10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다

- 2019년 현재 우리나라의 인구는 약 5,170만 명으로 집계된다. 이 수치는 조금식 올라 2028~2030년에 5,190만 명으로 정점을 찍고, 이후 조금씩 내려가 2044년에 5,000만 명 이하로 떨어지게 된다. 이렇듯 2030년경 우리나라는 서서히 인구가 줄어드는 시점에 접어든다. 인구가 줄어들면 부동산 수요가 줄어들고, 수요가 줄어들면 가격이 떨어진다. 이런 논리 전개는 언뜻 보면 맞는 것처럼 보인다. 그러나 이것은 디테일한 변수를 살피지 못하고, 모든 것을 하나의 결과물로 합치는 전형적인 성급한 일반화의 오류이다.

- 대학교를 한번 보자. 지금 엄청나게 많은 대학교가 난립해 있다. 그런데 학생 수는 아직 적지 않다. 그래서 대학교의 수가 어느 정도 유지되고 있다. 하지만 나중에는 학생이 현저히 부족하게 될 것이다. 그렇다면 아까의 산후조리원과 같은 현상이 나타난다. 쉽게 말해 서울대와 지방의 이름 없는 대학 중 어디가 먼저 없어질까? 그리고 학생이 많이 줄었다고 한들 서울대의 위상이 흔들리게 될까? 그렇지 않다. 여전히 높은 경쟁률을 뚫고 피나는 노력을 해야 서울대에 들어갈 수 있다. 그래서 어느 분야든 수요가 줄어도 최상위 그룹은 살아남는다. 시간이 지나면서 하위 계층부터 하나둘씩 없어지며 공급도 계속 줄고, 결국 서울대의 위상은 더 높아진다. 이러한 과정을 우리는 '양극화'로 표현할 수 있다. 그리고 실제로 인구가 줄어 지역의 기반시설이 무너지는 경우가 종종 생겨나고 있는데, 이를 '지방소멸'이라고 표현한다.

- 꾸준한 공급이 불가능하다면 부동산은 앞으로도 계속 오른다. 여기서 중요한 키워드는 '공급'이 아니라 '꾸준한'이다. 그냥 두면 공급은 과잉과 부족을 계속 순환한다.

- 현재 강남의 평당 1억 원의 아파트를 구입하는 사람들은 추가적인 수익도 기대하겠지만 이보다는 화폐가치 하락에 대비한 일종의 에셋파킹(정치적.경제적으로 불안한 개발도상국의 부호들이 선진국에 자금을 보관하는 현상)과 비슷한 현상이라고 보면 된다. 결국 현금으로 가지고 있으면 가치 하락으로 손실을 볼 것 같으니 안전한 부동산에 투자·보관하는 것이다. 투자가 아니라 '보관'이다.

화폐가치는 지속적으로 하락한다. 화폐가치가 하락할수록 부동산은 상승한다. 가장 먼저, 그리고 많이 오르는 곳은 이미 비싸고 좋은 지역이다. 왜 그럴까? 그 지역은 한정적이다. 그렇기에 유효수요가 많은 곳은 부자가 관심을 갖는 지역이다. 그러므로 이미 비싸고 좋은 지역이 더 비싼 지역으로 바뀐다. 그런 후 키 맞추기를 하듯 주변 지역으로 퍼지면서 모든 부동산은 상승한다.

- 제2의 강남이 되기 위한 세 가지 조건

첫 번째, 강남과의 접근성

두 번째, 지역 내 일자리 창출

부동산 투자에 있어 주변에 일자리가 있는가, 없는가에 따라 가격은 천차만별이기에 핵심 일자리 지역과의 물리적 거리와 교통 편의성을 반드시 체크해야 한다.

세 번째, 강남 사람의 인식

여유가 있는 강남 사람은 좋은 지역이거나 자신이 알고 있는 지역 외에는 투자를 잘 안 하려는 성향이 강하다. 판교, 분당, 광교, 위례 등이 가격이 상승한 것은 강남 사람의 움직임이 많았기 때문이다.

- 가격이 비싸다고 생각한다면 그것이 진정 내재가치를 제대로 파악한 가격인지 생각해 보아야 한다. 비싸다는 개념은 내가 가진 자산이나 혹은 과거의 데이터 등으로 얼마든지 바뀔 수 있다.

- 10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다

· 과천, 1% 부족한 제2의 강남

· 용산구 - 강남을 '능가할' 지역 (동부이촌동, 서부이촌동: 용산국제업무지구 개발 예정, 한남뉴타운, 서후암동: 서쪽으로 서울역을 접한다. 서울역은 향후 10개 이상의 노선이 들어올 최고의 교통 요충지가 된다.)

· 영등포구 여의도 : 여의도 전체는 상업지의 비율이 주거지의 비율보다 높다. 같은 비율이라 해도 용적률이 높은 상업지가 훨씬 더 많은 부동산 '수요'를 만들기 때문에 향후 여의도의 아파트가 50층으로 재건축된다 하더라도 수요 초과로 가격이 상당히 높게 형성될 것이 확실하다.(공작아파트는 상업지역으로 향후 용적률 600%가 가능하다. 하지만 여러 가지 제약으로 550%만 받는다고 가정해보자. 그래도 재건축 시 약 300%의 용적률 상향이 가능하다. 목화아파트보다 약 10배의 용적률을 더 받을 수 있는 것이다. 이것은 사업성이 월등히 좋아짐을 뜻하며, 향후 받을 수 있는 용적률까지 감안하면 공작아파트의 가격은 결코 비싸지 않다.)

여의도 아파트의 투자에 대한 리스크는 역시 속도다. 하지만 긴 세월을 뒤로하고 날갯짓을 하기 시작했다. 어느 한 곳이라도 빠르게 움직여준다면 모든 여의도 아파트의 가격이 급등할 수 있다. 재건축에 대한 규제가 심한 지금이 오히려 여의도에 진입할 수 있는 마지막이 될 수 있다. 다시 강조하지만 여의도의 가치는 한강변이다. 한강변의 사업성이 좋은 아파트, 그중에서도 고층의 1등급 매물을 구입한다면 어설픈 강남의 아파트를 매입하는 것보다 더 좋은 수익을 얻을 수 있다.

· 성동구 성수동 : 성수동은 부촌이라는 인식이 생기면서 연예인들이 거주하는 대표 지역이 되었으며, 성수뉴타운, 성수산업개발진흥지구(지식산업센터로 변모), 준공업지역의 개발 등이 진행됨에 따라 앞으로의 가치는 더욱 높아질 것이다. 현재 1 · 3 · 4지구가 조합설립인가를 받았으나, 2지구가 조합설립 인가를 받지 못하고 있다. 문제는 성수뉴타운의 1~4지구가 각각 별도의 조합이긴 하나 승인권자인 서울시에서 2지구가 해제될 경우 현재 계획대로 정비계획을 진행시킬수 없다는 입장이라는 점이다. 이에 따라 2지구 문제가 해결되지 않으면 성수뉴타운 전체에 타격이 가해질 수 있다.

· 노량진 뉴타운 : 한강변에 가깝고, 1호선·7호선·9호선의 트리플 역세권, 여기에 경전철 서부선까지 4개의 노선의 교통을 가지고 있으며, 서울의 3핵인 도심권(1호선), 여의도권(9호선), 강남(7호선, 9호선)까지 모두 접근성이 뛰어나기 때문이다(노량진역은 9호선의 급행역이다). 노량진뉴타운은 8개 구역으로 진행되는데, 적게는 400세대부터 많게는 2,800여 세대에 이른다. 이에 노량진뉴타운 전체가 완공될 시 8,000여 세대의 대규모 아파트 단지가 탄생하게 된다.

- 제2의 강남이 될 잠재력을 가진 곳

관악구(난곡선, 신림선, 서부선), 영등포구(신길뉴타운, 영등포뉴타운), 광진구 자양동, 구로구(신도림, 대림역 부근), 창동역과 노원역 인근