평생 돈 걱정 없이 사는 월세 로봇 만들기

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- 월세 로봇을 만드는 데 있어 수익률은 어느 정도가 적당할까? 기본적으로 수익률 측정에 있어서 언제나 기준이 되는 것은 '은행 예금 금리'다. 좀 더 구체적으로 과연 어느 정도 금액이면 양호한 임대수익률이라고 할 수 있을까? 결론부터 말하자면 그 기준을 절대적인 수치로 정의하기 어렵다. 하지만 적어도 최소 10%이상은 수익률이 나와줘야 하는 것이다.

- 초보 투자자일수록, 특히 소액 투자자일수록 적극적으로 레버리지를 활용해서 투자해야 한다. 얼마로 임대를 놓아야 할지 묻는다면 나는 두말할 것도 없이 임대보증금을 택하라고 할 것이다. 당장 월세 10만 원을 더 받는 것보다 임대보증금을 많이 받아 실투자금을 줄이는 것이 향후 투자금 확보 측면에서 훨씬 더 유리한 것이다. 

- 초보 투자자는 절대 섣불리 종잣돈을 함부로 소진하지 말고, 늘 실투자금을 최소화하는 투자를 해야 한다. 그래야 돈이 떨어지는 시기를 최대한 늦출 수 있으며, 부동산 투자시장에서 살아남을 수 있다.

- 지금 당장 그럴듯한 건물을 살 수 없다면 지방의 소형아파트부터, 수도권의 조그마한 빌라(다세대)부터 시작해서 하나씩 차근차근 늘려가면 되는 것이다. 그게 바로 '월세 로봇'이다. 매매가 1억 원 내외의 물건으로 실투자금을 1,000만 원을 내외로 쓰면서(때에 따라서 무피-플러스피도 가능하다) 월 순수익 20만 원 정도를 바라보며 투자를 이어가는 것이다(물론 그 이상 가능할 수도 있다).

주의할 점은 절대 첫 월세 로봇에 너무 많은 종잣돈을 소진해서는 안 된다는 것이다. 절대 금액이란 없겠지만, 그래도 한 채당 2,000만 원 이상 투자하는 것은 말리고 싶다. 가능한 그 금액을 넘지 말라. 그보다는 빠른 시일 내에 투자의 한 사이클을 직접 돌려보는 것이 훨씬 더 중요하다. 금액은 1,000~1,500만 원 정도가 가장 적당하다. 그렇게 한 건을 투자해봄으로써 '자신감'과 '경험'이라는 무기를 쌓은 이후에 좀 더 투자금을 줄이는 게임을 하든지, 아니면 미래가치가 기대되는 물건에 투자금을 조금 더 쓰는 방식으로 진척시켜 나가볼 수도 있다.

- 부자가 되기 위한 3개의 원칙

막연하게 부자가 되고 싶다고 생각하기보다는 '어느 동네, 어느 아파트에 살겠다' '어떤 브랜드의 수입차를 타겠다' '매월 월세를 300만 원 정도는 받겠다'와 같이 구체적으로 목표를 설정하는 것이 중요하다. 이런 식으로 목표를 설정해야 달성할 확률도 훨씬 더 높아진다. 부자가  되기 위한 제 1원칙은 '간절함'이다.

부자가 되기 위한 제2원칙은 '새는 돈을 막는 것'이다.

부자가 되기 위한 제3원칙은 '부동산 투자에 대한 편견을 버리는 것'이다.

- 월세 로봇을 만드는 데 있어서 대출의 활용은 언제나 적극 권장한다. 오히려 대출은 받을 수 있을 만큼 많이 받는 것이 좋다. 그저 부동산을 비싸게 사지만 않으면 된다.

- 부동산 투자는 공부만 많이 하고, 책만 많이 읽고, 강의만 많이 듣는다고 돈을 벌 수 있는 그런 일차원적인 행위가 아니다. 승리하는 투자자는 '변화'를 예의 주시하고 있는 사람이다. 부동산 투자시장에는 때, 흐름, 변화라는 게 있다. 그 흐름과 타이밍을 느끼고 결단력을 내릴 수 있는 용기가 있는 자가 돈을 번다.

- 월세 로봇 초보 투자자가 기본적으로 추구해야 할 포지셔닝은 다음과 같다.

 1) 낮은 투자금(무피 혹은 플러스피면 더 좋음)

 2) 높은 수익률

물건의 개수가 늘어나고 사이즈가 커짐에 따라 투자금이 더 들더라도, 수익률이 조금은 떨어지더라도, 안정지향적으로 움직이는 것이 좋다. 다만, 소액 투자자인 단계에서는 철저히 투자금을 적게 쓰며 높은 임대수익률을 기대하는 쪽으로 투자 포지셔닝을 잡는 것을 추천한다.

소액 초보 투자자가 월세 로봇을 만들 수 있는 부동산 : 1. 소형아파트, 2. 빌라, 3. 오피스텔

- 기본적으로 알아둬야 할 것은, 아파트는 갭 투자물건이지 월세 로봇, 즉 수익형 투자에 적합한 부동산은 아니라는 것이다. 아파트에서 월세를 받고 싶다면 다음의 명제를 늘 기억해야 한다.

" 갭 투자로 세팅한 뒤 추후 반전세로 전환하라!" 

"선(先) 갭(gap), 후(後) 월세 로봇!"

아파트는 갭 투자로 접근해야 한다. 그리고 추후 시세차익을 거두면 반전세로 세팅을 전환하면서 월세 로봇화 하는 것이 좋다. 수도권 외곽이나 지방 읍에 소재한 6층 미만의 저층 아파트들은 처음부터 월세로 세팅해도 괜찮다. 아니, 월세로 세팅해야 한다. 왜? 매매가가 잘 안 오르기 때문이다. 갭 투자는 보통 2~4년 사이클로 움직인다.

부동산 가격은 기다리면 결국 오르게 되어 있다. 그만큼 갭 투자를 하는 데 있어서 핵심은 입주 물량 파악이다.

- 투자를 시작할 때와 마찬가지로 본인이 투자한 지역의 향후 2~4년 입주 물량을 분석함으로써 출구방안을 연구해보자. '나도 아직 먹을 게 많이 남아 있어'라는 생각이 들거나, 적어도 본인이 '이 물건은 좀 더 오를 것 같은데?라고 생각될 때가 최적의 매도 타이밍이다.

- 아파트 투자 시 주의할 점

1.  너무 싼 아파트에는 투자하지 말 것 - 투자금이 적게 든다고 함부로 낡은 아파트를 사지 말라. 

2. 입주물량을 정확히 파악해야 한다 - 입주물량 파악은 투자의 가장 중요한 핵심 요소 중 하나다. 전세 갭 투자를 함에 있어 향후 2~3년간 입주 대기중인 물량이 넘쳐난다면 그 지역은 철저히 피해야 한다.  아파트 투자는 입주물량 파악을 핵심으로 하되, 월세 로봇 투자를 하는 경우라면 당장의 2~3년 뒤 입주물량이 아니라 3년 뒤 혹은 4년 뒤 이상의 미래를 그리며 투자할 수 있어야 한다.

아파트로 월세 로봇을 만들려는 당신, 향후 2~3년 입주물량이 너무도 많아 아파트 가격이 크게 빠져 있는 지역을 공략하라!

3. 나홀로 아파트를 피하라 - 세대수가 많은 아파트를 공략하라. 다만 해당 아파트는 분명 나홀로 한 동짜리 아파트임에도 불구하고, 주변에 여러 아파트 단지들이 섞여 있어 마치 대단지 아파트와 같은 느낌이 난다면 이는 예외에 속한다.

4. 지역 자체의 가치가 상승해야 한다 - 특히나 지방 투자를 할 땐 반드시 명심해야 할 핵심 포인트다. 지역이 좋아진다는 의미는 무엇일까? 핵심은 해당 지역의 인구가 꾸준히 늘어나는 곳이어야 한다는 것이다.  지역의 인구는 왜 늘어나는 것일까? 언제 늘어나는 것일까? 결국은 '일자리'다. 일자리가 늘어나는 곳이어야 한다. 큰 관공서가 들어오거나, 산업단지가 형성되면 금상첨화다. 도로망이 좋아짐으로 인해 일자리가 많은 곳과의 연결이 원활해지는 것도 좋다.

늘 경제기사를 가까이 하는 습관을 들일 필요가 있다. 매일매일 읽으며 큰 기사보다는 작은 토막기사에 집중하자.(큰 기사가 났을 땐 이미 들어가기에 늦은 타이밍이다.) 변화의 흐름을 읽자. 정부기관의 움직임, 기업들의 움직임을 예의주시하자. 결국 돈이란 사람이 늘어나는 곳에서 흐르는 법이다.

- 빌라로 월세 로봇 만드는 법

1) 다가구주택

2) 다세대주택

3) 연립주택

다가구주택은 연립주택, 다세대주택 등과의 핵심적인 차이점은 구분 소유가 불가능하다는 것이다. 다가구주택은 세대별로 등기를 따로 할 수없다. 건물 전체가 한 소유자에게 귀속되는 것이다. 하지만 연립주택은 세대별로 등기를 따로 할 수 있으며, 분양 또한 따로 할 수 있다. 즉 소유자가 여러 명인 것이다.

- 나는 소액 초보 투자자들에게 월세 로봇의 출발점으로 빌라를 많이 추천하는 편이다. 여기서 '초보'란 처음 부동산에 투자하는 사람을 의미하고, '소액'이란 종잣돈 2,000만 원 이하를 의미한다. 만약 당신이 태어나서 처음으로 월세 투자를 하는 사람이라면 이 두가지만 기억하자.

첫째, '빌라'로 시작한다.

둘째, 첫 투자에 종잣돈 '2,000만 원' 이상은 절대 쓰지 않는다.

빌라 = 소액의 종잣돈을 투자하여 임대수익을 극대화하는 것

- 빌라 투자 시 주의할 점

1. 빌라 투자의 90%는 정확한 시세 파악이다.

빌라 투자시 가장 많은 시간을 들여야 할 부분은 여러 부동산 중개업소를 오가며 정확한 '시세'를 확인하는 것이다. 좀 더 정확히 말하자면 경매 입찰 시 절대 써서는 안 될 '상한선'을 파악하는 것이다.

* 빌라 시세 조사와 관련한 팁

  1) 연식과 면적을 세트로 조사하라!

  2) 역할놀이를 하며 시세 조사를 하라!

부동산 중개업소에서 '연기'를 하라는 것이다. 빌라 투자의 경우 아무래도 싸게 살 수 있는 가능성과 레버리지(대출)의 활용 때문에 경매로 매입할 것을 적극 추천한다.

2. 좋은 입지가 아니라면 꼭대기 층은 피하라.

3층 빌라에선 2층이 로열층이다. 4층 빌라에선 2층과 3층이 로열층이다. 5층빌라에선 2~4층이 로열층이다. 물론 여기선 엘리베이터의 유무가 중요하다.

3. 면적을 이해하라.

빌라의 입주 물량을 파악하기란 거의 불가능하므로 지역 신문을 눈여겨보고, 해당 지역 국회의원이나 지자체장의 입을 예의 주시하라. 인구가 꾸준히 유입되는 구도심을 노리거나, 아예 새롭게 개발되는 신도시 주변을 주목하라.그리고 재개발-재건축 트렌드까지 눈여겨 보자. 그럼 빌라에서도 대박이 날 수 있다.

- 오피스텔로 월세 로봇 만드는 법

여성 초보 투자자들에게는 오피스텔을 월세 로봇으로 많이 추천하는 편이다. 그만큼 스트레스 받을 일이 빌라보다 덜하기 때문이다. 오피스텔 투자 시 가장 먼저 유념해야 할 것은 지하철역과의 거리다. 특히 1~2룸 오피스텔의 경우에는 절대적으로 중요하다. 가장 좋은 위치는 걸어서 5분 이내, 역과의 거리300m미터 이내다. 많이 양보한다고 해도 걸어서 10분 이내, 역과의 거리가 700미터 이내여야 한다. 해당 역 주변의 공급 물량만 볼 것이 아니라 앞뒤로 한두 정거장, 많게는 두세 정거장까지도 살펴야 한다. 이왕이면 공급 물량이 많은 곳은 절대적으로 피하는 것이 오피스텔 투자의 핵심이다.

오피스텔 임차인의 특성상 1~2인 가구가 절대 다수를 차지하므로 이동이 비교적 자유로운 편이다. 따라서 오피스텔을 월세 로봇으로 만들 때에는 1년 중 1개월치의 월세는 없다고 생각하는 것이 속 편하다. 임대 중개수수료나 도배, 입주 청소, 자잘한 부분 수리 등으로 비용이 나갈 것을 감안 하는 것이다. 계약이 만기가 다가오면 3개월 전쯤에 미리 임차인과 전화 통화를 하면서 임차인의 재계약 여부도 반드시 체크하도록 하자. 그래야 일찌감치 중개업소 또는 직방, 다방과 같은 앱에 물건을 내놓음으로써 공실 기간을 최소화할 수 있다.

- 오피스텔 투자 시 주의할 점

1. 분양을 함부로 받지 마라.

통상적으로 오피스텔 가격은 분양할 때가 제일 높고, 그렇게 3~4년 정도까지 쭉 빠지다가 점차 회복된다. 이는 상가나 빌라의 경우도 마찬가지다. 물론 지역과 물건에 따라 천차만별이긴 하지만 정말 특별한 경우를 제외하고는 오피스텔, 빌라, 상가 등은 분양 시점 가격이 가장 비싸다는 것이 정설이다. 그래서 이들은 절대 함부로 분양받아서는 안 된다.

2. 미래가치보다 현재가치에 더욱 집중하라.

현재 매입 시점에 만족스러운 임대수익률이 나오지 않는다면 해당 오피스텔에는 투자하지 않는 것이 좋다.

3. 오피스텔 임차인의 '엉덩이'는 무겁지 않다.

오피스텔을 월세 로봇으로 소유한 투자자는 임차인의 잦은 손바뀜에 대해 늘 마음의 준비를 하고 있는 것이 좋다.

- 빌라 투자를 하는 데 있어 학군을 보는 것은 무의미하다(학군과 학교 인접은 다른 표현이다). 다시 말해 좋은 학군까지 따져볼 필요는 전혀 없는 것이다. 오피스텔 또한 마찬가지다. 오피스텔 투자를 하는데 초.중.고등학교의 인접성을 따져보는 것 자체가 시가 낭비다. 반대로 교통(역세권)을 보지 않는 것은 어마어마한 실수다.

* 월세 로봇 지역 선정 시 이것만 주의하라.

중요한 건 첫 투자를 성공적으로 마침으로써 스스로를 월급쟁이가 아닌 임대사업자의 옷을 입게 만들어야 한다는 것이다. 단순히 이론 공부만으로 그치지 않고 실전으로 이어지는 게 중요하다. 투자시점을 당장 정확히 맞추기는 어렵고, 지역에 대한 공부는 시간이 필요하다는 사실을 받아들이는 게 중요하다. 대신 물건이 개별 가치 파악에는 철저히 공을 들이자. 빌라를 예로 들면 권리 관계는 문제 없는지, 누수는 없는지, 햇빛은 잘 드는지, 임대수요는 풍부한지, 시세는 정확한지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.

두번째 물건부터는 지역 선정이 매우 중요하다. 투자 지역은 너무 멀리 분산하지 말고, 근거리에 배열하는 것이 좋다. 차별적 우위를 만들어내며 진짜 수익으로 연결시켜주는 부분은 바로 다음의 요소다. 입지 분석 능력 + (알파)

- 부동산 투자자라면 적어도 다음과 같은 것들에 대한 분석을 완벽히 해야 한다.

1) 현재 교통에 대하 정확한 분석 + 예정 계획

2) 주변 입지와의 객관적 경쟁력

3) 해당 지역 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해

이 지역에 사는 사람들은 어떤 사람들이고 어떤 생각들을 갖고 있는지, 조금만 더 여유가 생긴다면 어디로 가려고 하는지, 반대로 이곳을 오고 싶어 하는 사람들은 어떤 사람들이고 현재 그들은 어느 정도 위치의 사람들인지 등을 생각해봐야 하는 것이다.

- 월세 로봇의 경쟁력을 좌우하는 급매의 본질

물건의 위치, 평수, 연식 등을 들었을 때 그게 급매인지, 아닌지를 판단할 수 있어야 한다.

급매는 다음과 같은 사람들에게 우선권이 주어진다.

1) 중개수수료를 많이 주는 사람

2) 내가 연락하면 바로 와서 투자의향을 내비칠 사람

정말 급매를 잡고 싶다면 매주 정성을 들여 부동산 중개업소를 방문해야 한다. 급매가 한 번에 나를 찾아올 것이라는 기대는 애당초 접어라. 정성을 들여야 하고 끈기가있어야 한다. 최소한 1~2개월은 그런 식으로 계속해서 방문해야 한다. 경매 물건 답사를 겸해서 들르며 괜찮은 물건 안 나왔냐고, 요즘 분위기는 어떠하냐고 물어라.

- 월세로봇을 만들고 앞으로 할 일

1) 소액으로 월세 로봇을 꾸준히 늘려가며 월세 액수를 늘려나가라.

2) 실거주를 장만할 때에는 레버리지를 극대화해서 마련하라. 그리고 그 이자를 월세 로봇을 통해 충당하라.

당장의 규모는 조금 작아도 좋다. 앞으로 월세 로봇을 계속해서 늘려나가면 된다. 그러면 경제적으로 점점 더 여유로워질 것이다. 그리고 일정 수준에 이르면 레버리지를 극대화해서 실거주의 수준을 높여나가라. 절대 무리해서는 안 된다. 조금은 아쉽다 싶을 정도의 수준으로 사이즈와 수준을 업그레이드 해나가자. 그리고 여기서 핵심은 절대 그 대출 이자를 월급으로 메꾸지 말아야 한다는 것이다. 내 월세 로봇의 이자로 충당해야 한다. 이것이야말로 자본주의 승자로 살아갈 수 있는 발상이다.

- '현 시세는 옳다'는 전제하에 가장 먼저 해야 할 일은 현 시점에서 시세보다 싸게 매입하기다. 월세 로봇을 만들기 위해서는 경매와 공매, 급매, (할인)분양 등의 방법을 활용해 무조건 현 시세보다 싸게 매입해야 한다. 그게 출발점이다. 그러면 시작부터 이기는 게임을 하는 셈이 된다.

- 나는 개인적으로 통상 1,000만 원을 투자하여 20만 원 내외의 수익이 나면 우수한 편이라고 본다. 240만 원/1,000만 원 = 0.24*100=24%

- 원래 부동산이란 해당 부동산으로만 그 가치를 평가할 수 있는 것이 아니다. 부동산의 가치는 그 주변을 둘러싸고 있는 '입지'로 결정되는 법이다. 투자자는 늘 주변과의 연계성을 고려하여 해당 부동산의 가치를 판단하는 훈련을 해야 한다.

-  셀프인테리어 조언

1. 수리를 하는 이유는 철저히 투자가치 상승(임대조건, 매도가 상승)을 위한 것이다. 그 이상도 이하도 아니다.

2. 전문가의 힘을 빌려라. 어설프게 셀프로 하려고 시도하지 말라.

3. 수리는 늘 최소화하라. 임대를 빨리 뺄 수 있는 정도, 주변 경쟁 물건보다 약간 나은 수준으로만 하라.

- 투자 대상을 수도권으로만 한정. 특히 부천, 인천, 광명, 시흥, 안산 일대를 집중적으로 알아봤다.

- 수도권에서 월세 로봇을 만들 때 반드시 염두에 두어야 할 곳이 바로 인천이다. 소액으로 투자 가능한 경매 물건이 상당히 많이 나오기 때문이다.  '빠숑(김학렬)'님의 책 2권을 추천한다.

1) 부자들만 알고 있는 수도권 알짜 부동산 답사기(지혜로)

2) 부자의 지도(베리북)

빠숑의 세상 답사기 블로그(http://blog.naver.com/ppassong)

- 환승이 되는 곳은 언제나 주목할 필요가 있다.

- 예상 보유기간에 따라서도 전략을 달리할 수 있는데, 주택임대사업자 등록을 하는 경우, 최소 4년은 들고 있어야 한다. 만약 그 안에 시세 차익을 기대하여 매도를 준비 중인 물건이라면 역시 임대사업자를 내지 않는 것이 좋다.

- 1년 안에 월세 100만 원 만들기 프로젝트를 마무리하며 남길 몇 가지 핵심 팁

1. 실투자금을 최소화하라. 돈을 많이 써서 월세 100만 원 만드는게 무슨 의미가 있겠는가.

2. 한 가지 투자법에만 집착하지 마라. 신축(분양), 급매, 경매를 총동원하라.

3. 혼자서만 고생하지 말고, 유능한 부동산 중개인을 확보하라.

4. 빌라와 오피스텔 투자에 도사가 되라.

5. 길게 끌지 마라. 월세 100만 원은 1년 안에 만들어라.

- 먼저 현금흐름을 만들 수 있는 투자를 하루빨리 시작해야 한다는 점이다. 세월은 돌이킬 수 없으며, 세월 자체가 투자에 있어서는 엄청난 '무기'다. 우리의 가장 젊은 때는 바로 '오늘'이다. 비교적 부동산 경기의 영향을 받지 않고 현금흐름을 만드는 투자는 늘 지금이 가장 최고의 타이밍이다.

- 대출과 관련해서 부동산 투자자에게 가장 중요하게 와 닿는 것은 결국 '금액'이다. 또 하나 절대 간과해서는 안 될 것이 '거치 기간'이다. 따라서 거치를 길게 가져가는 상품을 택해야 한다.

- 부동산 현장답사 포인트 3가지

1. 함께 가야 한다. 같이 답사를 떠나면 혹시 내가 놓칠 수 있는 부분들을 동료가 체크해줄 수도 있다. 그리고 서로 다른 시야와 안목들을 공유할 수도 있다. 그 결과 실수를 예방할 수도 있다. 주변에서 맞는 동료를 찾아보라. 그리고 함께 현장으로 가라!

2. 준비하고 가야 한다.

3. 복기해야 한다. 내가 조사했던 물건의 과거, 현재 미래를 계속해서 함께 하자. 끊임없이 복기하면서 내가 놓쳤던 부분은 없는지, 당시의 내 판단은 옳았는지 자체 검증을 하는 자세가 필요하다. 이것이야말로 진정 살아 있는 투자 공부다.

'현장답사를 일상화할 것!'

- 미래 월세 로봇 소유자인 당신을 위한 15가지 조언

1. 개수가 많다고 좋은 게 아니다.

2. 수익률은 사실 아무것도 아니다. 중요한 건 순수익이라는 사실을 기억하라.

3. 공실이 안 나는 것이다.

4. 당신이 생각하는 것 이상으로 상가 투자는 위험하다.

5. 웬만하면 임대차 계약은 2년 이상, 대출은 3년 이상으로 받아라.

6. 임차인들의 엉덩이는 생각보다 가볍다.

7. 월세를 모아서 부자가 되는 게 아니다. 월세는 시세차익이 발생하는 그날까지 나를 버틸 수 있게 해주는 장치인 것이다.

8. 임대사업이 결코 쉽지는 않지만, 수시로 통장에 돈이 꽂히는 즐거움은 상상 그 이상이다.

9. 처음에는 대출과 임대보증금을 꽉꽉 채워 세팅해나가라. 그리고 점차 그 비율을 줄여가라. 임대보증금 비율을 줄이는 그 순간, 당신은 비로소 진정한 '경제적 자유'를 얻은 것이다.

10. 우직하게 월세 로봇을 심어나가라.

11. 부동산 투자에 있어 고수는 돈을 많이 번 사람이다. 당신은 주변 지식으로만 가득찬 전문가에게 배우고 있는가, 아니면 진짜 부자가 된 사람에게 배우고 있는가.

12. 신용은 당신이 생각하는 것 이상으로 중요하다. 결코 은행 이자를 밀리지 마라. 단 한 차례도 안 된다.

13. 월세 로봇 투자는 사냥과 농사가 합쳐진 일이다. 당신은 때로는 사냥꾼이, 때로는 농사꾼이 되어야 한다.

14. 나쁜 집주인이 되지 마라. 그렇다고 우스운 집주인이 되지도 마라.

15. 가장 사랑스러운 월세 로봇은 전화 오지 않는 월세 로봇이다.