“강남이 전혀 부럽지 않아~”···‘회장님 동네’ 동부이촌동 [재건축 임장노트]

[강북 한강변 재건축 뽀개기]
① 재건축 속도 내는 동부이촌동


서울 용산구 동부이촌동은 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산 자락과 국립중앙박물관, 용산가족공원에 둘러싸여 배산임수 지형의 표본으로 손꼽힌다. 한강 조망권을 갖춘 데다 주거 환경이 좋아 1970년대부터 전통 부촌으로 인기를 끌어왔다. 시간이 흘러 주택이 낡았고 재건축이 절실했지만 그동안 사업 추진이 쉽지 않았다가 최근 몇 년 새 조금씩 진척을 보이기 시작했다.

이제는 일대 노후 아파트 재건축이 보다 쉬워질 전망이다. 2023년 5월 서빙고아파트지구(이촌동·서빙고동)로 묶여 있던 이곳이 지구단위계획구역으로 바뀌어서다. ‘아파트지구’에는 아파트만 지을 수 있었지만 ‘지구단위계획’으로 바뀌면 각종 규제가 완화되고 재건축이 쉬워진다. 또 각 단지들은 ‘특별계획구역’으로 지정해 한강변과 가까운 단지가 많은 만큼 혁신적인 디자인을 도입하면 용적률 인센티브를 제공하겠다는 게 서울시 구상이다.

토지 용도·높이 규제가 완화된 덕분에 동부이촌동 단지들은 보다 편하게 재건축 정비계획을 세울 수 있게 됐다.

한강맨션, 최고 68층 재건축 추진

동부이촌동 단지 중에서도 한강과 맞붙어 있는 ‘한강맨션’은 동부이촌동에서도 대장 아파트로 꼽힌다. 1971년에 지어져 올해 52년 된 주택 단지 한강맨션은 공급면적 88~180㎡ 중대형 아파트 660가구로 조성돼 있다.

지난해 11월 말 한강맨션 조합은 조합이 설립된 지 5년 만에 관리처분계획인가도 받아냈다. 계획대로라면 한강맨션은 2024년 1월 착공해 3년 뒤 지상 35층 15개동, 총 1441가구로 탈바꿈한다. 다만 지난 4월 용산구청에 최고 층수를 68층으로 설계한 정비계획변경안을 신청해 화제를 모은 바 있다.

한강맨션은 한강을 남쪽으로 조망하는, 대지지분이 높은 저층 단지다. 건물은 낡았지만 한강에 접한 토지 가격만 쳐도 인근 단지보다 재건축 수익성이 높다. 예를 들어 한강맨션 전용 103㎡의 대지지분은 74.58㎡(22.6평)다. 무상지분율(가구당 대지지분에 무상으로 덧붙여주는 비율)이 160%라고 가정한다면 재건축 후 받을 수 있는 면적이 약 120㎡(36평)로, 이는 추가 부담금이 없을 경우 수억원의 이익금을 돌려받을 수 있다는 의미다.

공공→민간 재건축 선회한 왕궁아파트

2008년 조합설립인가를 받은 왕궁아파트(왕궁맨션)는 1974년 입주한 총 5개동 250가구 규모 아파트다. 전용 102㎡ 1개 타입으로만 구성돼 있다.

왕궁아파트는 당초 공공 재건축으로 사업을 진행하려다 2023년 3월 이 계획을 백지화했다. 공공 재건축을 통해 종상향과 용적률 완화 등이 이뤄질 것으로 예상했지만 효과가 기대에 미치지 못해서다. 기부채납을 하면 종상향을 통해 최고 50층까지 올릴 수 있을 것으로 기대했는데 경과가 지지부진하다는 이유로 철회 의사를 밝혔다.

그렇게 민간 재건축으로 선회한 왕궁아파트는 용적률을 260~270%로 더 올리는 방향으로 정비계획 변경을 준비 중이다. 신속통합기획에 참여해 계획안을 마련하고 있다. 특히 한강변 바로 앞에 위치한 5동의 경우 재건축 후에도 조망권을 보장하는 내용으로 정관을 작성한 것으로 알려졌다. 이 때문에 같은 면적인데도 5동 매물은 다른 동에 비해 매물 호가가 수억원 높다.

한강삼익, 연내 관리처분 가능할까?

한강삼익은 1979년 입주한 2개동짜리 252가구 규모 아파트다. 이미 12층 높이로 지어진 단지라 다른 동부이촌동 재건축 단지에 비해 사업성은 상대적으로 낮은 편이다. 2020년 5월 사업시행인가를 받아놨고 올해 중 관리처분계획인가를 목표로 사업을 추진 중이다. 지난 3월에는 최대한 많은 가구에 한강 조망권을 확보해주기 위해 건축심의를 새로 받았는데, 지금은 최고층을 5개층 높여서 35층으로 조성하는 계획을 추진 중이다.

한강삼익 단지와 한강 사이에는 중경고가 위치해 있다 보니 재건축이 되더라도 저층부 가구가 한강 조망권을 모두 확보하기는 어려운 조건이다. 그렇다고 초고층으로 지어서 조합원의 조망권을 100% 확보해주는 방식을 채택하기도 어려운 상황이다. 겨울철에는 단지 서북쪽에 있는 신용산초 일조권을 방해할 수 있어서다.

재건축 스타트 끊은 반도아파트

한강삼익, 왕궁맨션과 함께 이촌동 재건축 ‘소규모 3인방’으로 꼽혀온 반도아파트(192가구)도 최근 재건축 대열에 전격 합류했다. 2023년 7월 정밀안전진단 용역을 착수한 상태다. 결과는 이르면 2023년 10월 발표된다.

래미안첼리투스 바로 옆에 위치한 반도아파트는 사업성이 높지 않아 재건축 사업이 잠잠했던 곳이었다. 2000년 무렵부터 재건축이나 리모델링을 추진하자는 움직임이 있었지만 기존 용적률이 214%로 높았고, 주민 추진 의지도 약해 성사되지 못했다. 하지만 규제 완화 흐름을 타고 슬슬 추진 동력을 얻는 모습이다.

서빙고동 신동아, 신속통합기획 합류

행정구역상 서빙고동인데 동부이촌동과 세트로 묶이는 신동아아파트는 지난 3월 신속통합기획에 합류했다. 당초 단지는 신속통합기획 정책이 나온 2021년 하반기에 일찌감치 후보지 신청을 했으나, 일부 주민 반대 등이 있어 어려움을 겪다 1년여 만에 결정을 내렸다.

1984년 준공된 신동아는 최고 13층, 15개동, 총 1326가구 규모다. 1980년대 초 여의도 63빌딩을 건설 중이던 신동아그룹이 반포대교 북단의 공영레미콘공장 부지에 지은 대규모 아파트다. 용산구에 있는 아파트 중 덩치가 가장 크다. 정남향으로 한강 조망이 가능하고 서빙고역 역세권에 용산공원과도 가깝다. 이런 입지에 단지 규모도 커 압구정 현대아파트, 여의도 시범아파트와 함께 서울 3대 대장주가 될 거라는 평가를 받기도 했다.

신동아는 2020년 11월 조합설립인가를 받아 현재 사업시행인가를 준비 중이다. 단지 동북쪽으로 개발 잔여지를 접하고 있는데 서울시가 신동아와 이 부지를 통합 개발하는 방향으로 사업을 유도하고 있어 관심을 모은다.


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