그래서 지금 사야 하나요?

- 특이점이라는 용어가 많이 쓰이면서 최근엔 약간 의미가 변형되어 기존과 다른 행동양식을 보이거나 혁신적인 업그레이드가 된 경우 "특이점이 왔다"라고 표현한다. 앞으로 3년 내에 부동산 시장은 현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 전혀 예측할 수 없는 모습으로 변화할 것이다. 부동산 시장의 특이점은 이미 시작됐으며 3년 내에 가시화된다. 근거는 다음과 같다. 우선 해외를 보자. 미국 트럼프 대통령 임기가 (재선에 실패한다면) 2021년 1월에 만기된다. 국내에서는 문재인 대통령이 2022년 3월, 박원순 서울시장은 2022년 6월까지다. 정치인의 행보는 워낙 알 수 없으니 함부로 단언하기 어려운 점이 있지만, 적어도 국내에서 가장 영향력 강한 대통령과 서울시장의 임기가 끝나는 시점이 되면 이미 진행 중인 부동산 시장의 움직임이 급격한 변화를 겪으리라 예상할 수 있다.

- 가속되는 부동산 양극화

극단적인 양극화가 핵심이다. 잘사는 동네와 못사는 동네가 확연히 구분될 것이고 잘사는 동네는 집값이라는 보이지 않는 장벽을 통해 못사는 사람이 와서 물 흐리는 걸 막으려 할 것이다. 앞으로 부동산 시장이 어떤 모습을 보일지 예상한 내용은 다음과 같다.

· 대형 아파트 수요의 폭발적 증가

· 서울과 지방의 극단적 차이

· 같은 서울에서도 극심한 차이가

구로구 · 금천구 · 영등포구, 가리봉동 · 대림동과 같이 중국 동포와 외국인 노동자가 많은 지역은 서울 내에서도 기피지역이 되리라 본다.

- 정부의 발표는 보물지도와 같다. 이 지점에 금덩이가 묻혀 있다고 알려준다. 하지만 "저기 보물이 묻혀 있군" 하면서 정보를 활용하는 사람이 있고 그냥 지나치는 사람도 있다. 같은 뉴스를 봐도 내 재산을 늘리는 데 활용하는 건 똑똑함의 문제가 아니다. 실행력의 문제다.

- 가끔은 무모해야 한다. 좋다 싶으면 과감하게 투자해야 한다. 남들이 무모하다고 해도 투자해야 할 때가 있다. 한번 돌아보자. 부동산, 특히 아파트 가격이 '와, 싸다! 지금 사면 무조건 이익이다'라고 생각될 만큼 낮아진 적이 있던가? 아니다. 대한민국 부동산은 한 번도 싼 적이 없었다. 무식해서도 안 되지만 (헛)똑똑할 필요도 없다. 좋다 싶으면 과감하게 접근하기. 부동산 특이점에 대비하는 바람직한 자세다.

- 어느 날 미국이 본격적으로 기준금리를 올리겠다는 발표를 한다면 부동산 폭락기를 맞이할 마음의 준비를 해야 한다. 물론 예외는 있다. 인기지역은 폭락하지 않는다.

· 강남구 : 압구정동, 삼성동, 청담동, 개포동

· 서초구 : 반포동, 잠원동, 서초동

· 용산구 : 동부이촌동, 한남동

· 기타 : 여의도, 잠실, 중계동

- 도시재생사업은 산업 공동화, 노령화 등으로 쇠퇴한 구도심을 되살리자는 취지다. 지역을 완전히 새로 짓는 뉴타운 사업과 달리 기존의 동네 원형은 되도록 유지하면서 주거환경 정비, 협동조합 설립 등 다양한 사업을 통해 지역을 활성화하는 것이 목적이다.

가장 먼저 시행되었던 서울 창신 · 숭인 지구를 보자. 냉정하게 말하면, 도시재생사업은 동네에 벽화 그리고 CCTV 몇 대 설치하는 사업이다. 주거환경 개선으로 집값이 올라가도록 하는 사업이 아니라 현 상태를 유지하고 보수하는 사업이다. 이 사업이 진행되는 지역은 시세차익을 기대하면 안 된다는 뜻이다. 아무리 서울이라도 그렇다. 서울은 웬만하면 가격 상승이 어렵지 않으나 도시재생사업이 시행되는 곳은 웬만하지가 않다. 나라의예산이 들어간 곳이라 지역이 낙후됐으니 재개발 · 재건축 사업 진행하자고 할 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다.

- 아파트 가격을 결정하는 데 보이지 않게 영향을 미치는 요소가 수능 난이도다. 불수능 다음 해엔 사교육이 발달한 동네의 매매가와 전세가가 오르고, 반대로 물수능이면 집값은 큰 변동이 없다. '수능이 어려웠다 -> 사교육이 더 필요하다 -> 사교육 잘하는 동네로 가야 한다' 이렇게 흘러가기 때문이다.

- 2016년에서 2018년까지 3개년 동안 일반고에서 평균 10명 이상을 서울대에 보낸 자치구는 모두 6개로 강남구, 양천구, 송파구, 노원구, 서초구, 강서구다. 이들 지역에 대한 선호도는 더욱 높아질 것으로 보인다.

- 절대 떨어지지 않을 세 곳 : 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동

사교육 수요가 많아지면 평촌이 다시 상승할 수 있을까? 그렇게 되기에는 넘어야 할 장애물이 매우 많다. 아파트들은 지어진 지 30년이 넘었지만 재건축을 진행하자니 현재의 시세로는 수익성이 나지 않고, 평균 200% 내외의 용적률을 적용받았기 때문에 추가로 지을 수 있는 물량도 한정돼 있다. 특별히 상승할 여력이 보이지 않는다.

- 재개발과 뉴타운은 끝나가는 잔치판이다. 그렇다 해서 완전히 끝난 것은 아니다. 바로 서울열린데이터광장(data.seoul.go.kr/)이 보물 같은 정보 창고다. 이곳에 들어가면 서울시의 재개발과 재건축에 대한 진행 상황을 한눈에 볼 수 있다. 참고로 해당 데이터에 따르면 서울 전 지역은 대략 600개의 재개발 · 재건축 사업이 진행 중이다.

- 5년, 10년 후 집값은 얼마일까? 서울 · 수도권 아파트

· 강남구 - 지금이 제일 싼 가격

주목할 만한 단지 : 도곡동 도곡푸르지오 56평형, 신사동 진흥아마란스 58평형

· 서초구 - 규제가 심할수록 오른다

주목할 만한 단지 : 방배동 방배우성아파트 32평형, 방배동 대우멤버스카운티 42평형

· 송파구 - 꾸준한 상승세

주목할 만한 단지 : 문정동 현대2차아파트 33평형, 송파동 송파한양1차아파트 39평형

· 마포구 - 고정 수요가 약해 정체 가능

주목할 만한 단지 : 도화동 도화현대1차아파트 50평형, 염리동 상록아파트 25평형

· 용산구 - 단군 이래 최대 개발

주목할 만한 단지 : 이촌동 이촌두산위브트레지움 33평형, 서빙고동 서빙고그린파크 33평형

· 성동구 - 평당 5,000만 원 가능

주목할 만한 단지 : 하왕십리동 행당풍림아이원 43평형, 성수동 두산위브 47평형

· 양천구 - 정시 확대되면 평당 1억 원

주목할 만한 단지 : 목동 신시가지 12단지 20평형, 신정동 신정뉴타운 두산위브 34평형

· 노원구 - 소폭으로 완만한 상승

주목할 만한 단지 : 중계동 청구3차아파트 32평형, 상계동 상계주공 6단지 20평형

· 강동구 - 9호선 연장으로 매력도 상승

주목할 만한 단지 : 암사동 한솔솔파크더리버 32평형, 천호동 래미안강동팰리스 36평형

· 강북구 - 적은 거래량으로 제한적 상승

주목할 만한 단지 : SK북한산시티 24평형, 수유동 삼성래미안 31평형

· 강서구 - 마곡지구 입주 이후 정체

주목할 만한 단지 : 마곡동 엠밸리 2단지 34평형, 가양동 한강자이 47평형

· 중랑구 - 저소득층 거주지 이미지가 약점

주목할 만한 단지 : 면목동 용마산역 코오롱하늘채 33평형, 묵동 이편한세상화랑대 34평형

· 관악구 - 신림경전철로 획기적 교통 개선

주목할 만한 단지 : 신림동 신림현대아파트 30평형, 봉천동 보라매신림아파트 31평형

· 구로구 - 투자 비추천, 가성비 높아 실거주 추천

주목할 만한 단지 : 구로동 삼성래미안 30평형, 구로동 태영데시앙 32평형

· 광진구 - 자양동 · 광장동 중심으로 급등 없이 꾸준한 상승

주목할 만한 단지 : 자양동 한솔리베르아파트 32평형, 자양동 자양한양아파트 35평형

· 금천구 - 서울에서 두 번째로 외국인 비율이 높은 지역

주목할 만한 단지 : 시흥동 남서울힐스테이트 24평형, 독산동 중앙하이츠빌 33평형

· 도봉구 - 갭 투자 가능 여부에 따라 동네별로 큰 차이

주목할 만한 단지 : 창동주공아파트 19단지 23평형, 방학동 신동아아파트 1단지 33평형

· 동대문구 - 역세권 개발과 주택 재건축으로 전체 상승

주목할 만한 단지 : 용두동 래미안허브리츠 45평형, 이문동 이문이편한세상 50평형

· 동작구 - 인접한 자치구에 따라 동네별로 큰 차이

주목할 만한 단지 : 흑석동 명수대현대아파트 32평형, 대방동 대림아파트 59평형

· 서대문구 - 서울에서 가장 유망한 북아현뉴타운

주목할 만한 단지 : 홍은동 현대아이파크 31평형, 북아현동 두산아파트 24평형

· 중구 - 실거주 비중이 높아 급락하지 않는 지역

주목할 만한 단지 : 순화동 롯데캐슬아파트 33평형, 신당동 남산타워아파트 32평형

· 성북구 - 길음뉴타운과 장위뉴타운

주목할 만한 단지 : 길음동 길음뉴타운 3단지 푸르지오아파트 33평형, 보문동 이편한세상보문 23평형

· 종로구 - 신규 공급이 거의 없는 지역

주목할 만한 단지 : 내수동 경희동의아침 42평형, 명륜동 아남아파트 72평형

· 영등포구 - 여의도는 평당 8,000만 원까지 가능

주목할 만한 단지 : 여의도동 미성아파트 33평형, 신길동 신길우성1차아파트 31평형

· 은평구 - 뉴타운으로 인구 증가

주목할 만한 단지 : 불광동 북한산힐스테이트 7차 33평형, 진관동 은평뉴타운 마고정 11단지(동부센트레빌) 65평형

· 과천 - 분양가 상한제 제외로 상승세 가속

주목할 만한 단지 : 별양동 래미안센트럴스위트

· 분당 - 강남과 판교 상승으로 더불어 상승

주목할 만한 단지 : 야탑동 동부코오롱아파트 

· 일산 - 노후화와 인근 신도시로 소폭 상승 이후 정체

주목할 만한 단지 : 강선마을 9단지 화성아파트