4조짜리 CJ부지 개발사업에 난데없는 '지자체장 리스크'

강서구청이 가양동 CJ공장부지 개발사업에 어깃장을 놓으면서 '레고랜드 사태' 이후 간신히 살아난 브릿지론 시장이 또한번 얼어붙을 공산이 커졌다. 관할 지자체가 납득하기 어려운 행보로 일관한 탓에 개발사업 전반에 불확실성이 커졌기 때문이다. 이번 딜은 현대건설이 지급보증을 서는 구조라 인허가 취소가 현실화되면 조단위 자금을 상환해야 하는 상황에 몰리게 된다.

25일 업계에 따르면 인창개발은 지난 24일 강서구청을 상대로 '건축협정 인가 취소 처분의 취소'를 구하는 소장을 서울행정법원에 접수했다. 강서구청이 2월 가양동 CJ공장부지 개발사업 '건축협정 인가'를 취소 통보한 것에 따른 후속조치다.

앞서 강서구청은 '소방시설 등 관련기관(부서) 협의가 완료된 후 협정인가 재신청 요함'을 공문에 적어 인가 취소 사유를 밝혔다. 이밖에 기부채납 부지에 대한 이견도 있었던 것으로 전해졌다.

개발업계에선 이같은 사유가 조단위 사업 인가를 취소할 만한 사안인지에 대해 쉽게 납득하지 못하고 있다. 사업 시행사인 인창개발 역시 건축협정 인가 심의 당시 소방기관이 참여해 이미 통과된 사안이라고 밝혔다.

인가취소 사유가 시장 동의를 얻지 못한 탓에 금융시장은 또한번 경색될 우려에 처했다. 총 사업비 4조원 규모로 매머드급 프로젝트라는 점에서 인가 취소가 현실화되면 여진이 상당할 것이라는 전망이 나오고 있다.

인창개발은 토지매입을 비롯한 브릿지론 자금 대부분을 현대건설 지급보증을 세워 마련했다. 현대건설은 가양동 CJ공장부지 매입에 1조500억원의 신용보증을 비롯해 PF 브릿지론(1조3550억원) 보증을 섰다. 국내 최상위 건설사인 현대건설이 나선 덕분에 국내 대부분의 금융기관이 총출동했다. 인창개발 보유 토지와 관련한 부동산신탁수익권이 담보로 제공됐다.

인가가 취소되면 현대건설은 그간 지급보증 섰던 조달금액을 모두 상환해야 한다. 개발 불확실성이 커진 사업장에 차환을 지원할 금융기관이 적기 때문에 현대건설이 보유 현금으로 물어내야 하는 상황에 내몰릴 수 있다. 담보로 제공된 토지를 매각한다고 치더라도 현대건설이 지급보증 선 다른 개발사업으로까지 상환 요구가 이어지면 타격이 커질 수 있다.

개발사업에 대한 브릿지론 시장이 다시 냉각될 여지도 있다. 인허가 관청이 납득하기 어려운 이유로 사업에 제동을 거는데 굳이 리스크를 감수하면서 자금을 대줄 이유가 없기 때문이다.

업계에선 이번 인가 취소 사태를 '지자체장 리스크'로 보기도 했다. 김태우 강서구청장이 인가를 취소한 장본인으로 지목되고 있다. 개발사업 담당자들이 수차례 인허가를 위해 협상을 시도했지만 불발됐다는 후문이다.

지난해 레고랜드 사태와 구조는 다르지만 지자체장이 리스크를 촉발시킨 이후 금융시장이 냉각됐다는 점에서 일부 닮은 점도 있다. 김진태 강원지사는 지난해 레고랜드 채무불이행을 시사하는 발언으로 금융시장 경색을 야기했다.

CJ공장부지 개발사업의 경우 김태우 강서구청장이 인가 자체를 취소 통보하면서 개발에 돌연 제동이 걸린 사례에 속한다. 조달자금 상환은 현대건설이 보증을 서기 때문에 문제가 없겠지만 브릿지론 시장은 위축될 여지가 커졌다.

가양동 CJ공장부지 개발은 지하철 9호선 양천향교역 인근 11만2587㎡에 달하는 부지에 서울 강남구 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡) 1.7배 크기의 업무·상업·지식산업센터 등의 복합시설 조성하는 사업이다.

앞서 서울시 도시건축공동위원회는 이곳에 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설·지식산업센터 및 저층부에 판매시설·근린생활시설을 배치하는 세부 개발계획을 수정 가결한 바 있다.

인창개발 관계자는 “지난해 9월부터 가양동 CJ공장부지 개발사업에 대한 강서구청의 인허가 절차가 사실상 올스톱된데 이어 건축협정 인가 취소 통보까지 받아 향후 일정이 불투명해지고 있다”고 말했다.

강서구청은 25일 공식적인 입장문을 내고 인가 취소 배경에 대해 설명했다. 입장문에는 '건축협정인가가 접수되었을 당시, 대규모 시설이 들어서는데 따른 구민 안전이 무엇보다 중요했기 때문에 면밀한 검토가 필요했음에도 불구하고 허가권자인 구청장 등에게 보고 또는 어떠한 회의도 없이 담당 사무관 전결로 처리하여 심도있는 검토를 할 기회조차 없었으며, 이후 안전 등에 대한 재검토를 위해 협정인가를 취소하게 된 것'이라고 밝혔다.

강서구청은 기존 기부채납안에 대한 내부검토 과정 중에 주민에게 돌아가는 혜택이 미비하다고 판단했다. 인창개발 측이 공공기여에 대한 어떠한 제안 없이 사적 인맥을 동원하여 비선을 통한 면담만을 수 차례 시도해 왔기 때문에 응하지 않았다고 명시했다.

최근 공문을 통해 공식적인 면담 요청을 하면서 이에 대해 긍정적으로 검토하고 있던 중에 본 언론보도가 제기된 것이라고 설명했다. 통상적인 절차에 따라 협정인가 및 건축허가도 진행할 예정이라고 밝혔다.

강서구청 관계자는 "공식적인 배경은 입장문을 통해 밝혔다"며 "입장문에 따라 향후 절차를 진행할 것"이라고 설명했다.



http://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202304250822596320107310