쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설

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1장 내 집을 꼭 사야 하는 이유

- 경제위기가 찾아오고 몇 년 후, 가격 하락을 만회하려는 듯 집값은 급격하게 상승하며 제 가격으로 돌아왔다. 상승이 있으면 하락이 있고, 하락 후에는 반드시 상승이 있다. 집값이 오르든 떨어지든 내가 살고 있는 집을 팔고 어디로 갈 것인가? 눈과 비를 피할 우리 가족의 보금자리가 있어야 하지 않을까? 그것도 온전한 우리 소유의 집 말이다.

- 저축을 통해 목돈을 만든 후, 그것으로 쉽게 변하지 않는 가치를 사야한다. 쉽게 변하지 않는 가치, 게다가 사용가치까지 있다면 금상청화다. 우리가 사는 집이 그런 대상이다. 집은 단순한 물건이 아닌 내 가족이 편히 쉴 수 있는 공간이다. 사용가치까지 따지면 어마어마한 값어치가 나온다.

- 고심 끝에 내린 결론은 은행이 나에게 돈을 벌어다줄 일은 죽었다 깨어나도 없을 거란 거였다. 은행도 자기 수익을 생각하는 하나의 기업일 뿐이었고 고객의 수익에는 관심이 없었다. 스스로 돈을 벌 수 있는 길을 찾아야만 했다.

  뉴스에서 금리 이야기만 나오면 밥을 먹거나 자다가도 귀를 귀울였다. 경제 신문도 읽었다. 부동산 문턱이 닳도록 드나들었다. 집을 구입하는 과정은 세상을 이해하는 또 다른 통로였다. 평생 만날일 없을 것 같았던 법무사와도 만나고, 먼저 집을 산 사람들의 조언도 다시 이야기해달라고 해서 새겨 들었다.

  집은 상상속 물건이 아니다. 눈앞에 존재하는 실재다. 스스로 살 집을 구하는 일은 단순히 콘크리트로 된 물건을 하나 얻는 일이 아니다. 사회와 경제를 배우고 인간관계를 깨달아가며 사랑하는 가족의 미래를 안정되게 만드는 것이다.

2장 꼬마 아파트로 시작하라

- 전철 역세권, 대단지, 편의시설이 잘 갖춰진 곳의 공통점은 무엇일까? 누구든 살기에 적당하다는 것이다. 서울 수도권에서는 전철이 중요한 출퇴근 수단이기에 전철 역세권은 최우선으로 체크할 사항이다. 대단지, 적당한 가격, 편의시설까지 잘 갖추어져 있다면 금상첨화다. 서울 수도권에서 집을 구하려면 이 정도는 꼭 체크해야 한다. 그리고 조금 작더라도 무조건 아파트를 마련하자. 그것도 꼬마 아파트로 말이다.

  * 꼬마 아파트 - 전용면적 60m2(18평) 이하인 소형아파트보다도 작은, 전용 50m2(15평) 미만의 아파트, 방 두개 이하로 구성.

- 빌라와 아파트는 출발점이 다르다. 아파트에서 출발한 사람들은 기존 아파트를 이용해 더 넓은 아파트로 올겨 갈 확률이 높다. 하지만 빌라에서 출발한 사람은 몇 년이 지난 후에도 여전히 빌라에 살 확률이 높다.

  아파트의 장점 중 하나는 빌라보다 환금성이 좋다는 것이다. 아파트는 표준화, 규격화되어 있어 가격 산정이 쉬워, 거래가 활발하다. 관리사무소에서 아파트 안팎을 꾸준히 관리한다. 게다가 지을 때 부터 외부 감리 업체가 공사를 자세히 체크하는 편이다.

  하지만 빌라는 규격화되어 있지 않아 가격을 산정하기가 어렵다. 대부분의 빌라는 시공 단계에서부터 영세 업체가 하는 경우가 많아 감독이 잘 이루어지지 않는다. 입주 후에는 빌라 유지 비용도 계단 청소비 정도만 호수별로 걷을 뿐이다. 외부에 하자가 생겨 전체적으로 공사해야 할 경우에는 입주민들이 자체적으로 외부 업체를 알아봐야 하는 번거로움이 있다. 정기적으로 수선 충당금을 따로 모으지 않는 경우가 많아서 지붕이나 외벽 또는 주차장 바닥에 방수나 페인트칠 공사를 할 때 목돈이 들어간다.

- 집을 사는 일은 아이를 낳아 기르는 일과 비슷하다. 너무 늦게 태어난 아기는 없다. 내 집을 마련하는 시기도 그렇다. 너무 늦은 시기란 없다. 서울 수도권에 있는 집값이 오를 대로 올랐다고 부정적으로 생각하는 사람들도 있다. 하지만 서울 수도권에 있는 수백만 채 집값이 동시에 본래 가치보다 훨씬 더 올랐을까? 생각해보면 그렇지도 않다. 이곳저곳을 잘 비교해보고 가장 적게 오른 집을 사면 된다.

- 내 집 마련에도 순서가 있다.

  첫째, 저축하라. 수입 중 일부를 먼저 떼서 저축하는 습관을 길러야 한다. 쓰고 남은 돈을 저축하는 것이 아니라 반드시 저축부터 먼저 해야 한다.

  둘째, 전셋집이 아닌 자기 집으로 시작하라. 2년 동안 물가 상승률만큼 전세금의 가치가 하락하는 것이다. 처음 전세를 얻는 이들이 이 부분을 가장 많이 착각한다. 물가가 상승하는 만큼 피땀 흘려 모은 종잣돈의 가치가 하락하게 놔두고 방관하는 일이 없도록 해야 한다.

  셋째, 꼬마 아파트에서 시작하라. 꼬마 아파트는 다음 아파트로 이사하는 데 디딤돌이 되어 준다. 인테리어가 좋은 집보다 잘 팔리는 집을 사는게 중요하다.

  자신이 살고 있는 꼬마 아파트는 언제 갈아타는 게 좋을까? 부동산 하락기가 절호의 기회다. 다른 아파트 가격이 하락할 때 자신의 꼬마 아파트는 하락하지 않는다면, 그때가 넓은 평수로 갈아탈 최적의 타이밍이다.

- 집의 목적을 분명히 하려면 다음 두 가지 질문은 필수다.

  첫째, 당신(결혼했다면 배우자도 포함)의 직장은 어디인가?

  전철역을 중심으로 반경 800m를 표시해 원을 그린다. 그곳이 '집중 조사지역'이다. 800m는 일반적으로 걸어서 전철역에 갈 수 있는 최대치 거리다. 직장과 집이 가까운 근거리에 접근해 있는 것을 '직주근접(職住近接)'이라고 한다. 맞벌이 부부가 하루 두 번씩 총 네 번 이용하는 출퇴근은 현실적으로 가장 먼저 고려해야 할 사항이다.

 서울에서 각종 기업체가 집중적으로 몰려 있는 곳은 어디일까? 강남, 여의도, 서울 시청 근방이다. 직장인이 가장 선호하는 주거지역도 바로 이 서울 3대 업무지구 인근이다.

  먼저 서울 시내 집중 업무지구를 생각한다면 전철 2호선 라인을 잘 봐야 한다. 서울 3대 업무지구를 걸쳐 순환하는 핵심 노선이기 때문이다. 최근 전철 9호선과 7호선, 경의.중앙선, 인천공항철도 노선의 중요성이 높아지고 있다. 특히 전철 2호선 라인은 버스 환승과도 연계하여 공부해두자. '수도권 통합 교통 시스템'을 이해하는 것이 도움되는데 이때도 명심할 점은 버스와 연계되어 환승되는 전철 2호선이 서울, 수도권 대중교통의 핵심축이라는 사실이다.

  전철 노선이 닿는 지역이라면 서울을 벗어나도 출퇴근 시간이 많이 늘지는 않는다. 예를 들면 최근 신흥 거주 지역으로 떠오르고 있는 경기도 구리시, 남양주시, 하남시, 부천시 지역은 예전에 서울 접근성이 떨어져 인기가 낮았다. 하지만 전철 연장 등 교통 편의성 증대를 기회로 사람들의 관심을 받기 시작했다. 

  남양주시를 예로 들면 2022년 전철 8호선 연장선인 별내선이 개통될 계획이다. 남양주시에서 서울 잠실까지 30분대에 이동할 수 있다. 하남시도 마찬가지다. 2018년부터 전철 5호선 연장선이 차례로 서울 상일-미사-하남 창우동까지 개통될 계획이다.

  둘째, 육아를 도와줄 친정이나 시댁이 있는가? 있다면 지역은 어디인가?

  자녀의 나이에 따라 주거환경을 살피는 것이 필요하다. 단지 내 초등학교가 있는 아파트를 추천한다. 게다가 아파트 단지 근처 상가에 여러 학원까지 있다면 금상첨화다. 교육 환경이 좋고 사람들이 선호하는 지역의 아파트 가격이 높을 수밖에 없다.

3장 서울 수도권 완전정복

- 콤팩트 시티(Compact City)라는 압축도시 개념이 요즘 세계적인 추세다. 초고층 건물 안에 첨단 주거시설, 사무 공간, 문화 체육시설을 집약해 놓았다.  이제 서울 수도권의 대도시 집중화는 새로운 국면으로 접어들었다. 과거에는 서울 수도권 외곽으로 뻗어나가는 흐름이 도시 발전의 방향이었지만, 이제는 도심 고밀도 개발과 주택 공급의 증가로 인해 서울 수도권 안쪽으로 도시 발전 방향이 바뀌고 있다. 20세기에는 도시가 밖으로 팽창되는 시기였지만 21세기에는 안으로 압축되고 있다.

4장 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역

- 서울

  (1) 노원구 : 근처 갈매지구(구리시), 별내지구(남양주시), 다산신도시(남양주시)등이 입주를 앞두고 있어 노원구에서 경기권으로 이동하는 주택 수요가 많다. 지역대표 꼬마 아파트 * 노원 중계동 502-1 중계그린아파트 7호선 중계역 4번, 5번 출구 바로 앞에 있다. 단지 내 중원초등학교가 있고 3,481세대 대단지다.

  [ 강남 업무지구 : 7호선 중계역 >> 논현역(강남) >> 평균 소요 시간 35분/  강북 업무지구 : 4호선 노원역 >> 동대문역사문화공원역 >> 평균 소요 시간 25분 ]

  (2) 도봉구 : 중랑천을 사이로 노원구와 마주하여 창동이 중심이다. 전철 1호선, 4호선을 이용할 수 있는 더블 역세권이다. 창동역 앞의 아파트 밀집지역을 추천한다.

  (3) 중랑구 : 전철 6호선과 경의.중앙선역을 이용하는 사람들이라면 중랑구에 관심을 가져볼 만하다. 상봉(망우역)일대를 중심으로 롯데마트, 홈플럿, 이마트, 코스트코, 대형 패션쇼핑몰인 엔터식스 등이 들어서서 주거와 문화생활을 함께 즐길 수 있다. 

    [ 지역 대표 꼬마 아파트 ] 중랑구 신내동 657 신내 9단지 진흥아파트 : 6호선 봉화산역 출구에서 약 400m거리에 있는 아파트로 1,315세대 대단지다. 서울 의료원, 신내 근린공원과 봉화산 둘레길이 있어 산책하기 좋다.

    [ 강남 업무지구 : 전철 6호선 봉화산역 >> 7호선 태릉입구역 환승 >> 논현역(강남) - 평균 소요 시간 40분 /  강북 업무지구 : 전철 6호선 봉화산역 >> 2호선 신당역 환승 >> 을지로 4가역 - 평균 소요 시간 30분 ]

   (4) 송파구 : 2호선 잠실역 송파구의 중심지다. 일명 '엘리트파'(엘스, 리센츠, 트리지움, 파크리오)라 불리는 이 지역 아파트는 송파구의 랜드마크를 이루면서 지역 아파트 가격을 이끌고 있다. 5호선 거여역 앞에는 아파트 단지가 총 여섯 개로 구성되어 있는데 근처 나 홀로 아파트(소규모로 한두 동 지어진 아파트)까지 포함해서 5천여 세대의 거대 단지를 형성하고 있다. 예전에는 외진 지역이라 선호도가 떨어졌지만, 이제는 강남 주요 업무 지역으로의 접근성이 좋아져 주목받고 있다. 초역세권 대단지로 근처 위례 신도시 입주와 함께 성장할 지역이다.

     지역 대표 꼬마 아파트 : 송파구 거여동 290 거여 1단지 아파트 - 1997년 입주 1,004세대 대단지 아파트다. 인근 위례 신도시 입주 여파로 가격 변동이 심한 지역이다.

    [ 강남 업무지구 : 전철 5호선 거여역 >> 3호선 오금역 환승, 신분당선 양재역 환승 >> 강남역 - 평균 소요 시간 40분/  강북 업무지구 : 전철 5호선 거여역 >> 을지로4가역 - 평균 소요 시간 40분 ]

   (5) 강동구 : 한강의 최상류 동쪽에 위치한 지역이다. 전철 9호선 고덕강일지구 연장구간 확정으로 향후 강남 접근성이 좋아질 지역 중 한 곳이다. 둔촌동, 명일동, 상일동 등 대규모 재건축이 이루어지므로 조만간 서울에서 가장 큰 변화가 있을 곳이다.  지금은 성내동, 천호동, 둔촌동 쪽이 송파구와 맞닿아 있어 선호도가 높고 전철 이용이 편하다. 강동구에서 눈여겨 봐야 할 곳은 길동이다. 길동은 서울 동쪽 끝으로 나 홀로 아파트가 주를 이룬다. '길동 자연생태공원'이 있어 산책하기 좋다.

     [ 지역 대표 꼬마 아파트 : 강동구 길동 400 우성 아파트 ] 5호선 길동역 약 270m 거리에 있는 아파트로 811세대의 대단지다. 바로 앞에 길동 초등학교가 있다. 인근 길동 시장은 서울에서 손꼽힐 정도로 활성화된 재래시장이다.

     [ 강남 업무지구 : 전철 5호선 길동역 >> 7호선 군자역 환승 >> 논현역(강남) - 평균 소요 시간 30분 /   강북 업무지구 : 전철 5호선 길동역 >> 을지로4가역 - 평균 소요 시간 30분 ]

   (6) 강서구 : 전철 9호선 라인과 인천공항철도 라인이 중심이다. 향후 마곡 도시개발 구역 완성 후 마곡나루 역 정차와 함께 강서구의 전철 교통망이 완성될 것이다. 이후 화곡동, 방화동 쪽 낙후 재개발 지역 신규 아파트 사업이 강서구의 다음 중요 사업이 될 것이다.  관심이 있다면 가양동, 등촌동을 추천한다. 대규모 계획지역으로 학교, 마트, 상가 등 편의시설이 잘 갖추어져 있다. 한강 건너 상암 DMC 직장인 수요도 이곳으로 몰린다. 여의도 업무지구와 강남 업무지구를 향하는 전철 9호선을 이용하는 사람들이 많이 사는 곳이다.

      [ 강남 업무지구 : 전철 9호선 가양역 >> 신논현역(강남) - 평균 소요 시간 25분(급행) ]

   (7) 금천구 : 가산디지털단지, 구로디지털단지, 여의도 직장인들이 출퇴근 근접지역으로 선호한다.  1호선과 7호선이 있어 이를 이용하는 직장인들이 많이 거주한다.

       [ 지역 대표 꼬마 아파트 : 금천구 독산동 1088 주공 14단지 아파트 ] 독산역 출구에서 약 850m 거리에 있는 아파트로 840세대 단지다.

      강남 업무지구 : 전철 1호선 독산역 >> 7호선 가산디지털단지역 환승 >> 논현역(강남) - 평균 소요 시간 30분/  강북 업무지구 : 전철 1호선 독산역 >> (서울)시청역 - 평균 소요 시간 30분

    (8) 관악구 : 2호선 강남역 접근이 10분대에 가능하다. 입지 대비 저평가 지역

    (9) 동작구 : 강남, 여의도 직장인들의 1순위 꼽는 거주지역. 전철 7호선과 9호선 이용하여 강남과 여의도로, 전철 1호선을 이용해서 시청 업무지구까지 모두 10분 내외로 접근.

   (10) 마포구 : 2호선과 서울 중심을 포함하고 있어 가격이 상당히 비싸다. 공덕역은 전호 5호선과 6호선, 경의.중앙선, 공항철도까지 총 네 개의 전철 환승이 가능하다. 그야말로 4통 8방이다. 네 개 전철 노선이 환승되는 곳은 서울에서도 왕십리역과 함께 이곳, 단 두 곳뿐이다.

   (11) 서대문구 : 연세대, 이화여대, 추계예술대, 명지대 등 대학이 많다. 이들 대학가 근처는 자취하려는 학생들의 수요가 많다.   현재 공사중인 아현역 북쪽 북아현 재정비 촉진지구의 신규 아파트가 향후 서대문구 랜드마크가 될 가능성이 크다. 서대문구 안에서도 지하철 2호선을 만나느 지역과 만나지 않는 지역의 입지 차이가 극명하다.

- 경기도

 (1) 구리시 : 구리역 북쪽으로 인창동 쪽에 꼬마 아파트들이 많고 서울 외곽순환 고속도로 구리 IC 앞이라 교통이 편리하다. 바로 옆에 다산신도시가 구리 지역에 많은 영향을 줄 것으로 예상된다.

    경의.중앙선 구리역 >> 분당선 왕십리역 환승 >> 선릉역 - 평균 소요 시간  30분

    경의.중앙선 구리역 >> 2호선 왕십리역 환승 >> 을지로4가역 - 평균 소요 시간 30분

 (2) 남양주시 : 경의.중앙선을 이용할 수 있는 덕소역 주변과 구리와 인접한 도농역 아파트 단지까지가 좋아 보인다.

 (3) 하남시 : 대규모 개발 공사가 진행 중인 곳이 많다. 향후 몇년 후가 기대된다.

 (4) 광주시 : 경강선(기존 '성남-여주선')이 개통. 정확하게는 분당판교역에서 광주, 이천, 여주까지 연결하는 전철이다. 판교 테크노밸리 직장인이나 판교역에서 신분당선을 이용해서 강남역으로 접근하는 직장인들에게 가성비가 가장 좋은 지역이다.

 (5) 광명시 : 7호선 광명사거리역 재개발 지역과 철산역 주변 재건축 아파트 지역. 소하동, 하안동 지역이 대단지로 가격 대비 만족도가 높다.

 (6) 부천시 : 전철 1호선 라인 구 시가지와 전철 7호선 라인 신도시로 크게 나뉜다. 전철 7호선과 1호선을 이용해 출근하는 직장인이라면 중동과 상동을 눈여겨볼 만하다.

    [ 지역 대표 꼬마 아파트 : 부천시 중동 1051 설악마을 주공아파트] 7호선 부천시청역 출구 약 500m 거리에 있는 아파트로 1,590세대 단지다.

  강남: 전철 7호선 부천시청역 >> 논현역 - 평균 소요 시간 50분/  강북: 7호선 부천시청역 >> 1호선 온수역 환승 >> 시청역 - 소요 시간50분

 (7) 군포시 : 1호선 군포역 구 시가지 공장지대와 4호선 산본역의 1기 신도시 아파트 단지로 명확하게 나뉜다. 산본역을 이용하여 다음역인 금정역에서 1호선으로 갈아타고 가산디지털단지역 쪽 업무지구를 이용하는 사람들도 많다.

  [ 대표 꼬마 아파트 : 군포시 금정동 875 퇴계주공 3단지 아파트 ] 4호선 산본역 출구에서 약 200m 거리에 있는 아파트로 1,992세대 대단지다.

  산본역 >> 2호선 사당역 환승 >> 강남역 - 소요 시간 40분/   산본역  >> 서울역 - 평균 소요 시간 40분 / 

  산본역 >> 1호선 금정역(환승) >>가산디지털단지역 - 평균 소요 시간 35분

 [ 군포시 산봉동 1155 가야주공 5단지 아파트 : 4호선 수리산역 출구 바로 앞 2,550세대 ]

  (강남) 전철 4호선 수리산역 >> 2호선 사당역 환승 >> 강남역 - 평균 소요 시간 40분 /  (강북) 4호선 산본역 >> 서울역 - 평균 40분

 (8) 안양시 : 평촌이 대표적이다. 4호선을 이용해서 서울 사당역 접근이 20분대에 가능하다. 학교, 병원, 마트, 백화점 등 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 평촌 학원가는 경기도권에서도 인지도가 높은 지역이다.

 (9) 성남시 : 판교 테크노밸리 업무지구와 대규모 신규 아파트 건설로 새로운 도약을 이루었다. 제2 판교 테크노밸리 개발 공식 발표로 또 한번 상승을 꿈꾸고 있다. 서울 강남구, 서초구, 송파구에서 가장 많이 경기도로 이사하는 곳이 성남시 분당구다. 신분당선은 정자역에서 강남역까지 전철 시간 17분 내외다.

 (10) 고양시 : 3호선 라인인 1기 신도시 일산과 경의.중앙선 라인인 구도심 일산역 그리고 덕양구청 인근 화정역으로 나뉜다. 고양시에서 추천하고 싶은 곳은 덕양구의 화정동, 원당동, 행신동이다.

    상담 DMC 업무지구 : 경의.중앙선 행신역 >> 디지털미디어시티역 - 소요 시간 11분

    강북 : 경의.중앙선 행신역 : 2호선 홍대입구역(환승) >> 시청 - 소요 시간 33분

   [ 대표 꼬마 아파트 : 고양시 일산동구 백석동 1183 백송마을 한신아파트 ] 백석역 출구에서 약 600m 거리에 있는 아파트로 436세대.

   [ 덕양구 성사동 725 신원당 9단지 아파트 ] 3호선 원당역 출구 400m 거리 500세대

   강남 : 전철 3호선 원당역 >> 신사역 - 평균 45분/  강북 : 원당역 >> 종로3가역 - 평균 30분

- 인천

 (1) 부평구 - 부평동, 산곡동, 부개동 : 전철 1호선과 7호선을 이용.

     부평구 부개동 477-3 뉴서울 아파트 - 7호선 삼삼체육관역에서 약 400m

     7호선 삼산체육관역 >> 논현역 - 평균 50분/  삼산체육관역 >> 1호선 온수역 전철 환승 >> 시청역 - 평균 50분

 (2) 계양구 - 작전동, 용종동 (부평구와 함께 재개발 지역이 많다.)

     계양구 병방동 433-1 학마을 한진아파트 : 1호선 임학역 출구에서 직선거리는 약 300m지만 돌아서 가야 한다. 약 500m 1,500세대 대단지다.

    1호선 임학역 >> 공항철도 계양역 환승, 김포공항역 9호선 환승(급행) >> 신논현역 - 평균 55분

    1호선 임학역 >> 공항철도 계양역 환승 >> 서울역 - 평균 40분

 

5장 내 집 마련 마인드맵 만들기

- 내 집 마련 체크리스트 6

  1. 나의 목표를 마인드맵으로 시각화하기

  2. 인터넷, 모바일로 사전 조사하기

  3. 시세 지도 만들기

     1단계 : 관심 지역 지도를 구한다.

     2단계 : 아파트 단지별, 평형별, 매매, 전세 가격을 적고 근처에 신규 아파트가 있다면 분양 가격을 적는다.

     3단계 : 편의시설(전철역, 버스 노선, 마트, 백화점, 공원, 병원, 학교, 학원 등)을 표시한다.

     4단계 : 시세 지도 안에서 입지별 아파트 가격 가성비를 비교 평가한다.

  4. 자금계획 엑셀표 만들기

  5. 부동산에 방문해서 현장 조사하기

     임장 전에 미리 조사해 보고, 임장할 때 가져가서 사전 조사가 맞나 체크하고 활용한다. 갔다 와서는 다시 시세 지도를 들여다보면서 부족한 부분을 채우면 된다.

  6. 집을 매수하고 수리하기

6장 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우

- 신용 등급 하락에 영향을 미치는 행위

  1) 신용카드 현금 서비스와 카드론을 사용한다.

  2) 신용카드 대금, 공과금 등 납부 기간을 놓쳐 연체한다.

  3) 제3금융권(저축은행, 카드사, 캐피탈 등)에서 소액 대출을 받는다.

  * 신용관리 대표 사이트 - NICE 지키미 신용 등급 관리 www.credit.co.kr,  신용 등급 조회 올크레딧 www.allcredit.co.kr

- 자금 계획 엑셀표 작성하기< 예- 2억 5,000만 원짜리 아파트 구입, 1억 8,000만 원을 대출(보통 집 값의 50~70%까지 대출), 7,000만 원 필요 >

  1번 매도자가 2억 1,000만 원을 부른 아파트를 2억 800만원까지 깎았을 경우.

  2번 공급면적

  3번 공급면접 3.3m2당 가격

  4번 계약금. 보통 관례상 매매 가격의 10%. 때에 따라 조저이 가능하다.

  5번 대출 금액

  6번 대출 금리가 몇 %인지 적는다.

  7번 대출금에 대한 월 이자

  8번 평균가격

  9번 잔금 - 매매가격 - 계약금 - 대출 금액

  10번 취득세+지방교육세1.1%

  11번 등기 비용 = 인지 증지대, 법무사 비용, 국민주택 채권

  12번 인테리어 공사 비용

  13번 총액 = 대출을 제외하고 들어가는 총금액

  14번 월세를 놓았을 경우 수익률

  15번 전세를 놓았을 경우 세팅

  16번 국민은행 KB시세. 대출을 받을 경우 이 시세를 기준으로 대출액이 나온다.

- 부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을까?

  1. 무존건 책을 많이 읽어라. 책에는 내가 경험하지 못한 다양한 세계와 정보가 있다. 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.

  2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.

  3. 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단 꼬마 아파트부터 시작하자.

  4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.

  5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.

  6. 1~5를 무한 반복하라.

- 지역의 장점은 그 지역 부동산 중개업소, 지역 주민을 통해 쉽게 파악할 수 있다. 하지만 단점은 어떻게 알 수 있을까? 단순하지만 가장 효과적인 방법은 바로 옆 동네를 통해서 알아보는 것이다.

- 임장을 처음 나가는 사람들에게 대화 능력을 높일 수 있는 처방전 : 매일 모르는 사람 세명과 3분 이상 말하기

  * 아이스 브레이킹 연습하기 < 처음 만나 사람들끼리 서먹함을 없애거나 딱딱한 분위기를 풀어 친밀도를 높이는 것 >

  1. 자기소개를 하라.

     "저기, 죄송한데요, 어머님. 저희가 신혼부부인데, 이 동네 집 좀 알아보려고 왔거든요. 그런데 부동사에서는 좋다고만 해서 실제로 살고 계신는 분들에게 여쭤보고 싶어서요"(부동산에서 물어볼 수 없는 것).

  2. 상대가 대답하기 쉬운 질문부터 시작하라.

     "혹시 관리비는 어느 정도 나오나요?"

  3. 기준점을 던져줘라.

     "한 15만 원 이상 나오나요?"

  4. 주변에 보이는 것으로 이야기를 풀어가라.

     "애들 학교는 저기 보이는 초등학교로 보내나요?"

  5. 생활 이야기를 꺼내라.

    "참, 이 아파트 주차장은 어때요? 여유가 있는 편인가요?"

- 관심 있는 지역에 관심 있는 아파트까지 봤다면 계약하기 전에 반드시 거쳐야 할 단계가 있다. 바로 '층간 소음 확인하기'다. 위층을 방문할 때 문을 열어주지 않는다면 "아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요."라고 말한다. 문을 열어주면 화제를 돌려 "그런데 자녀분은 있으세요? 저희 애는 어린이집에 보내야 하는데 어디가 좋은지 여쭈어봐도 될까요? 베란다나 복도에 담배통이 있는지도 확인한다. 아랫집은 어린이집이 있다면 피하는 것이 좋다. 소음은 아래에서 위로 올라오기도 한다.

- 매수자 부동산은 전철역에서 아파트까지 이어지는 길목에서 쉽게 찾는다.

  물건지 부동산은 아파트 단지 주민들이 익숙한 곳 마트, 은행, 학원, 상가를 이용하는 아줌마들 동선 안과 주로 단지 내에 있다.

- 아이스 브레이킹 연습 < 부동산에 들어 갈 때 >

  1. 자기소개와 목적 : "전세 좀 구하러 왔어요. 저희가 신혼부부거든요. 짐이 별로 없어서 방 두 개 있는 20평대 아파트를 구하는데요."

  2. 현재 상황 : "주식으로 돈을 많이 까먹어서 8천만원밖에 없거든요."

  3. 사는 지역 : "저희가 맞벌이라 일산에 사는데요."

  4. 과거-현재-미래 화법 : "서울로 출퇴근이 너무 힘들어서 집을 알아보고 있어요. 역세원으로 서울에서 출퇴근하려고요."

  5. 동네 이야기 : "친구가 근처 사는데 전세 구한다니까 자기 동네 (이 동네)가 좋다고 해서 와봤어요. 지하철도 가깝고 평지에다 깨끗하고 좋네요. 요 앞에 마트도 있나 봐요?"

  6. 칭찬 : "사장님 부동산이 코너에 있어서 멀리서도 딱 보이더라고요. 입지가 제일 좋아요."

- 세금 문제나 돈이 급할 때 파는 물건은 매도자가 심리적으로 쫒기는 경우가 많다. 따라서 이런 경우는 조금 유리하게 가격을 깎을 수 있다. 대신 세상에 공짜가 없으므로 계약금을 관계(10%)보다 많이 주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 협상할 수 있다. 돈이 급한 상대방의 요구를 맞추어주는 대신 가격 조정을 얻는 것이다. 상대방 처지에서 바라보면서 매도자가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이 중요하다. 원하는 것을 최대한 맞춰주고 대신 내가 원하는 것을 얻으면 된다.

- 평판 좋은 인테리어 사장 찾기

  여러가게에서 견적과 상담을 받아 보고 비교하라. 실력을 확인할 방법은 실제 공사한 곳에 가서 야애를 구한 후 구경해 보는 것이다. 실제 공사를 의뢰했던 고객을 직접 만나 어땠는지 들어보는 방법이 가장 좋다.

**  돈을 벌기는 어려워도 날리는 것은 아주 쉬웠다. 이러면 안되겠다 싶어 10년 전부터 부동산 공부를 바닥부터 다시 시작했다. 손해를 보면서 뼈저리게 느낀것은 부동산 초보자에게 수익은 오히려 독약이라는 것이었다.

  청약 한 번으로 운이 좋아서 3,000만 원 벌었다고 생각해보라. 운동화 신고 수도권 전역을 임장 다니면서 공부할 것 같은가? 떴다방과 모델하우스만 쫓아다니는 것은 투기다. 노력 없이 수익을 올리면 그 돈은 당신을 망가뜨릴 것이다. 가장 경계해야 할 것은 정부 정책이 아니다. 건설사의 고분양가도 아니다. 은행의 고금리도 아니다. 진짜 경계해야 하는 것은 약간의 수익에 눈이 멀어 탐욕에 빠지는 자기 자신이다.

  장담 하는데 만약 당신이 부동산 재테크를 하게 된다면, 자기 자신의 교만 때문에 한 번은 무너질 것이다. 나도 그랬고 주변의 모든 고수가 대부분 그랬다. 저 사람만큼은 안 그러겠지 하던 사람까지도 교만에 빠져서 한동안 허우젹거렸다. 부동산은 단위가 크다 보니 손해를 보면 크게 망하는 경우가 많다. 돈이 통장에 많이 들어오면 내 욕심도 같이 커진다. 그때를 조심해야 한다.

  초반에 성공한 사람들을 가만히 보면, 남자든 여자든 무언가를 바꾸려고 한다. 남자들은 차부터 바꾸는 경우가 많았고 여자들은 옷과 백을 바꾸는 경우가 많았다. 사람들은 초심을 잃고 변해갔다. 자기 컨트롤을 잘하는 게 부동산 재테크의 시작이자 끝이다. 살아남고 싶다면 말이다. **

- 부동산 가치투자

  좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다.

7장 내 아파트 속속들이 알아보기

- 집 구경 체크리스트

  입구, 복도(섀시 확인)

  신발장(수납은 충분한지), 현관(상태가 양호한지)

  거실 - 햇빛이 잘 드는지, 밖에 집안을 가리는 건물이나 나무가 없는가?, 소음체크

  방 - 장롱 뒤편 곰팡이 확인

  섀시 - 방 섀시가 이중인지 플락스틱, 쇠, 나무인지 확인, 섀시 상태

  베란다, 다용도실, 보일러실 - 곰팡이, 결로, 누수 여부, 보일러 연식 확인 10년 넘은 것은 교체. 배관, 조절기 확인.

  주방 - 싱크대, 후드 작동, 수압 체크

  욕실 - 욕조가 있는지. 세면대, 변기 상태, 환풍기 작동 상태

  층간 소음

- 주변 환경 체크리스트

  1. 전철역 직선거리. 지름길로 실제 걷는 거리, 노선, 배차 간격, 막차 시간 확인하기

  2. 버스 정류장 위치, 버스 전용 차로, 운행 노선, 배차 간격, 막차 시간 확인하기

  3. 자동차 진입로, 근처 주요 도로, IC 접근성 확인하기

  4. 마트, 재래시장, 편의점, 약국, 세탁소, 병원 등 편의시설 확인하기

  5. 은행(주거래 은행, ATM 기계) 확인하기

  6. 초등학교, 유치원, 어린이집 위치 확인하기

  7. 공원, 산책길, 체육관 등 확인하기

  8. 주말 소음(초등학교 운동장, 교회)확인하기

  9. 심야 소음(버스, 택시, 택배 차고지, 유흥가 근처 공원 바로 앞)확인하기

  10. 주민 센터, 보건소, 우체국 등 공공 서비스 확인하기