연준의 기준금리 인하에도 모기지 금리 상승, 미국 부동산 시장의 영향은?

30년 고정 모기지 금리 9월 이후 상승세
10년물 국채 금리 상승하면서 모기지 금리도 상승
모기지 금리 상승으로 부동산 시장 영향 예상


지난 2022년 3월 연방준비은행은 물가가 급등하기 시작하자 당시 0%였던 기준 금리를 인상했다. 2022년 3월을 시작으로 2023년 7월까지 무려 525bp를 인상하며 인플레이션과의 전쟁을 벌였다. 미 연방주택금융저당공사(Freddie Mac)에 따르면 기준 금리가 인상되던 시기와 맞물려 모기지 금리도 인상되어 2022년 3월 3주차 4.16%였던 30년 고정 모기지 금리는 2023년 10월 4주차에 7.79%까지 치솟았다. 이후 모기지 금리는 조금씩 안정되어 2024년 9월 4주차 6.08%까지 하락했다. 그러나 지난 9월 18일 연준이 금리 인하 사이클을 개시하자 모기지 금리는 다시 상승했으며, 2차 인하를 단행했던 2024년 11월 7일에는 6.79%에 달했다.

<최근 3년간 미국 모기지 금리 동향>

모기지 금리 상승 원인

CNBC는 "모기지 금리는 기준 금리가 아닌 경제 전망에 반응하는 미 채권 금리를 따라간다"고 보도했다. 노동시장 회복세가 예상보다 빠르다는 경제 데이터가 계속 나오면서 채권 금리가 상승했고, 이에 따라 모기지 금리도 동반 상승했다고 분석했다. 10월 고용노동보고서에 따르면, 비농업 일자리가 전월 대비 1만 2,000명이 늘며 예상치(1만 6,000명)를 하회했으나 실업률은 4.1%를 기록하며 전문가 예상치에 부합했다. 노동시장이 양호한 수치를 기록하자 미국 10년물 국채 수익률이 상승세를 타기 시작했다.  10년물 국채 금리는 연준이 대규모 금리 인하를 단행하기 전날인 지난 9월 17일 3.64%였지만, 이후 급격히 상승하여 2차 금리 인하를 단행한 11월 FOMC 이후 4.4%를 기록했다. 고용보고서가 발표된 직후 30년 고정 모기지 금리는 27bp가 올랐다.

<최근 3개월 미국 10년 국채 수익률 동향>

모기지 금리 인상으로 인한 부동산 관련 시장의 향방

모기지 금리가 상승함에 따라 모기지 신청 건수는 감소했다. 모기지은행가협회(Mortgage Banker’s Association, MBA)에 따르면 모기지 신청건수는 지난 11월 6일 전주 대비 10.8% 줄어들었다. 재융자 신청건수는 전주 대비 19% 감소했다. 기존 주택 판매는 9월 기준 연율 384만 채로 전년 대비 3.5% 감소했으며, 9월 주택 재고는 지난달보다 1.5% 늘어난 139만채로 2020년 10월 이후 최고치를 기록했다. 주택건설업체 DR호턴(D.R. Horton)의 데이빗 올드(David Auld) 대표는 “모기지 금리 변동성이 높아 주택 구매자들이 구입을 주저하고 있다”며, “모기지 금리가 올해 최고점에서 하락했지만, 잠재적 주택 구매자들은 2025년에 금리가 더 낮아질 것을 기대하며 지켜보고 있다”고 말했다. 모기지 금리가 높게 유지되고, 주택 판매 관망세가 이어지리라는 예측에 따라 대형 주택 건설사, 건설 자제 기업, 대형 철물점의 주식이 일제히 폭락했다. 부동산 컨설팅 기업 존 브룬스(John Burns)는 “건설관련 기업은 모기지 금리와 모기지 금리 기대치에 매우 민감하게 반응한다"며 "모기지 금리가 높게 유지될 것이라는 전망에 주택 건설이 둔화되어 건설 관련 기업들의 매출이 하락할 것으로 보고 주식이 폭락했다”고 설명했다.

시사점

내년 말까지는 모기지 금리가 5%대 후반까지 떨어질 수도 있겠지만, 현재 양호한 노동시장과 미국 정치 환경의 변화를 고려할 때 당분간 금리는 현재 수준에 머무를 가능성이 높다. 부동산중개기업 레드핀(Redfin)은 “미국 모기지 대출자의 86%가 6% 미만의 금리로 모기지를 대출한 것을 미뤄볼 때 6%대의 금리는 매우 높은 수준”이라고 밝혔다. 모기지 금리가 당분간 높은 상태로 지속됨에 따라 부동산 매매 경기에 영향을 받고 있는 가전, 가구 등의 판매량에도 부정적 영향이 미칠 것으로 보인다. 가전 관련 산업에 근무중인 A씨는 뉴욕무역관과의 인터뷰에서 "모기지 금리가 높게 유지되어 가전 산업에 부정적 영향이 미칠 수 있으나, 프리미엄 제품군은 비교적 영향을 덜 받는다"며, "한국 제품은 프리미엄 제품군에 속하기 때문에 현 상황에서도 어느 정도 매출을 유지할 수 있을 것으로 보고 있다"라고 말했다. 미국 시장 진출을 염두에 두고 있는 우리 기업은 급변하는 미국 시장 상황을 면밀히 살펴보고 진출 전략을 수립할 필요가 있다.



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