대한민국 부동산 대전망

​

- 부동산 시장, 당분간 하락 가능성은 없다

   우리나라 부동산 전문가 중 상당수가 언급하고 있는 '공급과잉에 따른 부동산시장 폭락(특히 2017~2018년)우려'는 지극히 지나치다는 점을 말하고자 한다. 당분간 국내 부동산시장 하락을 이끌 만한 요인이 특별히 발견되지 않기 때문이다. 이는 주식 애널리스트로서 부동산시장의 '통계지표 분석'을 통한 접근법 및 실제 현장 답사를 통한 '지역 탐방'에서 감지된 정량적.정성적 판단의 결과다.

1장 대한민국 주택, '정말'비싸지 않다

 - 대한민국 가계 재무구조, 생각보다 건전하다

   대한민국 부동산 밸류에이션은 현재의 PBR 1.0배, PIR 6.1배에 불과하다.

 - 코리아 디스카운트를 감안해도 부동산가격은 너무 낮은 수준이다

    한국 자산은 대부분 글로벌 시장 대비 저평가 상태다. 이를 코리아 디스카운트라 부른다. 특히 부동산은 주식에 비해 저평가 정도가 크다. 주식보다도 부동산이 저평가된 주요 이유는 기관의 수급 부재로 개인 중심 시장에서 주택가격 하락에 대한 지나친 우려가 반영되어 있기 때문이다.

2장 부동산시장에 대한 편견이 투자를 망친다

 - 부동산시장을 제대로 보는 것이 무엇보다도 중요하다

    일반인들이 부동산에 대한 편견을 가지는 이유는 합리적인 판단의 결과가 아니라 심정적인 오해 때문이다. 인구, 경제, 수급 등의 요인을 단편적으로 해석하고 자신의 관점에서만 바라본다. 말  그대로 자가당착(自家撞着)의 결과다. 

 - 일본 부동산시장과 지나치게 비교하지 말자

   한국인들은 한국과 일본을 비교하기 좋아한다. 한국이 일본의 성공 사례를 학습하고 동일한 방법으로 성장해왔기 때문이다. 그래서 일본의 나쁜 사례도 똑같이 나타날 것이라고 생각한다. 하지만 한국과 일본은 전혀 구조가 다르다는 것을 명심하자.

    한국은 일본보다 오히려 대만과 유사하다. 인구는 일본과 달리 증가 추세가 향후에도 지속될 것으로 판단되며, 수도권 인구집중도는 일본보다도 훨씬 높고, 이 비중은 앞으로도 감소보다는 증가할 가능성이 크다. 또한 임금 상승이 없었던 일본과 달리 한국은 임금 상승이 물가상승률을 넘는 수준에서 진행되고 있기 때문에 일본의 사례와는 전혀 다른 결과를 가져올 것이다.

    저금리 상황에서 부채로 인한 이자비용 부담은 크지 않기 때문에, 다른 세대에 비해 자산보유가 많은 1차 베이비부머의 부동산투자 경향은 더욱 확대될 것으로 보인다.

    한국은 현재도 인구가 증가중인 국가다. 일본이 2007년 첫 인구 감소가 나타난 것과는 달리 한국은 꾸준히 인구가 증가하고 있다. 한국의 수도권 집중도는 일본과 차원이 다르다. 한국이 약 49.4% 수준인 것과 달리 일본은28%선에 그치고 있다. 인구 집중도 면에서 한국보다 훨씬정도가 작은 일본도 수도권 인구집중을 막지 못하고 있다. 따라서 한국의 수도권 인구집중은 분산되기 보다는 더욱 집중될 가능성이 크다. 세종이나 혁신도시 등으로 공공기관과 공기업이 대거 지방으로 이전했지만, 수도권으로의 집중도는 속도가 완화되었을 뿐 절대치는 계속 비슷한 수준이다. 따라서 인구증가와 함께 수도권으로의 인구집중은 불가피하다.

 - 해외 매크로 지표, 새로운 비관론이 몰려온다

   최근 아베노믹스로 대표되는 일본 경기회복의 징후가 감지된다. 경기회복의 결과 부동산가격이 회복되다 보니, 부동산 비관론자들의 절대적 진리로 받아들여지던 일본부동산 폭락의 근거가 없어졌다. 하지만 이 과정에서 새로운 비관론이 대두되었다. 글로벌 경기 부진의 영향이 한국에도 미칠 것이라는 것이다.

   일본 부동산시장 붕괴론은 없다, 빠르게 가격 상승중이다.

   장기간에 걸친 저금리 여파로 글로벌 자산가격이 여기저기에서 상승했던 것과 별개로, 이제서야 한국 부동산시장이 반등하는 이유는 바로 저금리 수준이 이제야 다른 국가 수준으로 낮아졌으며, 그 기간이 매우 짧았기 때문이다. 즉 현 시점에서 해외와 속도 및 방향성을 함께할 것이라는 주장은 타당하지 않다.

   이미 외국인의 국내 부동산투자가 허용되어 있는 상황에서 외국인 투자수요가 집중될 지역은 외국인 매수세가 유입되기 충분하다. 특히 중국 북부에서 접근성이 용이한 서울이나 인천, 특히 서울 도심부 같은 곳은 임대 면에서 공실위험이 적은 반면, 가격이 낮아 안전자산에 가깝다. 그런 이유로 서울 부동산투자는 외국인 관점에서 충분히 매력이 있다.

3장 대한민국 부동산시장을 둘러싼 진실 혹은 거짓 5가지

 - 여전히 부동산시장은 저평가 상태다

   해외에서 거주해본 사람이라면 한국 부동산의 가격 및 임대료 수준이 상당히 저렴하다는 사실을 안다. 문제는 해외에서 거주해본 적이 없는 사람들에게 현재 한국의 부동산가격이 저평가되었다는 사실을 이해시키기 쉽지 않다는 것이다. 해외상황을 보면 현재 부동산가격에 대한 불만은 이치에 맞지 않는다는 것을 알게 될 것이다.

   최근 서울의 주택 가격이 급등한 것은 그동안 축적했던 상승여력이 단기에 분출되고 있는 것일 뿐 과열로까지 해석할 만한 상황이 아님을 분명히 한다. 특히 부산, 대구 등 지역 거점 도시의 부동산가격이 과거 4년간 지속적으로 상승했던 것을 감안한다면 서울의 상승여력은 이미 충분히 확보된 상황이기 때문이다. 일본이나 대만과 같이 수도권과 지방의 PIR 차이가 2배 가까이 나는 것이 일반적이라는 가정 아래, 현재 서울 부동산가격의 상승여력은 시장이 기대하는 것보다 더 커질 가능성이 충분하다. 

 - 부동산시장은 왜 내년이 항상 위기라 하는가?

   2017~2018년 공급과잉에 따른 주택가격 하락을 주장하는 사람들은 공급 측면만 감안한다. 인구는 감소하고 있지만 세대수는 증가하고 있다. 결국 공급뿐만 아니라 수요(세대)가 함께 증가하고 있다는 점을 인식해야 한다.

   인구감소론이 약화되면서 공급증가에 따른 부동산 부정론이 힘을 얻고 있다. 특히 현재 가격 상승을 주도하는 수도권 공급증가에 대한 우려가 크다. 여기에서 '수도권 공급증가'라고 하는 것은 사실 서울보다는 경기도 지역의 공급증가를 말한다. 그렇기 때문에 부동산 부정론의 발단은 경기도라고 볼 수 있다. 하지만 경기도에 공급이 증가해 부동산가격이 부진해진다면 분명히 서울의 부동산가격에도 영향을 미칠 것이다. 2018년까지의 공급과잉이  그대로 주택가격에 영향을 미칠 것으로 우려하는 것이다. 즉 입주 대란이다.

   하지만 주택 및 가구의 세대의 순증을 기준으로 계산하면 이 같은 우려는 지나치다고 할 수 있다. 공급증가에 대한 우려는 수요가 크게 늘지 않는다는 가정하에서 논리가 확대되는게 일반적이기 때문이다. 아무리 공급이 증가하더라도 수요가 그만큼 증가하면 전혀 문제가 없다.

   특히 강남과 강동 지역의 아파트 노후도가 높다는 사실에 주목해야 한다. 이 지역들은 강남으로 출퇴근이 용이하기 때문에 시장에서 선호하는 지역이다. 따라서 강남과 강동 지역의 재건축 진행속도가 빠르게 진행된다 하더라도 멸실에 따른 일시적 주택부족문제가 서울 전역으로 파급될 가능성이 높다. 특히 강남 지역의 노후아파트 비중은 76%에 달하고 있다. 전국에서 가장 고급 주택지로 손꼽히는 강남이 오히려 서울에서도 가장 노후도가 심각하다는 것은 아이러니지만, 이들 강남권 노후주택은 입지에서 우위를 차지하고 있기 때문에 향후 재건축이 완료된다면 가격이 상승할 가능성이 아주 높다. 즉 현재도 높은 가격인 강남권 주택의 유일한 약점인 '노후도'가 해결될 경우 가격은 더욱 상승할 것이다.

 - 새집만을 원하는 깐깐한 수요자들

   한국 소비자들의 깐깐함은 어느 분야에서건 세계 최고 수준이다. 주택시장에서도 이런 특성은 드러난다. 시장 공정가격 이하의 비용을 지불하고 질 높은 주거를 누리고 싶은 것이다. 바로 역세권 신축 전세만을 선호하는 움직임이다.

 - 새집에 살고 싶지만 가격 하락의 위험은 지기 싫다

   주택가격 하락의 위험이 없기에 임대주택을 선호한다.

 - 지금 한국 사회는 주거권 논쟁중

   주거권은 인간다운 쾌적한 삶을 누릴 권리다. 하지만 이 권리를 꼭 고가의 도심에서 누려야 한다고 주장하는 세력이 있다. 이런 욕심쟁이들의 어리광을 정치논리로 보장해주고 있다. 장기전세주택이 좋은 예다. 주거권은 말 그대로 저소득층의 생존을 위한 사회안전망에만 적용되어야 하는 '생존의 문제'다.

   현대사회에서 요구되는 주거요인 중 가장 중요한 사항은 자연환경이 아니라 '통근시간'의 단축일지도 모르겠다. 다시 말해 쾌적함이란 '출퇴근' 과정에서 겪어야 하는 고달픔을 최소화하는 것이라고 정의 내릴 수도 있을 것이다.

4장 다가올 부동산시장은 생각보다 강할 것이다

 - 부동산 가격, 낮아질래야 낮아질 수가 없다

   유독 부동산에 대해서만 가격 하락에 대한 우려가 크다. 최근 주택가격 상승이 단기적으로 나타났기 때문에 가격 급락 우려가 확대되고 있지만, 가치판단 평가지표는 글로벌 수준 대비 지극히 낮아서 하락 가능성은 별로 없다.

 - 부동산 공급, 집을 짓고 싶어도 지을 땅이 없다

   LH공사의 대규모 택지 조성 중단으로 향후 주택 공급은 과거와는 달리 대폭 확대될 가능성이 사라졌다. 특히 수도권은 재건축. 재개발 외에는 주택 공급 가능성이 줄어들었으므로 수요와 공급을 함께 관리하기가더욱 쉬워졌다.

 - 부동산 수요, 재건축.재개발이 빚어낸 수요 증가

   시장에서 원하는 좋은 입지의 신축주택 수요는 언제나 많다. 더욱이 정비사업 중심의 사업 전개는 수도권 주택 수요를 증가시킬 가능성이 크다. 따라서 A급 입지의 주택 멸실 속도가 빨라지고 있음에 주목해야 한다.

 - 주택시장 안정화를 위한 정부의 부동산 정책

    정부는 주택시장의 안정화를 꾀하고 있다. 급등도, 급락도 원하지 않는 것이다. 완만한 상승추세를 유지하면서 부동산시장의 왜곡을 방지하고자 하는 정부의 의지가 바로 2016년 하반기부터 정부의 주택시장 대응이다.

 - 부동산 서비스시장, 해외개방으로 완전경쟁시장을 맞이하다

   한미 FTA로 한국 부동산 서비스시장은 2017년부터 완전히 개방될 예정이다. 해외 선진업체와의 경쟁을 해본 적이 없는 우리나라 부동산 서비스시장의 전근대성을 감안한다면 향후 부동산 서비스시장의 급변이 예상된다.

 - 부동산은 투기대상이 아닌 투자자산이다

   왜 부동산만 투기대상으로 바라보는가

   투자나 투기 모두 이익을 얻기 위한 적극적인 행동이라는 점은 동일하지만, '단기적'인 시세차익을 노린 것을 투기로 규정하고 있다. 부동산 투자를 단기로 접근하는 것은 분양권과 같은 투기세력이 판치는 영역을 제외하면 없다. 반면 주식투자는 단타라는 말로 대표되는 데이트레이더들도 많다. 즉 단기 시세차익 관점에서 바라본다면 부동산보다는 주식이 투기의 대상으로 적합하다.

   투기라는 부정적 단어가 가져오는 후유증에 주목하자

   30~40대의 부동산시장 부정론이 막상 본인들의 자산축적을 방해하고 있다는 점을 인식해야 한다.

   고용불안이 심화되고 있는 상황에서 30대가 현재 50~60대 수준의 자산을 확보하기 위해서는 더더욱 부동산투자에 부정적인 시각을 가지면 안된다. 30~40대에의 부정적 시각에서 발생한 '자산축적 실패'라는 자업자득은 20대에게는 반면교사로 작용할 것으로 본다. 이제 부동산을 통한 자산축적에 대한 시작을 바꿔야 할 때다.