부동산 가치평가 무작정 따라하기

- 가치와 가격의 개념

  가치(value) : 해당 부동산에 대한 장래 이익을 반영한 현재 가치이며, 현재의 값이다.

  가격(price) : 해당 부동산에 대한 교환의 대가로 실제 지불된 금액이며, 과거의 값이다.

- 가치와 가격의 관계

  가격은 가치를 기초로 한다. 다시 말해 가격은 가치에 의해 결정된다.

  가치와 화폐를 매개로 하여 표현된 것이 곧 가격이다.

- 부동산 가격형성의 제원칙

 1. 수요.공급의 원칙(Principle of Supply and Demand)

    가격은 시장에서 해당 재화와 용역을 사려는 세력과 팔려는 세력, 즉 수요와 공급의 상대적인 크기에 따라 변화한다.

 2. 대체의 원칙(Principle of Substiution)

    부동산의 가격이나 임대료는 동일한 효용을 갖는 대체재의 현행 가격과 임대료등에 의해 결정된다. 예를 들어 특정 아파트 가격의 높고 낮음은 그와 대체할 수 있는 다른 아파트들의 가격 수준으로 판단할 수 있다.

 3. 최유효이용의 원칙(Principle of Highest and Best Use)

    부동산의 가격은 사회통념상 합리적이고 현실적인 방법으로 그 부동산의 효용이 최고로 발휘될 가능성이 있는 이용(최유효이용)을 전제로 한 가치가 표준이 되어야 한다. 최유효이용이란 법적으로 혀용된 범위 내에서 물리적으로 가능하며, 경제적 타당성이 있는 합리적인 이용으로 최고의 이익을 가져다주는 사용법을 말한다.

# 아파트를 구입하는 목적은 두 가지 - 하나는 주거 목적이고 두번째는 투자 목적이다. 이것은 부동산이 소비재이면서 동시에 투자재임을 의미한다. 소비재로서의 부동산의 가치는 한마디로 부동산을 사용하는 대가로 지불하는 비용을 말한다. 투자재로서의 부동산은 부동산이 주식이나 금융상품처럼 자산증식 수단임을 말하는 것으로 투자재의 가치는 투자재로부터 나오는 소득에 의해서 가격이 결정된다.

 부동산 가치평가의 본질은 부동산의 소득을 예상하고 환원율을 선택하는 것이다  [ 가치 = 소득 / 환원율 ]

- 담합으로 정해진 가격이 마치 실거래가인 양 거래가 이뤄지지 않은 것은 호가에 불과하다.

- 대체 충당금 : 정기적으로 교체해야 하는 부분을 위해 매년 적립해야 할 비용으로 보통 냉.난방설비, 위생설비, 소화설비 등 단기수명 항목의 대체를 위해 적립하는 금액.

- 지역의 라이프 사이클이란 지역이 나타내는 성쇠현상을 말하는 것으로 다음 5단계로 구분된다.

 1. 성장기 (15~20년 정도) : 새로 어떤 지역이 개발되는 시기이다

  - 부동산 가격 상승이 활발하다.

  - 투기현상이 개재되기 쉽다.

  - 지역 내 공간이용에 대한 경쟁이 치열하다.

  - 지역 내 주민들의 교육수준이 높고 젊은 계층이 많다.

  - 기타 신개발지역의 형성과정에서 일어나는 여러 가지 현상이 나타난다.

 2. 성숙기 (20~25년 정도) : 지역의 개발이 진행됨에 따라 지역은 점차로 안정되어 간다.

  - 부동산 가격과 지역 기능이 최고에 이른다.

  - 지역주민의 사회적.경제적 수준이 최고로 높다.

  - 지가는 안정되거나 가벼운 상승을 나타낸다.

 3. 쇠퇴기 (40~45년 정도) : 지역의 건물이 경제적 내용연수가 다혀여 점차 노후화되는 시기이다. 주민들은 점차 다른 지역으로 이동하는 현상이 나타난다.

  - 지가 수준이 하락한다. 설사 인플레이션의 영향으로 명목가치는 하락하지 않더라도 실질가치는 상승하지 않는 것이 일반적이다.

  - 기존의 사회적.경제적으로 높은 수준의 주민은 다른 지역으로 이동해 가고 대신 보다 낮은 수준의 주민들로 대체되기 시작한다. 따라서 지역의 사회적.경제적 수준도 저하되기 시작한다(이를 필터링Filtering 현상이라 함).

  - 주민의 이동이 용이하지 않는 경우는 종래의 지역을 재개발하기도 한다.

 4. 천이기 : 쇠퇴기 이후의 단계로 필터링 현상이 보다 활발하여 수준이 낮은 주민들의 이동이 쇠퇴기 때보다 활발하다. 이로 인하여 수요가 자극되어 부동산의 가격은 다시 가벼운 상승을 나타낸다.

 5. 악화기 : 이 시기는 슬럼(Slum)화 직전의 단계로 지역이 가장 낙후된 상태이다. 즉 쇠퇴기와 천이기의 기간 동안 지역개선을 위한 노력이 없으면 지역은 계속적으로 악화되어 이 시기에 이른다.

이상의 지역의 라이프 사이클 5단계를 거치는 데는 일반적으로 약 100년 정도 소요된다.

- 나대지란 일반적으로 지목이 대지인 토지로서 건축물이 있지 않은 토지를 말한다.

- 동일한 지역의 토지가 현재는 둘 다 나대지 상태지만 도시관리계획상의 용도지역이 준주거지역과 제1종 일반주거지역으로 다르다면 같은 지역의 토지라도 경제적 가치는 크게 다르기 때문에 법률적 유사성을 확인한다.

  준주거지역 - 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역으로 건폐율 70%, 용적률은 200~500% 범위 내에서 해당 지자체 도시계획조례로 정해져 있다.

  제1종 일반 주거지역 - 저층주택을 중심으로 편리한 주건환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 건폐율은 60%, 용적률은 100~200% 범위 내에서 지자체 도시계획조례로 정해져 있다.

 준공업지역 - 경공업과 그밖의 공업을 수용하되, 주거기능.상업기능과 업무기능의 보완이 필요한 지역으로 건폐율은 70%, 용적률은 200~400% 범위 내에서 해당 지자체 도시계획조례로 정해져 있다.

도시지역 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역으로서 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발.정비.관리.보전 등이 필요한 지역

 용도지역.구역 - 도시계획을 실현하는 수단으로 지역.구역별로 건축물의 용도, 층수, 규모 등을 규제한다.

- 동일수급권(market area)이란 대상 부동산과 대체관계가 성립되고 가격형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말함. 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역, 대상 부동산과 대체관계가 성립되는 권역, 가격면에서 상호 경쟁관계에 있는 권역. 동일수급권 내의 부동산 상호간에는 대체, 경쟁, 의존, 보완 관계가 있다.

 인근지역은 대상 부동산과 상호 대체 및 경쟁의 관계에 있고, 동일한 가격수준을 가진다. 가격형성에 직접 영향을 미친다.

 유사지역은 대상 부동산이 속한 인근지역과 지리적 위치는 다르나 물리적.경제적 및 인구상태 면에서 유사하다. 인근지역과 대체성이 있고 상호 경쟁관계가 있는 지역을 말한다.

- 토지이용계획확인서 : 토지에 대한 기본적인 공법상의 제한상태를 확인할 수 있는 서류(도시관리계획의 내용, 결정.고시된지역.지구.구역 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정여부 확인)  토지 소재지의 시청.군청.구청 민원실(지적과)에서 발급 받는다.

- 건축물관리대장 : 부동산의 상태를 낱낱이 알 수 있다.

  건축물의 구조, 연면적, 대지면적 등 전체적인 개요, 소유자에 관련된 내용, 건축물의 층별 구조 및 면적에 관한 내용, 주차장, 승강기 등 건축물의 부대설비, 건축물의 건축과 관련된 설계자, 감리자, 시공자 등의 내용, 허가일자,착공일자,사용승인일자

  대한민국전자정부(http://egov.go.kr/)사이트에 접속해 발급 받는다. 

- 내용연수는 물리적 내용연수와 경제적 내용연수로 구분되며 부동산의 가치를 평가하는 기준이 되는 내용연수는 경제적 내용연수이다.

  물리적 내용연수란 건축물이 물리적인 기능을 수행할 수 있는 연한, 즉 부동산을 정상적으로 관리하는 경우에 물리적으로 존속할 것으로 예측되는 기간을 말하는 순수한 기술적 개념이다.

  경제적 내용연수는 부동산의 효용이 지속되어 경제적으로 수익 발생이 예상되는 사용가능 기간을 의미한다.

- 감가란 시간의 경과.사용.마모 등에 의하여 고정자산의 가치가 감소하는 것. 

  감가수정이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가에서 물리적.기능적 또는 경제적 요인에 의한 감가를 하여 가치평가 시점에서의 대상물건의 경제적 가치를 적정화하는 것을 말한다. 

- 아파트 투자가치 판단 요소 두 가지

  * 투자판단의 지역적 요인

  1) 단지규모 : 1,000세대 이상의 대단지 아파트인가?

  2) 교육여건 : 어떤 학군과 학원단지가 구성되어 있는가?

  3) 교통여건 : 도보 5분 거리의 역세권 아파트인가?

  4) 편의성 : 병원이나 대형마트와 같은 편의시설이 있는가?

  5) 주변 환경 : 조망권이 잘 확보되어 있고, 하수종말처리장 같은 혐오시설은 없는가?

 * 투자판단의 개별적 요인

 1) 브랜드 요소 : 엘지 자이 또는 삼성 래미안과 같은 유명 브랜드의 잘 알려진 아파트인가?

 2) 층수 : 로열층인가 아닌가?

 3) 내부구조 : 평면구조인가 3베이인가 4베이인가?

 4) 평형 : 24평형인가 35평형인가?

- 아파트의 거래가격에서 건물을 공제하면 토지가격이 도출된다. 아파트의 토지지분에 관한 사항은 등기부등본에 건물의 전유면적, 즉 주거전용면적만 기재된다. 주거전용면적에 주거공용면적을 더해 분양면적이라 하고 기타 공용면적과 지하추자장 면적을 합쳐서 계약면적이라 한다.

- 아파트의 투자가치를 우선순위로 놓는다면 토지의 가격이 가장 저평가되어 있는 아파트를 선택하면 후회 없는 선택이 될 것이다.

 * 대지지분이 높은 아파트가 투자가치가 크다 [ 대지지분율 = 대지지분 / 전유면적 ]

   대지지분율이 높은 아파트는 층수가 낮고 동과 동 사이의 간격이 넓으며 공원이나 녹지공간 등의 여유공간이 많다. 아파트의 대지지분율은 주거 쾌적성을 나타내는 척도라고 할 수 있다. 또한 건물이 노후화되면 재건축을 하게 되는데 대지지분율이 클수록 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지고 추가부담금은 줄어들어 재건축사업의 수익성이 높아지기 때문에 투자가치 면으로도 가격이 더 높게 형성되는 요인이 된다.

- 단독주택 가치 = 토지가치 + 건물가치(적산가격)