구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법

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- 가격이 비싼 건 부동산 잘못이 아니다. 지난 57년간 물가, 인구, 경제, 국내총생산, 통화량 등이 상승하며 덩달아 부동산 가격 또한 지속적으로 상승했다는 것이다. 특히 국내총생산의 증가는 국민 한 사람 한 사람의 생산성이 증가했다는 이야기와 같다.

개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역, 좋은 부동산에 대한 지불능력을 높인다. 높은 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 더 좋은 부동산 상품을 공급하기 위해서 노력하고 그러한 노력이 한정된 토지의 소유경쟁을 일으켜 가격이 상승하게 된다. 토지의 가격 상승은 결국 건축물의 가격 상승으로 이어진다. 결론적으로 개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 상승한다.

다만 이 부분에서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 등 상황에 따라서 부동산 시장은 활황과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 지속해서 높여간다는 사실이다. 부동산 가격은 상승과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 높여가고 그 결과 우상향 화살표를 만들어낸다.

- 정부는 부동산 시장을 바라볼 때 물가상승률을 크게 벗어나지 않는 수준에서 부동산 시장 가격이 형성되기를 희망한다. 정부는 부동산 시장이 과열되거나 침체되는 것을 달갑게 여기지 않는다. 이것은 어느 정권이든 마찬가지다. 그래서 한쪽으로 지나치게 쏠리는 것을 미연해 방지해 적절한 거래가 이뤄지도록 유도한다. 따라서 정부의 정책은 부동산 시장이 과열일 때는 규제의 강화, 침체일 때는 규제의 완화 또는 거래 촉진책을 펼치는 것이 일반적이다.

- 부동산 시장 하락이라는 표현보다는 조정이라는 말을 쓴다. 이유는 전체적인 부동산 시장의 평균가격 추이를 볼 때 오일쇼크, 외환위기, 글로벌 금융위기 등 몇 차례 국내외적 충격적 사건이 발생했을 경우를 제외하고는 상승폭에 비해서 하락의 폭은 그리 크지 않기 때문이다. 따라서 하락이라는 표현보다는 조정이라는 표현을 사용하는 것이 적절한 표현이라 생각한다.

- 부동산 시장을 진정시키기 위해서 규제정책을 발표할 때도 바퀴벌레 잡기와 다를 바 없다. 정부는 투기 세력이라고 규정한 집단을 바퀴벌레 보듯이 하며 때려잡아야 한다고 판단한다. 정부 또한 처음부터 강력한 규제정책을 내놓는 것이 아니라 약한 규제부터 시작한다. 그런데 부동산 시장이 정부가 희망하는 대로 진정되지 않고 상승세를 이어간다면 점점 더 강도 높은 수준의 규제정책이 나오게 된다.

- 상승 국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정 능력 이상으로 과도한 투자를 한 사람이라면 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다. 정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다.

- 부동산 시장 문제의 근본 해결책은 수요를 여유 있게 커버할 수 있는 공급이다. 그러나 수요자가 살고 싶어 하는 지역의 공급량은 물리적으로 한정돼있고, 대체재가 존재하지 않는다. 대규모 신도시를 건설하려 해도 타임래그로 인한 공급의 비탄력성이 부동산 시장의 냉탕과 온탕 문제 해결을 어렵게 하는 것이다. 따라서 앞으로도 부동산 시장 정책의 규제와 완화는 끊임없이 반복되리라 본다.

 * 타임래그(time-lag, 시차) : 어떤 자극이 주어진 후 그 영향이 결과로 나타날 때까지 지체되는 시간, 즉 주택을 공급하려 해도 준공까지는 상당한 시간이 필요하다.

- 정부에서 펼치는 부동산 정책이 규제를 강화할 때는 침체시장으로 갈 확률이 높고 규제를 완화하고 부양할 때는 부동산 시장이 활황세를 나타낼 확률이 매우 높다. 역사적으로 그랬다. 한 가지 더 중요한 사실은 조정을 받더라도 전저점까지 큰 폭으로 조정을 받는 경우는 오일쇼크, IMF 외환위기 등 아주 특수한 대내조정을 제외하고 일반적으로는 그 폭이 깊지 않고 미미한 수준으로 조정을 받는다. 그러나 지역별로 수요에 비해 과다한 공급이 발생돼 일시적으로 수요공급 밸런스가 깨진 상태가 되는 지역은 상당한 타격을 받는다. 그러나 그러한 지역도 입주가 완료되는 시점에서는 시장가격을 서서히 회복하게 된다.

따라서 정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극투자에 동참하과 정부에서 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다.

- 자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자다. 즉 아무런 투자 행위도 하지 않고 현금성 자산을 은행에만 넣어둔다면 언젠가는 상품구매력이 0원이 돼버린다. 사태가 이러한데도 자본소득을 반사회적 행위로 몰아가는 사회적 분위기가 과연 정당한가?

- 가치와 가격을 이해하지 못한다면 바보 되는 건 일도 아니다.

- 자산을 늘리고 축적하는데 관심이 없다면 경제적으로 자유롭기는 쉽지 않다. 조금 거칠게 표현해서 가난하게 산다. 그런데 가난은 대부분 대물림된다.

- 오늘날 대다수 사람이 가난하게 살면서도 자산을 늘리려고 생각하지 않는 이유는 바로 돈과 화폐를 구분하지 못하기 때문이다. 우리가 일상의 경제생활에 사용되고 있는 신사임당과 세종대왕은 돈(Money)이 아니라(Currency)다.

화폐란 상품과 교환할 수 있는 매개체다. 그러므로 계산이 가능한 단위의 숫자가 표시돼야 하며 가볍게 휴대할 수 있어야 한다. 잔돈을 만들 수 있게 분할하기도 쉬워야 한다. 아울러 쉽게 찢어지지 않도록 내구성이 강해야 하며 내 주머니에 있는 것과 다른 주머니에 있는 화폐의 대체가 가능해야 한다. 서로의 주머니에 있는 같은 단위의 화폐를 바꾸더라도 어느 한쪽이 이득이나 손해보는 일이 없어야 한다는 말이다.

그런데 돈은 여기에 한 가지 특성을 추가로 갖고 있어야 하는데, 바로 오랜 세월이 지나도 가치를 유지해야 한다는 점이다. 그런데 정부는 화폐를 계속해서 찍어내기 때문에 전체 화폐량이 늘어난다. 즉, 시간이 흐를수록 가치가 희석돼 상품구매력이 떨어지게 되는 것이다. 이에 반해 돈은 그 가치가 유지돼 가치가 희석되지 않고 상품구매력이 떨어지지도 않는다. 오히려 가치가 높아진다. 금(Gold)과 은(Silver)이 최상 조건의 돈으로 취급되는 이유도 바로 이 때문이다.

가장 중요한 점은 돈은 화폐와 달리 정부에서 마음대로 찍어낼 수가 없고 그래서 가치가 유지된다는 것이다. 전 세계 역사적으로 종이 화폐는 수만 가지 있었지만 가치가 유지되는 화폐는 단 한 종류도 없었고 종이 화폐는 결국 전부 가치가 0(Zero)이 됐다.

- 종이화폐가 늘어나면 실물 자산인 부동산 가격이 상승한다. 종이화폐의 양이 증가하면 즉, 통화량이 늘어나면 부동산 가격이 상승할 것이라는 가설을 세울 수 있고 통화량이 늘어날 것으로 예측되는 정부의 통화정책이나 행위들이 연속해서 발표된다면 향후에 부동산 시장의 활성화를 기대해볼 수 있겠다.

- 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 살펴본 바와 같은 통화량 증가요인에 관한 내용이 지속적으로 눈에 띈다면 앞으로 시중에 통화량이 증가할 것이라는 추론이 가능하고 통화량이 늘어난 만큼 가치는 하락하고 반대로 실물 자산인 부동산 가격은 올라갈 가능성이 높으므로 부동산 투자에 관심을 기울이는 계기가 돼야 할 것이다.

 * 통화량 증가요인 - 금리인하(저금리), LTV/DTI 규제 완화, 국채회수, 세금 인하, 지급준비율 인하, 재할인율 인하, 재정지출 확대 양적완화

- 통화량 감소요인이 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 자주 보일 때는 향후 실물 자산시장의 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 갖기 바란다. 따라서 공격적인 투자는 자제하며 전열을 가다듬고 시장의 흐름을 예의주시해야 한다.

 * 통화량 감소요인 - 금리인상(고금리), LTV/DTI 규제 강화, 국채발행, 세금 인상, 지급 준비율 인상, 재할인율 인상, 재정지출 축소 출구전략

- 종이화폐가 시중에 넘쳐나서 가치가 하락하면 상대적으로 상품의 가격이 올라가는 것은 자본주의 경제체제에서 당연한 일이다.

- '이기적인 존재인 인간이 합리적인 판단을 할 수 있을까?'   - 애덤 스미스 <도덕감정론>

- 하락요인을 많이 갖고 있어서 팔리지 않는 못난이 부동산을 대세상승기 끝자락에 아직 오르지 않았다는 이유로 또는 다른 부동산에 비해서 조금 밖에 안 올랐다는(저평가) 이유만으로 투자하는 바보가 되지 말자. 모르면 사지 말자.

- 시장상황에 대해서 합리적인 의심을 해야 한다는 것이다. 관성과 타성에 젖어 군중심리에 동화돼 영혼 없이 움직인다면 결국 남는 것은 파산뿐이다. 영원한 상승도 영원한 하락도 없다.

- 인간의 심리는 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.

 * 시장의 흐름 - 규제강화, 통화량 축소 -> 물극필반, 시장 하강, 고통 -> 트라우마, 투매 -> 규제 완화, 통화량 팽창 -> 망각, 미경험 신규수요 진입 -> 시장에너지 발산, 오버슈팅

- 전국의 주택 가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것은 아니다. 수요 공급의 균형점이 지역별로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐름과 함께 개별시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.

- 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만 가끔은 정부가 이길 때도 있다. 즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.

- 열심히 근로소득만 해서 은행에 꼬박꼬박 저축하는 것이 자본주의 대한민국을 살아가는 경제인의 합리적인 행동이라 할 수 있겠는가? 아무 짓도 하지 않는다면 피 같은 당신의 돈은 쥐도 새도 모르게 사라진다는 것을 명심해야만 한다.

- 기왕에 투자한다면 시장의 흐름과 가치 있는 물건을 선택할 수 있는 능력을 평소에 공부해둬야 한다. 아울러 상승장에서만 공부하는 것이 아니라 조정장이나 하락장에서도 공부하는 습관이 반드시 필요하다.

재정 능력이 부족하다는 이유로, 가격이 싸다는 이유로 아무도 갖고 싶어 하지 않는 물건을 사면 곤란하다. 타조알 노른자를 살 능력이 안 되면 계란 노른자, 그것도 안 된다면 메추리알 노른자에 해당하는 물건을 사야 한다. 그마저도 힘들다면 우선 종잣돈 만드는 노력을 기울이는 것이 지극히 합리적인 행동이다.

- 부동산 시장을 읽는 법을 배우기 위해서는 전체 시장의 수요와 공급도 봐야 하지만 지역별로 수요와 공급이 어떻게 움직이는지도 체크해야 한다. 부동산은 주식과 달리 오늘 사서 당장 내일 팔 수 있는 상품이 아니기도 하고 특히 주택의 경우 세입자의 이사 주기를 고려한다면 팔고 싶다고 해서 아무 때나 팔 수 있는 물건이 아니기도 하다. 세입자를 끼고 주택을 팔려면 제값을 받을 수가 없다. 따라서 적정 매도시기를 판단하기 위해서는 해당 지역의 공급량을 반드시 체크하고 매입 여부를 판단해야 한다. 대한민국 전체 평균가격은 올라도 지역적으로는 가격이 동일하게 오르지는 않는다. 올라도 다 같이 오르는 것이 아니다.

- 지금은 멋진 집이 왜 좋은지를 눈으로 확인할 수 있기에 누구나 그런 집을 갖고 싶어 한다. 집이라도 다 같은 집이 아니다. 모두가 갖고 싶은 집은 지금도 부족하고 앞으로도 부족할 것이다.

- 같은 사안을 두고도 여러 가지 의견이 나올 수 있고 그러한 다양한 의견들을 종합해서 최종적인 결정에 참고하는 겸손한 태도야말로 어려운 투자 환경 속에서도 살아남을 수 있는 자양분이 된다.

- 부동산 시장 분석기법

1. 정부 정책과 맞서면 안 된다. 정부에서 부동산 시장을 부양시키려 규제를 완화하는 방향으로 정책을 쏟아낸다면 그때는 투자를 실행하면 된다. 투자자가 하나둘 참여하고 시장이 과열돼 정부나 언론에서 연일 부동산 시장의 활황세에 대해서 언급을 하면 욕심을 버리고 못난이 물건은 정리해야 한다. 못난이는 모두 정리하고 다가올 조정장을 대비해서 현금을 보유하고 장기적으로 미래가치가 있는 물건을 보유하는 방식으로 포트폴리오를 재구성한다.

2. 경제공부를 하라. 돈과 종이화폐의 구분을 명확하게 할 줄 알고 보유하고 있는 종이화폐에 대한 미련을 버려야 한다.

3. 심리적으로 동요하지 않는다. 합리적인 의심과 군중에 휩쓸리지 않는 자신만의 투자 원칙이 재산을 지키고 불려준다.

4. 수요가 있는 곳에 공급이 있다는 사실을 명심하라. 살고 싶은 집은 마음대로 취향에 맞게 선택해도 상관없다. 그러나 투자를 위해서 부동산을 매입한다면 다수의 사람이 선호하는 지역의 부동산을 선택해야 한다.

정부 정책이 부동산을 사라고 권유하는 시기, 대출도 많이 해주면서 금리까지 낮은 시기, 부동산 침체기에 일반인들이 군중심리에 휩쓸려 좋은 물건을 집어 던지는 시기 등이 바로 투자의 적정시기다. 이러한 시기에 공급까지 부족할 것이 예상되는 지역은 하늘이 내린 기회로 알고 반드시 투자를 실행해야 한다.