WSJ "블랙스톤, 뉴욕 아파트 담보 대출 디폴트 위험"

(뉴욕=연합인포맥스) 윤영숙 특파원 = 블랙스톤이 뉴욕 맨해튼 지구에 11개 아파트 빌딩을 담보로 한 대출 2억7천만달러를 디폴트할 위험에 처해 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 25일(현지시간) 무디스의 보고서를 인용해 보도했다.

이 같은 소식은 뉴욕 상업 부동산에 대한 시장의 우려가 커지는 가운데 나왔다.

무디스 보고서에 따르면 해당 부동산의 현금 흐름은 모든 부채 비용을 커버하기에 충분하지 않은 것으로 나타났다.

이 아파트들은 2019년 월평균 3천700달러에 임대됐다. 맨해튼의 중간 임대료 가격은 20%가량 상승해 역대 최고치를 경신 중이다.

임대료 가격 상승에도 11개 건물에 대한 유지보수 비용의 상승으로 부채를 커버하기에 충분하지 않다는 것이다. 이들 건물은 모두 1900년~1987년 사이에 지어진 것으로 대부분 첼시와 어퍼 이스트 지구에 자리 잡고 있다.

미국의 임대료 가격이 대다수 지역에서는 하락하고 있으나 맨해튼 지역은 여전히 고공행진 중이다. 그럼에도 유지보수 비용이 크게 오른 점은 부동산 시장에 새로운 복병으로 등장했다.

대출 서류와 사안에 정통한 소식통에 따르면 블랙스톤의 11개 건물의 수리 및 개선 비용이 회사가 2019년 대출을 받을 당시 제시된 비용 예상치를 크게 웃도는 것으로 나타났다. 인건비와 보험료, 건설비 등이 모두 올랐기 때문이다.

더구나 해당 부동산은 변동금리 부채로 자금을 조달해 지난해부터 미국의 금리가 가파르게 오르면서 부채 비용이 더 커졌다.

블랙스톤 대변인은 해당 부채는 '비소구 대출(nonrecourse)'이라고 설명했다. 즉 대출금을 디폴트하더라도 대출 기관, 즉 채권자는 이미 담보로 취득한 부동산에 대해서만 대출금을 회수할 수 있을 뿐 채무자는 추가적인 상환 책임이 없는 대출을 말한다.

대변인은 "뉴욕의 해당 포트폴리오는 회사의 더 넓은 다가구 건물 포트폴리오에서 보이는 강점을 대변하지 않는다. 이 포트폴리오는 60년 이상 된 물건을 우리나 거주자들의 기대에 맞추기 위해 상당한 자본금이 필요했기 때문에 특별한 어려움에 직면해 있다"라고 말했다.

WSJ에 따르면 블랙스톤 증권화 대출의 만기는 오는 8월에 도래하며, 회사는 대출 기한을 1년 더 연장하는 선택지가 있다. 또한 블랙스톤은 금리 상승에 대한 익스포저를 부분적으로 제한하는 '이자율 캡(cap)'이라는 헤지 상품을 구매했다. 그러나 업계 전문가들에 따르면 해당 캡은 8월에 만기도래하며 이를 교체하는 데 수백만달러에 달하는 높은 비용이 들 것으로 예상돼 건물에 대한 회사의 수입을 더욱 잠식할 것으로 예상된다.

블랙스톤은 손실을 줄이고 해당 부채를 담보로 한 채권을 보유한 투자자를 대신해 대출을 관리하는 특별자산관리사에게 부동산을 넘거거나, 부동산 손실을 막기 위해 대출 조건을 재협상할 수도 있다고 WSJ은 전했다.

물론 11개 아파트 건물은 블랙스톤 부동산 펀드의 일부에 불과하며 회사의 실적 보고서에 따르면 블랙스톤의 부동산 펀드는 플러스 수익을 내고 있다. 하지만 상업 부동산 모기지를 담보로 한 채권의 가격이 코로나19 팬데믹 초기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어지는 등 상업 부동산 시장에 대한 투자자들의 우려가 커지고 있다는 점에서 해당 포트폴리오는 주목할 만하다.

부동산 데이터업체인 트렙 LLC에 따르면 다세대 건물의 증권화 대출 중 370억달러어치가 앞으로 2년 내 만기 도래한다. 문제는 임대료 수입으로는 부채 비용을 커버하기에 충분하지 않거나, 평소보다 작은 규모의 완충력으로 이를 커버해야 한다는 점이다.



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