부동산 투자 이렇게 쉬웠어?

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- 부동산 투자로 수익을 내는 원리

  첫 번째, 실수요가 증가하는 곳

  두 번째, 공급이 감소하는 곳

  세 번째, 투자 수요가 유입되는 곳

- 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 '세 가지 흐름'

  하나, 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.

  둘, 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.

  셋, 수요는 또 다른 수요를 부른다.

     '확실히는 모르지만 사람들이 몰려드는 것을 보니 분명 이유가 있다'라는 생각이 드는 것이다. 무언가 있어 보일 뿐만 아니라 힘들게 정보를 찾지 않아도 되니 그 지역에 투자하는 사람들의 행렬에 쉽게 동참하게 된다. 수요가 수요를 부른다는 말이 바로 이 경우다. 

     이처럼 어떤 지역에 대한 수요가 늘어나면 신기하게도 관심이 없던 다른 사람들도 따라서 매수하는 현상이 나타나고 가격 또한 추가로 상승하는 경우가 많은데, 이러한 결과는 공통적으로 한 가지 원인 때문이다. '많은 사람들이 하는 것을 따라 하면 최소한 손해는 안 본다'라는 동조 심리에 따른 행동 감염 현상이 바로 그것이다. 

     따라서, 뒤늦은 선택으로 후회하지 않으려면 수요가 또 다른 수요를 부른다는 사실을 제대로 이해하고 '앞으로 수요가 증가할 지역'을 찾는데 집중해야 한다.

- 가격이 오를 만한 부동산에 투자하는 것과 동일한 효과를 볼 수 있는 것이 바로 최대한 싸게 사는 것이다.

- 급매물 투자 포인트

  1) 급매물 출현 시기 노리기

    - 비수기(8월, 11월~1월)

    - 신규 택지 지구 입주 시점

    - 정부의 부동산 관련 정책이 규제로 전환되는 시점

  2) 관심 지역의 시세 정확하게 파악하기

    - 중개업소 방문 전 인터넷 통한 시세 파악

    - 중개업소를 통한 시세 및 시장 분위기 파악

  3) 공인 중개사와 인적 네트워크 형성하기

  4) 권리관계 및 물건 자체의 하자 여부 검토하기

  5) 저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정 내리기

- 적정 구입 가격을 산출할 때, 만약 상승 추세라면 조금 더 높은 가격으로 매입해도 투자 목적을 달성할 수 있으며, 반대로 하락 추세인 경우에는 훨씬 더 낮은 가격으로 사는 것이 유리하다. 그리고 사례의 아파트처럼 가격이 상승하다가 주춤하는 상태라면 상대방과의 협의를 통해 더 낮은 가격대로의 조정을 시도해 볼 수 있다.

- 중소형이 대세라 하여 무조건 중소형 아파트에 투자해야 한다거나 중대형 아파트 투자는 더 이상 안된다는 식의 주장은 단지 '현재'시장에 대한 해석일 뿐이다. 지금까지 그래 왔듯, 미래의 수요도 계속해서 변할 것이다. 현명한 투자를 하려면 아파트 규모 자체보다는 수요 변화에 초점을 맞춰, '수요가 존재하는 곳은 가격 상승이 따르므로, 수익을 얻을 수 있다.'는 유연한 해석이 필요하다.

- 이렇게 '수요층'을 고려한 투자는 시장이 침체 되더라도 탄탄한 '실수요층'으로 인해 가격 하락 폭이 크지 않으므로 안정적인 투자가 가능하다. 그리고 만약 상승 추세라면 실수요가 부족한 다른 지역에 비해 '투자 수요'도 더 많이 증가하므로 가격 상승폭이 크다.

- 수익형 투자와 시세 차익형 투자를 병행하라

  1단계, 현금 흐름 투자와 시세 차익 투자 병행

  2단계, 1단계에서 얻은 시세 차익으로 다른 투자 물건 매입

  3단계, 새로운 투자로 현금 흐름과 시세 차익 추가로 발생

- 외양만 보고 판단하면 안 된다 하더라도, '코너'에 위치한 중개업소는 무조건 들어가 보는 것이 좋다. 그자리에 있다는 것은 코너 상가의 높은 임대료를 감당할 수 있을 정도로 영업이 잘 된다고 볼 수 있기 때문이다. 거주자들이 이동하는 동선에 위치하고 있어서 지나다니며 물건을 내놓기 쉬우므로 매물이 많고, 자연적으로 거래량도 많을 가능성이 높다.

- 일단 구두 계약에 따른 '가계약금'도 계약금으로 인정한다는 것, 그리고 계약을 파기하려면 '약정 계약금의 배액'을 보상해야 한다는 것이다. 그러므로 좋은 물건이라 판단이 되면 가계약금이라도 빨리 입금하여 선점하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다. 한편, 현장에서는 가끔 '계약금을 받았어도 24시간 이내에 돌려주면 합법적으로 계약을 해지 할 수 있다.'고 하는데, 이는 틀린 말이다. 만약 이 말이 효력이 있으려면 계약서의 특약 사항에 그러한 내용을 기재해야만 하므로 주의하기 바란다.

- 계약금을 비롯한 거래 금액 입금 시 주의 할 점

  계약금이나 중도금을 입금할 때, 가능하면 등기부 등본상의 '소유주' 명의 통장에 입금하는 것이 좋다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명하여 법적 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 만약 상황에 따라 소유주가 아닌 '대리인'의 통장으로 입금해야 하는 경우, 계약서의 특약 사항 기입란에 지급 방법, 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하는 것이 안전하다.

학군 투자의 핵심

-초등학교는 명문이라는 '학교 이미지'보다는 '통학 거리'가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다.

- 초.중.고가 몰려 있으면 더욱 좋다

- 자녀 교육에 많은 관심을 쏟게 되면 학교의 면학 분위기나 학원가 형성에 큰 영향력을 미친다. 따라서 매입을 고려하고 있는 지역이 30평형 이상이 포진되어 있고, 중산층이 많이 거주하고 있는 곳이라면 상당히 좋은 위치라고 말할 수 있다.

- 명문 학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라

- '역세권'투자의 법칙

  역과의 거리뿐 아니라 주변 환경도 살펴라.(역을 기준으로 반경 500m 이내가 가장 선호되며, 도보 시간으로 약 10~15분 정도의거리) 

  회사 밀집 지역을 통과하는 노선이 중요하다(회사가 밀집된 지역, 그중에서도 강남과의 접근 거리를 따져보는 것이 상당히 중요하다.) 

  경전철 보다 중전철을, 그리고 지상철보다 지하철을 먼저 고려하는 것이 더 중요하다.

- 전철 역세권 거론지의 대단지를 노려라. 

  앞으로 형성될 역세권과 가깝고, 주변에 상권이 들어설 예정이면서, 대규모 단지가 건설될 만한 지역을 찾을 수 있다면 다른 어떤 곳에 비해서도 투자 수익은 높을 수밖에 없다.

- 만약 어떤 지역에 지하철역이 들어선다는 소문이 무성하더라도, 실제로 사업이 진행될 것인지 알려면 <국가 철도망 구축 계획>에 포함되어 있는지 확인해야 한다. 이 계획에 들어 있어야만 최종 확인이 된 것이고, 본격 적으로 사업 추진이 가능하기 때문이다. 

- '3층 법칙'을 활용하라

  3층 법칙이란, 지하철 개통 과정 중 '계획 발표', '착공', '준공'의 세 단계에 걸쳐 인근의 집값이 오르는 현상을 말한다. 아파트 가격이 가장 많이 오르는 시기가 바로 '계획 발표'이다. 그동안 불투명했던 사업이 구체화되면서 기대감이 극대화되기 때문이다.

- '도시 철도'와 광역 철도'의 차이

  도시 철도는 대체로 지자체 지역 내에서만 노선이 운행되는 편이고, 광역 철도는 각 지자체 간의 핵심 지역을 연결하는 경우가 많다. 도시 철도는 '지자체'가, 광역 철도는 '정부'가 주도적으로 관여한다.

  중요한 것은 '사업 속도'이다. 지자체가 추진하는 도시 철도는 지자체의 예산 문제로 정부의 예산이 많은 부분을 차지하는 광역 철도보다 지연될 가능성이 높다. 또한 광역 철도는 국가 교통망 구축 사업이므로 핵심 지역을 연결하는 경우가 많아 상대적으로 부동산 가격 상승의 효과가 큰 편이다.

- '저평가 부동산' 찾는 방법

  1. '매매가 대비 전세가 비율'에 따라 찾는다.

  2. '급매물'을 기준으로 찾는다.

  3. 미래의 '지역 변화'를 예상하며 찾는다.

  4. '경.공매'를 통해 스스로 저평가된 부동산을 만든다.

  5. '생각을 확장'하여 새로운 저평가 지역을 찾는다.

- '똑같은 가격'에 구입을 하더라도 상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로 '고평가'된 부동산을 사는 것이고, 하락기에 사서 상승기에 접어들면 '저평가'된 부동산을 사는 것이다.

- 저평가되어 있지만 가장 높은 수익을 낼 수 있는 매물을 골라내는 것이 가장 중요하다. 미래에 지역이 어떻게 변화할 것인지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 '본인만의 투자 정보'를 만들어야 한다. 그리고 이렇게 만들어진 정보를 통해, 앞으로 '대중들의 움직임'이 어떠할 것인지를 먼저 생각하고 성공적인 투자의 기회를 선점해야 한다는 것을 꼭 기억하자.

- 가격이 조금 올랐다고 해도 주변 시세보다는 아직 싼 편이고, 거주 환경이 괜찮은 새 아파트라는 것을  확인하게 되면 결국 오른 가격에도 매수를 결정할 것이다. 결국 높여 부른 가격이 실제 거래 가격이 되고, 이 과정이 반복되면서 시세는 상승할 수밖에 없다.

- 부동산과 관련한 기사, 특히 도로나 지하철과같은 교통망 관련 기사를 그대로 믿어서는 안 된다. 그 기사가 정확한 사실에 기반을 두고 있는지, 과장된 것은 아닌지 꼭 확인 절차를 거쳐야 한다. 언론은 '허풍쟁이'일 수 있다는 사실을 꼭 기억하자.

- 언론이 전달하는 부동산 시장의 분위기는 실제 시장의 움직임에 비해 뒤늦은 경우가 상당히 많다. 언론에서 '부동산 가격이 오른다'고 이야기하기 시작했다면 이 말은 '부동산 가격이 이미 올랐다.'는 것을 의미한다. 언론에 휘둘리지 말고, 언론을 이용해야 한다.

- 시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다.

  1. 침체기(1단계) : 수익형 투자

    부동산 시장의 침체기가 길어질수록 더 낮은 가격으로 구입할 수 있고, 은행에서 대출을 받아 레버리지를 활용한다면 자기자본 대비 수익률은 훨씬 더 올라가게 된다. 부동산 시장의 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 '경매'가 크게 활성화되고, 수익률이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동산의 경우에는 시세 차익도 기대할 수 있게 된다.

  2. 회복기(2단계) : 갭 투자와 분양권 투자

    이 시기에 나타나는 대표적 현상이 바로 '전세 가격 상승'이다. 정부는 부동산 시장 정상화 정책의 일환으로'분양권 전매 제한을 완화'하는 경우가 많다. 또한 '분양가 상한제를 폐지'하여 건설사들이 분양 시장에 다시 진입할 수 있도록 유도한다.

  3. 호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자

    미분양 아파트가 사라지고, 분양 시장에 사람들이 늘어나면서 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되는 등 시장의 모습이 과거와 다르다는 사실을 대중들도 인지하기 시작한다. 그러면서 분양 시장은 그동안 볼 수 없었던 높을 경쟁률을 보이고, 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 점점 늘어난다.

    부동산 투자에서는 호재와 입지가 가장 중요한 요인인데, 이때부터 입지가 좋은 지역, 소위 A급 지역에 사람들이 몰려들기 시작한다. 앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권 시장의 열기가 '입지가 좋은 기존 주택 시장'으로 확산 되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다.

  4. 급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자

    이 시기는 처음 부동산을 구입했거나 기존부터 보유했던 사람들 대부분이 시세 차익을 경험한 상태이므로 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람들이 인지하기 시작한다. 이미 A급 지역의 부동산 가격은 많이 올라있어 투자하기에 부담감이 크다. 따라서 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다.

    A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격 차이(gap)가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 '갭 메우기 투자'다. 이미 가격이 많이 오른 A급 지역보다 아직 상승할 여지가 남아 있는 외곽 지역으로 투자자나 수요자가 이동하면서 그동안 벌어진 가격 차이가 메워지는 과정을 이용한 투자라고 할 수 있다.

    초보 투자자들은 투자에 더욱 집중하는 반면, 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다는 사실을 알아야 한다. 이후에는 상승기와는 반대로 오른 지 얼마 되지 않은 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다. 이렇게 부동산 시장은 다시 침체기로 접어들게 된다.

- '상승장'에서 투자하는 방법

  첫 번째, '입지'에 주목하라. 시장이 회복되기 시작할 때는 입지가 좋은 지역부터 가격 상승세가 시작되는 경우가 많으므로 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 유리하다. 

  특정지역에 오래 살다 보면, 그 지역 안에서도 교통이 편리하거나 편의 시설이 많고, 학군이 좋은 곳이 존재하는 것을 알 수 있다. 사람들은 한번 터를 잡게 되면 가능한 한 기존에 거주하던 지역을 잘 벗어나지 않으려 한다. 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 이사를 하더라도 거주 지역 내에서 학군이나 교통이 좋은 곳을 선택하는 경향이 있다. 그러다 보니, 어느 지역이든 그 안에서 선호되는 곳은 항상 존재하며 그곳은 주변보다 가격이 높게 형성될 수밖에 없다. 바로 이런 곳을 'A급 지역'이라고 부르는 것이다.

A급 지역을 찾는 방법

<도시 기본 계획>은 시.군 지역의 기반 시설 확충을 위한 장기적인 도시 관리 전략을 제시하고 있다. 보통 계획 수립 시점을 기준으로 20년후까지의 발전상을 포함하는 종합 계획이며, 5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 정비하고 조정한다. 이를 통해 현재 해당 지역의 '중심지'가 어디인지 한눈에 알 수 있으며, 지자체가 향후 그 지역을 어떻게 발전시키려 하는지 '개발 방향'을 예상해 볼 수 있다.

서울시는 현재 '2030 서울 플랜'이라는 별칭으로 <도시 기본 계획>을 발표하고 진행 중이다.

  도심지(3곳) 한양 도성, 여의도/영등포, 강남

  부심지(7곳) 용산, 마곡, 가산/대림, 잠실, 청량리/왕십리, 창동/상계, 상암/수색

  지역 중심지(12곳) 연신내/불광, 신촌, 목동, 공덕, 봉천, 사당/이수, 수서/문정, 천호/길동, 성수, 동대문, 미아, 망우

<인천시 도시 기본 계획>

  도시재생축 : 영종 - 동인천 - 구월 - 부평 - 부천 - 서울

  미래성장축 : 일산 - 검단 - 청라 - 동인천 - 송도 - 안산

  국제기반축 : 영종 - 청라 - 검암 - 계양 - 서울

  평화벨트축 : 개성 - 강화 - 길상 - 영종 - 송도 - 안산 

- 두 번째, '가격 차이'에 주목하라.

  중심지와 멀지 않거나 그 지역의 인프라를 충분히 활용할 수 있는 외곽의 아파트 가격이 중심지에 비해 매우 낮게 형성되어 있다면, 자금이 부족한 사람들은 점차 외곽 지역으로 시선을 돌릴 수밖에 없다. 상승기에는 중심지와의 가격 차이가 크게 벌어지면 그 갭을 메우기 위해 외곽지의 가격이 따라 상승하는 경우가 많으므로 적은 자금을 투자하더라도 충분히 만족할 만한 수익을 얻을 수 있다.

- 매도(수요와 공급의 변화를 확인하라)

 1) 매도인 우위의 시장에서 팔아야 한다. 

 2) 입주 물량이 많은 시기를 피해야 한다.

 3) 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다.

 4) 전통적인 비수기를 피해야 한다.

    1~2월과 장마와 휴가가 같이 겹쳐 거래가 뜸한 7~8월을 피해 매도하는 것이 유리하다.

 

진짜 고수는 

한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라,

긴 시간동안 큰 실패없이 꾸준히 투자하는 사람이다.