DDOLKONG
인구와 투자의 미래 본문
- 인구 감소 여부보다 버블인지 아닌지가 더 중요하다!
자산시장이 버블이냐 버블이 아니냐를 판단하는 것이 그 나라의 인구 구성을 분석하는 일보다 훨씬 더 중요하다. 예를 들어 미국, 호주, 캐나다, 영국, 스페인 등은 모두 공통적으로 2000년대 중반을 전후해 생산 활동인구가 가파르게 줄어들었다. 그러나 5개국 주식시장 흐름은 서로 달랐다.
- 부동산시장의 버블을 발견하는 법
실질 부동산 가격에 주목하라! 인플레이션 수준보다 낮게 거래되는 부동산은 싸다고 볼 수 있다. 반대로 인플레이션 수준보다 빠른 속도로 부동산 가격이 상승하면 버블 가능성이 높아진다고 볼 수 있다.
주택 공급이 부동산시장의 추세를 결정한다!
일본 주택시장을 망가뜨린 주범, 공급 과잉! 1990년대 일본은 사정이 전혀 달랐다. '인구절벽'을 주장하는 사람들이야 인구 감소 때문에 주택시장이 망가졌다고 주장할지도 모르겠다. 그러나 사실은 주택 공급 과잉이 부동산 장기 불황의 최대 원인이었다.
일본의 주택 공급 과잉은 잘못된 경기 부양책의 결과였다.
- 실업률이 떨어져도 경제활동참가율이 상승하지 않는 이유는?
노령화 -> 인력 부족 -> 임금 상승 -> 부동산시장 열기
경제활동참가율 하락은 경제에 여러 가지 영향을 미칠 것이다. 일단 인력이 부족하니 근로자들의 임금 인상 가능성이 높아질 것이다. 기업이 필요로 하는 인력에 비해 공급이 부족하면 임금을 더 지급하는 것 말고 사람을 채용할 방법이 없기 때문이다. 그리고 임금이 꾸준히 상승하면 경제 전체에 물가 상승 압력이 높아지는 한편, 주택시장에도 강력한 '상승 압력'이 나타날 것이다. 소득이 꾸준히 상승하고 기업들이 꾸준히 사람을 채용하는 상황에서 주택시장의 분위기도 개선되지 않겠는가?
- 2015년 인구 기준 인구추계에서는 '인구절벽'의 시기가 무력 14년이나 후퇴했다. 나아가 2031년이라는 '인구정점'의 시기도 앞으로 더 뒤로 미뤄질 가능성이 높아 보인다.
인구정점이 뒤로 밀리는 이유 1. 기대수명 증가 2. 외국인 인구 증가
- '58년 개띠'로 대표되는 한국의 베이비 붐 세대가 은퇴하면 한국 자산시장이 붕괴될까? 결론부터 말하자면 '아니요'다.
1990년 일본에서는 정부 정책금리가 6%를 넘었으니 일본의 베이비 붐 세대는 '주택을 매도하고 은행 예금으로 갈아타기'를 할 수 있었다. 그러나 한국 정책금리는 1.25%이고 앞으로도 금리가 오르기는 쉽지 않은 상황이다. 한국의 평균적인 50대 가구가 보유한 실물자산 가치가 3억 552만 원이니, 이걸 다 팔고 은행 예금을 든다고 해도 1년에 받을 수 있는 이자가 458만 원에 불과하다. 여기서 이자소득세 15.4%를 차감하면 받게 될 돈은 월32만원 남짓이다. 이 돈을 벌겠다고 지금 살고 있는 주택을 매도하는 사람이 얼마나 될까? 그리고 그게 과연 합리적인 행동일까?
- 적어도 10년 내에는 한국 경제가 인력 부족 충격으로 성장률이 급락할 가능성은 낮다. 저금리 환경에 직면한 한국의 베이비 붐 세대가 은퇴 시기를 늦추는 한편 오히려 적극적인 사회 활동에 나서는 것이 노동력 부족 문제를 완화할 것이다. 더욱이 아직도 선진국 대비 낮은 수준에 머물러 있는 한국 여성의 경제활동참가율이 더 상승할 잠재력이 있다는 점도 감안할 필요가 있다.
