지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다

- 실거주든 투자를 위해서든 집을 사기 위해서는 부동산 공부가 필요합니다. 하지만 공부에 앞서 내가 거주할 집 한채는 오히려 물가 상승과 집값 폭등에 대한 대비를 하기 위해서라도 반드시 필요합니다.

- 집값이 고점인지 계산하려면 주택의 수요 및 공급, GDP(국내총생산) 성장률, 통화량, 물가, 금리, 환율, 소득, 인구, 심리, 정책, 경쟁 투자 상품들, 최저임금 등에 대해 분석하고 이 모든 지표들을 계량화한 후 각 지표들의 상관관계에 대해 분석하고, 이 지표들의 향후 움직임에 대해 파악해야 할 것입니다. 그렇기 때문에 고점을 예측하는 것은 사실상 불가능하다고 생각합니다.

GDP 성장률과 집값의 상승률은 비례하며, 그 상관관계는 상당히 높습니다. GDP의 성장에 따라 소득이 늘어나고, 물가도 올라가며, 집값도 자연스럽게 올라가기 때문입니다. 통화량 또한 계속 늘어왔습니다. 시장에 통화량이 늘면 그 돈은 시장 경제의 원리에 따라 어디론가 흘러가게 됩니다. 그리고 늘어난 통화량의 상당 부분은 실물 자산, 특히 부동산으로 흘러들어갑니다.

- KB금융지주 경영연구소에서 발표한 2018년 '한국 부자 보고서'에 따르면 금융자산이 10억 원 이상인 부자의 수가 무려 27만 8,000명이나 되며, 그 수는 매년 약 13.6%씩 늘어나고 있다고 합니다. 그래서 좋은 지역에서 급매물이 나올 가능성도 높지 않습니다. 급매물로 내놓을 만큼 사정이 어려운 소유자가 많지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 대출을 엄청나게 받아서 집을 산 사람들이 집값 하락기에 급매로 매물을 내놓을 거라는 기대는 어쩌면 헛된 기대일지도 모른다는 사실을 알아야 합니다.

- 돈을 벌어서 부동산을 사야 하는가 아니면 부동산을 사서 돈을 벌어야 하는가. 이는 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐와 같은 문제입니다. 하지만 수억 원이나 하는 부동산을 대출 없이 구입하기는 현실적으로 어려운 일입니다. 이마저도 현재의 집값과 미래에 본인이 매입할 집값이 크게 차이 나지 않을 때나 가능할 일입니다. 그러므로 가계의 소득 수준과 상환 계획을 철저히 따져본 후에 대출을 적절히 활용하여 집을 마련하는 것은 권할 만한 일입니다.

- 집은 어디에 사야 하나요?

저는 서울, 그중에서도 강남 3구, 광진구, 성동구, 동작구, 강동구 등 평단가가 높은 지역 위주로 투자합니다. 왜냐하면 한정된 공급에 비해 잠재 수요가 어마어마하기 때문입니다.

저는 수요가 많고, 수익률보다 절대적인 수익 금액이 가장 클 것으로 예상되는 지역에 투자를 집중합니다. 그리고 최소 3개월에 한 번은 방문할 수 있는 지역에만 투자합니다. 집이나 회사에서 가깝거나 회사 사이에 있는 지역을 선호합니다. 아무래도 익숙한 지역에 투자하는 것이 쉽고, 실패할 가능성이 낮기 때문에 이런 지역 위주로 하는 것입니다.

- 집을 살 때는 반드시 파는 것까지 고려해야 합니다. 부동산 투자의 3단계는 매도, 보유, 매수입니다. 3단계 중 어떤 과정이 가장 어렵냐고 묻는다면 매수하는 게 가장 쉽고, 매도하는 게 가장 어렵다고 답하겠습니다.

그러면 파는 것을 고려할 때 어떤 부분을 생각해야 할까요. 먼저 언제 팔지 염두에 둬야 합니다. 예를 들어 지하철 9호선 3단계 구간이 개통하면 판다, 현대자동차 한전 부지가 착공하면 판다, 자녀가 초등학교 들어갈 때 판다 혹은 현재의 저축률이 얼마에 도달하거나 은퇴 시점이 오면 판다 등 개인적인 상황에 따라 다방면으로 생각해봐야 합니다.

그 다음 누구에게 팔지 미리 생각해야 합니다. 예를 들어 신혼부부가 살기 좋은 동네라면 30평형대보다 20평형대가, 중학교가 유명한 동네라면 20평형대보다 30평형대가 인기 있을 것입니다. 그리고 주변 각 평형대의 대략적인 수를 전수 조사해보면 어떤 평형의 가격이 향우 오를 가능성이 높고 쉽게 팔 수 있을지 보일 것입니다. 미래를 예측할 수는 없지만 최초에 매도 계획을 세우고 이후 시장 변화에 따라 끊임없이 계획을 수정해나가야 합니다.

- 임장할 때 꼭 확인해야 할 게 있나요?

매매 가격, 전세 가격, 월세 가격을 기준으로 한 실거래가, 호가, KB 부동산 시세, 공동주택 공시가격은 이미 임장을 하기 전에 확인해둬야 합니다.

임장시 현장에서 꼭 확인해야 하는 것들.

만약 지하철이나 버스를 타고 관심 있는 지역에 임장을 간다면 정류장에서 집까지의 거리가 얼마나 되는지, 오르막길이나 내리막길이 있다면 경사는 어떤지 확인해야 합니다. 또 집까지 가는 길에 편의시설은 어떤 것이 있는지, 혐오시설은 없는지 확인하며 도착해야 할 것입니다.

도착해서는 보안이 얼마나 잘돼 있는지, 집 외부와 주변 관리 상태는 어떤지 점검합니다. 엘리베이터를 타고 올라갈 때는 사용 세대수 대비 엘리베이터 수가 얼마나 되는지 확인하고, 대기 시간도 확인합니다. 집 안에 들어오면서부터가 본격적인 임장입니다. 먼저 현관이 얼마나 넓은지, 천장고가 얼마나 높은지, 빛은 잘 들어오는지 확인합니다. 빛을 확인하려면 밤보다 낮에 가는 것이 좋습니다.

뷰도 확인합니다. 가급적이면 거주자의 허락을 받아 뷰를 사진으로 남겨두면 의사 결정에 큰 도움이 됩니다. 그리고 부엌의 넓이, 냉장고 및 세탁기 놓는 위치, 화장실 상태도 점검합니다. 인테리어의 노후 정도를 판단할 때는, 부엌과 화장실은 각각 별도로 살펴보고 바닥, 벽, 천장 정도로 구분하여 주의 깊게 살펴봅니다.

수납공간의 크기도 확인합니다. 곰팡이 냄새가 나는지, 누수는 없는지, 수압이 강한지도 점검합니다. 여기서 주의할 점은 붙박이장의 문을 열거나, 전등을 켜고 끄거나, 수도를 열거나 할 때 반드시 거주자의 허락을 받아야 한다는 겁니다. 마지막으로 그 집이 주는 느낌도 확인합니다.

한 번 대중교통을 이용해 집에 가봤다면 다음번에는 자가용을 이용해서 가봅니다. 가면서 이정표는 얼마나 잘돼 있는지, 길은 얼마나 넓은지, 최종적으로 주차장 사용은 얼마나 편리한지 확인합니다. 주차장에서 엘리베이터를 타고 바로 해당 호수로 올라갈 수 있는지, 주차 공간은 충분한지, 주차면의 폭은 넓은지 등을 확인합니다. 가급적이면 평일 저녁이나 주말 오전에 가는 것이 주차장의 혼잡도를 가장 정확하게 볼 수 있어 좋습니다.

그 다음에는 평일 낮에 다시 와봅니다. 그러고는 해당 동에서 초등학교까지 걸아가 봅니다. 얼마나 가까운지 확인하고, 횡단보도의 유무와 차선의 숫자, 동선 내에 위험한 것은 없는지 반드시 확인합니다. 초·중·고등학교 중 초등학교의 안전이 가장 민감하기 때문에 초등학교만이라도 꼭 걸어가 보길 바랍니다. 다음으로 동네 주민에게 층간 소음의 정도를 인터뷰를 통해 확인합니다. 이런 식으로 매매를 고려하는 집이라면 최소 일곱 번 이상 가봐야 합니다.

- 집을 싸게 사기 위한 방법이 있나요?

집을 매입하면서 꼭 알아야 하는 세 가지 협상 기술.

 첫 번째, 가급적이면 주요 조건들에 대해 서면으로 한꺼번에 주고받아야 합니다.

· 매매대금

· 계약금, (중도금), 잔금 지급 금액과 지급일, 이사 날짜

· 임차인 명도에 대한 책임

· (매도인의 대출 상환 시점: 중도금 지급일 또는 잔금 지급일)

· 기타 특수한 경우에 대한 협의 내용

두 번째, 추가적으로 원하는 조건들이 있을 때는 머릿속에 정리해뒀다가 상대방이 추가 요청을 할 때 쏟아내는 것도 방법입니다. 직장생활을 할 때는, 요구 조건을 포스트잇에 적어 호주머니에 넣어뒀다가 공인중개사로부터 상대방의 요청사항이 오면 포스트잇을 펼쳐서 그때그때 대응하곤 했습니다. 

마지막으로 협상을 할 때 상대방의 감정을 상하게 하지 않게 하는 것이 중요합니다.

 - 오피스텔 투자는 개별 지역마다 수급 상황과 여건이 매우 다르기 때문에 임대수익률과 공실 리스크 등에 대한 철저하고 신중한 접근이 요구됩니다.

- 만약 저에게 지금 청약 당첨 후 분양 대금 납부를 감당할 만한 현금이 있다면, 요행을 바라지 않고 신축 아파트를 사겠습니다. 물론 청약에 당첨되면 좋겠지만, 가능성이 희박합니다. 희박한 가능성만을 바라보며 수억 원을 예금통장에 묶어 두는 것 또한 리스크입니다. 언제 당첨될지 모른 채 청약만 바라보며 기다리는 동안 집값이 급등해버릴 수 있기 때문입니다. 다만 청약통장에 가입한 기간과 무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많아 가점이 높다면 청약 제도를 활용하여 주택을 구입하는 것을 강력히 권장합니다.

- 저는 학군이 안 좋은 아파트는 반쪽짜리 아파트라고 생각합니다. 거주할 수 있는 대상이반밖에 되지 않기 때문입니다. 실거주 목적으로 아파트를 구입하더라도 당연히 앞으로 가격이 상승할 가능성이 높은 아파트를 선택해야 합니다. 그래야 주거와 투자라는 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문입니다. 따라서 아파트를 살 때는 자신의 가족계획이나 자녀의 나이와 상관없이 학군을 고려해야 합니다.

- 아파트를 살 때 가장 고려해야 할 점은 무엇인가요?

아파트를 살 때 학군을 가장 중요하게 생각합니다. 그래서 투자할 아파트에 거주한다고 가정할 때 초등학교까지 걸어가는 동선은 안전한지, 해당 학교의 학업 성취도는 어떤지, 좋은 상급 학교에 진학시키는 학교에 아이를 입학시킬 수 있는지, 주변 아파트 단지와 소득 수준 등은 비슷한지, 인근 학원가는 어떻게 형성돼 있는지 등을 따져봅니다.

그다음으로 중요하게 생각하는 것은 지하철역입니다. 그중에서도 2호선, 5호선, 9호선에 가장 많은 점수를 줍니다. 왜냐하면 직주근접을 위해서는 회사가 밀집해 있는 3대 도심권(종로, 강남권, 여의도권)과 잘 연결돼 있어야 하는데, 2호선, 5호선, 9호선이 각각 3대 도심권 중 2개의 도심권을 관통하기 때문입니다. 그다음 고속화도로와의 접근성, 종합병원 및 마트와의 접근성, 강이나 녹지 환경 등을 따집니다.

- GTX 등 SOC 호재만을 기대하며 하는 투자는 리스크가 크다는 점을 명심해야 합니다.

- 중소형 아파트를 살 때 유리한 점이 많지만, 30평대 이하와 40평대 이상 아파트의 가격 차이가 너무 적다면 투자 측면에서 40평대 중대형 아파트를 매입하는 것도 고민해봐야 합니다.

- 재건축을 기대하고 아파트를 사도 될까요?

재개발·재건축 투자에 뛰어들지 않는 이유

1. 재개발 · 재건축 투자는 시간에 대한 투자다. 그러므로 내가 할 수 있는 것이 아무것도 없다(조합장이 되지 않는 한).

2. 건물이 아닌 토지에 대한 투자이기 때문에, 상당한 자본이 기약 없이 묶일 수 있다.

순자산이 40억 원이 넘고, 여유 자금도 충분하면서 10년 이상 장기 투자를 감당할 수 있는 분들께는 재개발·재건축 투자를 권합니다.

- 서울 아파트 분양권을 사는 건 어떨까요?

서울에는 소득 수준이 높은 가계가 많음에도 불구하고, 새 아파트는 적습니다. 그리고 당분간 아파트가 충분히 공급되기도 어려운 상황이기 때문에 합리적인 수준의 프리미엄을 지불하고 분양권을 매입하는 것도 괜찮은 투자 전략이라고 생각합니다.

- 평생 팔지 않을 부동산을 고른다는 관점에서 집을 선택한다면, 좀 더 신중하고 명확하게 자산을 고르게 될 것입니다.

- 부부 공동 명의로 부동산을 취득하면 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세에 대한 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 반면 취득세와 재산세는 단독 명의일 때와 동일합니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 물건별 과세가 아닌 인별 과세이고, 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우에만 부담합니다.

여기서 주의할 점은 증여 문제와 건강보험료 문제입니다. 부부 간에도 10년 동안 6억 원 이상 증여할 때는 증여세를 납부해야 합니다. 그리고 부부 중 한 사람이 건강보험 지역가입자일 경우, 자산 증가에 따라 건강보험료도 증가된다는 점을 감안해야 합니다. 현재 건강보험료 납부 제도에 따르면 건강보험 지역가입자는 직장가입자와 달리, 무조건 소득과 자산 모두를 통틀어 건강보험료를 산정하기 때문에 자산을 추가 취득하면 건강보험료가 늘어나기 때문입니다.

- 집을 계약하기 전에 꼭 확인해야 할 것들은?

1. 매물의 가격이 적절한지 확인한다.

2. 등기부등본을 꼭 확인한다.

3. 주변 지도를 꼭 살펴보자.

4. 수압을 확인한다.

5. 내부 구조와 시설을 확인한다.

6. 낮, 밤, 주말, 주중에 확인한다.

7. 중개보수는 사전에 협의한다.

계약 체결 전에 반드시 공인중개사와 중개보수를 협의해야 합니다. 법에서 법정 상한 요율만 명시했을 뿐 부가가치세 유무에 대해서는 정한 바가 없기 때문에 부가가치세까지 포함한 요율을 사전에 반드시 협의해야 합니다.

8. 계약금은 반드시 임대인 계좌로 이체한다.