부동산 버블 마지막 기회를 잡아라

- 적극적인 투자자라면 언제든지 뛰어내릴 준비를 하고 버블에 올라타는 것이 수익을 극대화 하는 전략이 될 수 있다. 다만 여기서 핵심은 '버블에 올라타야 한다'는 것이 아니라 '언제든지 뛰어내릴 준비를 해야 한다'는 것이다.

- 버블에 올라타도 되는 사람들은 어떤 유형의 사람들일까? 적극적으로 리스크를 감수할 수 있으면서 고수익을 추구하는 '적극적 위험감수자'들이다. 리스크를 감수할 수 있다는 말은 무데뽀로 한번 질러볼 배짱이 있다는 말과는 다른 의미다. 하이 리스크가 반드시 하이 리턴으로 귀결된다면 리스크를 감수하지 않을 바보가 세상에 어디 있겠는가. 하이 리스크를 감수할 수 있다는 말은 하이 리턴은 고사하고 마이너스가 되어 원금을 까먹더라도 기본적인 생활에 피해를 보지 않고 충격을 흡수할 경제적 여력이 있어야 한다는 말이다. 한마디로 어느 정도 재력이 있거나 적어도 영혼까지 탈탈 털어 집 한 채에 올인해야 하는 상황은 아니어야 한다는 것이다.

또 한편으로는 버블에 잠재된 리스크를 이해해 이를 어느 정도 예측하고 회피할 수 있는 준비가 되어 있어야 한다는 말이기도 하다. 즉 돈과 지식, 이 둘 중 하나만 부족해도 버블에 올라타는 것은 피해야 한다.

* 유형별 투자 가이드

지방 거주 유주택자 : 보유하고 있는 현주거지 거주 및 추가 투자 자제

지방 거주 무주택자 : 전세 거주하며 다음 사이클 대기

수도권 거주 유주택자 : 보유하고 있는 현주거지 거주 or 대출 최소로 가능하면 서울 핵심 지역 갈아타기

수도권 거주 무주택자 : 2019년 상반기 GTX 인근지역 매수 or 서울 · 수도권 청약.  저가매수 불가 시 전세 거주하며 다음 사이클 대기

서울 거주 유주택자 : 보유하고 있는 현주거지 거주 or 여건 되면 핵심지역 슈퍼스타 단지로 갈아타기(2019년 상반기 내)

서울 거주 무주택자 : 서울 청약 or 핵심지역 신축 대출 비중 30% 이내로 매수 가능하면 저가매수, 과도한 대출 필요 시 전세 거주하며 다음 사이클 대기

적극적 투자자 : 2019년 상반기 중 관리처분인가 받은 재건축 단지 매수

- 2019년에 하는 투자는 최대한 방망이를 짧게 잡고 단타를 친다는 자세로 임해야 한다. 물론 부동산 시장에서 단타라는 것이 분양권처럼 몇 달 안에 사고파는 것을 의미하지는 않는다. 하지만 빠르면 1~2년 내에라도 외부여건이 변한다면 언제든지 빠져나올 준비를 해야 한다는 것이다. 서울 아파트 시장으로 국한한다면 적어도 향후 2~3년간은 시장이 하락세로 돌아설 요인이 크게 보이지 않는다.

여기서 생각해봐야 할 외부변수가 있다. 전 세계적으로 유례없이 풀린 과잉유동성의 해소과정과 미·중 간 헤게모니 싸움이 불러일으킬 수 있는 금융위기다.

- 나는 나만의 버블지수를 만들어서 시장의 큰 흐름을 이해하는 데 활용한다. 부동산 버블지수를 계산하는 데에는 벤치마크 금리가 활용된다. 1년 만기 정기예금 금리와 AA- 등급의 회사채 수익률이다.

국민주택채권은 시장금리보다 조금 낮은 안전한 투자처니 부동산 투자는 이보다는 수익률이 조금은 높아야 할 것이다. AA-등급의 회사채는 우량등급이긴 하지만 회사채에 투자하는 것 자체가 아무래도 부동산 투자보다는 조금 더 리스크를 감수해야 한다. 따라서 두 벤치마크 지수를 비교해 부동산 수익률이 이 두 지수 사이에 있으면 버블이 아니라고 결론지을 수 있었다.

- 부동산 버블지수는 현재가 버블 국면인지 과매도 국면인지 개개인의 판단이나 느낌이 아닌 객관적인 수치로 알 수 있게 해준다. 하지만 이 버블지수는 현재를 객관적으로 판단하게 해주는 것이지 미래를 예측하게 해주는 것은 아니다. 현재의 코스피 지수를 안다고 해서 내년 코스피 지수를 예측할 수 있는 것은 아닌 것과 같다.

- 모든 버블과 이에 수반되는 버블의 종말, 즉 금융위기는 그 버블을 가져온 이유와 배경 그리고 이에 대한 정부의 대처에 따라 각기 다른 모습을 보인다. 역사는 되풀이되기도 하지만, 똑같은 모습으로 되풀이되지는 않는다. 투자자와 규제기관 모두 지난 역사에서 배운 것을 현재에 적용하기 때문이다.

단기 버블지수를 보면 2017~2018년 사이에 강남을 중심으로 과매수 양상이 강력하게 나타났다. 이데 대한 정부 정책에 따라 이후 버블의 모습과 크기는 달라질 수 있다. 만약 과매수 양상이 강하게 나타나는 지역을 중심으로 재건축 완화 같은 강력한 공급정책을 폈더라면 버블은 상당부분 억제될 수밖에 없을 것이다. 하지만 현 정부의 특성 상 공급정책은 과매수 지역이 아닌 엉뚱한 지역을 타깃으로 할 수밖에 없었고 이를 강력한 수요억제책으로 보완하려 했다. 버블의 발생 여부를 예측할 수 있는 것과 별개로 이 버블의 크기가 얼마나 커질지는 지켜보는 수밖에 없다. 버블이 꺼지는 징후가 보일 때까지는 계속적으로 버블이 지속될 것이라고 가정할 수밖에 없는 것이다.

- 10년 주기설은 대중들에게 어필하기 위해 뭔가 딱 떨어지는 표현이 필요했던 일부학자들이나 언론에서 확산시킨 표현일 뿐 실제 경기는 10년이나 혹은 8년, 12년을 주기로 순환하지 않는다.

- 이렇듯 외곽 지역의 신규공급은 아무리 공급량이 많아도 지위재의 속성을 갖고 있는 특정 지역의 부동산의 가격을 끌어내리는 데 한계가 있다. 오히려 먼저 급등한 강남 집값과의 갭 메우기에 나서며 따라 오른 외곽 지역 부동산 가격에 큰 부담으로 작용할 공산이 크다. 시장에서는 3기 신도시 예정지의 신축아파트들은 강남권이 아닌 이들 지역의 대체제로 받아들일 것이기 때문이다.

결국 이미 서울시 평균의 1.5배 이상 노후된 강남에서 신규 공급까지 막혀버린 신축아파트들은 품귀 현상을 빚으며 가격이 더욱 급등할 것이고, 외곽 지역은 3기 신도시의 물량공세로 인해 가격 하방 압력을 받는 양극화 현상이 더욱 가속화될 것이다. 수요와 공급이라는 부동산의 내재요인으로는 적어도 서울 핵심부동산의 하락을 점칠 수 없게 되었다. 다만 외곽지역은 주의를 요한다.

- 다시 한 번 말하지만 2004년부터 2008년 금융위기를 예측했다고 주장하는 사람들은 2004~2006년 대세상승장을 놓쳤고, 금융위기 후 폭락한 가격도 대세상승 이전 이들이 위기를 경고하던 시점의 가격으로는 돌아가지 않았다. 경기가 둔화된다고 바로 폭락하는 것은 아니다. 흑백론을 경계해야 하는 이유는 세상에는 회색지점이 더 많을 수도 있기 때문이다.

- 경기는 둔화되고 있지만 그게 폭락한다는 의미는 아니다. 버블과 폭락이라는 이분법으로 세상을 보지는 말자. 자산 시장에는 폭등과 폭락의 시기도 물론 있지만 보합세, 횡보장, 완만한 상승세 혹은 완만한 하락세라고 이름 붙일 시기가 더 많고 이 시기에는 자산의 세부 카테고리 별로 등락을 달리한다.

- 경제지표는 그 원인과 결과가 이렇듯 1대1 매칭이 아니라 복합적으로 서로 얽혀 굴러간다. 금리 상승기에도 미국 부동산은 꾸준히 올랐는데 이제 금리상승이 끝물이라는 시그널이 시장에 퍼진다면 어떻게 될까? 게다가 그 말도 많고 탈도 많은 공공인프라 투자를 드디어 개시해 이제 막 양적 완화가 종료된 미국시장에 또 다시 천문학적인 돈이 풀린다면 말이다.

2019년 많아야 두 번 정도 오를 미국의 정책금리는 앞으로도 한동안 3% 초반인 중립금리를 넘지 않을 것이다. 이유는 물가상승률이 여전히 연준의 목표인 2% 아래 수준이고 실제 인프라 투자금이 풀려 경기가 과열되는 건 앞으로 수년 후의 일이기 때문이다. 그때가 되면 연준은 다시 금리를 올려 경기과열을 막으려 할 것인데, 적극적 투자자들은 다시 한 번 벌어질 다음 파티를 최대한 즐기다 늦기 전에 빠져 나와야 한다.

- 실제 미국의 부동산 전문가들이 이 PIR에 관심이 없는 이유는 별 다른 게 아니다. 별 의미도 없고 도움되는 인사이트를 얻을 수 있는 지표가 아니기 때문이다. 돈 되는 정보라면 당연히 달달 외우고 있지 않겠는가. 이 PIR은 국제적인 비교가 전혀 불가능한 지표다. 주요 선진국들과 한국의 PIR을 비교해보면 한국의 PIR이 당연히 높게 나온다. 그렇다면 이게 한국의 부동산이 버블일 수 있다는 근거일까?

선진국의 PIR이 낮은 이유 중 하나는 이 PIR에 엥겔계수와 유사한 속성이 들어있기 때문이다. 엥겔계수는 가정의 소비지출 중 식품이 차지하는 비중을 말한다. 아무리 가난해도 최소한 먹고는 살아야 하기 때문에 가난한 가정일수록 소비 지출 중 식품이 차지하는 비중이 높을 수밖에 없다. 필수 중의 필수품이기 때문이다. 따라서 부유층은 엥겔계수가 낮고 서민층은 엥겔계수가 높다. 무슨 말을 하려는지 감이 팍 오지 않는가? PIR은 부동산의 엥겔계수다.

- 한국의 PIR을 따지면서 미국, 영국 수치를 들고 와 이런 나라들보다 한국의 PIR이 높으니까 거품이다 이러고 따질 일이 아니라는 것이다. 대개 국민 소득이 낮으면 PIR이 높고 국민소득이 높으면 PIR은 낮다. 서울의 PIR이 뉴욕이나 런던보다 높은 것은 버블이 아니라 당연한 일이다.

- 그래서 산다면 어디를 사야 하나

그래서 결론을 다시 내린다면 적어도 서울의 핵심 지역에 집을 가지고 있는 사람이라면 아직 팔 때는 아니다. 그리고 1주택자라면 정말 온 나라가 만신창이가 되는 1990년대 후반의 외환위기 같은 상황이 아니라면 부화뇌동하지 말고 살던 집에서 그냥 마음 편하게 가족들과 함께 사는 것이 장기적으로 더 현명한 선택일 것이다. 부동산 고수 반열에 오른 적극적인 투자자가 아닌 이상, 이때 팔았다 다시 집 장만할 타이밍을 놓친다면 어떻게 되겠는가.

- 우리가 해야 할 일들

"영끌(영혼까지 끌어모아)해서 슈퍼스타 아파트를 사거나, 마음 편히 전세 살펴 다음 사이클을 기다리거나."

그렇다면 어떤 아파트를 사야 수익을 극대화할 수 있을까?

1. 부동산 저점에는 숨어 있는 저평가 아파트를 사면 상승기 초반에 수익률이 가장 좋다.

2. 부동산 상승 초기에는 말만 들어도 남들이 "우와" 하는 슈퍼스타 아파트를 사는 것이 수익률이 가장 좋다.

- 금융위기가 될지 경제위기가 될지 아니면 그대로 상승세가 이어질지는 그때 가봐야 아는 것이지만, 3기 신도시가 실제로 공급되는 시점에는 현재처럼 상승장이 아닐 확률이 더 높다. 아니 매우 만만찮은 하락장이 시작하는 시점에 공급폭탄까지 터져버리는 결과를 가져올 수도 있다. 따라서 나는 이번 상승 3기를 준비하면서 가급적이면 서울 핵심 지역으로 과녁을 좁히라는 말을 하고 싶다. 물론 실수요자라면 대출을 최소화한다는 전제하에 이번 눌림목을 활용하는 것도 좋은 방법이다.