세상 모든 왕비를 위한 재테크

​

- 재테크, 주식, 부동산, 부자, 펀드, 경매, 통장, 가계부, 종자돈, 창업, 부업 등....서점 한구석에 쪼그리고 앉아서 책 제목에 이런 단어가 들어가 있기만 하면 손에 잡히는 대로 집어들었다. 처음부터 끝까지 정독을 한 게 아니라 중요하다고 생각되는 부분을 찾아 읽고, 다른 책을 읽다가 궁금한 부분이 있으면 다시 읽은 책을 또 들춰보고 하다 보니 하루에 두세 권씩 읽을 수 있었다.

- 부자를 만나야 부자가 되더라.

  10명의 부자를 직접 만난 후 재테크를 시작하라. 자신의 롤모델이 될 수 있는 사람을 찾아라. 부자마다 각각 전하는 원-메세지가 있다. 10명 정도 만나다 보면 자신에게 맞는 재테크 방법이 무엇인지를 문득 깨닫게 된다. 그런 경험을 통해 자신과 궁합이 맞는 재테크 방법을 찾아나가야 할 것이다.

- 부동산 투자를 하면서 대출은 필수적인 요소지만, 자기 돈 없이 무리한 대출만으로 부동산 투자를 시작하면 대출이자 갚느라 허덕이다 결국엔 마이너스 투자가 되는 경우가 많다.

- 부동산 공부를 하려면 정보가 모이는 곳을 부지런하게 찾아다녀야 하고, 정보를 찾으려면 그런 정보를 가지고 있는 인맥을 넓히는 것이 중요하다.

- 현장답사 3원칙

  1. 중개업소 5군데 이상을 방문하라 - "이 지역에서 가장 살기 좋은 곳이나 생활 수준이 높은 동네를 추천해 달라" 고 말한다. 최대한 수수하게 하고 간다. 그분들이 말할 때 부동산에 대해 아는 척은 전혀 하지 않고 이야기를 듣는 것에만 집중한다.

 2. 주차장의 차종이 무엇인지 물어라 - 출.퇴근시간 전, 후로 아파트 주차장을 둘러보면 대략적으로 생활수준을 파악할 수 있다.

 3. 유치원, 학원의 수준을 체크하라 - 학군이 좋은 동네는 집값이 오른다.

- 역세권도 등급이 있다. 1차 역세권은 지하철역 또는 전철역에서 반경 500m 이내, 도보로 5분 이내 거리에 있는 지역을 말하고, 2차 역세권은 지하철역 또는 역에서 반경 500~1,000m 이내, 도보 10~15분 거리를 말한다. 환승역세권은 다시 단순 환승역과 더블 환승역으로 나눌 수 있다. 더블 환승역은 2개의 환승역이 겹치는 곳으로 1등 역세권이라 할 수 있다.

  역세권도 그 여파가 미치지 않는 사각지대가 있다. 코너 낀 출구와 출구 사이가 바로 그런 곳이다.

- 재건축 세입자는 집이 헐리면 전세금만 돌려받고 이사해야 하지만, 재개발지역 세입자는 기준자격만 갖추면 임대주택에 입주할 수 있는 자격이 주어진다. 선호도 : 재건축 < 재개발 < 뉴타운

- 다가구주택과 다세대주택

  다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이는 등기부등본에 한 사람의 소유로 등재되어 있느냐, 아니면 여러 세대로 나누어 등기되어 있느냐 하는 것이다. 다가구주택은 소유권자가 한 사람으로 되어 있다. 다세대주택은 실제 거주자에 따라 소유권을 가지고 있는 것을 말한다.

  다가구주택은 건물 연면적 660m2(약200평) 이하이고 3층 이하(지상1층을 주차장으로 사용할 경우 4층허용)의 주택 1개동에 여러 가구가 함께 거주하는 형태로 각 가구마다 독립된 부엌과 화장실을 갖춘 주택을 말한다.

  다세대주택은 연면적660m2 이하이면서 4층 이하인 건물에 2세대 이상이 살고 있는 주택을 말한다.

- 다가구주택의 가장 큰 매력은 임대수입이다. 아파트와 달리 가격이 많이 오르지 않는다는 점에서 투자 수익성이 크지 않다. 그렇기 때문에 다가구주택은 시세차익을 노리기보다는 주거하면서 임대수입을 얻고자 하는 사람들에게 적합한 투자처가 될 수 있다.

- 돈 벌어주는 다가구주택의 7가지 조건

 1. 주위 교통 환경이 좋은 집 - 지하철역, 버스 정류장에서 15분 이내 거리

 2. 무조건 도로를 끼고 있는 집 - 도보, 자동차 모두 접근이 쉬워서 임대가 잘 이루어진다.

 3. 주위에 생활 편의시설이 잘 갖춰진 집

 4. 근처에 학원 종류가 다양한 집 - 좋은 학군이 있으면 부동산 가격도 오른다.

 5. 재개발 계획이 있는 집 - 특히 지은 지 오래된 다가구주택을 구입할 때는 필수적으로 장래의 개발 가능성을 따져보고 구입해야 한다.

 6. 대지지분이 많은 집 - 결국 남는 것은 땅값이기 때문이다.

 7. 주차공간이 충분한 집 - 주차공간을 살필 때는 주변에 공원이나 공공시설이 있는지 확인해 보는 것도 요령이다.

- 돈 버는 상가주택의 4가지 공통점

 1. 건물 모양보다 입지를 살펴본다

    주거와 상업지역이 적절하게 섞여 있는 준주거지역(주거기능과 상업.업무 기능이 보완된 지역)이 상가주택의 최적지다.

 2. 상권이 이미 성숙한 곳에 투자한다.

    상가주택은 1층 상가가 전체 수익률의 50% 이상을 차지하기 때문에 상권이 성숙해서 사람들이 많이 다니는 지역에 위치해야 잘되고 월세도 높아진다.

 3. 주택가 초입과 중심 사거리가 최고의 입지이다.

 4. 실평수 23m2를 노린다.

    실평수23m2(약7평) 정도가 일반적으로 가장 임대가 잘되는 크기이다.

- 세입자 관리 노하우

 1. 월세 연체시 대처 조항을 계약서에 명시한다. 만일 월세 내는 날짜를 지키지 않으면 늦어지는 날만큼 보증금에서 제하겠다고 한다.

 2. 세입자가 공사할 때는 반드시 사전 통보하도록 한다. 벽에 큰 구멍을 뚫거나 간판을 달 때는 반드시 사전에 통보를 하도록 했다. 그리고 임대를 끝내고 나갈때는 모든 시설들을 처음 그대로 원상복구해야 한다는 조항도 넣었다.

 3. 세입자 수리사항과 주인 수리사항을 계약서에 기재한다.

- 재건축 아파트 투자포인트 5가지

 1. 대지지분이 높은 곳을 선택하라

    재건축으로 수익을 보려면 수요가 많은 지역이면서 용적률이 낮아 대지지분이 높은 아파트가 좋다.

 2. 땅값이 비싼 지역이 좋다.

    땅값이 비싼 지역일수록 교통, 환경, 학군등 입지여건이 뛰어나 주변 아파트 시세도 높게 형성된다.

 3. 금융비용 등 총 비용을 면밀히 검토하라.

    장기사업인 만큼 초기 투자 금액이 크면 큰 부담이 된다.

 4. 한 사람의 이야기만 듣지 마라.

    사업계획의 현실성, 주변 개발호재, 정부정책, 규제사항 등을 미리 챙겨 보아야 한다.

 5. 매수시점을 찾아라.

    재건축 선정 직전이나 조합설립 인가 직전에 매입하는 것이 가장 많은 이득을 볼 수 있다.

- 집값 오르는 아파트 5가지

 1. 1천 가구 이상 대단지 아파트를 골라라. 

     단지 규모를 살펴야 한다. 적어도 1천가구 이상은 되어야 상승폭도 크게 나타난다. 주위 아파트촌 규모가 얼마나 되는지를 고려해 판단한다.

 2. 역세권 아파트를 골라라.

    교통의 편리성은 주거요건 중에서 가장 중요한 부분이다.

 3. 로열층 아파트를 골라라.

    같은 아파트에서도 로열층을 골라야 가격이 더 오른다. 5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 7~14층이, 20층 아파트는 11층이상 19층까지가 로열층이라 할 수 있다.

 4. 아파트 주민의 수준을 살펴라.

    인근 상가와 주차장을 보면 된다. 거주민들의 직업에 따라서 아파트 가격에 영향을 미친다.

 5. 아파트 브랜드를 살펴라.

    아파트의 브랜드 선호도는 조망권보다도 높은 가치를 가지게 되었다.

    누구나 그 아파트에 살 수 있는 것은 아니기 때문이다.

- 미분양 아파트 투자포인트

  미분양 아파트는 청약통장이 필요없고, 중도금 무이자 등의 혜택이 있어 적은 돈으로 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 되기도 한다. 미분양 아파트라도 1) 주변 상권이 형성돼 상가나 학원, 편의시설이 잘 갖춰진 곳, 2) 전.월세 수요가 많아 주택 가격이 꾸준히 오르는 곳, 3) 지하철이나 도로 등 교통여건이 좋아질 예정인 곳 등은 투자가치가 있다고 본다.

- 상가는 층에 따라 수익률이 다르다.

  1층이 가장 임대가 잘되기 때문에 상가 전체 수익의 50%가 1층에서 나온다. 2층만 되어도 임대가 잘 안 되고 접근성이 떨어지기 때문에 임대료가 1층보다 낮아서 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 2층 수익률이 20%, 3층이 20% 정도라고 보면 된다. 수익률을 산정할 때는 통상적으로 임대보증금은 제외하고 계산한다. 각종 세금을 뺀 월 임대료에 12개월을 곱한 다음 매입가에서 보증금을 뺀 금액으로 나누고 100을 곱한다.

- 1~2억 정도 경매를 생각하는 분들이 대부분인데 좋은 물건은 경쟁률이 높아서 금액 면에서 메리트도 없다. 경매로 투자용 부동산을 사겠다고 마음먹었다면, 시간 대비 수익률을 따져보아야 할 것이다.

- 감정가를 시세로 오인해 한 번 내지 두 번만 유찰되어도 그 물건을 아주 싸게 낙찰을 받았다고 좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다. 법원 감정은 시세에 비해 '고평가'를 할 수도 있다. 간혹 시세의 약 110%에서 130% 선에서 법원 감정가격이 정해니는 경우도 있다.

- 경매, 시세보다 20~30%는 싸게 사야 한다.

  감정가의 90%이상에 낙찰받으면 명도비용(세입자를 내보내는 데 드는 비용)과 거주자 이사비용, 전 주인이 미납한 제세공과금 등 부가비용을 포함할 경우 일반매매와 별 차이가 없다.

- 부동산 시세를 파악할 수 있는 인터넷 사이트

  온나라 부동산( www.onnara.go.kr) : 건설교통부가 운영하는 사이트. '부동산 실거래가 신고제도로 인해, 건설교통부에 그 자료를 토대로 발표하는 것이라 믿을 만하다.

  부동산 테크( www.ret.co.kr ) :  한국감정원에서 운영. 정부에서 매년 공시하는 개별공시지가를 확인할 수 있는 사이트.

  부동산 114 ( www. r114.co.kr ) : 시세와 매물정보, 시장동향 등을 제공하는 부동산 종합 포털사이트.

- 경매로 넘어온 주택은 노후화 및 공과금 체크는 필수다.

- 수익률이 높다는 건 그만큼 리스크가 크다. 싸게 사서 비싸게 파는 과거와 같은 신화를 이루어내기는 어렵게 되었다. 나는 땅은 장기적인 안목으로 투자해야 좋은 결과를 얻을 수 있다고 보고 먼 미래를 위해 공부를 시작했다.

- 땅투자의 3가지 원칙

 1. 밑져도 본전은 되는 땅을 사라.

 2. 반드시 도로를 끼고 있는 땅을 사라.

    도로는 땅의 혈관과 같다. 넓은 도로에 접해 있는 땅일수록 생명력이 왕성해서 가치가 높다. 도로의 폭이 최소4m이상 되어야 한다. 차가 중간에 멈추기 힘든 고속도로나 자동차 전용도로 옆의 땅보다는 2차선 국도 변에 있는 땅이 부가가치가 더 높다. 사람들의 발길이 쉽게 닿을 수 있는 땅이라야 개발가치가 있기 때문이다.

    국도, 고속도로 외에도 땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도, 전철, 경전철, 고속철도 등 꼽을 수 있다. 지방도는 지방자치단체가 관리한다. 파란색 표지판에 1~99번까지의 숫자가 들어간 것은 국도, 노란색 표지판에 100번부터 들어가 있는 도로는 지방도다.

 3. 마음에 드는 땅을 살 기회는 한 번 밖에 오지 않는다.

- 현장답사 잘하는 7가지 방법

 1. 눈으로 보지 않은 땅은 절대 사지 마라.

 2. 전문가와 함께 다니면서 배워라.

    안목을 키우는데 큰 역할을 한다. 이때 전문가는 주위에 잘 아는 사람이어야 한다.

 3. 운동화, 카메라, 생수통, 긴바지를 챙겨라.

    충분히 조사를하고 가면 보다 효율적으로 현장답사를 할 수 있다. 가장 먼저 챙겨야 할 것은 그 지역의 개발 호재다.

 4. 땅은 겨울에 보러 가야 한다.

    땅의 모양새는 가장 잘 볼 수 있는 계절이 바로 겨울이다. 현장답사에서 확인해야 하는 것이 분묘가 있는지 여부다. 아무리 내 땅이라도 분묘가 있으면 나중에 팔려고 할 때나 개발을 하려고 할 때도 분묘기지권(남의 땅에 묘를 쓴 경우라도 20년 동안은 묘지를 유지 관리 할 수 있는 권리가 인정되는 것) 때문에 여러 가지로 제약을 받고 골치 아픈 일이 많으니 꼭 확인해야 한다.

 5. 반드시 지적도와 대조하라.

    땅을 개발하거나 이용하려면 적어도 4m 폭의 도로에 8m이상 접해 있어야 한다.

 6. 비 오는 날에도 가본다.

    비가 안 올 때는 탄탄하고 정상적인 땅이었는데 비만 오면 발도 디디기 힘든 진흙탕으로 변하는 땅들이 있다.

 7. 구석구석 다니며 건물이 있는지 체크하라.

    건축허가를 받고 지은 집뿐만 아니라 무허가 축사, 비닐하우스, 심지어 개집까지 땅 위에 있는 모든 건축물은 다 확인하고 체크해 두어야, 나중에 혹시 지상권(토지와 건물을 별개의 물건으로 취급하기 때문에 비록 무허가 건축물이라 할지라도 다른 사람이 소유하고 있거나 임대하고 있으면 땅 소유자가 함부로 철거할 수 없도록 함.) 문제가 생길 경우에 대비할 수 있다.

- 시골 땅은 단순히 집을 짓기 위한 게 아니라 활용을 목적으로 사는 땅이다. 적어도 1,000평 이상은 되어야 가든이나 숙박시설, 공장으로 활용할 수 있다. 땅을 살 때는 추후에 어떻게 팔 것인가를 고민해야 한다. 단순히 집만 지을 수 있는 땅은 나중에 아무도 사려고 하지 않고, 괜히 평생 농사만 징야 하는 싼땅을 샀다가 두고두고 후회하는 일만 생길 수 있다.

- 본인의 부자가 되기 위한 5계명

 1. 매일매일 나를 위해 투자하고 나를 길들여야 한다.

 2. 배움을 게을리 하지 마라.

 3. 기회를 보고 잡을 수 있는 눈과 용기를 키워라.

 4. 기회는 절실하게 바라는 사람에게 빨리 찾아온다.

 5. 절대 지치지 마라. 때로는 기다림의 시간이 필요하다.