2020 수도권 부동산 2차 상승기가 온다

- 싸게 사려면 하락 분위기가 팽배하고 하락 중일 때 해야 한다. 사고 나서 단기간의 등락은 신경 쓰지 말자. 어차피 그건 의미 없는 가격이다. 매도할 때 상승해 있으면 그만이다. 보통 사람과 똑같이 생각하고 행동하면 평생 그 나물에 그 밥이 되고 만다. 아무리 강조해도 지나치지 않을 텐데, 시장은 여러분이 매수할 시간을 기다려주지 않으며 재상승을 시작하면 급하게 오른다.  

- 진정한 갭 투자는 집값이 상승할 곳인데 이왕이면 투자금을 적게 들여 투자금 대비 수익률을 높게 하는 것이다. 갭 투자는 적은 돈이 아니라 반드시 상승할 곳이 전제다. 하락하거나 하락할 곳에는 투자금이 0원이 들어도 해서는 안 된다.

- 4개의 부동산 시장

1. 부동산 하락 시장

오피스텔, 빌라, 원룸에 투자한다면 상품 주변에 새로운 공급이 없는지를 꼭 점검해야 한다. 임대수익형 상품의 특징은 오래되고 낡으면 수익률이 떨어진다는 점인데, 주변에 새 오피스텔이 생기면 월세에서 밀릴 수 있고, 공실의 염려까지 생길 수 있으니 꼭 확인하자. 기억해야 할 것은 임대수익형 상품에 투자할 시기가 부동산 상승의 정점을 찍고 2년 뒤라는 사실이다.

2. 반등 시장

부동산은 크게 하락 시장과 상승 시장으로 나뉜다. 상승 시장은 다시 3가지로 구분되는데 반등 시장, 실수요 시장, 그리고 가수요 시장이다. 부동산 상승과 하락을 만들어내는 즉, 방향성을 만드는 주된 원인은 오직 "몇 년 치 분양"밖에 없다고 했다. "몇 년 치 분양"은 지역마다 다르다. 가령 인구가 많고 큰 도시들은 "몇 년 치 분양"이 5년 이상은 쌓여야 정점을 찍은 뒤 시장이 하락한다. 그러나 지방 소도시들은 3~4년 치만 쌓여도 정점을 찍고 그 후 시장이 하락하는 모습을 보일 수 있다. 일률적이지 않으며 시장마다 제각각인 셈이다.

- 부동산 상승 시장에서 상승의 단계는 보통 소형-분양권-재건축-중형-재개발-대형 순으로 퍼져나간다.

3. 실수요 시장

- 실수요 시장이란 실수요자들이 많은 시장을 뜻한다. 하락장 끝부분쯤에서 임대수익형 투자자들과 실수요자들이 소형/역세권 집을 매수하면서, 시장에서 저가매물이 소진돼 집값이 바닥을 다지고 상승하기 시작한다. 부동산이 바닥을 찍고 본격적으로 상승하는 시장에서는 강남같이 서울 중심지 비싼 집부터 상승하지 않는다는 특징이 있다. 반등 시장에서 상승은 외곽 주변에서부터 시작해 시간이 지나면서 중심지 쪽으로 퍼져 들어오는 양상을 보인다. 반등 시점은 시간이 지나야 알 수 있다. 대부분은 과거 하락이 지속했기에 절대 바닥 지점을 잡을 수 없다. 시장 상승에 확신이 없기 때문이다. 그래서 사람들은 집을 사더라도 싸거나 투자금이 적게 들어가는 곳부터 공략하기 시작한다.

- 실수요 시장은 전세가율이 높은 곳만 찾아서 투자하면 된다. 시장에 전세 물건이 없어 전세를 높게 내놔도 거래가 잘 되고, 시간이 지나면서 매매와 전세의 차이가 얼마 지나지 않으면 전세가 매매를 밀어 올리면서 집값이 상승한다. 이 시장에서는 전세 수요가 많고 입지가 양호하면서 전세 물건이 적은 지역을 찾으면 된다. 투자금이 적게 드니 부담이 없어 여러 채를 매수할 수 있고, 위험도 그만큼 적다. 이때 돈을 벌 투자 상품은 무조건 싸면서 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는 집이다. 초소형/소형 아파트, 오피스텔, 역세권 소형 집들이다.

- 저평가 지역 찾는 6단계 절대 법칙

1) 공급

2) 수요

수요와 공급 데이터 찾는 사이트 "부동산 지인" : 수요/공급 -> 수요/공급 플러스 -> 지역 선택

3) 큰 흐름 확인

공급량과 수요로 해당 지역의 2년 후 공급 부족을 확인했으면 이제 그 지역의 10년 이상 기간을 띄워 놓고 아파트 매매 가격지수를 보면서 과거부터 현재 흐름이 어떤지 점검한다.

- 투자 정보 찾는 법

"부동산통계정보"(https://www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do) -> 부동산통계 -> 전국주택가격동향조사 ->월간동향 -> 아파트 -> 매매가격지수 -> 차트

4) 미분양

미분양이 많이 쌓였다가 미분양 해소 속도가 급격히 빨라지는 시점이 있는데 이때를 눈여겨봐야 한다. 부동산 시장의 상승 신호일 수 있다.

미분양 정보 : "국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do) -> 주택 -> 승인통계 -> 미분양주택현황보고

5) 매매와 전세

매매지수, 전세지수 정보 : "부동산통계정보시스템"(https://www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do) -> 주제별 "부동산통계"의 초록색 "상세보기" -> 주간아파트가격동향 -> 주간아파트가격동향조사 시계열통계표(https://www.r-one.co.kr/rone/resis/common/sub/sub.do?pageVal=page_4_2&bbsId=BBSMSTR_000000000081&categoryAt=LFR&ctrl=F) -> 매매지수와 전세지수를 이용해 그래프를 만들면 된다.

6) 인구

인구 정보 찾기 : 부동산지인(https://aptgin.com/) -> 지인 빅데이터-인구/세대 수 -> 지역 선택

인구가 늘어나는 게 좋긴 한데, 그중에서 어느 연령대가 많고 늘어나는지를 눈여겨봐야 한다. 그 지역 부동산의 앞날을 예측할 요소다. 가령 30~40대가 많이 살고 늘어난다면 그 지역 부동산 가격은 앞으로 좋으리라 예상하면 된다. 거기에 더해 영유아가 많고 늘어난다면 미래가 있는 지역이다.

- 아파트 정보 : 부동산지인 -> 아파트분석 -> 저평가 지역 찾는 방법 -> 지역 선택

- 입지 비교 : KB부동산 사이트(https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland) - 지역 선택 - 아파트 선택 - 면적대 시세 - 높은 가격순

4. 가수요 시장

현재 부동산 시장은 가수요 시장이라고 했다. 그런데 지금까지 소형/역세권 아파트를 선호하는 투자자들이 꽤 많다. 현재 이 소형/역세권 아파트에 투자하는 것은 마치 유행 지난 옷을 입고 패션쇼를 하는 것과 같다. 지금 이를 적용해봐야 성과가 나지도 않고 본래 가치보다 가격이 이미 많이 올라 있다. 소형/역세권 아파트 투자 시기는 반등 시장이나 실수요 시장 중반까지다. 갭 투자도 마찬가지다. 수도권의 경우 투자금을 적게 들여 투자할 곳은 찾아볼 수 없다.

앞으로 가치>가격인 상품은 아파트로 치면 작은 크기가 아니라 30평 이상의 중대형 평형이 될 것이다. 재개발 · 재건축의 경우 서울은 이미 많이 올랐고 진입하기에 투자금도 상당히 크다. 그래서 차선책으로 서울과 접근성이 좋은 경기도/인천 구도심의 재개발 · 재건축을 눈여겨봐야 한다.