당신에겐 집이 필요하다

- 내가 꿈꾸지 않으면 다른 누군가가 자신의 꿈을 이루게 도와달라고 한다. 당신은 당신 자신의 꿈을 꾸는 사람이 될 것인가? 아니면 남의 꿈을 돕는 사람으로 남을 것인가?

- 돈을 은행에 저축하는 것이 의미 없다는 것을 우리 부모님도 깨달으신지 오래다. 파생상품인 보험이나 연금은 말할 것도 없다. 1%대 금리는 물가상승률을 감안하면 사실상 마이너스 금리라고 봐야 한다.

- 저축은 안전하고 부동산은 위험하다는 선입견을 빨리 내려놓길 바란다. 저축은 종잣돈을 마련하기 위한 수단으로 활용해야지, 돈을 불리는데에 방해가 되어서는 안 된다.

- 평생직장이 아닌 평생직업이 필요하다. 소중한 우리의 자산을 지킬 수 있는 유일한 방법은 돈이 아닌 다른 재화를 선택하는 것이다. 선택한 재화에 투자해야 한다. 끊임없이 배우고 공부해야 한다. 공부가 투자로 이어져야 하는 것이다. 부동산은 영어공부와 비슷하다. 한 번 할 때 바짝 해두지 않으면 안 하느니만 못하다. 금세 다 잊어버리는 건 물론이고, 관심에서도 멀어진다. 그러면 공부만 하다가 끝나게 된다. 적어도 1년은 미쳐야 한다. 딱 1년만 속는 셈치고 미쳐보자.

- 집값이 떨어지면 어떡해요? 

  필수재란 점에서 거주용 부동산은 상가나 토지에 비해 리스크가 적다. 오히려 위기상황이 온다면 기회로 알고 매의 눈으로 좋은 매물을 찾아야 한다.

- 월 현금흐름보다 자산의 크기를 빨리 늘리는 게 보다 중요하다. 월세 100만 원이 더 생긴다고 해서 삶의 질이 크게 나아지지는 않는다. 절실함으로 무장하는 시간들이 당신의 가능성을, 당신의 그릇을 키운다. 절실함만 있다면 실행은 자연스럽게 따라온다.

- 대출을 활용한 투자의 기본 원칙은 대출금리(ex 3.5%)보다 더 높은 수익을 내는 데 있다. 만약 대출 없이 6% 이상의 월세 수익률을 얻을 수 있는 물건이 있다면 대출을 활용하는 것이 훨씬 유리하다.

- 전세 레버리지를 활용하여 투자하려면 다른 그 무엇보다 연도별, 지역별, 공급량을 체크해야 한다. 수익률이 높은 단지에 사람들이 몰리면 매매가가 조금씩 오르게 되고, 오른 매매가에 의해 월세 수익률은 점차 낮아지게 된다. 아파트 투자 시에는 시세 차익을 거둘만한 지역을 선정하는 것과 투자 타이밍을 선정하는 것이 무엇보다 중요하다.

- 아파트 계약시 주의할 것 : 계약 파기를 방지하기 위해서 가계약금을 넣기 전에 잔금일자와 중도금 여부를 사전에 결정짓고 가는 편이 유리하다. 대출이 필요한 경우는 계약서를 쓰고 나서 잔금일 취소 1주일 전에 대출을 의뢰해 놓아야 한다. 잔금일 오전까지 대출 실행 금액이 나오도록 본인이 잘 챙겨야 한다.

- 부동산 관련 서적은 소설 읽듯이 음미하며 보는 것보다 한두 시간 내에 다 본다는 마음으로 보는 것이 낫다. 중요하지 않은 내용은 넘기면서 모르는 내용 위주로 살펴보고, 정말 괜찮은 책을 구매하여 두고두고 읽는 것을 추천한다. 책은 가장 저렴한 스승이다.

<<렘군의 추천 도서 - 부동산 공부편>>

 나는 마트 대신 부동산에 간다 - 김유라. 한국경제신문

 부동산 투자의 정석 - 김원철. 알키

 전세대란 - 유기현, 김진아. 부연사

 How to make Big Money - 아기곰, 이라크네

 월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로 - 봉준호, 중앙일보조인스랜드

 노후를 위해 집을 이용하라 - 백원기, 알키

 부자의 지도 - 김학렬, 베리북

 빌라투자로 100억 부자 된 청소부 - 채익종, 뿌브아르

 마흔 살, 행복한 부자 아빠 - 아파테이아, 길벗

 고종완의 부동산 투자는 과학이다 - 고종완, 다산북스

 싼 집 사야 부자된다 - 김양섭, 지상사

 불황에도 성공하는 부동산 투자 전략 - 장인석, 책이 있는 풍경

 부동산 생활백서 - 닥터아파트리서치연구소, 위너스북

 부동산 투자 전략 - 김종수, 아이엠북

 아무도 안 가르쳐주는 부동산 협상 - 임병혁, W미디어

- 재산세 부과기준 일자는 6월 1일이며, 해당 일자를 기준으로 재산세 부과 의무가 결정된다. 만약 계약일자가 5월 2일이고 잔금일이 6월 2일이라 하면, 6월 1일자 기준 등기부등본 상 소유주가 매도자이기 때문에 매도인이 그해 재산세를 내야 한다. 잔금일이 5월 30일이거나 6월 1일이라면 매수자가 내야 하는 것이다.

- 관련세금 공부하기 

  세금관련 책을 보고 절세법을 정리해 두어야 한다. 부부 공동명의의 장단점과 임대 사업자의 혜택 정도는 필히 정리해 두어야 한다.

 << 추천도서 : 부동산 세금 공부 편>>

  부동산 절세의 기술 - 투에이스, 지혜로

  단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법 - 신방수, 팩컴북스

  부동산 세무 가이드북 - 신방수, 매일경제신문사

  사례로 알아보는 고동호의 부동산과 세금 - 고동호, 삼화회계법인

  합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 - 신방수, 아라크네

- 부동산 관련 지식 습득하기

  대출용어와 개념 이해하기, 부동산 투자카페에서 매일 게시물 읽기, 부동산 뉴스를 살피고 키워드를 정리하라(경험상으로 봤을 때 현장보다 신문은 1년 정도 느리다. 일이 다 벌어지고 난 후 결과를 읊는 경우가 대부분이기 때문에 기사 내용을 토대로 투자하면 필패한다), 오프라인 정기모임과 강의 활용하기, 부동산 관련 조언가를 찾아라

<<추천 사이트 - 공부에 도움 되는 블로그>>

렘군의 부동산 개척기, 청울림의 투자, 빠숑의 세상답사기, 복부인의 선한부자 프로젝트, 서울휘's 상가투자, 해안선의 투자스토리, 새벽하늘의 경매이야기, 옥탑방보보스의 투자이야기, 레스토랑 두부 주인장(호빵), 골목대장의 부동산 관견, 친절한 제네시스박, 타이거준의 두 번째 스무살, 핑크팬더의 천천히 꾸준히, 준기와 효재의 방풍지 연구소

- 전문가들이 이야기 하는 좋은 지역을 어떻게 하면 나도 찾을 수 있을까? 라고 생각을 전환해 본다. 바로 거기서 성장이 시작된다. 우리가 공부 할 것은 '미래 예측'이 아니라 '미래 가치'를 보는 방법이다. 현재 가치 대비 미래 가치가 높아질 지역과 타이밍을 찾는 것이다. 그러기 위해서 수요와 공급, 입지(교통, 상권, 학군, 환경), 호재, 정책, 심리 등을 꾸준히 공부해야 한다.

<<부동산 숲을 보는데 도움이 되는 책>>

 아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민 - 아기곰, 중앙일보조인스랜드

 흔들리지 마라, 집 살 기회 온다 - 김학렬, 북아이콘

 바닥에 사서 상투에 파는 부동산 타이밍법 - 김명규, 씨에스북

- 지역분석의 첫걸음

  지역 분석은 자신이 잘 아는 곳부터 시작하여 점차 넓혀가는 방법을 추천한다. 이때 해당지역의 근본을 찾아보는 것이 좋다. 그러다 보면 대한민국 국토의 개발계획인 국토종합계획에 접근하게 될 것이다.

- 부동산에 끼치는 영향으로는 도로보다 철도가 크다. 특히나 KTX가 개통되는 곳은 천지개벽 되는 곳이니 더욱 관심있게 봐야 한다.

- 철도교통 중 최고봉은 단연 KTX다. 수서~평택 라인은 최고의 입지와 접목되는 교통이며, 강남 인접 도시들이 변화를 기대하게 한다.

- 국토종합계획 살피기 

  국토교통부 홈페이지에서 제4차 국토종합계획을 찾고 그중 부동산과 관련된 페이지를 요약해 본다.

  고속도로 개발계획 살피기 : 전국의 고속도로 개발계획은 한국도로공사에서 수립한다.

- 국토 교통부 SH. LH. 전국 도시공사의 개발계획 살피기 

  서울의 SH, 전국 단위의 LH 홈페이지는 필수 확인사항이다. 주요사업 중심으로 살펴보면 좋다. 특히 국가정책사업은 관심있게 살펴봐야 한다. 국가에서 진행하는 정책 사업들은 최초 의도와 다르게 정책의 한계로 인해 다른 누군가에게 혜택으로 돌아가는 경우가 많으니까 말이다. 우리는 그 기회를 놓쳐서는 안 된다.

- 임장 노하우를 깨닫기 전에 연습부터 해보는 것이 시행착오를 줄일 수 있다.

  부동산 중개소에 들어가기를 망설이지 마라. 한 단지를 기준으로 3곳 이상은 가봐야 한다. 간과하기 쉽지만 매물만큼이나 부동산 중개소의 입지도 매우 중요한 요소로 작용한다는 것을 잊지 말자. 사람들이 가장 많이 방문할 것 같은 곳은 필히 가봐야 한다. 그런 곳은 대부분 가장 오래전부터 있었거나, 오랜경험이 있거나, 중개 마인드가 좋거나, 많은 매물을 보유하고 있다.

- 발품의 목적은 손품으로 알 수 없는 정보를 알아내는 데 있다. 아파트 인근 환경은 어떤지,아파트 건물의 도색상태는 어떤지, 오르막은 어느 정도인지, 어느 동이 로얄동인지, 몇 층까지 일조권이 확보되는지, 주차장과 연결되어 있는지, 도보로 지하철까지 향하는 체감거리는 어떤지, 처음 아파트를 방문했을 때 어떤 느낌을 받게 되는지 단지 인근의 학군 정보와 상권(마트, 병원, 학원등) 정보도 필수로 확인하자.

- 지역 분석 자료 작성법

  전국의 도시별 분석(인구, 교육, 상권, 시세, 특징, 전망)으로 자신만의 지역 분석 자료를 만든다.

 1. 정책분석 : 시정 계획, 중장기 계획(시군구청 홈페이지)

   => 정책과 개발 호재를 확인한다.

 2. 인구분석 : 인구, 가구수, 인구 추이(국가통계포털, 통계청)

   => 인구변화를 확인한다.

 3. 입지분석 : 개발 호재, 교통, 상권, 교육, 환경(시군구청 홈페이지, 카페. 블로그. 지식인, 발품)

   => 입지 분석을 한다.

 4. 수요와 공급 : 수요와 공급 분석(국토교통부, 네이버부동산, 부동산114, 닥터아파트, KB부동산알리지)

   => 수요와 공급 불균형 지역을 찾는다.

 5. 매매시장 흐름 : 지역별, 종목별 낙차가율(경매 사이트)

   => 경매시장은 일반 매매시장보다 빨리 움직인다. 투자자의 심리를 파악한다.

 7. 지역 비교 : 매매 및 전세가가 비슷한 지역끼리 비교.

   => 유사지역 비교를 통해 보다 유망한 투자처를 찾는다.

 8. 발품 : 나의 발품, 남의 발품.

   => 발품을 통해 알아본 내용을 남기고, 타인이 다녀온 후기와 비교한다.

 9. 종합 : 결론

   => 투자자가 의사결정 할 수 있는 수준으로 최종 결론을 내린다.

- 투자상품으로서 아파트의 장점을 말하다

  첫째, 환금성이 매우 좋다

  둘째, 리스크가 적다

  셋째, 진입장벽이 낮다

  넷째, 투자금이 적게 든다

  다섯째, 세금이 적다

  여섯째, 현금흐름과 시세 차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

- 부동산 투자를 크게 두가지로 나누자면 흐름투자와 경매투자로 볼 수 있다. 흐름투자는 현재 가치에 대비하여 미래 가치를 보는 것이고, 경매투자는 현재 가치보다 더 저렴하게 매입하는 방법이다. 흐름투자는 가치를 봐야하기 때문에 심리, 정책, 수급, 통화량, 금리, 입지분석 등 미래 가치를 이루는 여러 가지 요소들에 대한 이해가 필요하다. 반면 경매투자에는 물건분석, 권리분석, 협상능력, 케이스별 노하우 등이 필요하다.

- 독서, 악기, 여행, 사진, 블로그, 바둑 등 시도했던 모든 것들이 몇 개월 해보고 이내 잊혀졌다. 부동산은 제대로 해보고 싶었다. 내 모든 역량을 다 쏟고 나중에 후회하고 싶지 않았다. 두려움의 근원지는 부동산이 아니라, 시작을 망설이는 나의 선입견과 게으름이었다. 

  나는 이렇게 공부했다. 3개월 동안 100여 권의 책을 읽었다. 그리고 그중 50권을 A4 한두장에 요약했다. 내용 요약이 아니라 그 책의 어떤 부분이 좋았는지를 정리했다. 부동산 투자에 도움 되는 키워드는 곳곳에 숨어 있었고, 그들을 나의 관점에서 하나로 엮는 노력이 필요했다.

- 지역을 선정하다

  전국 인구를 시도 단위로 나누어 조사했다. 국가통계포털 사이트에 들어가서 인구가 많은 도시부터 적은 순으로 나열했다. 40만 인구에서 데이터를 끊었다. 인구 40만 명 이상인 지역 중에서 공단이 있는 도시를 찾았다. 영세한 투자자 손을 적게 타고 아파트의 가격이 많이 오르지 않은 곳을 추렸다. 

- 지역을 분석하다

  국토종합계획, 지자체별 도시계획, 철도계획, 고속도로계획, 지하철계획, 전국 산업단지, 전국 신도시, 전국 택지개발지역(도시개발지역 포함), 국가정책사업(보금자리지구, 혁신지구, 경제자유구역, 기업도시, 뉴스테이 등), 전국 수요와 공급 정보, 미분양 정보 순으로 조사를 해나갔다. 

- 인구이동의 대부분은 일자리와 관련이 있었다. 일자리가 생기는 곳에 인구가 유입되고 당연히 그 곳의 시세도 올라갔다.

- 수요에는 가수요(투자수요)와 실수요가 있다. 가수요는 매년 예측할 수 없지만 실수요는 어느 정도 근접하게 예측할 수 있다. 지역별로 지난 10년 간 입주량의 평균을 구해보면 매년 필요한 공급량을 알 수 있는데, 그 해의 입주량보다 공급량이 많을 경우는 '공급이 과다하다'하고 반대의 경우엔 '공급이 부족하다'고 한다. 입주 정보는 국토교통부, 부동산 114, 닥터 아파트, KB부동산 알리지에서 월별 데이터를 발표한다.

- 마지막으로 지역별 수요와 공급을 확인함에 있어서 반드시 살필 것이 있다. 바로 그 지역의 멸실주택이다. 국가통계포털 사이트에서는 연도별, 지역별 멸실주택량을 제공한다. 멸실주택은 재개발.재건축으로 인해 멸실되는 기존 세대를 의미하며, 이 멸실주택량이 많은 지역일수록 전세가는 더 큰 폭으로 상승한다. 이는 해당 지역뿐만 아니라 인근 지역에까지 영향을 주기도 한다.

- 부동산 투자를 하며 도로에 버리는 교통비와 기름값 그리고 흘린 땀은 정직하게 수익으로 돌아온다는 걸 알고 있었다. 발품에 있어서 가장중요한 건 방법이 아니다. 누가 현장에 많이 가 보았느냐,  그 경험이 중요하다. 사람들은 획기적인 방법에 집중하는 경향이 있는데, 그건 극히 작은 부분에 영향을 끼칠 뿐이다. 먼저 기본에 충실하자.

* 발품 체크리스트 만들기

  < 발품 체크리스트 > 

  - 동별 매매 및 전세 매물 수 체크하기

  - 관심 아파트의 매물 및 시세 확인하기

  - 관심 아파트별  대표 부동산 연락처 수집하기

  - 해당 지역의 입지 및 학군에 대한 브리핑 듣기

  - 실거주자 입장에서 아파트별 차이점 담아오기

  - 아파트별 사진 및 영상 담아오기

 * 물건 체크리스트

  - 조망권 / 일조권 확보 여부

  - 앞 베란다 천장 / 섀시 틈 / 창고 천장 누수 여부

  - 앞 베란다 곰팡이 / 방충망 / 타일이 부풀었는지 확인

  - 욕실 벽면 및 바닥타일이 부풀었는지 확인

  - 싱크대 상태 및 문제점 / 하단 누수 여부 확인

  - 뒷 베란다 곰팡이 / 바닥타일 / 보일러 교체(교체일, 상표)여부

  - 도배, 장판 / 문 교체 필요 여부 / 불량 문 확인

  - 붙박이장 / 신발장 / 도어락 / 비디오폰 / 조명 고장 여부

- 흐름에 따라 투자를 하는데 기왕이면 갭이 작으면 좋다는 것일 뿐, 갭이 작다는 것 자체가 갖는 의미는 없다. 주객이 전도되면 안 된다. 혼동하지 말자. 갭투자와 흐름투자는 그 목적 자체가 다르다.

- 투자 지역을 선정하기 위해 어떻게 해야 하는지, 발견은 하지 못했지만 힌트는 얻을 수 있었다. 지방은 일자리와 공단이 있는 지역이 좋다는 것, 인구수가 너무 적은 곳은 투자하지 말라는 것, 그리고 국가통계포털 사이트에서 지역별 가격 변화를 제공하고 있다는 힌트였다. 나는 이때 얻은 힌트로 다섯 가지의 기준을 세웠다.

  첫째, 수도권이 아닌 지방도 가능하다는 것

  둘째, 지방 도시 중에 40만 인구 이상일 것

  셋째, 대기업 공단이 입주하여 소득수준이 높은 지역일 것

  다섯째, 오름을 내 눈으로 확인할 수 있는 곳

- 나는 부동산 투자를 할 때 1호, 2호는 소형 아파트 월세 투자를 권장하는 편이다.

- 월세 투자를 통한 시사점

  첫째, 월세 투자도 시세 차익이 동반되어야 의미가 있다.

  둘째, 월세 수익률이 높은 곳은 꾸준히 모니터링을 해야 한다.

- 일반적으로 A에 프리미엄이 형성되면 다음 차례에 분양하는 아파트는 A 분양가에 프리미엄을 더한 가격을 분양가로 책정한다. 따라서 신도시에 접근 할 때는 A를 선점하는 것이 그 가치에 비해 가장 저렴하게 사는 방법이다.

  전세가 상승은 매매가 상승으로 이어지기 마련이다. 따라서 신도시의 진입 타이밍은 최초 분양하는 단지를 가장 빨리 선점하거나, 입주가 어느 정도 완료되는 시점에 매입하여 전세상승과 매매상승을 노리는 방법이 있다. 만약 신도시에 프리미엄이 상당히 높게 형성되어 있다면 구도심의 입지 좋은 곳을 노려보는 것도 좋다. 흐름은 항상 가장 좋은 곳에서 시작하여 점차 퍼지기 때문이다.

- 분양 아파트의 가격은 대개 계단식으로 오르고, 특히 입주 2달 전부터 시작하여 입주가 완료되는 시점에 가장 크게 오른다는 것을 알게 되었다. 

  * 신도시에 접근할 때 고려해야 할 사항

   첫째, 충분한 수요가 있는가? (수요측면)

   둘째, 인근의 타 신도시에 비해 경쟁력이 있는가? (가격 경쟁력 측면)

   셋째, 내가 거주한다면 어디를 선택하겠는가? (실수요 생활환경 측면)

   넷째, 일자리가 함께 들어오는 곳인가? (직주근접 측면)

- 지역발전을 불러오는 호재 중 최고봉은 교통의 발달이다. 그중에서도 전철 노선의 연장과 철도 노선의 신설이 단연 최고의 호재라고 할 숭수 있다.

- 호재 지역 투자에 대한 시사점

  첫째, 호재에도 우선순위가 필요하다.

  => 호재 중 최고봉은 교통 호재이다. 다음이 일자리이고 그 다음이 정부정책에 의한 변화(혁신도시, 기업도시, 보금자리 등)라고 생각한다.

  둘째, 확실한 호재만 봐야 한다.

  => 이변 없이 확실히 이행될 호재만 살펴야 한다. 정치권의 이익관계에 의해 언급되는 호재가 아니라 현재 개발에 착수하여 완공일자가 확정된 호재에만 관심을 두는 것이 좋다.

  셋째, 호재는 메인이 아니라 덤이어야 한다.

  => 호재만 믿고 투자하는 것은 리스크가 매우 크다.

- 소액 투자에 대한 시사점

  첫째, 소액 투자에는 되도록 가벼운 물건일수록 좋다.

  둘째, 가격이 저평가 되어 있으면 더 좋다.

  하지만 지방 소도시 공단 인근에 인프라는 갖춰져 있지 않고 아파트만 달랑 몇 군데 있는 지역에 투자하는 우를 범하지 말자. 해당 지역 내에서만 소비되는 아파트보다는 다른 지역의 대체제가 될 수 있는 곳이면 더 안전하다.

- 2017년 12월 31일 이전까지 준공공임대사업자로 등록하고 의무기간 8년이 아닌 10년을 보유한 경우에는 양도세가 비과세 된다.

- 투자금의 차이가 크지 않다면 소형보다는 중소형에 투자하는 것이 여러모로 이득이다. 

- 현장에 가기전 준비할 것들

  관심지역을 선정하고 지역 분석을 해놓아야 한다. 해당지역의 위치, 도시의 변화, 인구의 변화, 시세 변화, 수요와 공급, 개발호재, 입지분석, 투자자 흔적, 실거주자의 선호지역, 경매 낙찰가율 등 다양한 내용을 담는다.

  해당지역의 아파트 전체 시세표도 필요하다. KB부동산알리지의 통계 메뉴에는 시세플러스 분석 메뉴가 있다. 이 중 맞춤시세 메뉴에서 관심지역을 동별로 조회하면 해당 동의 아파트 시세사 나오게 된다. 지역분석과 아파트시세표 작성이 완료되면 각 구별로 '관심아파트'를 정리해 담아둔다.

- 발품 현장에서 답을 찾기 위한 단계

 * 부동산에 들러서 궁금한것들을 많이 물어본다.

 - 동네에 가장 살기 좋은 곳은 어디인가요?

 - 동네에 가장 비싼 곳은 어디인가요? 가장 선호하는 곳은요?

 - 학원가는 어디에 몰려 있나요? 번화가는 어디인가요?

 - 일자리는 어디에 있고 출퇴근은 주로 어떤 식으로 하나요?

 - 신혼부부가 많이 사는 곳은 어디인가요?

 - 아파트별 시세 차이가 나는 이유는 무엇 때문인가요?

 - 지금 아파트를 사도 늦지 않았을까요?

- 무엇보다 한 가지는 확실했다. 인생은 한 번 뿐이라는 사실. 단 1시간이라도 타인에게 빼앗겨선 안 된다. 시간의 주인은 나다.