35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기

​

- 서산 지역에 투자할 때 고려한 조건

1. 초등학교가 아파트로부터 200m 안에 있기 때문에 초등학생을 가진 부모들이 선호할 것이라 생각했다.

2. 우리나라는 사실상 1995년 이후 건축법이 강화되기 시작했는데, 이는 성수대교와 삼풍백화점의 붕괴 때문이었다. 이 아파트는 1999년에 지어진 것으로 건축법이 강화된 이후 지어졌기 때문에 별다른 생각 없이 투자하게 되었다. 

3. 임대수익률이 10%가 넘는 수익률로 금융 대출을 동원하면 수익률이 70%에 육박할 정도였다.

4. 기업 유치가 지속적으로 이루어지는 지역이며, 아파트에서 반경 5~10km부근에 공단이 즐비했다.

5. 이러한 기업 유치로 인해 다른 지방 지역들과 달리 서산은 인구가 꾸준히 유입되어 2020년경 20만 명을 넘어설 것으로 예상했다.

6. 서산 외곽순환도로가 지적도상에 예정되어 있었으므로 향후 빠른 출퇴근으로 인해 공단과 더욱 가까운 위치로 변화될 것이 눈에 보였다.

7. 16평 아파트의 값이 2000만 원 선으로, 평당 건축비가 125만 원에 불과했다.

- 부동산 시장의 가치 평가를 판단하는 수단으로 PIR(Price Income Ratio)이 있다. PIR이란 아파트 가격을 연평균 도시 근로자 소득을 적용해 산출한 것이다.

 * 2005년 매매가 5000만 원 / 도시 근로자 연 소득 3900만 원 = PIR 1.28(1년 2.8개월)

   2011년 매매가 5000만 원/ 도시 근로자 연 소득 5097만 원 = PIR 0.98(9.8개월)

 * 2015년 도시 근로자 연 소득 5736만 원 × PIR 1.28 = 미래 평균 아파트 시세 7342만 원

- 투자에서 가장 중요한 건 싸게 사는 것만이 아니다.

  [ 도시 근로자 소득 + 임대수익률 + 평당 시세 ] 이 모든 걸 종합해서 접근해야 한다.

- 투자 금액이 적게 소요되고, 안정적인 현금 흐름을 만들어 내는 부동산은 많으면 많을수록 좋다.

- 정부 규제를 피해 DTI 적용을 받지 않는 대출 1억 원 미만에 낙찰이 가능한 물건들을 검색하여 그 조건에 부합하는 아파트들에 투자하기로 했다. 조건들은 다음과 같다.

  1. 매매가는 1억 2500만 원 이하

  2. 수도권에 위치

  3. 교통이 편리한 역세권

  4. 안정적으로 임대가 잘 나가는 지역

- 국유재산 공매의 장점

1. 잔금이 60일 이내(공실인 상태에서 담당자를 잘 구슬려 인테리어가 가능하다.)

2. 공실이라 얼마든지 하자 상태를 체크하고 볼 수 있다.(대부분의 키 번호는 0000이다.)

3. 명도가 필요 없다.(초보자도 클릭만으로 낙찰 가능, 국가의 재산)

4. 시세보다 최소 1000~2000만 원정도 저렴하다.

- 미국이 금리를 인상하기 시작할 때, 금리를 인상한다는 것은 세 가지 의미로 해석할 수 있다.

1. 경기가 회복되기 때문이다.

2. 인플레이션을 잠재우기 위해서이다.

3. 미국의 금리 인상은 미 달러화 가치의 상승과 달러 차입 비용의 상승을 의미한다.

- 수도권 부동산 수요와 공급에 있어 2018년은 매우 중요한 해가 될 것이다. 또한 미국의 움직임도 중요한데, 점진적인 출구 전략이 이루어진다면 수도권 부동산 시장의 수요와 공급의 법칙과 동일하게 2018 ~ 2020년 폭등을 맛볼 수 있을 것이다. 보수적인 투자자라면 미국의 점진적 금리 인상에도 불구하고 2017년 매도하여 시장을 관찰하는 전략이 필요하고, 공격적인 투자자라면 2018 ~2020년 상승에 차익 실현을 하는 게 좋을 것이다.

- 인간의 심리는 불황에 투자하는 것보다 호황에 투자하도록 되어 있다.