노후를 위해 집을 이용하라

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- 전세가 상승 만을 투자 원칙으로 삼는 것은 잘못된 생각이라는 것입니다. 전세자금 대출과 금리 인하가 맞물려 전세가가 비정상적으로 높은 데다 매물이 줄었음에도 찾는 사람은 많아졌기 때문입니다. 

 투자 원칙 중 하나는 안전성입니다. 현재 사람들이 전세를 선호하고 전세가가 높은 이유는 월세보다 은행의 전세자금 대출이자가 훨씬 싸기 때문입니다. 2008년 리먼 사태나 혹은 그보다 더 심한 세계적인 금융위기가 오게 된다면, 전세자금 대출이자가 월세에 준하게 오르면서 전세가가 일시에 떨어질 가능성도 있습니다. 지금 경기불황은 한국만의 문제가 아니라 전 세계적인 문제이기 때문입니다.

 많은 주택을 보유해야 한다고 믿었던 생각도 바뀌었습니다. 20년간 20채까지 마련하는 '2020투자법'을 이야기했으나 5채만 있어도 좋고, 10채 정도면 충분하다고 생각합니다.

- 저성장 저금리 장기불황의 시대에, 일반인들이 근로 외의 방식으로 현금흐름을 만들수 있는 유일한 비결이 부동산투자입니다. 저금리로 인해 월세와 현금흐름이 가능한 부동산의 가치는 앞으로도 더욱 높아질 수밖에 없습니다. 

- '많은 주택을 소유하기 보다 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출 부담을 줄이고, 전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라.' 이것이 더욱 안전하고 현명한 방법이라고 생각합니다. 

- 핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 이 방법으로 연간 수천만 원(물가상승률을 감안하지 않은 현재의 가치로)의 수입을 얻게 될 것입니다.

- 소형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자한다면, 연 평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있습니다.

- 이슈가 되지 않은 곳에서 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다.

- 일단 그 지역의 인구를 연구하면서 인구 유입과 유출의 양을 살핀다면 앞으로의 수요 증감을 파악할 수 있고, 유입 및 유출되는 사람들의 유형을 연구하면 이들이 어떤 것을 선호하고 싫어하는지도 알 수 있습니다. 또한 지역 분석을 통해 그곳에 빈 땅이 있는지 없는지도 알 수 있지요. 예컨데, 서울처럼 더 이상 주택을 지을 땅이 없다면 희소성이 커지므로 가치가 올라갈 것이라고 예측할 수도 있습니다.

- 숫자 72를 수익률로 나누면 원금이 2배가 되는 해가 나온다는 '72의법칙'이 알려졌습니다. 예를 들어, 연8% 수익률을 거두면 9년마다 내 재산이 2배가 되는 것입니다(72/8=9). 연 24%의 수익률을 거둔다면, 재산이 2배로 늘어나는 데 3년이 걸리겠지요(72/24=3). 물가는 복리로 오릅니다. 물론 마이너스 복리이지요. 정부가 발표하는 물가상승률과는 달리, 개인적으로 저는 지금까지의 실질적 물가상승률이 8%에 가깝다고 생각합니다. 마이너스 복리하는 점을 감안해 계산해보면, 우리의 재산은 9년마다 반 토막이 납니다(72/8=9).  반드시 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야만 합니다.

- 수익형부동산만이 물가상승률을 방어할 수 있다고 생각합니다. 단 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다. 역사를 통해 증명된 것은, 600만 원짜리 연금은 해마다 그 가치가 떨어지지만 좋은 부동산의 임대료는 물가보다 더 높게 상승했다는 것입니다. 앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.

- 노후를 위한 가장 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이라고 생각합니다. 따라서 일을 하는 동안에는 착실히 돈을 모아 1~2년마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하기를 권합니다.

- 부동산은 주식보다 가격 하락에 강하며 가격이 크게 출렁이지 않습니다. 소액으로 꾸준히 투자한다면 부동산이 주식보다 높은 수익을 가져올 것입니다. 특히 경기 하락 시 가장 강한 투자처는 소형 주거용 부동산입니다.

- 서울에는 사람이 있고 일자리가 있고 기회가 있습니다. 이는 전세계 수도에서 일어나는 공통적인 현상이지요. 대부분의 사람들이 대도시로 모이고 있으니까요. 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 사람들이 어디에서 살 것인지입니다. 어떤 상황에서든 인구가 늘어나는 지역은 반드시 있습니다.

- 부동산과 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. '직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다' 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3-4시간을 쓰지 않습니다. 

  전체적인 부동산 가격이 하락한다고 해도 부동산 가격이 오르는 곳에만 투자하면 됩니다.

- 빈부의 격차는 투자지식의 격차라고 생각합니다.

- 투자가 거듭될수록 지식과 지혜는 늘어나게 마련입니다. 따라서 더 높은 수익을 거둘 투자처를 찾을 수 있는 안목과 능력이 생기지만 그럴수록 더욱 안정성을 추구해야 합니다. 성공한 이후를 경계해야 합니다. 성공한 이후 방심한 탓에 잘못된 투자를 할 수 있는 위험이 생기기 때문입니다. 따라서 반드시 자신만의 투자 원칙을 만들고 이를 꼭 지키기 바랍니다.

- 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택 보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.

- 안정적으로 임대수익을 얻고 싶다면 사람들이 어디에 살고 싶어 하는지를 잘 살펴봐야 합니다. 젊은 사람들은 나이가 들면 복잡한 도시를 벗어나 한적하고 자연이 아름다운 시골에서의 전원생활을 꿈구지만, 사실 나이가 든 사람일수록 도시에 살기를 원합니다. 각종 의료혜택과 문화혜택을 누릴 수 있고, 대중교통 시설을 쉽게 이용할 수 있기 때문입니다. 누군가는 출생률이 크게 줄어듦에 따라 인구감소가 있을 것이기에 부동산 가격이 하락할 것이라고 이야기합니다. 출생률 뿐 아니라 사망률 또한 감소하고 있기에 인구가 크게 줄지 않을 것으로 보입니다.

- 노인들은 다음과 같은 주택을 선호하게 될 겁니다. 

  첫째, 도심에 위치한 주택 - 가까이에 병원이 있어야 하고, 각종 편의 시설을 이용할 수 있어야 합니다.

  둘째, 소형 주택 - 생활비를 줄이는 차원에서 매달 유지비용이 적게드는 집을 선택할 겁니다. 관리비와 유지비용이 많이 드는 주택의 순서는 주상복합 > 타운 하우스 > 대형 아파트 > 소형 아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라 

  셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택 - 노인들에게 있어 지하철은 편하고 안전한 데다 요금이 무료라는 점에서 최고의 교통수단입니다. 따라서 노인들은 어디에서 누구를 만나든 어느 지하철역 몇 번 출구를 약속 장소로 잡을 겁니다.

- 특히 세금이 엄청 많은 비 업무용 토지에 비해 아파트는 장기 보유하면 세금이 적습니다. 도시의 소형 주거용 부동산을 산다는 것은 안전성과 활용도가 높은 도시의 땅을 사는 것이나 마찬가지입니다. 

- 건설된지 20년이 된 아파트의 가격이 오른다면, 건물의 가치는 감가상각으로 인해 떨어지고 있음에도 그 아파트의 대지지분 가격이 오르고 있다는 뜻으로 봐야 합니다.

- 투자처로서의 땅은 투자금이 많이 들고, 팔고 싶어도 잘 팔리지 않아서 원금 회수가 어려우며, 보유 기간 동안 현금흐름이 발생하지 않는다는 단점을 미리 알고 있어야 합니다.

- 수익률 = 1년간의 현금흐름 / 총 투자금 X 100

  매월 50만원의 현금흐름을 창출하는 자산의 매매가가 1억 원이라면 수익률은 얼마일까요? 6%(50만원 X 12개월 / 1억 X 100)입니다.

  다만 6%의 수익률은 은행 정기예금 금리가 3%이하 일때만 투자가치가 있습니다. 정기예금은 언제든 현금으로 바꿀 수 있고 신경 쓸일이 업지만 부동산은 현금화하는 데 시간이 걸리고 세입자 관리 및 재산세 납부 등 신경 쓸 부분이 많기 때문입니다. 그래서 저는 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.

- 수익률은 반드시 연 단위로 계산하세요.

  투자금이 적을수록 수익률이 높아집니다.

- 투자를 할 때 가장 유의해야 할 부분이 바로 금리입니다. 부동산 투자에 가장 큰 영향을 미치는 것도 금리이죠. 앞으로도 저금리는 지속될 것으로 보입니다. 결국 수익형 부동산의 가격이 오를수 밖에 없는 상황입니다. 고금리 시대에는 월세 수익률이 8%라고 해도 거들떠 보지 않았습니다. 은행에 돈을 넣어만 둬도 쉽게 8%대의 수익을 얻을 수 있는데, 굳이 세입자를 관리해야 하고 환금성도 좋지 않은데다 재산세 등 각종 세금 부담이 있는 부동산에 투자할 이유가 무엇이겠습니까? 게다가 경기 하락에 따른 매매가 하락이라는 위험도 감수해야 하는데 말입니다.

- 모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물들이 많이 나오는 매입의 적기입니다. 지속적인 저금리와 경제위기로 인한 일시적인 고금리를 겨딜 수 있는 방법은 월세를 받는 것입니다.

- 세계적인 금융위기가 오면 금리가 오르고 그 이후 지속적으로 하락하는 것이 일반적입니다.

- 1인 가구의 증가, 도시화, 고령화, 중산층의 감소는 우리나라 뿐 아니라 세계적인 추세입니다. 이렇게 소형아파트에 대한 수요는 증가하고 있는데, 소형 아파트의 공급은 급감하고 있으며 기존 소형 주택의 재개발로 이한 소형 주거공간이 멸실되어가고 있습니다. 이때 우리는 무엇을 해야 할까요? 주거용 소형 주택에 투자해야 합니다.

- 전세가는 현재 그 부동산의 사용가치라고 보면 됩니다. 또 매매가는 향후 이 부동산의 가격이 얼마까지 오를 거라는 기대심리가 반영된 미래가치라고 할 수 있습니다.

- 전세가는 매매가의 50%정도여야 정상인 것 같습니다. 

  전세가율이 낮은 아파트의 경우 전세가가 올라가든지 매매가가 내려갑니다. 저는 매매가가 내려갈 가능성이 크다고 생각합니다. 용인, 분당, 강남의 아파트 전세가율이 높은 아파트는 전세가가 내려가든지 매매가가 올라갑니다. 저는 매매가가 오를 가능성이 크다고 생각합니다. 예전에는 강북, 광명, 인천, 산본, 수원 등이 그랬습니다. 결론적으로 , 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다.

  전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다.

  전세가율이 높다는 것은  임대가 잘나간다는 방증입니다.

-아파트의 전세가는 실제 가치에 비해 많이 높은 상황이라고봅니다. 따라서 앞으로 투자자 입장에서는 전세가 아닌 월세로 임대 방식을 전환할 필요가 있습니다.

- 1997년 IMF나 2008년 리먼 사태 같은 위기가 닥치면 갑자기 금리가 오릅니다. 너무 많은 대출은 이자를 감당할 수 없는 상황으로 몰아갈수 있습니다. 우선 소형 주거용 부동산을 전세를 끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세가를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 가장 안전한 투자 전략입니다.

- 지역에 대규모 일자리가 생기지 않는 상황에서 주택만 늘어나는 것이라면, 이는 이 지역의 부동산을 팔아야 하는 상황으로 봐야 합니다. 수요가 늘면 가격이 올라가고 공급이 늘면 가격이 떨어진다는 것이 모든 재화의 법칙이니까요.

  수요가 늘어나는 좋은 뉴스는 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스를 주목해야 합니다. 또 아산병원, 삼성병원, 서울대병원 등 그 지역에 병원을 크게 증축한다는 뉴스도 살펴봐야 합니다.

  부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다. 제가 따르는 가치투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다.

 어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다. 지금 당장 사지는 않는다고 해도 일단 중개소에 들어가 이 지역에 1~2명이 살 만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지, 세는 잘나가는지, 가격은 어느 정도 되는지, 향후 개발계획이 있는지 등에 대해 물어본다면 1곳에서 15분이면 충분합니다. 집을 보여주겠다고 하면 방문해서 보는 것도 좋습니다. 이 모두가 공부입니다. 

- 지금 오르고 있는 곳이 아닌, 현재 저평가된 곳에 투자하라는 것이 정답입니다. 경기가 과열되었을 때가 아닌 경기가 침체되었을 때 기회가 옵니다. 남들이 단기차익을 바랄 때 장기적인 안목으로 투자하는 것이야말로 가치투자입니다.

- 분명한 건, 그들 중 누구도 우리의 이익을 우선하지 않는다는 겁니다. 그래서 제대로 알아야 하고 공부해야 합니다. 그들 모두는 우리가 아는 만큼 우리의 일을 도와준다는 걸 기억하세요.

- 부동산 가격은 계단모양으로 오릅니다. 왠만한 하락 내지는 수평을 이루다가 어느 순간 급격히 오릅니다. 장기 보유하는 자가 승리하는 이유입니다. 혹 이렇다 할 눈에 띄는 변화가 일어나지 않는다고 해도 부동산의 속성상 물가상승률보다 더 크게 가격이 상승한다는 것만은 분명합니다. 기억하세요. 부동산은 장기적으로 보고 보유해야 수익이 커집니다.

- 먼저 고정적인 수입을 통해 정기적으로 안정되어야 투자도 할 수 있습니다. 자신을 행복하게 만드는 일을 찾고 하고 있는 일과 그 분야에서 1인자가 되는 것을 목표로 하세요. 그리고 남는 20%의 시간과 노력을 경제 공부와 투자 공부에 할애하면서 기회가 생길 때마다 현금을 부동산 자산으로 바꾸는 일을 반복하는 것이 최고의 재테크입니다.

- 부동산투자 경험이 많아질수록 실력도 늡니다. 처음에는 돈을 버는 것이 중요하지만 경험을 쌓는 것 역시 매우 중요합니다. 글래야 지경知境이 넓어지기 때문입니다. 다만 주의할 것은 대출을 단 1건 이내로 제한하라는 것입니다. 여러 부동산에 모두 대출이 있다면 금리 상승 시기에 굉장히 위험해질 수 있기 때문입니다.

- 일단 부동산에 돈을 투자하고 나면 시간은 내 편입니다. 미래가 두렵지 않습니다. 가진 부동산이 늘어날수록 부동산에 대한 관심도 많아지고 여러 정보를 수집하게 됩니다. 즉 시간이 흐를수록 경험과 지식이 쌓여서 더욱 지혜로운 투자가 가능해집니다.

- 월세를 제대로 받는 것이 어렵다는 것을 알게 됐지요. 안전하게 월세를 받으려면 보증금 1,000만 원 이상으로 하는 것이 유리하겠다는 생각도 했습니다.(1,000/450만 원, 1,500/40만 원)

  특히 임대를 놓을 때는 임차인이 자영업자인지, 중소기업이나 대기업의 회사원인지, 신혼부부인지 등을 먼저 파악하는 것이 좋겠다는 생각이 들었습니다.

- 교통이 편리한 소형 부동산의 경우 향후 임대료는 지속적으로 상승합니다.

- 아파트와 오피스텔은 적용되는 법이나 세금이 다릅니다. 아파트는 주택법이, 오피스텔은 상가처럼 건축법이 적용됩니다. 세금 측면에서도동일한 가격이라도 오피스텔 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를, 아파트는 전용 85m2주택형 이하일 경우 1.1%를 세금으로 부담합니다. 즉 매매가 1억 원 이라면 오피스텔은 460만 원, 아파트는 110만 원을 내야 하는 것이지요. 이제 저는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하는 것을 반대합니다. 활용도가 떨어지기 때문입니다.

- 소형 아파트는 전세 물건이 귀하기 때문에 지속적으로 전세가가 상승합니다. 이 물건을 구입한 이유는 단지 앞에 대형 택지개발지구가 예정되어 있었고, 종합병원 이전이 확정되었기 때문입니다.

- 매매중개를 의뢰했던 중개사가 유능하다면 그에게 임대 의뢰까지 맡기는 것이 좋습니다. 또 부동산을 관리하다 보면 임대한 주택의 시설물이 고장 나거나 수리해야 할 일도 생깁니다. 그때마다 직접 방문해서 확인하고 수리를 맡기기는 힘들지요. 특히 임차인을 직접 만나서 대화하다 보면 서로 기분이 상할일도 생깁니다. 이때 중개사에게 부탁하면 일이 순조롭게 처리될 가능성이 큽니다. 1년에 2번 정도 전화해 요즘 시세가 어떤지 그 지역 부동산 경기는 어떤지 등 물으며 관계를 유지하기 바랍니다.

- 소형 아파트의 가격이 고정되고 전세가가 올라 투자금이 최소화되는 시기였기에 기회라는 생각이 들었고 그렇게 난생 처음으로 집을 계약했습니다. 지하철 10분 거리의 대단지 소형아파트를 산 것이 주효했고, 매매가 대비 전세가가 높아 실제 투자금이 적게 들었기에 수익률이 높습니다.

- 사실 투자처로서는 21평형이 방2개와 거실이 있는 타입이 좋습니다. 이 정도 규모를 선호하는 수요자들이 더 많기 때문입니다.

- 서울 그것도 역세권에 위치한 빌라라면 앞으로 그 가치가 더욱 올라갈 가능성이 있습니다. 특히 빌라는 관리비 등의 유지비가 적게 들기에 서민들이 선호합니다. 또한 대지권 비율이 높다는 것도 장점이지요. 서울의 빌라를 매입하면 서울 땅을 5평 넘게 구입하는 것과 같습니다. 서울의 경우 항상 땅이 부족하기 때문에 재개발을 기대할 수 있습니다.

- 투자자의 입장에서, 소유한 부동산이 거리상 멀리 있다고 해도 6개월에 한 번 정도는 인근 부동산 중개소에 전화해서 그곳 분위기가 어떤지알아보는 것이 중요합니다.

- 임대사업자로서 취득세 면제에 과한 사안은 그 지역의 조례가 더 우선합니다.

- 시영, 주공 아파트의 경우 기본융자라는 것이 있습니다. 분양받은 후 저금리로 장기간 동안 원금과 이자를 같는 대출을 말합니다.

- 천안은 충청남도에 속하지만 지하철이 서울까지 연결되어 있다는 것이 매우 큰 강점입니다. 대도시와 지방도시를 나누는 가장 큰 기준이 바로, 지하철입니다.

- 세입자가 계약 시 약속한 임차기간을 채우지 못하고 개인적인 사정으로 이사를 가게 될 경우 중개수수료를 세입자가 냅니다. 계약만료 기간이 1개월 정도 남은 시점이라면, 정확한 기준은 없습니다. 저의 경우 완료 3개월 전부터는 집주인인 제가 임차 중개수수료를 부담하는 것으로 하고 있습니다.

- 같은 조건이라면 대단지 아파트에 투자하는 것이 좋습니다. 700-800세대가 일반적인 세대수라고 보며, 이를 기준하여 더 많은 세대수는 대단지 더 적은 세대수는 소단지로 보면 됩니다. 단지가 크면 인근에 편의시설이 많기 때문에 생활하기 편리하고, 학교, 주민센터, 쇼핑시설, 음식점 등이 다양하게 들어와 있어 투자 가치가 큽니다. 관리비는 세대수로 나누어 내게 됩니다. 따라서 소단지일 경우 관리비에 대한 개별 부담금이 커집니다.

- 투자 당시 지역 분석으로 각종 리스크를 조사한 뒤 투자했다고 해도 매년 그 지역이 어떻게 변하고 있는지, 새로운 이슈가 무엇인지 등을 수시로 체크해야 합니다. 가장 중요한 것은 인구 변동입니다. 그 지역에 직장인의 수요가 늘어나는지 줄어드는지, 새로운 아파트 분양으로 인구가 늘어나는지 등을 살펴야 합니다. 아차 하는 사이에, 가격을 내려도 거래가 되지 않는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다.

- 복합적인 계층에게 임대할 수 있는 부동산은 불경기에 매우 강하다는 게 특징입니다. 핵심 지역에 위치한 부동산은 이를 대체할 수 있는 다른 물건이 생길 수 없다는게 가장 좋습니다.

- 향후 이 지역에 새 아파트가 지어지면 가격이 더욱 올라갈 것으로 보입니다. 기존 아파트 옆에 새 아파트가 비싸게 분양 할 경우, 기존 아파트의 가격도 신고 아파트 가격의 80% 이상으로 따라가는 것이 일반적이기 때문입니다.

- 3분 거리에 대학이 있고 평촌의 재개발로 인한 이주 세대 발생으로 임대수요가 지속적으로 증가하리라 판단 했습니다. 가장 좋은 것은 임대를 내놓기만 하면 일주일안에 나갈 정도로 대기 수요자가 풍부하다는 것이었습니다.

-대학가에 위치한 부동산의 가장 큰 강점은 생각보다 경기를 많이 타지 않는다는 점입니다. 가까운 곳에 지하철이 없다는 것이 가장 큰 단점이었지만 근처에 대형 마트가 있어 생활이 편리하기에 여러 장점도 있었습니다. 이처럼 단점을 능가하는 강점이있다면 투자할 가치가 있습니다.

- 부동산 중개소 입장에서도 2-4년 보고 말 임차인보다는 꾸준히 임대인보다는 꾸준히 임대 수수료를 가져다줄 수 있는 임대인에게 친절할 수밖에 없지요. 즉 부동산 중개사는 집주인 편입니다. 또한 부동산 물건의 매도자와 매수자가 있다면, 당연히 매수자 편입니다. 매도자는 앞으로 안 볼 사람이지만 매수자는 앞으로도 자신에게 중개를 맡길 수 있기 때문입니다.

- 지금까지의 투자 내역들을 돌아보면서 자평하자면, 역세권 소형 아파트에 투자한 것을 잘한 것 같고 오피스텔보다 빌라에 더 투자했더라면 좋았겠다는 생각이 듭니다. 투자 원칙으로 세웠던 역세권, 소형, 방2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 것은 이후 이어졌던 투자에도 좋은 결과를 가져왔습니다.

- 투자할 만한 부동산 찾기

  1단계 : 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다. 네이버 부동산이나 조인스랜드, 부동산뱅크, KB등에서 서울과 경기 지역 중 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색해보세요. 이미 좋은 투자처로 알려진 곳은 그만큼 가격이 올랐을 가능성이 크기에 더 많은 비용을 들여서 매입해야 하므로 좋은 투자처라고 할 수 없습니다.

  2단계 : 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다. 지하철역과의 거리가 어느 정도인지, 향후 어떤 호재가 있는지 확인해 보세요. 신문 기사는 물론 온라인 커뮤니티, 카페 등 게시판에 올라온 글들을 확인해 보는 것도 좋습니다. 여러기사와 글을 비교해 사실을 검증해볼 필요가 있습니다.

  3단계 : 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다. 문의 할때는 A부동산 중개소에는 세입자로, B부동산 중개소에는 집주인으로 밝혀서 매매가와 전세가를 확인하는 것도 방법입니다.

  4단계 : 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다. 부동산에 있어 현장조사는 필수입니다. 현장에 나가 주변을 살펴보면서 경사도와 편의시설, 유동인구와 인근 학교 살펴보세요.

  5단계 : 투자가치가 있는 판단이 서면, 바로 계약한다. 자신이 세운 원칙에 들어맞고 해당 물건에 대한 확인이 선다면 바로 계약하는 것이 유리합니다. 계약금은 매매가의 11%를 걸어서 해약 되는 것을 방지하는 것이 좋습니다. 

  결국 투자처를 결정하기 전 여러 사인들을 검토해봐야겠지만, 절대 간과해서는 안 되는 원칙은 임대가 잘 나가는 물건에 투자해야 한다는 겁니다. 임대가 잘나가야 세를 놓기도 쉽고, 매매도 순조롭게 이어집니다. 특히 이런 물건이어야 향후 가격 상승까지 기대할 수 있습니다.

- 지도를 보는 것을 습관하하기 바랍니다. 서울과 경기도 지도를 뜯어서 서로 붙이면 전도가 생깁니다. 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북 보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다. 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다.

- 동탄 신도시의 중심은 GTX, KTX 지하철의 복합 역사인 동탄역이 핵심 지역입니다. 동탄역을 중심으로 걸어서 10분거리(약50m)인 지역을 원으로 그려 가격이 저렴한 아파트를 매입하라고 조언했습니다.

  이처럼 지도를 펼치고 지하철역과 학교, 쇼핑, 대형 병원, 대형 관공서 등에 많은 원을 그린 후 이 원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴본다면, 좋은 투자처를 찾을 수 있을 겁니다. 맞춤형 지도를 서비스하는 '콩나물'같은 인터넷 지도도 유용합니다.

- 단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다.   장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다.

- 경험자의 말에 따르면, 3년간 열심히 사고 팔아서 얻은 수익보다 하나의 물건을 매입한 뒤 계속 보유해서 얻은 수익이 더 큰 경우가 많았다고 합니다.

- 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.

- 경험이 쌓이고 더 많이 알게 되면 두려움이 사라지고 다른 사람들이 보지 못하는 특별한 기회를 잡을 수 있게 됩니다. 한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.

- 부동산은 놀라운 자산입니다. 주인에게 매달 수익을 가져다 주기도 하고 스스로 가치가 높아져 담보 기능을 갖기도 합니다. 그중에서 가장 놀라운 것은 스스로 자신의 부채를 갚는 능력입니다.

- 저는 부자라면 다음 5가지 조건을 갖춰야 한다고 생각합니다.

  첫째, 플러스 자산이 많아야 한다. 근로소득 외의 플러스 자산. 시세차익으로 얻는 자산이기보다 자산 스스로가 수익을 창출하는 시스템이 중요합니다.

  둘째, 마이너스 자산이 적어야 합니다. 가능한 유지비용이 적게 드는 것으로 소유해야 합니다.

  셋째, 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다. 평생 교육의 시대입니다. 발전하면서 변화를 거듭해야 합니다.

  넷째, 만족과 절제를 알아야 합니다. 첫 번째 목적은 가족의 행복입니다. 단순히 돈을 많이 버는 것보다 가족이나 이웃들과 함께 행복한 시간을 보내는 것이 더욱 가치 있는 일입니다.

  다섯째, 구제하는 삶을 살아야 합니다. 남을 도울 수 있는 사람이 진정한 부자입니다.

 자본은 가치를 창조하는 지식이 있는 곳으로 몰려들 것입니다.

- 전문가의 말을 참고하되 전적으로 믿지 마세요. 정말 그럴까 생각 하세요. 정부의 정책은 바뀔 가능성이 있다는 걸 염두에 두십시오. 예전에 화려했던 뉴타운 재개발의 청사진들 중에서도 아직 실행되지 않은 것들이 많습니다.

  대기업은 부동산투자의 귀재입니다. 그들을 따라만 가도 성공할 확률이 높습니다. 투자자라면 꾸준히 경제신문을 읽어야 하며, 착실하게 기록하는 습관을 들여야 합니다. 이를 통해 거시경제를 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 궁극적인 목표입니다.

- 믿지 않고 믿어지지 않으면 최선을 다하지 못합니다. 내가 하는 일에 믿음을 가져야 합니다. 부동산을 통해 좋은 투자를 하고 높은 수익을 거두리란 믿음이 있어야 무의식중에 그런 부동산을 계약하게 되고, 그런 부동산을 경매로 낙찰받게 돼 그것이 나를 일으켜 세워줍니다.

- 부동산투자를 시작할 생각이라면, 오늘부터 나는 투자가치 있는 부동산을 찾을 수 있다고 믿으세요. 믿으면 보이기 시작합니다.