부동산 보이지 않는 진실

 

- 주택도 1분위에서부터 5분위까지 각각 선호하는 주택이 다르다. 소득 분위에 따라 거주하는 주택이 달라 이들에게 맞는 정책과 복지혜택을 펴야 한다. 소득에 따라 주택 구입도 달라진다는 개념은 지극히 당연하지만 잊기 쉽다.

- 재건축을 하고 싶어도 사업성이 없으면 방치된다.

- 대대로 토지와 가옥은 지켜주는 사람 것이었다.

- 인정하든 않든 해마다 거의 예외 없이 총 30만 건의 결혼과 11만건의 이혼을 통해 약 41만 가구가 주택이 필요하다.

- 겉으로 보이는 자산 시장은 한없이 올라갔지만 일본 제품의 경쟁력이 약화되면서 성장률이 추락하자 실물경제가 미처 상승한 자산 가격을 쫒아가지 못하며 위태위태하게 지탱되던 거품이 터지게 되었다. 1989년 일본은 소비세를 도입해 소비에 찬물을 끼얹고 금리도 올리기 시작했다.

- 버블이 붕괴된 일본은 이후 경제 성장률이 0-2%에 머물고 금리도 거의 0%대로 움직이며, 적금도 무의미하고 투자가 투기로 인식될 정도로 상황이 달라졌다. 일본인들은 저금리를 이겨내기 위해 '와타나베 부인'이라는 별명으로 불려가면서까지 전 세계에서 금리가 높은 지역을 찾아 다니며 안전자산을 매수하기도 했다.

- 아무도 주택 구입을 하지 않는데 이토록 주택 공급을 계속할 필요가 있었을까. 더구나 일본에서 민간과 공공 부문의 주택 공급 현황을 보면 민간이 90%를 넘는다. 공공 부문에서는 일본 국민을 위해 이익이 적더라도 계속할 수 있겠지만 민간은 철저하게 자본주의 논리에 따라 이익이 나니 건설하는 것이다. 아마 일본도 한국처럼 개인이 짓는 주택도 있겠지만 절대 다수는 분명히 법인이지어 일반에게 공급하는 것일 것이다.

- 한두 가지의 잣대만 갖고 특정 사례를 침소봉대하는 것은 큰 잘못이다. 우리가 사는 세상은 그렇게 단순하지 않다. 여러 가지 복합적인 요인들이 서로 인접해서 영향을 미치며 발생하는 현상을 갖고 특정 사실만 보여주며 호도하는 것은 왜곡이다. 데이터란 데이터일 뿐이며 누가 어떻게 보여주느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 우리가 '컵에 물이 반이나 남았다.'고 주장하거나 '반밖에 남지 않았다.'고 주장하는 것은 진실일 수 있어도 사실은 아니다. 정확한 표현은 '컵에 물이 반이다.'가 맞다.

  헤밍웨이는 일찍이 이런 말을 했다. '세상에는 세 가지 거짓말이 있다. 착한 거짓말, 나쁜 거짓말, 그리고 통계'

- 아파트는 대표적인 한국의 주택 유형이다. 시골에도 달랑 1동짜리 아파트를 지을 정도로 아파트는 단지 주택이라는 기능보다는 신분을 대표하는 주택이 되었다. 대체적으로 소득 2,3,4분위가 선호하고 주로 거주하는 주택이다. 갈수록 아파트는 더욱 늘어날 것이다. 그것도 아파트 단지가.

  그 결과로 단독주택과 달리 소요되는 각종 비용이 늘어나고, 거주 비용도 늘어날 수밖에 없다.

- 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안에 따라 공동주택 재건축 허용 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축되었다. 1982년 19만 1,420호가 건설 되었고 1990년 전후로 200만 호 건설 때 건축된 5개 신도시를 포함한 아파트는 이제 재건축 연한이 다가온다. 해마다 60만 호씩 건설 되었다. 튼튼하게 짓기보다는 빨리빨리 짓기 바빴던 주택들은 어느덧 30년이라는 재건축 연한이 다가오며 노후화된 주택 교체 수요가 발생할 것으로 예측된다. 주택가격은 하락하기보다는 상승할 수밖에 없는 여러 요소를 갖고 있다. 과도한 가격은 시장에서 외면 받을 가능성도 분명히 존재하지만 장기시계열을 보더라도 대체적으로 주택가격은 지속적인 상승이 추적. 관찰될 수 있었다. 이런 확실하고도 분명한 사실을 외면하며 주택가격이 하락할 수밖에 없다고 하는 것은 보고 싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는 것과 다를 바가 없다.

- 결론은 미분양이 증가하면 주택가격이 떨어지고 미분양이 소진되면 주택가격이 올라갈 가능성이 커진다는 표현이 정확하다. 미분양은 어디까지나 주택가격을 움직이는 다양한 요소 중 하나일 뿐, 전부는 아니다.

- 몇 년전부터 중소형 아파트 가격이 많이 올랐다. 인구구조의 변화와 1인 가구 및 2인 가구의 증가 때문이라고 한다. 1인 가구와 2인 가구는 대체적으로 85m²까지 거주 공간이 필요하지는 않다. 대체적으로 85m² 까지는 주로 서민들과 중산층이 원하는 주택인데 이런 주택을 정부에서 더 이상 공급하지 않으니 수요에 비해 공급이 부족해서 가격이 올라가는 실정이다. 문제는 향후에도 무주택 서민의 주거 안정 실현이라는 정책 방향과는 맞지 않게 택지 공급을 하지 않는다. 대규모 부채로 LH는 더 이상 신규 사업을 하지 않고 있다. 지금까지 주택가격이 가장 안정적으로 유지되었던 시기는 미분양이 속출하던 시기도 아니고 미분양이 해소되었던 시기도 아니었다.

- 금리와 주택가격은 반드시 역의 관계가 성립한다고 볼 수는 없다. 금리가 오른다고 주택가격이 하락하거나 금리가 떨어진다고 주택가격이 상승한다고 무조건으로 볼 수는 없다.

- 경제가 좋지 못한 상황에서는 금리가 내려도 대부분 크게 신경을 쓰지 않고 경제가 좋은 상황에는 금리를 올려도 또 크게 신경을 쓰지 않는다. 경제가 좋으면 금리가 올라도 기꺼이 받아들이고 경제가 나쁘면 금리를 내려도 감히 돈을 쓸 생각을 하지 못한다.  1-2% 정도의 금리 변동으로 자산 가격은 크게 출렁이지 않는다는 사실도 확인할 수 있었다. 

- 1억짜리 주택을 갖고 있는데 8,000만원을 대출받고 2,000만원이 자기 자본이라면 주택가격이 오를 때 누구나 다 행복하다. 오른 금액만큼 금융기관을 통해 대출이 가능하니 더 대출을 받았다. 어느 순간 주택가격이 떨어지기 시작해 8,000만원이 되었다. 자산이 줄어든 개인은 소비를 줄이고, 기업은 실적이 줄어 직원을 해고한다. 해고된 직원은 더이상 이자를 낼 수 없다. 주택가격이 오를 때는 상관이 없지만 떨어진 상황에서는 팔리지도 않고 대출 이자도 내지 못한다. 

  누구나 빚으로 집을 소유하게 마련이다. 중요한 것은 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 구입해야 한다는 것이다. 자신의 소득과 보유한 자산을 근거로 주택을 구입하면 크게 문제될 것이 없지만 소득과 자산 대비 과도하게 대출을 받으면 종국은 지금까지 나열한 최악의 결과물이 당신을 기다리고 있을 것이다.

- 2008년 8월 전후로 한꺼번에 1만 8000여 가구가 시장에 나왔다. 일시적으로 공급이 과잉되자 전세 물량이 많아져 역전세난이 생겼다.

- 주거 면적이 더 넓어진 상황에서 주택가격이 떨어지거나 그대로일 것이라는 말은 상식적으로도 이해하기 힘들다. 이미 언급한 것처럼 건설 비용은 인건비를 포함해 지속적으로 오르고 있다. 주택 규모가 넓어진 딱 그만큼을 최소한으로 해서 주택가격은 올라갈 수밖에 없다. 85m²에 거주하던 사람 중에 50m²로 줄여 이사 가는 사람이 많을까? 그 반대가 많을까? 주거 면적이 넓은 곳에 거주하다가 줄여가기는 쉽지 않다.

- 오래오래 거주하면 더 이상 주택가격에 스트레스 받지 않고 스스로 감당할 수 있는 범위 내에서 주택을 구입하면 된다. 그러면 주택가격에 떨어지든 오르든 상관없다. 내가 살 수 있는 편안한 주택 하나 장만해서 내 마음껏 꾸미고 살아가면 된다. 어차피 구입한 주택가격이 오르면 이사가야 할 주택 가격도 떨어진다. 결국에는 아무런 의미도 없다. 그나마 주택을 보유하고 있어야 오르든 떨어지든 더 준비해야 할 금액이 적어진다. 그렇지 않으면 평생 계속 노력해도 가질 수 없는게 주택이다.

- 주택을 살 수 있는데도 공포에 떨며 구입하지 않고 있다가 뒤늦게 욕망에 눈이 멀어 구입하면 반드시 역효과가 난다. 이는 주택을 거주의 목적이 아닌 보유의 목적으로 보는 것이다. 단, 갈수록 어쩔 수 없이 도시에 모이게 된다.