꿈장사의 월세혁명

- 보증보험으로 방공제를 피해갈 수 있다.

방공제를 피해가기 위해 사용하는 것이 MCI나 MCG 같은 보증보험입니다. 은행이 손실을 보게 되면 그 금액을 다른 곳에서 보전받을 수 있도록 한 보험이지요. 방공제로 인해 은행이 손실을 봤다면 보증보험을 통해서 보전받을 수 있으므로 굳이 방공제를 하지 않아도 되는 겁니다. MCI는 서울보증보험이 운영하는 주택 모기지 신용보험으로, 주로 제1금융권들이 사용합니다. MCG는 주택금융공사가 운영하는 주택 모기지 신용보증인데 제2금융권에서는 이것을 사용하는 곳도 있습니다. MCI나 MCG는 낙찰자가 일정 금액을 보험료로 내면 대출해주는 은행이 알아서 처리해 주므로 활용이 어렵지는 않습니다. 문제는 이 상품을 무제한으로 이용할 수 없다는 것입니다. 조건은 수시로 바뀌지만 2019년 현재는 MCI와 MCG를 각각 1인당 두 건씩, 최대 네 건까지만 사용할 수 있습니다.

- 무피투자의 4가지 리스크

1. 개수보다 수익률을 우선할 것

2. 최소의 수리로 최대의 수익률을 낼 것

3. 남들이 기피하는 물건을 노릴 것

- 구체적으로 목표를 세워 '절약하고, 모으고, 투자하고'를 반복하십시오. 돈은 아끼되 배움은 아끼지 말고 투자에선 사람이 무기입니다. 적은 수익이나마 실패하지 않아야 자산이 더 많이 늘어납니다. 수익이 적더라도 실패하지 않는 투자가 중요하고, 그러기 위해서는 실수의 위험성을 미리 알려줄 멘토가 필요합니다. 멘토가 있으면 성공할 가능성이 높습니다.

- 낙찰 그 자체보다 중요한 건 수익률입니다. 현장 분위기에 휩싸여 내지르다 보면 나중에 낙찰을 받고도 기뻐하기는커녕 너무 과도한 낙찰가라는 사실을 뒤늦게 깨닫고 어떻게 하면 불허가를 받을 수 있을까 고민하게 될 수도 있습니다. 서두르다 보면 꼭 봐야 것들이 낙찰을 받고 나서야 보이는 법입니다.

- 입찰 전에 반드시 고려해야 할 것들

· 우선 낙찰받기 전에 누구 명의로 할 것인지를 생각해야 합니다. 무직이고 수익이 없을 때에는 다른 가족 구성원의 피부양자로서 건강보험료가 면제되지만, 임대사업자로서 수입이 발생하는 순간 월 10만 원이 넘는 건강보험료가 나옵니다. 임대수익이 늘어날수록 건강보험료도 늘어나게 되겠지요. 직장인이라면 부동산 자산이 엄청나게 많아지지 않는 한 건강보험료 부담이 별로 늘어나지 않습니다. 그래서 세금계산서를 발행해야 하는 상가나 아파트형공장, 업무용 오피스텔 등은 가능하면 직장인 명의로 낙찰받도록 계획을 세워야 합니다.

맞벌이 부부인데 월세가 나오는 물건을 낙찰받고자 한다면 월급이 적은 사람 앞으로 낙찰받는 것이 종합소득세(종소세) 신고 시에 유리하다는 것도 알아두시기 바랍니다. 종소세는 수익이 많아질수록 높은 세율로 부과되는 누진과세 구조이기 때문에 월급과 월세수입 등을 합친 종합소득금액이 적어야 조금이라도 세금을 덜 낼 수 있습니다.

· 입찰하기 전에 자금계획, 특히 대출계획을 철저하게 세워야 합니다. 내 앞으로 이미 주택담보대출을 많이 받은 상태라면 원하는 금액만큼 대출이 안 나올수 있고, MCI나 MCG 같은 보증보험을 다 사용해 버렸다면 방공제 때문에 투자금이 많이 들어갈 수 있습니다. 이럴 때는 대출에 유리한 가족명의로 낙찰받는 것도 방법입니다. 이를 위해서 미리 신용등급이나 소득수준을 파악해두는 것도 중요합니다. 최근에는 더 이상 명의 분산이 어려운 투자자들이 법인을 설립하여 회사 명의로 투자를 이어나가기도 합니다.

· 연체관리비를 미리 비용에 포함하자. 낙찰자가 부담해야 하는 항목은 다음과 같습니다.

1. 공용부분에 대한 관리비만 부담한다. 

2. 3년 이내의 관리비만 부담한다.

3. 연체이자는 부담하지 않는다.

· 입찰 당일까지 다시 한 번 체크하라. 특히 특수물건의 경우는 입찰 당일에 법원 물건접수 현황을 체크하는 버릇을 길러야 합니다. 입찰 당일 아침에 항상 선순위 권리신고, 유치권자 권리신고, 대위변제 등이 접수되지 않았는지 체크하시기 바랍니다. 요즘은 대법원 경매정보 사이트에서 문건처리내역을 클릭하면 쉽게 알 수 있고, 담당 경매계에 전화를 걸어서 문의할 수도 있습니다.

- 빌라는 정말 안 팔릴까

문제는 빌라 자체가 아니라 지역과 수요. 서울이나 서울 중심부와 가까운 곳, 또는 강남으로 이동이 편리한 곳이 좋을 것입니다.

전세가가 오르면 빌라값도 오른다. 특히 인구유입이 계속 늘어나는 지역에서는 말입니다. 지가 상승으로 땅의 가치는 높아지기에 이왕이면 대지지분이 넓은 빌라가 좋습니다.

주의점 1. 임대가 잘 되는 지역이어야 한다. 무피 투자가 가능하려면 보증금이 웬만큼 회수될 만한 지역, 좋은 지역의 빌라를 낙찰받아야만 합니다. 그래야 수익률도 올라갑니다. 지역 시세가 싼 데에는 이유가 있습니다. '싼 것 말고 좋은 것'을 하시기 바랍니다.

주의점 2. 건축년도에 주의하라. 신축빌라는 수익률은 낮지만 수리 걱정은 없다. 약 10년 경과 : 임대 놓기 가장 적당한 물건, 약 20년 경과 : 상태를 보며 골라서 낙찰받아야 한다. 30년 이상 경과 : 임대보다는 재개발 양도차익을 목표로 한다.

주의점 3. 이런 빌라는 피하자.

오래된 벽돌조 빌라, 좁은 골목 안의 빌라, 높은 곳에 위치한 빌라, 구조가 반듯하지 않은 빌라, 외벽에 금이 많이 간 빌라, 반지하 빌라, 5층 이상의 빌라, 햇빛이 들어오지 않는 빌라, 기찻길 옆 빌라, 도시가스가 연결되지 않은 빌라 

- 집이 많다고 다 임대사업일까

1. 지속적 현금흐름이 있어야 한다. 부동산은 결국 살 때가 아니라 팔 때 수익과 손실이 결정되는 것입니다. 그래서 전세로 투자했을 때보다 월세로 투자했을 때 물건을 더 오래 가져가면서 가격이 올랐을 때 팔 수 있는 확률이 높아집니다.

2. 일정 규모 이상이 돼야 한다. 생활하는 데 필요한 정도의 수입은 있어야 임대사업자라 칭할 수 있으니까요. 최소 열 채는 있어야 월 150만 원에서 300만 원 정도의 수입이 됩니다. 지어진 지 약 10여 년 정도 된 빌라에 관심이 많습니다. 낙찰을 받아야만 수익이 발생하기 때문에 우리는 실제로 낙찰받을 수 있는 물건에 온 신경을 써야 합니다.

3. 첫째도 수익률, 둘째도 수익률. 임대사업을 위한 경매는 최고로 좋은 물건을 낙찰받는 것이 아니라, 수익이 가장 좋은 물건을 낙찰받는 것입니다.

- 임대사업은 주택으로만 하는 게 아니다

소형 아파트 : 빌라보다 임대수익은 떨어지나 시세가 잘 오르고, 떨어질 때는 적게 떨어지며, 환금성이 좋기 때문입니다.

다세대주택 : 가성비 좋은 임대수익률

다가구주택 : 1주택자의 다양한 혜택이 가능

우리나라에서 임대사업하기 가장 좋은 물건은 방이 19개 미만, 건물 총 면적 200평, 3개 층 이하, 그리고 시세가 아닌 기준시가 9억 원 이하의 건물입니다. 이런 물건 하나만 가지고 있으면 1가구1주택자가 되므로 월세를 얼마든지 받더라도 세금을 한 푼도 안 내며, 매도할 때 양도소득세 면제를 받을 수 있습니다.

현재 신탁등기는 경매에서 낙찰받을 때에만 이용할 수 있으며, 대출한도는 낙찰가의 80%까지 가능하므로 2~3억 원으로 다가구주택을 마련할 수 있습니다. 단, 신탁수수료가 발생하고, 대출금리가 높으며, 임대보증금이 들어오면 그만큼 대출금을 상환해야 하므로 투자금을 회수해서 재투자하는 것은 다소 어렵습니다. 하지만 한 번의 투자로 평생 어려움 없이 살 수 있으므로 적극적으로 고려해야 합니다. 경매로 다가구주택을 매수할 때 조심할 것은 토지별도등기가 있는 경우입니다. 일반적으로 다가구주택을 지을 때에는 먼저 토지를 담보로 대출을 받아서 그 돈으로 건물을 짓는데, 준공허가가 나오기 전에 세입자들이 들어와 살면서 선순위가 되어 대항력을 갖게 되는 경우가 많습니다. 이런 물건이 경매에 나왔을 때 배당순위는 토지에 설정된 근저당권자가 가장 먼저이고, 그 다음에 선순위임차인들의 보증금입니다. 이때 대항력 있는 선순위임차인들이 보증금을 다 돌려받지 못하면 나머지 금액은 낙찰자가 인수해야 함을 잊지 마시기 바랍니다.

오피스텔 : 세금과 임대수요에 주의할 것

원룸 : 오피스텔의 저렴한 버전

상가 : 수익률 높지만 투자 실력이 필요하다 

아파트형공장 : 수익률 좋지만 많은 자본금이 필요하다

- 가장 좋은 계약은 재계약. 점유자를 내보내기보다는 다시 계약하는 것이 지출을 줄이는 가장 좋은 길이자 수익을 최대화하는 길입니다. 다만 이렇게 재계약할 때에는 등기부 상에 상대방이 선순위가 되지 않도록 한 번 전출했다가 다시 전입할 것을 반드시 요구하세요.

- 거미줄 같은 인적네트워크를 구축하자. 투자에서는 조금이라도 이상한 것이나 모르는 부분은 항상 물어보고 확인하는 습관이 필요합니다. 인적 네트워크를 형성하는 데에 주저하면 결코 성공 투자를 할 수 없습니다. 단순히 인터넷 강의를 듣거나 책만 볼 게 아니라 오프라인 강의와 모임에도 열심히 나가시라고 추천하는 이유입니다.