흔들리지 마라 집 살 기회 온다

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- 부동산 시장은 크게 3개 액터로 나누어 볼 수 있다. 먼저 정부가 있다. 두번째, 부동산 시장을 혼란하게 하는 대상으로 소위 말하는 전문가 집단을 들 수 있다. 세 번째는 공짜를 좋아하는 부동산 관심층들이다. 정부에 세금 감면을 요구하고, 최소 투자, 최대 수익을 원한다. 이런 액터들이 모여 있는 형국이 지금의 부동산 시장이다.

- 부동산이라는 자산 소유에 대한 애착을 갖는 이유는, 부동산=권력 이라는 공식이 과거에나 현재나 거의 유사한 형태로 적용되기 때문이다.

- 부자들은 왜 부동산을 좋아하는 것일까.

  첫째, 부자들은 부동산을 다른 자산에 투자하는 것보다 위험도가 낮다고 판단하고 있다. 투자금 대비 손실이 발생할 수는 있어도 실물은 남는다. 둘째, 지금까지 다른 자산과 대비해 상대적으로 더 높은 수익률을 보장해 주었기 때문이다. 셋째, 다른 자산보다 더 적은 세금으로 용이하게 부의 세습을 할 수 있기 때문이다. 왜냐하면 부동산의 경우 정가가 없다.

 부동산은 소유만으로도 어떤 경제적 투자 상품보다 압도적으로 높은 수익률을 부자들에게 안겨주었던 것이다. 시세가 오르면 시세 차익으로, 시세가 오르지 않는 부동산 침체기에는 월세 등의 임대료 등으로 꾸준히 수익을 만들어 내는 전전후 효자 자산인 것이다.  또한 리스크 관리 차원에서도 부동산은 빛을 발한다. 현금 가치가 급감하는 극심한 인플레이션 시장에서도 가치를 확실하게 헷지(변화 유지)할 수 있다는 측면에서도 부동산을 효과적으로 활용하였다.

 금융 상품 중에는 경쟁이 될 만한 상품이 전혀 없고 유일하게 그 절대적인 가치를 보존해 준다. 그래서 부자들의 은퇴수단으로도 부동산은 그 활용도가 높다.

- 집 한채가 가장 큰 자산이자 가정을 지키는 최후의 보루인 것이다. 자산을 넘어선 아주 소중한 존재였던 것이다.

- 개인에게 부동산이 주 수입원이 되어서는 안 된다. 개인에게 집은 보금자리여야 하고, 보금자리를 마련하는 형태로만 투자가 진행되어야 한다. 그것이 선진국에서 찾아볼 수 있는 합리적인 임대와 임차의 모습인 것이다.

- 선악의 논리로만 부동산 시장을 이해할 것인가? 그런 비판을 하면 정부와 기업과 부자들이 아 그렇구나 하고 서민들을 위해 집값을 내리기 위해 저렴한 주택을 공급하고, 저렴한 월세를 공급할 것이라고 생각하는가? 입장을 바꿔놓고 내가 정부라면, 내가 기업인이라면, 내가 부자라면 그렇게 하겠는가?

  부동산이 폭락하면 어떻게 될 것인가에 대해 한번이라도 제대로 생각해 본 적이 있는가? 부동산이 폭락하면 나의 생활에 도움이 될지 방해가 될지 생각해 보았는가? 그리고 부동산이 폭락하면 부동산 폭락을 기대했던 사람들은 부동산을 살 수 있을 거라고 생각하는가? 부동산이 폭락하면 부자와 부자가 아닌 자 중에 누가 이익이고, 손해일까를 생각해 본적이 있는가?

- 자본주의 경제 문제를 보수, 진보로 단순화하여 평가하면 절대 그 시장을 이해할 수 없다. 경제 논리로 경제를 이해해야지 정치적으로 이해하려고 하면 우리는 어떤 해결책도 찾을 수 없다.

- 모든 선심성 정책은 추진이 잘 되지 않는다. 되어도 계획만큼 큰 규모로 되는 경우는 많지 않다. 왜냐하면 정부는 예산 안에서 움직이기 때문이다. 이것이 정부 역할의 어쩔 수 없는 한계이다. 정부는 만능이 아니다. 하지만 정부에 제안한 것들을 하염없이 기다리기만 하는 것보다는, 그와 동시에 실제 나에게 조금이라도 도움이 되는 판단에 의한 행위를 할 필요가 있다.

- 기업의 움직임은 정부 정책과 함께 늘 주시할 필요가 있다. 그것이 부동산을 나에게 유리하게 활용할 수 있는 방법을 찾는데 필요할 테니 말이다.  기업이 어느 지역에 공급을 하는지, 시세는 어느정도인지, 분양은 잘 되는지 꼭 살펴보아야 한다. 내가 관심이 없는 지역이라도 내 지역과 연계는 되지 않는지 한 번쯤은 생각해 볼 필요가 있다. 그것이 시장을 파악하는 방법이다.

- 기업들은 이런 시장조사를 늘 하고 있고, 그런 시장조사 결과를 기반으로 기업 활동을 하고 있다. 그렇기 때문에 일반인들보다는 선행할 수 있는 능력을 갖고 있는 것이다. 따라서 그런 기업들이 싫든 좋든 그들의 행적을 늘 주시하고 있어야 한다.

- 절대 부동산 시세가, 임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 마라. 상식적으로 생각해봐라. 강남구 압구정동 현대아파트에 살고 싶은데, 내가 구입할 수 있을 정도로 부동산 시세가 폭락을 할 것이라고 생각하는가? 물론 인기가 없는 특정 지역들은 가격이 하락 할 수 있다.

  나 말고도 대기수요, 잠재수요가 매우 많기 때문이다. 폭락을 해도 폭락을 할 아파트는 정해져 있다는 말이다. 그 아파트는 나도 그 누구도 가기 싫은 아파트 일 것이다.

- 내가 노력한 만큼 얻을 수 있는 세상을 꿈꾸어야지, 부동산 문제 또한 아무것도 하지 않으면서 하늘에서 돈다발이 떨어지는 것을 기대하는 것은 아닌지 스스로에게 질문을 던져 보아야 한다. 내가 당장 집을 살 수 없다고, 남들도 집을 사면 안 된다는 편엽한 이기심을 버려야 세상을 긍정적으로 살아갈 수 있다. 당신의 부동산은 당신이 만들어야 한다는 말이다.

- 최근에는 대부분 질낮은 주택에서는 살려고 하지 않는다. 아파트 선호층의 경우는 아파트 이외의 주택은 전혀 거주를 고려도 하지 않는다. 결국 거주 가구 수 대비 100%가 넘는 주택이 있지만, 살고 싶어 하는 주택은 아직도 부족하다는 것이다. 현 부동산 시장에서 아파트가 가장 많이 공급되는 이유는 한꺼번에 많은 주택을 공급할 수 있기 때문이기도 하지만, 아파트에 살고 싶어 하는 사람들이 많기 때문이다.

- 수요 추정은 이런 실제 시장의 다양한 니즈를 감안해서 해야 하는 것이다. 전체 평균은 큰 의미가 없다. 구체적인 지역이 있어야 하고, 그 지역을 희망하는 사람들의 수와 주택 수로 수요를 측정해야지, 경기도 평균, 서울 평균을 뭉뚱그려 분석을 하면 그 시작부터 문제가 발생하는 것이다.

- 주택에 있어서는 인구수보다도 가구 수가 더 중요한데, 결혼을 하거나, 결혼을 하지 않더라도 독립하는 세대가 늘어나고, 또 이혼하는 세대도 지속적으로 증가하고 있어 가구 수는 매년 증가를 하고 있다. 따라서 인구수가 늘지 않더라도 가구 수가 증가한다면 주택의 공급은 계속 필요할 것이다. 이 점에 주목을 해야 한다. 왜냐하면 가구 수가 증가하면 주택 가격은 올라갈 확률이 있다. 특히 1~2인 세대가 선호하는 소형 주택은 더욱 그렇다.

- 나의 경제적 능력과 무관하게 살고 싶은 입지면 좋은 입지인 것이다. 반대로 좋지 않은 입지는 살고 싶지 않은 곳이다.

  많은 사람들이 좋아하는 입지는 공통적인 특징이 있다. 교통이 편리하고, 교육환경이 좋고, 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있고, 자연 환경이 좋다. 이런 여러 가지 조건이 갖추어진 입지일수록 좋은 입지라 할 수 있다. 부동산 시세의 전망은 사람들의 관심이 결정한다. 지금 관심이 가장 많은 곳이 가장 비싼 곳이다. 그리고 향후에 관심이 크게 증가할 곳이 가장 가격이 많이 오를 곳이다.

- 개개인별 생활 방식의 차이로 주택을 바라보는 시각도 달라진 것이다. 집은 과거에는 필수품이었지만, 이제 대안 중 하나인 것이다.

- 주택에 대한 마인드가 달라졌다는 것을 이야기하고 싶은 것이다. 결국 부동산 시장은 주택을 매입하는 층과 주택을 임대하는 층으로 완벽하게 양분이 될 것이다. 그것이 현재 주요 선진국의 주택 운영 형태이다.

- 대형주택은 5인이상 가구에서 필요한 규모이다. 3~4인 가구는 30평형대를 가장 선호한다. 2~3인 가구는 20평형대를 가장 선호한다. 1~2인 가구는 소형 주택에 대한 선호가 높을 것이다. 결국 대형에 대한 수요는 크게 줄어들 것이고, 중소형 위주의 주택 시장이 가속화될 것이다.

  하지만 모든 지역이 같은 수요 형태를 보이는 것은 아니다. 지역에 따라 주택의 규모에 대한 인식이 다르다는 점은 꼭 생각해야 한다. 서울 강남권에서는 40평형대가 가장 인기가 높다. 인천지역에서는 30평형만 되어도 대형으로 취급을 한다. 지역과 평형 규모는 복합적으로 판단을 해야 하는 것이다.

- 결국 인구수가 줄더라도 가구 수가 증가하는 이상, 또 가구원 수가 분화하는 이상 중소형의 인기는 지속될 것이다. 따라서 인기있는 지역의 중소형은 늘 관심을 가지고 선택을 해야 한다.

- 거품이 형성되기 시작하면 상품에 대한 정확한 가치 평가와 무관하게 그저 시세 상승만을 기대한 투기성 투자만이 남게 된다. 투자의 이유는 단 하나다. 그저 시세 차익을 보기 위한 투기성 투자다.

  일본의 80년대 부동산 투자는 이런 투기성 투자가 대부분 이었고, 대부분이 거품이었다. 실수요가 아닌 가수요였기 때문이다. 당연히 경제 불황이 오자, 바로 투기성 거품이 급속하게 녹아내리기 시작했다. 폭락에 폭락이 계속 되었고, 심한 곳은 최고가의 20분의 1 가격으로 내려간 곳도 있었다. 부동산의 효용가치를 전혀 고려하지 않고 무조건적으로 매입한 대가였던 것이다.

- 재밌는 것은 도쿄 부동산 가격은 계속 오르고 있다는 것이다. 폭락한 것은 신도시들이지 도쿄의 부동산은 현재도 잘 나가고 있다는 것이다. 이렇게 지역별로 차이가 나는 이유들은 우리나라 부동산도 지역별로 분석해야 하는 이유가 되는 것이다.

- 이 보금자리 주택은 주택 시장에서 노무현 정부의 주택 공급 정책과는 다르게 바로 반응을 했다. 그 이유는 바로 입지의 차이이다.

  보금자리주택은 도심과 신도시 사이에 위치한다. 신도시는 결국 도심으로 가서 일하고 돌아와서 휴식을 취하는 베드타운일 터인데, 보금자리주택은 이런 도심과 신도시의 장점을 활용하고 단점을 보완할 아주 좋은 위치에 공급을 했기 때문이다.

- 정부는 결코 부동산 폭등을 원하지 않는다. 그렇게 되면 주택 미소유층의 극심한 반발이 생길 것이다. 다음 선거에서 정권을 뺏길 확률이 높은데 부동산 폭등을 유도하겠는가? 폭락은 더더욱 원하지 않는다. 그렇게되면 주택 소유층의 불만이 누적이 될 것이다. 게다가 부동산의 폭락은 세수가 급격하게 줄어든다는 문제가 추가로 발생하므로 정부의 재정에도 타격을 받게 된다. 그래서 폭락도 폭등도 아닌 적정한 정도의 부동산 경기를 유지하려 하는 것이다.

- 더 솔직하게 이야기하면 정부는 국민들이 임대로 사는 것보다는 주택을 소유하길 희망한다. 다주택까지는 아니더라도 적어도 1가구 1주택은 되길 기대한다. 왜냐하면 임대 세대에는 세금이 없기 때문이다. 하지만 주택을 구입하면 취득세, 보유하고 있으면 재산세, 고가 주택이면 종합부동산세, 양도할 때 양도 차익이 발생하면 양도소득세를 내기 때문에 주택 소유자를 선호할 수밖에 없다. 현재 부동산 문제는 임대 시세가 너무 높다는 점에 포커싱 되어 있다. 따라서 현 정부 입장에서 보면 주택 문제를 해결하면서 안정적인 세금을 걷을 수 있는 1가구 1주택으로의 유도 방향이 가장 이상적인 정책이라 판단할 수박에 없을 것이다.

- 모르는 건 미덕이 아니다. 특히 현대사회에서는 알면 알수록 생활에 도움이 된다. 심지어 정보는 돈이 될 수도 있다. 부동산 관련 모든 정보는 정책을 통해 얻을 수 있다. 그래서 정부의 정책에 주목하라고 했던 것이다. 꾸준히 정책을 접함으로써 인사이트를 높이고, 이를 통해 내 생활에 긍정적인 방향으로 활용하도록 하자.

  부동산 정책은 비판의 대상이 될 수 있다. 하지만 비판만 하는 건 아무 짝에도 쓸모없는 비경제적인 행위이다. 정책은 활용의 대상이어야 한다. 하지만 그 안에 담긴 가치는 엄청 크다는 것을 꼭 잊지 말아야 한다.

- 우리가 부동산 관련 선택이나 행위를 할때 절대로 해서는 안 될 일들

  1. 매스컴 기사를 맹신하지 마라.

     어떤 프레임을 통해 세상을 보여주느냐에 따라 메시지가 완전히 반대의 의미도 될 수 있다.

  2. 부동산 전문가를 맹신하지 마라.

  3. 묻지마 투자처럼 위험한 것은 없다.

     의심이 해소될 때까지 공부하고 분석하자. 스스로 확신이 서지 않을 때에는 굳이 투자를 할 필요가 없다. 하지만 시장을 꾸준히 공부하다 보면 확신은 아니더라도 손해는 보지 않을 것 같은 분석이 될 때까 꽤 많다. 그렇게 꼼꼼하게 검토해도 살만한 부동산은 꽤 많다. 가장 중요한 것은 대박 욕심을 버려야 한다는 것이다. 절대 이유없는 욕심을 부릴 이유가 없다.

  4. 대박 부동산은 없다.

  5. 목표점 없이 기디리기만 해서는 안 된다.

     가격의 폭락은 부동산 구매 심리를 얼어붙게 했다. 폭락시에는 돈이 아무리 많은 부자들도, 전문 부동산 투자자들도 매입을 두려워 했다는 것이다. 결국 바닥을 찍고 다시 상승하는 지역의 부동산만 거래량이 조금씩 증가하기 시작했다. 이게 부동산 관련 소비자들의 시장에서의 진짜 심리이다. 부동산은 심리가 시장을 좌지우지한다.

- 신문을 꾸준히 보라. 만약 10년 이상 신문을 보아온 당신이라면, 이제 당신도 전문가다. 시장을 꾸준히 지켜봐왔다면 스스로를 믿어라. 언론에서 볼 수 있는 전문가들보다 훨씬 정확한 예측을 할 수 있을 테니 말이다.

- 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)가 주수익원이었던 금융권에서도, 현재는 주력 상품이 대출이다. 그렇기 때문에 이런 대출 수익 구조를 망가뜨리는 수준으로 금리를 올릴 수는 없을 것이다. 따라서 미국의 금리가 오른다 하더라도 한국 금리가 큰 폭으로 인상되지는 않을 것이다.

- 베이비붐 세대의 은퇴 본격화는 한국 사회 전반적으로 크고 작은 변화를 가져올 것이다. 부동산 자산에 편중된 베이비붐 세대의 특성상 경제력의 정도에 따라 부동산을 대하는 방법이 달라질 것이다. 추가 구매를 하는 세대와 집을 팔거나 축소하려는 층들로 나뉠 것이라고 앞서 이야기했다. 따라서 평균적인 부동산 시장의 거래 빈도는 계속 줄어들 것이다. 그 가운데에서도 인기 있는 지역, 인기 있는 주택 유형에 대한 수요는 계속 유지될 것이다.