한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발

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- 재건축.재개발 투자는 돈이 오래 묶인다는 인식은 과거 개발 붐이 일던 시절 '묻지마 투자'를 하던 사람들 때문에 생겨난 것입니다. 재건축.재개발 투자의 진행 과정을 알아두면 이러한 일은 일어나지 않을 것입니다. 사업이 무산되지 않을 정도의 단계, 어느 정도 분양이 가시화된 단계에서 매수하면 투자금이 묶이는 것을 막을 수 있습니다. 큰 욕심을 부리지 않는다면 초반에 매수해서 몇 단계 후에 P를 받고 매도하는 것도 좋은 전략입니다.

- 재건축.재개발 투자는 새 아파트를 분양가보다 싼 조합원분양가로 분양 받음으로써 이익을 극대화하는 투자입니다. 조합원분양을 받기 위해서는 조합원이되어야 하므로, 기존 조합원의 집을 매수해서 자격을 얻는 것입니다. 이때 고려해야 할 것은 먼저 P입니다. 관심 매물의 실제 가치, 즉 감정평가액에 얹어주는 웃돈입니다. P는 조합원 자격을 얻기 위한 값이라고 보면 됩니다.  뿐만 아니라 조합원분담금도 고려해야 합니다. 조합원분양가에는 건축비와 기타사업비가 포함되므로 기존에 가지고 있는 주택의 값보다는 분명 비쌀 것입니다. 그 차액만큼은 조합원이 직접 부담해야 합니다.

- 재개발이 시작되면 빌라를 매입하려는 사람들이 P를 얹어주기 시작할 것이고  전세보증금과 매매가 사이에 갭(gap)이 커지면서 투자금이 많이 들게 됩니다. 대출도 생각보다 많이 나오지 않습니다.

사업이 가시화되면 한 단계씩 사업이 진행되면서 계단식으로 상승하게 됩니다. 그래서 투자금에 여유가 있는 투자자들은 재건축 아파트를, 투자금이 적은 투자자들은 재개발 빌라를 선호합니다. 경매 물건의 감정평가에는 현 시세도 어느 정도 반영되지만, 기본적으로 매각기일보다 몇 개월 전에 감정평가된 가격이기 때문에 상대적으로 쌉니다. 또한 경매로 낙찰받은 물건에 대해서는 비교적 대출이 잘 나오기 때문에 투자금을 줄이는 데에 도움이 됩니다.

- 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

정비기반시설이라는 것은 도시생활에 편리함을 제공해주는 도로나 주차장 등의 교통시설 광장이나 공원 등의 녹지, 학교나 문화체육시설, 공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동수용할 수 있는 지하시설) 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설.

- 재개발 : 정비기반시설이 열악하고 노후.불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

건축물이 전반적으로 노후해서 위험하고, 집과 집 사이의 길이 너무 좁아서 소방차나 응급차가 지나다니기 어렵고, 침수 같은 재해가 자주 발생해서 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다.

- 도시 및 주거환경 정비기본계획은 어떤 구역의 정비사업에 대해 지자체가 기본 방향과 목표 등을 제시해주는 종합계획.

- 지구단위계획은 정비기본계획과 정비계획보다 더욱 구체적이고 세부적으로 세워지는 계획. 건축을 할 때 용적률 및 건폐율뿐 아니라 건축한계선, 녹지 비율, 건축 허가 조건 등을 더욱 구체적으로 정해놓는다. 쾌적한 환경을 만드는 것이 목적이다 보니 기부채납비율이 높아질 수밖에 없다. 부지가 줄어 수익성은 낮아도 짖고 난 후 주변 환경이 바뀌어 아파트 가치가 높아진다.

- 기부채납비율은 재건축이 더 적다.

- 개발이익은 재건축이 더 크다. 어떤 지역은 기부채납 비율이 35% 정도 되어서 아파트용 대지의 비율이 65%까지 떨어지는 경우도 있습니다. 아파트를 많이 짓지 못하면 사업성도 상대적으로 떨어질 것이라고 추측할 수 있습니다.

- 재건축은 세입자 주거이전비.상가영업보상비가 없다. 

- 재건축은 재개발보다 투자금이 많이 들어간다. 재개발의 경우는 사업지 내에 단독주택, 빌라, 아파트 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하는데 그중에서 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어가기 때문에 투자자들에게 인기가 많습니다. 서울 일부 재개발 지역과 서울과 인접한 경기도, 인천 지역의 재개발 구역을 잘 찾아보면 5,000만 원 이하로 투자할 수 있는 물건이 아직도 많습니다.

- 비례율 : 재건축.재개발 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다.

  비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 × 100

- 권리가액 : 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치 (감정평가액 × 비례율)

- 분담금 : 조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액 (분담금 = 조합원분양가 - 권리가액)

- 시세보다 저렴하다고 무조건 싼 것이 아니고, 시세보다 높다고 무조건 비싼 것도 아닙니다. 그 이유는 재건축.재개발 투자 물건의 가격을 결정하는 중요 요인이 바로 P이기 때문입니다. 아무리 매입가가 저렴해도 감정평가액이 낮게 나오면 싸게 산 것이 아닙니다.

- 투자할 때 반드시 고민해야 할 2가지

1. 얼마의 기간이 걸릴 것인가

   매수와 매도 타이밍은 각자의 상황과 투자 전략을 고려해서 정해져야 합니다. 다만 분명한 것은 부동산 시장이 활황일 때는 재건축.재개발 투자의 투자수익도 커진다는 점입니다. 부동산 시장이 침체되어 있으면 재건축.재개발 사업이 원활하게 진행되지 않을 뿐만 아니라 진행되던 사업도 중단되곤 합니다. 그러므로 전체 시장의 흐름을 고려해서 재건축.재개발 투자의 황금 타이밍이 언제일지 판단하는 것이 현명한 투자 방법입니다.

2. 객관적으로 수익성이 좋은가(감정평가액보다 낮은 금액으로 매수)

- 재건축.재개발 물건을 매입할 때에는 P가 지나치게 많이 붙어 있지는 않은지, 추후 내야 할 분담금이 지나치게 많지는 않을지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

- 사업시행인가 : 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장.군수.구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차. 본격적 으로 사업이 시작

- 관리처분계획 : 사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주.철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계.

- 매도청구 : 재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있다. 보상가격은 시가 기준

- 현금청산 : 재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있다. 감정평가액 기준으로 보상.

- 재개발 사업은 단계가 진행됨에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승한다고 보시면 됩니다. 반면 재건축 사업은 기대심리가 미리 반영되어서 한 번에 가격이 급등하는 경우가 많습니다.

- 재개발.재건축 추진 절차

1단계 : 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인

2단계 : 조합 설립- 시공자 선정

3단계 : 사업시행인가(투자 여부를 결정할 타이밍) - 종전자산 평가 - 분양신청

4단계 : 관리처분계획(구체적 사업성이 나오는 시기) - 이주.철거 - 동.호수 추첨 - 착공

5단계 : 일반분양(투자 수익이 최종 확정되는 시기) - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

- 조합설립인가 : 사업성의 떡잎을 가늠해볼 시기

저의 경우에는 조합설립인가 단계부터 관심을 가집니다. 조합을 설립할 때는 개략적인 분담금에 관한 내용을 담은 안내책자를 배포하는데, 이것을 가지고 나름의 공식을 통해 비례율도 산출해 보고, 감정평가액도 예측해 보고, 일반분양 시세도 가늠해 보면서 수익이 얼마나 발생할지 유추해 봅니다.

- 재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다.

1) 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것

2) 재건축 사업에 동의한 자일 것

- 재개발은 따로따로 소유해도 된다.

1) 소유권 분리는 언제 이뤄졌는가

2) 토지의 크기가 너무 작지는 않은가(토지-90㎡이상 소유, 무주택자 - 30~90㎡)

3) 무허가 건축물이라면 대장에 등재되어 있는가

- 경매로 재건축.재개발 물건을 낙찰 받을 때 주의점 

사업시행인가 후 조합원 분양신청이 끝나 지역의 물건이 경매에 나왔다면 반드시 조합에 문의해서 조합원 자격이 되는지 확인해보고 입찰하셔야 합니다.

- 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이 나와 있습니다. 정비사업을 위해 얼마의 비용을 쓸 예정인지를 항목별로 정리해 놓은 부분입니다. 다양한 항목 중 눈여겨봐야 할 것은 금액 못지않게 중요한 것이 비율이라는 사실입니다. 사업장마다 규모가 다르기 때문에 그중에서 이 항목이 차지하는 비율이 얼마인지를 꼭 살펴봐야 합니다.

공사비(시공비), 보상비, 공과금(*법인세 이 항목을 많이 잡았다면 조합은 비례율이 높게 나올 것으로 예상), 금융비용(각종이자), 예비비, * 미분양대책비(이 항목이 포함되어 있다면 앞으로 비례율이 낮아질 가능성이 적다), 이주촉진비, 수입추산액, 추정비례율

미분양에 대비하기 위해 예비비를 많이 책정해 두었다면 비례율이 최초 관리처분계획 때보다 낮아질 가능성은 적다고 보면 됩니다.

- 재개발.재건축 정보 얻기 : 하우징 헤럴드(www.housingherald.co.kr) '입찰'코너에 올라오는 입찰공고문

- 재건축의 경우는 '공사비 : 기타사업비 = 75% : 25% '라는 비율을 기억하시고, 재개발의 경우는 기타사업비의 비중이 그보다 더 커지기 때문에 댜략 '공사비 : 기타사업비 - 65% : 35%'까지 조정된다는 것을 기억하시기 바랍니다. 다만 재개발의 경우는 워낙 변수가 많기 대문에 위 공식이 정확하게 지켜지지 않을 수 있다는 점도 반드시 기억하시기 바랍니다.

- 기타 예비비는 예기치 않은 문제를 해결하기 위해 마련해 둔 비용으로, 재건축 재개발 사업 모두 1% 정도에서 책정하는 게 일반적입니다. 만약 기타예비비가 넉넉하게 책정되어 있다면 만일의 사태에 대비할 만한 여력이 충분하다는 뜻입니다.

- 종후자산평가액(조합이 얻게 될 총 수입) = 조합원분양 + 일반분양 수입

- 실제 재건축.재개발 사업에서는 주변 시세보다 감정평가액이 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 최근에 나온 감정평가 사례들을 분석해보면 구역 인근의 유사한 물건의 매매가격과 전세가격의 중간 정도로 감정평가가 이뤄지는 것으로 보입니다. 요즘 집합건물의 매매가 대비 전세가 비율이 70~80% 수준임을 감안하면 최근의 감정평가 금액은 인근 매매가격보다 10~15% 정도 낮게 나온다는 생각이 듭니다.

- 단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

  토지감정평가액(주변 시세의 80~90% 예측) = 표준지 공시지가 × 지역 및 개별요인 × 그 밖의 요인

- 인근 지역 재개발 구역에 내 물건과 유사한 물건이 있다면 이 물건의 공동주택 공시가격을 확인하고 동시에 감정평가액도 확인합니다. 두 가지를 비교해서 공동주택 공시가겨의 몇%나 나왔는지를 계산해보고, 이를 다시 나의 물건에 적용하는 것입니다.

- 조작된 비례율에 속지 않으려면 '정비사업비 추산액'을 확인하시기 바랍니다. 그중에서도 '미분양 대책비' 또는 '예비비' 부분을 눈여겨보시기 바랍니다. 만약 이 항목의 금액이 넉넉하게 책정되어 있다면 최종 비례율이 관리처분계획 당시보다 낮아질 가능성은 매우 적다고 볼 수 있습니다. 이 항목의 금액이 너무 낮게 책정되었거나 아예 없다면 문제가 될 수 있습니다.

- 조합원 건축원가 : 조합원분양을 위한 아파트를 짓기 위해 필요한 사업비. 건축을 위해 필요한 순수건축비(공사비)와 순수건축비를 제외한 나머지 사업 진행에 사용되는 기타사업비로 구성된다.

- 초기 사업성 가늠하는 '세대당 평균 대지지분' = 총대지면적 / 세대수

전문가들은 이럴 때 용적률을 이야기합니다. 현재 용적률이 낮다는 것은 저층이라는 뜻이고, 그만큼 대지지분이 크다는 것입니다. 이 값이 크다는 것은 각 조합원 세대가 가지는 대지지분이 전반적으로 큰 단지라는 뜻입니다. 이 숫자가 크면 클수록 일반분양 물량이 많아지기 때문에 사업성도 좋아진다고 할 수 있습니다.

- 시세차익 = 매도시세 - (매입가격 + 분담금)

- 총사업비(공사비×133%) = 공사비(시공비) + 기타사업비

- 조합원 건축원가 = 순수건축비+ 기타사업비

  순수건축비 = 평당공사비×계약면적

  기타사업비 = 순수건축비(공사비) × 33%

- 세대 당 공급면적 = 주거전용면적 + 주거공용면적

  세대 당 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적

- 공급면적에 따른 일반적인 계약면적 크기 

  공급면적 25평형 / 전용면적 59㎡ / 계약면적 약 40평

  공금면적 34평형 / 전용면적 84㎡ / 계약면적 약 55평

- 용적률 =  건축물 연면적 / 대지면적

- 분담금 산출 엑셀 시트 (돈되는 재건축 재개발, http://blog.naver.com/jyleenew)

- 만약 저층아파트라도 소형평형(공급면적 10~15평형)으로 구성된 단지는 세대수가 많고 평균 대지지분이 적어 사업성이 낮을 것입니다. 반면에 중층아파트라도 중대형평형(공급면적 38~60평형)으로 구성된 단지는 세대수가 적고 평균 대지지분이 많아서 사업성이 좋을 것입니다. 세대수가 중요한 이유는 조합원분양 물량 때문입니다.

사업초기에 개략적인 사업성을 가늠할 때에는 용적률만 봐서는 안 됩니다. 특히 중요한 것은 기존의 평형 구성이 소형평형 중심인지 아니면 중대형 평형 중심인지, 그리고 총 몇 세대가 거주하고 있는지를 살피는 것입니다.

- 용적률이 180-210% 정도이면서 기존에 중대형이 많았던 단지들이 재건축 후에 중소형평형을 많이 지음으로써 사업성을 최대화하고 있습니다.

- 용적률이 높다고 일반분양이 적은 것은 아니다. 저의 경우는 세대당 평균 대지지분이 최소 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단합니다. 그 이유는 세대당 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수대비 약 15~20%정도로 나오기 때문입니다. 그 이하로 나오게 되면 차라리 재건축보다는 리모델링이 나을 수 있습니다.

- 일반분양 물량을 볼 수 있는 곳

클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr) - 정비사업현황(자치구별 검색)메뉴

경기도청 홈페이지(http://www.gg.go.kr)  정보공개 -> 사전정보공표 -> 도시/주택(도시정비사업 추진현황)

인천광역시 추정분담금 정보시스템(http://renewal.incheon.go.kr) 추진현황

- 일반적인 재건축 사업의 기부채납 비율은 10~15%선에서 결정되는 것이 일반적입니다.

- 재건축 가능 연한을 몇 년 앞두고 있는 분당신도시는 투자자들이 미리 관심을 보이고 있는 지역이지만, 사업이 시작되기 전이라 사업성을 분석할 정보가 없다. 다만 성남시 내의 비슷한 용적률 가진 재건축 사업장을 분석하고 이를 대입함으로써 미리 사업성을 예측할 수 있다.

- 평균 감정가액 = 종전자산평가 총액 / 토지등소유자 수

- 재개발에서 '공사비는 총사업비의 75%'라는 사실은 사업 초기 단계에만 유효합니다. 그 이유는 사업 계획을 제대로 세웠는지를 살펴보는 단서가 되기 때문입니다. 조합창립총회 책자를 보실 때에는 공사비가 총사업비의 약 75%를 차지하는지 살펴보셔야 합니다. 기타사업비는 모두 조합원들이 부담할 몫입니다.

- 평균 감정평가액(이 지역 감정평가액의 개략적인 기준) = 종전자산평가 총액 / 전체 토지등소유자 수

- 비례율이 높아지면 감정평가액이 클수록 유리하다. 비례율이 낮아지면 감정평가액이 클수록 불리하다.

- 관리처분계획이 나올 경우 대부분의 불확실성은 제거된 것이지만, 추후 일반분양가와 공사비(시공비)가 달라질 가능성이 있다. 특히 실제 일반분양가에 따라 사업성이 크게 달라지므로 일반 분양가가 최소값일 때부터 최대값일 때까지 다양한 경우의 수를 분석해 보는 것이 좋다.

- 재건축.재개발 구역 내에 위치한 조합원 매물을 매수하는 것도 좋은 방법이지만, 조합원들이 이사를 갈 만한 지역을 선점한 후 이주 타이밍에 맞춰 이분들에게 매도하는것도 좋은 방법입니다. 어찌 보면 재건축.재개발 매물을 매수하는 것보다 위험부담이 적은 투자라고 할 수도 있습니다.