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PD수첩 아파텔과 무법자들 2022.01.18 방송 요약정리/ 다시보기
어제 PD수첩에서 최근 급부상한 아파텔에 대한 주제를 다뤘었는데요. 2021년 한해를 돌이켜보면 부동산 ...
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어제 PD수첩에서 최근 급부상한 아파텔에 대한 주제를 다뤘었는데요.
2021년 한해를 돌이켜보면 부동산 시장은 '아파텔의 해'였다 라고 할 정도로 아파텔의 관심도가 굉장히 높았습니다
아파텔이란?
아파텔이라는 것은 정식명칭이 아니라 아파트와 오피스텔을 합쳐 만든 신조어로서, 주거용 오피스텔을 의미합니다.
주로 아파텔은 전용면적 60~ 85㎡ 투룸, 쓰리룸 형태로 구성되어 있습니다.
21년 부동산 시장에서 아파텔의 급부상 이유는?
여러가지 이유가 있겠지만 대표적으로 6가지를 들 수 있습니다.
① 주택에 대한 규제, 주택 가격상승으로 인한 대체재 역할
② 오피스텔에 대한 진입장벽이 낮다는것
(아파트와 다르게 오피스텔 청약의 경우, 유주택도 가능하며 청약통장이 없어도 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하다는 점입니다)
③ 대출 한도 LTV 70% (22.01.01부터는 DSR 40%적용)
④ 주택수 미포함
⑤ 100세대 미만의 오피스텔의 경우 전매가능하므로 단기투자 수요 유입
⑥ 오피스텔, 도시형생활주택의 규제 완화 정책(2021.09.15) - 주거용 오피스텔 전용 120㎡까지 바닥난방 허용
오피스텔의 경우 아파트처럼 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 높은 분양가로 나옴에도 불구하고
위에 열거한 여러가지 이유로 인해 실수요 + 투자수요들이 오피스텔 시장에 관심을 갖기 시작하면서
청약 경쟁률 또한 세자릿수, 네자릿수를 기록하는 등 이전에 없던 경쟁률을 선보였습니다
100세대 미만 오피스텔의 경우 전매가 가능했기 때문에 100세대 미만 오피스텔의 경우
'선당후곰'이라는 말이 나올 정도로
'일단 넣고 보자는 식'의 단기 투자 목적으로 접근하는 투자 수요들까지 가세하여
2021년 오피스텔의 청약시장은 굉장히 뜨거운 한해였다라고 할 수 있습니다.
2021년 오피스텔 청약 경쟁률
21년 분양했던 단지들의 청약 경쟁률을 살펴보면
동탄 디에트르의 경우 평균 청약 경쟁률 809:1
신길 AK 푸르지오의 경우 평균 청약 경쟁률 1321:1
힐스테이트 과천 청사역의 경우 평균 청약 경쟁률 1398:1
오피스텔의 미계약분(잔여세대) 어떻게 처리하나?
'선당후곰, 일단 청약 넣고 생각하자!' 어차피 당첨되도 계약안해도 불이익이 전혀 없으니
동,층,향을 보고 맘에 안들면 계약 포기하는 사람들
막상 당첨은 되었으나 확신이 없는 사람들
그렇게
미계약 세대 일명 '줍줍(잔여세대)'가 나오게 됩니다.
이 미계약 분(줍줍 물량)을 소진시키는데에는 건설사 측에서 여러가지 방법을 동원합니다.
대표적으로는
1. 선착순 계약 방식 2. 온라인 청약 추첨 3. 초치기
방식입니다.
위에 현장의 경우미계약(줍줍) 물량 소진을 선착순 방식으로 진행하였습니다
이렇게 선착순으로 진행될 시오전 10시부터 진행이 된다고 하지만 선착순으로 진행되기에
이 문자를 보자마자 바로 모델하우스로 달려가야 합니다.
선.착.순 이니까요...
선착순 진행 그 전날부터 텐트를치며 기다리는거죠
오는 순서대로 선착순 번호표를 줍니다.
그러면 여기서 또 암암리에 불법거래가 일어납니다.
떳다방들의 작업으로 '선착순 번호표를 프리미엄 주고 사는 방식'으로 일명 '줄피'거래입니다.
우선순위 번호대로 프리미엄이 형성되어 있습니다.
물론 프리미엄은 현금거래입니다.
얼마나 물량이 남았는지 확인되지 않기 때문에 분양을 받기 위해서 혹은 로얄호실을 잡기 위해서
이런 줄피 거래를 합니다.
그리고 시행사-대행사 측에서 미계약분을 뒤로 빼내 프리미엄을 붙여 파는 방식인 '원장거래'까지
분위기가 뜨거운 만큼 암암리에 불법적인 행위들이 일어나고 있습니다.
100세대 이상의 오피스텔의 경우, 전매가 불가능하므로 업자들을 껴서 뒤에서 이런식의 원장처리로 진행을 하고 있죠
최근 인천 D현장의 경우도 3000~ 5000만원 이상의 프리미엄으로 거래가 되었었습니다
오피스텔 현장 분위기가 뜨거운 만큼 그에 따른 문제점들도 보여지고 있는 상황입니다.
과연 오피스텔 투자가 언제까지 유효할까요?
뜨거운 분위기에 휩쓸려 무분별한 투자는 지양하시고
항상 리스크 헷지를 염두해두고 투자하시기 바랍니다.
궁금하신 분들은 아래 영상에서 더 자세한 내용 확인하시면 됩니다
↓↓↓↓↓↓↓↓
https://youtu.be/y_FQRLDuysQ
DSR이 적용되는 22년 오피스텔의 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지에 대해서도
생각해봐야 하는데요.
그간 실수요 + 투자수요들의 인기를 끌었던 아파트 대체상품으로
주택담보대출 LTV70%까지 가능하였지만
올해 22.01.01부터 오피스텔도 DSR 40% 적용됨으로 인해
오피스텔의 시장도 양극화 될것으로 판단되어집니다.
다음시간에는 22년 DSR 규제에 따른 오피스텔의 부동산 시장 변화에 대해서 얘기해보는 시간을 가지겠습니다.
