 시기다. 경기반등이 시작하는 시기라고 보면 된다. 대중은 자신들이 경기회복 기미를 느끼지 못하므로 여전히 투자에는 무관심하다. 이때 '대중은 항상 틀리다. 성공하려면 대중과 반대로 가라'라는 영원한 투자 시장의 진리대로 행하여야 한다. 주변에서는 전부 투자자를 미친 사람 취급하더라도 홀로 뚜벅뚜벅 걸어야 한다. 금리가 바닥인데 잠시의 시장 출렁임을 못 견딘다면 도대체 언제 투자한단 말인가?
앞서 이 국면의 항목 순서도 유념해야 한다고 했는데, 그 이유는 채권매도 후 부동산 투자를 먼저 하고, 그다음 주식투자를 하는 것이 대체로 맞았기 때문이다. 부동산은 금리 바닥이 오기 훨씬 전부터 보통 상승한다. 또한 부동산 특성상 한번 상승하기 시작하면 웬만해서는 크게 출렁임 없이 계속 오르는 경향이 있다. 하지만 주식 시장은 그렇지 않다. 금리 인하가 완전히 멈추어 바닥이라는 인식이 확고해지면 본격적으로 대세 상승하는 경우가 많다.
2015년 12월 미국 금리 인상 시작을 기점으로 우리나라도 금리 바닥이 나오려 하고 있다. 동결 기간인 것이다. 2016년부터 주식/부동산 동반 상승장이 기대되는 이유 중 하나이다. 코스톨라니 달걀 모델만 정확히 이해해도 얼추 시장의 큰 흐름을 짐작하기에 부족하지 않다. 채권 매도 항목은 당연히 금리 저점이 와서 앞으로 금리 인상이 된다면 채권에 대한 메리트가 떨어지므로 매도하는 것이 맞다. '그레이트 로테이션(채권에서 주식으로 자금 대이동)'이 앞으로 일어난다면 바로 국면 B3와 금리 저점 Y에 걸쳐 시작되는 것이다.
4) 좌측 A1 국면
부동산 대중과 동행 시작 국면. 2000년대로 말하면 2004년 말~2006년 초반이라 보면 된다. 미국 금리 인상도 되고 우리나라 금리 인상이 시작된다는데도 부동산이 꺾일 줄을 모르자 그때야 대중도 폭등하는 부동산에 달려들기 시작했다. 바로 앙드레 코스톨라니가 말한 '대중과의 동행기간', 위 달걀 모델에서 달걀 중간의 '기다린다' 항목을 말한다. 수익 극대화를 위하여 대중이 투자에 달려든다고 바로 매도하지 말고 일정 기간 동행하여야 한다는 것이다. 주식 시장은 아직 위험성이 크다는 일반의 인식 때문에 상승세를 보여도 대중이 동참하지 않는다.
그럼 여기서 의문? 금리가 올라가기 시작한다면 대출 문제도 그렇고 시중 통화량이 줄어들기 시작한다는 말이므로 화폐가치도 복원되기 시작한다는 것인데 어찌 상승세가 계속 연출되며 부동산에 있어 대중과 동행이 시작된다는 것인가? 그리고 주식은 아무리 위험성 때문이라고 해도 왜 아직 대중과 동행이 안 되는 것인가?
이때 필요한 것이 돈이 움직이는 간단한 원리에 대한 생각이다. 소비자물가 상승률(인플레이션 수치 또는 화폐가치 하락)이 시중금리보다 클 때는 잠겨 있던 돈이 튀어나온다는 원리다. 금리 저점 Y와 A1 국면의 시중금리가 어떤 상태일까? 보통 역사상 최저금리이다. 경기 사이클상 금리 바닥이 나올 때는 항상 그전 사이클에 비하여 금리를 더 내린 상태이기 때문이다. 사상 최저금리에서 조금 올라가 보았자 예전과 비교하면 아직 최저금리 상태인 것은 당연하다. 그 반면에 인플레이션 수치(소비자물가 상승률 또는 화폐가치 하락)는 어찌 될까? 상승 폭이 확대되고 있을 것이다. 경기회복은 곧 물가 상승, 인플레이션이니까. 즉 금리 인상 속도 보다 물가 상승, 인플레이션 속도가 더 빠르고 폭이 크다는 것이 요점이다. B3 국면까지는 아직 경기회복이 가시화되기 전이니 시중금리와 화폐가치 하락 정도(소비자물가 상승률 또는 인플레이션 수치)의 차이가 아주 크지는 않았는데, A1 국면부터는 그 차이가 점점 벌어지는 것이 피부로 느껴지기 시작하면서 대중들도 알게 되는 것이다.
인플레이션 수치는 복리개념, 시중금리는 단리개념인 것을 알아야 한다. 3억짜리 집이 3%물가 상승률에 따라 2년 오른다면 첫해는 3억의 3%가 더해지면 집의 가치가 3억9백만 원이지만, 그다음 해는 3억9백만 원의 3%이므로(복리) 3억1천8백27만 원이 된다. 하지만 3억 현금을 은행에 넣어둔 상태라면 금리 인상으로 3% 이자를 준다고 해도 첫해 3억9백만 원, 그다음 해도 단리이자이므로 3억1천8백만 원이 되면서 앞서 물가 상승률과 27만 원의 차이가 난다. 현실에서는 물론 상승 폭 차이가 더 나므로 차이가 훨씬 크다. 이런 차이는 금리 인상 시기로 접어들기 시작하면서 화폐가치 하락 보전 개념을 넘어서 탐욕의 원리, 수익 추구개념이 나오게 한다. 기대 인플레이션 심리이다. 그리하여 사람들은 점점 돈을 벌게 할 투자대상으로 모여들게 된다.
2005~2007년을 대세 상승장 당시 주식을 모르다가 처음 한 사람들이 보통 언제 주식투자 관련 서적을 사고 투자하기 시작했을까? 2004년 11월의 금리 바닥(Y) 이후 2005년의 큰 상승세(A1)를 보고 난 후인 2006~2007년(A2~A3)이다.
5) 좌측 A2 국면
주식 대중과 동행 시작, 선택적 부동산 매도 항목. 2006년 초중반부터 2007년 초반에 해당한다. 사실은 이때부터 서민들은 지갑을 닫고 소득을 모아(종잣돈 마련하려는 서민은 이때 예금 시작해야, 위 달걀 모델의 A3 국면 예금 입금은 부자와 투자자 입장임) 다음 불경기 때 투자를 해야 하건만, 서민들은 부자와 반대로 이때 예금을 깨기 시작한다. 남들 돈 벌었다는 배 아픈 소식에 너도나도 투자에 뛰어드는 것이다.
6) 좌측 A3 국면
주식 매도, 부동산 매도, 예금 입금 항목. 2000년대로 말하면 2007년부터 2008년 초반을 말한다. 이 국면에서는 호경기란 것이 확실하게 사람들에게 인식되어 대중 전부가 주식과 부동산의 상승세에 장밋빛 환상을 품고 투자에 뛰어드는 국면이다. 금리 인상은 계속 연거푸 되면서 경고음을 내지만 사람들은 콧방귀도 안 뀐다. 경기과열이다. 대중은 자기 돈 전부를 투자하는 것은 물론이고 높은 대출금리도 불사하며 생빚 내어 주식과 부동산을 산다.
[ 루비니 패러독스 ]
다른 잡다한 경제지식은 투자에 필요하지 않다. 돈이 풀리면 주식과 부동산이 오른다. 돈이 줄어들거나 막히면 떨어진다. 아주 단순한 진실이다. 머리 아프게 어려운 말 쓰면서 열심히 이론적인 설명을 하는 자는 자기 합리화 또는 잘 모르고 이야기한다고 해도 무방하다. 그래서 어설픈 투자자나 비관론자는 항상 뭔가 이유가 있고 불평하고 걱정하며 말이 많다. 투자자는 경기나 수출입, 소득수준 같은 여러 경제지표에 신경 쓰지 말고 오직 돈의 향방에만 신경 쓰면 된다.
경기가 좋아지기 때문에 증시/부동산이 오르는 것이 아니다. 경기가 좋아지라고 정부 당국이 돈을 풀기 때문에 증시/부동산이 오르는 것이다. 시간이 지나면서 경기가 좋아지면 상승작용이 일어나 더욱 오르는 것일 뿐인데, 사람들은 경기가 좋아지면서 오른다고 착각하는 것이다. 경기가 활성화되어 경제 정상화가 이루어지면 정부 당국은 경기과열을 염려하게 된다. 그런 정부 당국의 태도는 돈줄 죄기라는 형태로 시장에 영향을 미친다. 돈이 떨어지면 경제 전반에 활력이 떨어진다. 우리는 착각하면 안 된다. 경제활동이 돈을 만들어 내는 것이 아니다. 돈이 경제활동을 만들어 낸다.
투자를 처음 접할 때 일반 사람들이 가장 빈번히 하는 실수가 학문적으로 접근하는 것이다. 경제이론에 얽매여 경기 그 자체, 호황과 불황에 집중하는 우를 많이 범한다. 그래서 서민들은 불황기에 주식과 부동산이 오르는 것을 아무리 설명해도 이해하지 못한다. 이 부분을 머리로 깨달았다 해도 브렉시트Brexit처럼 이벤트성 악재가 터지면 사고가 정지되면서(언론의 영향이 큼) 돈의 흐름을 보는 것이 아니라 그저 걱정과 두려움에 휩싸이기만 한다. 경기불황에 주식/부동산이 오르나, 브렉시트 같은 악재가 터진 후에 시장이 오르나 매한가지 원리다. 브렉시트 이후 돈이 마를 것 이라는 예상과 달리 세계 각국에서 돈을 더 풀자 염려와 달리 시장이 상승한 것이다. 돈이라는 것은 정확히 돈 따라 움직인다.
'경기'가 '돈'에 얽매여 움직이는 것이지 '돈'이 '경기'에 얽매여 움직이는 것이 아니다. 참고로, 우리나라도 2017년부터 루비니 패러독스가 나타날 것으로 생각된다. 몇 년 동안 디플레가 염려되는 저물가 저성장 기조 속에서 돈을 많이 풀었으나 기대만큼 경기는 회복되지 않았다. 이런 경우 정부의 금융완화책은 지속될 수밖에 없다. 탄핵 등 정치혼란상도 일조하여 그런 상황을 부추길 것이다. 주식/부동산이 오른다고 볼 수밖에 없는 현실이다.
- 정치판 이야기(개헌과 통일)
[ 통일의 기운 ]
통일이 몇 년 안에 급작스럽게 다가올 때 가장 먼저 대두되는 문제는 바로 통일비용이다. 통일비용 문제로 나라가 망하지 않으려면 무조건 버블까지는 아니더라도 그에 준하는 경제성장이 와야 한다. 최대한 우리나라 경제 케파capacity를 키워놓아야 하기 때문이다. 경제 케파를 키워야 통일비용(세금)을 거두어도 저항이 적을 것이다. 또한 화폐개혁도 당연히 준비해야 한다. 독일 통일 사례를 보더라도 통일 직전이나 직후 곧바로 화폐개혁을 단행하여 남북한 화폐단위를 적절하게 맞추어 놓지 못하면 엄청난 고생을 하게 된다. 붕괴된 북한 내부에서 경제적 혼란이 일어나면 내란이 발생될 소지도 많다. 위험성은 있지만 경제 케파 키우기에도 화폐개혁(=리디노미네이션을 말함)은 알맞다. 앞서 개헌 이야기에서 화폐개혁 가능성을 말했는데, 만일 개헌 진행 중에 화폐개혁이 되지 않는다 해도 차기 정부에서 통일을 앞둔 화폐개혁이 나올 공산이 크다. 다시 말해 화폐개혁은 시기의 문제이지 필연이라는 소리다.
[ 통일 기운이 무르익을 시 투자자의 입장 ]
주식 시장과 부동산 시장 모두 통일 기운이 무르익을 시 중단기적으로 투자자는 대박을 바라기보다는 쪽박 차는 것을 무서워해야 한다. 주시투자자는 통일 기운이 무르익을 시 분할매도로 보유 물량을 일단 던지는 것이 맞고, 부동산투자자는 급락 사태는 없을 것으로 판단되므로 각자의 상황에 따라 처분할 것과 장기보유할 것을 나누어 행동에 옮기면 될 것 같다. 특히 임대사업자는 통일 뉴스보다는 뉴스테이를 공급하는 기업형 임대업체와의 경쟁을 잘 생각해보고 물량 보유 판단을 해볼 일이다. 기업이 임대시장을 장악하면 개인 임대업자의 경우 경쟁에 불리한 면이 있으나 전문 임대관리업체가 출현하고 있어 여러 개인 임대업자의 물건을 하나로 묶어 관리해 줄 것이므로 꼭 개인 임대업자가 불리하다고 볼 수도 없다. 틈새시장도 있을 것이고.
그런데 통일 기운이 무르익을 때가 남북한 정치권의 합의 통일 선언 같은 정치적 행동이 나오면 알기 쉽지만 북한 내부의 쿠데타 등 격변에 의한 흡수 통일 징후의 경우에는 셈법이 복잡해 진다. 북한 내부 붕괴 조짐이 김정은의 사망이나 쿠데타 등 예상치 못한 붕괴 징후로 나올 때는 우리나라를 둘러싼 미국, 중국, 러시아와 일본 등 열강들이 간섭이 있어 대한민국 정부 단독의 통일 액션을 취하기 힘들다. 북한 내부 군벌들 간의 세력 다툼 등이 있어 쿠데타 등의 뉴스가 터진다 해도 그것을 바로 통일의 징후로 받아들이기에는 무리가 있다. 도리어 그런 북한 내부 격변에 해당하는 뉴스가 터진 후 주식 시장이 주춤하다가도 통일 기대감으로 그때부터 관련 업종이 상승세를 보일 수도 있다. 이 부분은 그때 가서 판단해야 할 일이다.
- 투자 시장에 대한 전망
[ 외인 주식 현물 보유량 40%의 의미 ]
굳이 증시 외인 보유량 40%에 의미를 부여하는 이유는, 2000년대 우리나라 외인 투자 비중이40%에 달한 경우가 있었기 때문이다. 그리고 그 직후 사상 최초 코스피지수 2,000포인트를 넘는 대세 상승이 나왔다. 외인 투자자는 원달러 환율 하나만 보고도 우리나라 주식을 살만한 가치가 있었던 것이다. 바로 환차익을 말한다.
외인 투자자는 기업 가치 등 여러 투자요소를 살펴보지만, 우리나라의 경우 원달러 환율이라는 요소가 가장 중요한 투자 기준이자 포인트다. 개별기업이 아닌 우리나라를 산 것이라 볼 수 있다. 이는 한국이 세계 시장에서 선방하는 기업, 추세에 맞게 잘 변동하는 신흥국 환율이라는 요소를 갖추고 있어 환차익을 겸한 시세차익을 노리기 좋은 환경이기 때문이다.
[ 환율과 금리에 대한 이야기 ]
기축통화와 비기축통화(원화 포함)가 강세가 되는 경우에는 차이점이 있다. 현시점에서 우리에게 중요한 것은 원화 강세 현상이므로 비기축통화의 경우만 따져본다. 비기축통화가 강세가 되는 경우는 크게 두 가지가 있다. 첫째, 경기호황에 힙입어 그 나라 경제력 등 국력이 올라가 자연스레 강세가 나오는 경우(2000년대 중후반 우리나라)이다. 둘째, 외교와 국제정치의 역학관계 상 힘의 논리에 의해 반강제적으로 강세가 나오는 경우(1980년대 중후반 버블)이다. 그리고 이 두가지에 모두 적용되는 요소인 기축통화국과 비기축통화국의 금리 차에 의한 자금 이동의 영향이 있다. 쉽게 말해 미국의 금리 인하나 인상에 의한 달러의 이동으로 발생하는 영향을 말한다.
첫 번째의 경우, 비기축통화이 강세는 수출로 먹고사는 일본이나 우리나라 같은 경우 수출 단가를 높여 무역수지를 나쁘게 만든다는 논리가 있다. 하지만 반대로 생각하면 환율 강세는 전량 수입에 의존하는 원유 등의 수입 물가를 낮추어 내수경기 부양에 좋은 측면도 있다. 또한 자연스러운 강세가 나타날 경우 세계경기도 호황인 경우가 많아(수출이 잘되는 경기 상황) 적당한 환율 강세에도 수출에 타격이 거의 없다. 투자 시장만 생각한다면 환율 강세는 원인이자 결과로써 시중 유동성을 풍부하게 하여 자산의 상승을 불러오는 요인도 된다.
두 번째, 힘의 논리에 의한 비기축통화 강세 현상의 대표 케이스는 말할 것도 없이 플라자합의 이후 나타난 1980년대 중후반 일본 버블이다.
자연스러운 통화 강세는 경기호황과 보조를 맞추며 나오기에 정책당국 입장에서 금리 인하 등 시중 유동성을 인위적으로 증가시키는 확장적 경제정책을 펼칠 필요가 없다. 반면에 강제적인 통화 강세의 경우에는 경기침체를 막기 위해 파격적인 금리 인하나 재정투입 등 확장적 경제정책을 펼치게 된다. 이로 인해 시중 유동성이 폭발적으로 증가하여 주식/부동산 대세 상승이 나온다.
세계경기 호황이 빨리 나온다면 자연스런 통화 강세 경우의 전철을 밟으면서 주식/부동산 대세 상승이 펼쳐질 것이다. 하지만 세계경기 호황이 조금이라도 늦춰진다면 인위적인 통화 강세의 영향으로 시중에 푼 유동성을 뛰어넘는 정책적 조치가 필요해진다. 그래서 필자가 화폐개혁(리디노미네이션)이 1~2년 안에 나올 공산이 크다고 보는 것이다. 이미 한국은행의 통화정책 여력이 소진된 상태에서 정부의 재정투입만 바라보고 있지만 그 실효성이 의문시 되는 마당에 2017년부터 트럼프 미국 행정부의 환율압박과 자연스러운 달러 약세가 동시에 나온다면 원화 강세는 강하게 나올 가능성이 크다. 이때 한국은행은 어쩔 수 없이 위험하더라도 마지막 한 번의 추가 금리 인하를 단행(효과 의문시)하거나 화폐개혁 카드를 끄집어 낼 확률이 높다. 아니면 정치 상황과 맞물려 극약처방으로 두 가지 모두 할 수도 있다.
[ 기축통화 전환기의 달러 ]
중국 위안화 가치절상에 항상 세트로 취급되는 것이 원화 가치절상이다. 대미무역흑자를 잘 올리고 있는 대표적 나라로 취급되고 있어서이다. 그러므로 우리나라 원화 또한 2017년부터 강세로 전환될 것이다. 가까운 미래(또 한 번 정도의 위기 사이클이 지난 후)에 중국과 미국이 적당히 합의하는 수준의 환율전쟁을 통하여 각자가 기축통화국의 부담을 나누어 짊어지다가 IMF SDR 기축통화 체제로 갈 것 같다. 그러데, 가까운 미래에 다가올 시나리오가 맞다면 이번 사이클에서 중국과 미국이 환율전쟁을 하는 와중에 합의하는 위안화 절상 수준에 따라 나올 우리나라 원화절상만 되더라도 2005~2007년 시기를 뛰어넘는 주식/부동산 대세 상승장이 2010년대 후반부에 나올 것이라 생각한다.
[ 기관 투자 리포트 ]
기관들이 어쩔 수 없는 투자 포트폴리오 변경을 하면서 대세 상승장을 만들기 위해 깃발을 높이 쳐들고 '여기 모여라. 주식 사라. 앞으로 오른다.'라고 말할 때가 바로 기관의 리포트나 전망을 유의 깊게 보아야 할 때다. 하락장이나 박스권장에서는 기관의 리포트나 전망이 매번 반대이거나 아리송하지만 대세 상승장이 오면 기가 막히게 맞아 들어간다. 업종이나 개별 종목도 얼추 잘 맞는다. 그럴 수밖에 없는 것이 돈 가진 기관이 스스로 주가를 올리며 홍보하는 것이기 때문이다.
[ 전세가율의 딜레마 ]
깊은 하락장에서 출발하는 1차 상승장은 전문투자자(소위 업자, 꾼들)가 주도하지 않으면 나올 수 없다. 이에 반하여 2차 상승장은 1차에 이은 조정장세 후 대중의 조급함을 출발점으로 삼기 때문에 대중이 주도하는 상승장이다.
사실 1차나 2차나, 주도하는 투자자들이 다르더라도 그들이 이성적이고 합리적이라면 '전세가율 딜레마'는 나타나지 않는다. 전세가가 매매가를 밀어 올리므로 전세가율 높은 지역이 상승률이 높을 확률이 크다는 원칙이 틀린 것은 아니다.
냉철한 전문투자자들이 주도하던 1차 상승장에서는 맞아 들어가던 원칙이 대중이 주도하는 2차 상승장에서는 맞아 들어갈 수가 없다. 원칙이 먹혀 들어간다고 보는 자체가 바보 인증이다. 2차 상승장 초기에는 새로 뛰어드는 전문투자자의 수도 줄어들고(이미 보유중인 자들이 있으므로) 그 시기도 늦어진다. 결국 조정 장세 후 2차 상승장의 시작은 일부 투자자들과 순전히 자기 필요나 어설픈 투자 생각에 의하여 집을 구매하는 서민들, 바로 대중으로부터 비롯된다. 그래서 2차 상승장의 출발은 전세가율이 높은 지역에서 출발한다. 매매가와 전세가가 별 차이가 없으니 그냥 집을 매수한다고 생각하는 대중이 사기 시작해서다.
순환과정이 돌아가면 전세가율이 높았던 지역은 집값 상승률과 전세가 상승률이 비등비등하므로(고만고만하다는 말) 항상 전세가율이 높게 유된다. 하지만 전세가율이 낮았던 지역은 집값 상승률이 전세가 상승률을 넘어서버리므로 전세가율이 낮게 유지된다. 그래서 결과만 놓고 보면, 주도 지역은 항상 전세가율이 낮아지고 비주도 지역은 전세가율이 높아버리는 딜레마가 나오는 것이다.
[ 분양물량과 입주물량의 충돌현상 ]
비관론자들의 주장대로 물량 폭탄 때문에 집값 하락이 생기려면 입주물량과 분양물량이 동시기에 존재하며 충돌현상이 발생해야 한다. 둘 중 하나만 많을 때는 조정장이 올 뿐 대세 하락은 오지 않는다. 즉, 한쪽만 많아서는 집값 약보합세 흐름이 나타나거나 전세입자 구하기 어려운 점이 있는 정도로만 나타날 뿐 집값 하락이 큰 폭으로 나타나지 않는다.
수도권이건 세종시건 간에 분양이 2~3년에 걸쳐 집중적으로 이루어져 다른 입주물량과 겹치지 않았다면 그래도 잠깐의 약보합세 조정은 있을지언정 장기간 침체는 없었을 것이다. 하지만 대단위 분양물량이 5년 이상 진행되면서 초반 분양했던 것이 입주물량으로 전환되어 '분양불량과 입주물량의 충돌현상'이 나오는 바람에 공급초과(입주하는 집과 실제 집과 분양하는 가상의 집 물량이 사람들에게 선택기회를 폭넓게 부여)로 인한 침체를 불러왔다는 것이다.
거의 10년 주기로 상승과 하락을 반복하는 부동산 시장 사이클에서 항상 집값이 급등하면 정부가 대단위 신도시 계획 같은 공급물량 확대 정책을 하는 바람에 침체기가 계속 반복되어 왔다. 그러나 2010년 이후에는 그 현상이 없어질 공산이 크다. 왜냐하면 정부가 이번에는 공급확대를 하지 않으면서(신도시, 계획지구 개발 전면 중단) 경기부양책을 쓰고 있기 때문이다.
공급물량을 보더라도 도심 재건축 재개발 위주이거나 신도시도 2000년대 남아있던 개발 계획 등을 완료하는 위주로 하기에 공급물량이 한정되어 수도권과 지방 모두 앞으로 최소한 10년 정도는 분양물량과 입주물량의 충돌현상이 나오지 않는다.
지역주택조합의 인기는 공급물량을 묶어버리는 또 다른 요인이 되어 분양물량과 입주물량의 충돌을 더 줄여준다.
[ 지역주택조합의 양면성 ]
지역주택조합은 문제점이 있다. 가장 큰 문제점은 땅 매입의 불확실성이다. 지역주택조합은 재개발처럼 지주, 즉 땅 소유주가 조합을 만들어 건축할 땅이 바로 확보되는 것이 아니다(재개발조차도 땅 확보 문제 때문에 주민들 간에 법적 분쟁 및 알박기 사태가 나옴). 지역주택조합은 아무 보증도 없이 그저 이렇게 할 것이란 백지수표만 믿고(일반 건설사 분양 때는 땅 매입을 확실히 해두고 함) 베팅하는 도박과 같다. 마지막 문제점은, 설립인가를 시청으로부터 득했다고 하더라도 땅 매입이 다 된 것이 아닐 때가 많아서 차후 분쟁의 소지가 많으며 아파트 착공 때까지 시간이 엄청나게 오래 걸린다.
이런저런 이유로 지역주택조합은 위험한데, 알고 보면 그 위험성 중 땅 매입 부분, 달리 말해 땅을 다 사지 않더라도 여차여차하여 도심에 아파트 지을만한 땅에 깃발을 너도나도 빨리 꽂을 수 있다는 것이 아파트값 상승세를 부채질하는 이유다.
앞으로 도심 내 몇 년 동안 아파트 지을만한 곳을 지역주택조합들이 다 점령하는 바람에 일반 건설사 분양이 어려워진다. 2018년 이후에는 엉뚱하게도 신축 아파트 공급이 부족해질 가능성조차 있으니 이 어찌 앞으로 부동산 대세 상승장을 믿지 않을 수 있을까.
지역주택조합들이 몇 년 뒤 사회문제화 되면서 깃발 꼿았던 땅이 무주공산이 되어 건설사들이 상승세 막바지에 대거 분양에 나서게 된다면 상승장 막바지 신호로 받아들여야 할지도 모른다.
[ 부동산 투자 관련 책 광고를 보면서 ]
시세차익을 노리는 투자와 임대수익을 노리는 투자는 다르다. 뭐가 다를까 싶지만 미묘한 차이가 있다. 상승기 중에는 문제가 없지만 막장에서는 문제가 된다. 물론 이런 수익형 부동산 투자가 당분간은 상승세의 원동력(매수자가 되므로)이 되지만. 이번 상승세 막장에 시세차익 투자자의 물건을 받아줄 이들은 뒤늦게 임대수익을 노린 투자자와 일반 실수요 매수자일 것이다. 막장에 뛰어든 임대수익 투자자들은 기존 임대수익 투자자나 거대 기업형 임대업자들과 함께 규모의 전쟁을 벌이며 역월세난 심화를 가져올 것이다.
- 달러 강세는 언제 꺾일까?
한 나라의 국력 신뢰도를 가장 잘 나타내는 것은 환율과 국채가격이다. 쉽게 말해 어떤 나라 경제가 튼튼하고 장래가 밝으면 환율 강세가 나오고 국채가격도 안정적(당시 금리수준에 비례)이 된다. 예를 들어 미국 경제가 정말 앞으로 전망이 밝고 믿음이 간다면 달러를 사려는 투자자가 많아져서 달러 강세가 나오는 건 물론이고, 이때 달러 표시자산(미국채)에도 돈이 몰려 국채가격도 안정된다. 채권금리가 안정되어 비싼 이자를 풀 필요가 없는 것이다. 미 국채 가격은 곧 달러에 대한 신뢰도라도 표현할 수 있다.
달러 강세가 언제 꺾일지 그 날짜가 중요할 뿐 꺾인다는 건 명확하다. 달러 강세가 꺾이면서 우리나라 주식/부동산은 점점 더 상승할 것이다.
- 외인 자금이탈과 화폐개혁 시기
원화 강세가 오기 전까지 외인은 절대 이탈하지 않는다. 지금은 우리나라 바겐세일 구간이기 때문이다. 외인 자금이탈을 걱정할 시기는 원화 강세가 강하게 나올 때다. 원달러 환율이 1,000원을 깨고 내려가기 시작하면 환차익 때문에라도 외인 자금 이탈이 나올 수 있다. 앞으로 미국의 압박 결과로 또는 우리나라 경제 체력이 좋아지는 결과로 원화 강세가 나올 것으로 본다. 어떤 이들은 앞으로 미국 금리 인상이 계속 이루어질 것인데 우리나라는 경기회복을 위해 금리 인상을 미루는 상황이 이어지면 금리역전현상이 발생하면서 자금유출 우려가 커져 위험에 빠질 수 있다고 본다. 그러나 한-미간 금리 차에 따른 손실은 원화 강세가 나오면 보전할 수 있다. 바로 환차익을 말한다. 우리나라에 투자하는 자금들이 반드시 금리만 보고 투자하는 건 아니다. 핵심은 환율이다.
