서울 아파트 마지막 기회가 온다

- 서울 아파트 매매 시세의 장기 추이를 나타낸 그래프를 보자. 지난 30년간 다섯 차례의 상승기가 있었다. 순서대로 ①1987~1990년, ②1994~1997년, ③1999~2003년, ④2005~2009년, ⑤2014~2018년 현재까지다. 여기서 두 가지 시사점이 있다. 첫째, 상승기는 5년이 최장 기간이 었다는 점이고 둘째, 4년이 최소 기간이었다는 점이다. 서울 아파트는 6년 연속 상승한 적도 없지만, 한번 상승으로 방향을 돌리면 4년 이상 상승할 가능성이 크다는 것을 과거의 사례로 확인해볼 수 있다.

- 결국 높은 가격대의 아파트 상승이 멈출 경우, 그보다 낮은 가격대의 아파트 상승도 곧 멈춘다. 따라서 5분위 아파트 평균 가격의 추이가 전체 시장의 향방을 결정한다고 해도 과언이 아니므로 이들 아파트군의 움직임을 쳐다볼 필요가 있다. 즉, 5분위 아파트가 하락 내지 약보합으로 전환될 경우 서울 아파트 시세의 하락 전환 가능성은 커진다고 할 수 있다.

- 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트

주요 자치구의 랜드마크 단지 중에서 2,500가구 이상, 6층 이상, 전용면적 84㎡ 평균 실거래가 추이를 보자. 저층 거래가 많으면 평균 실거래가 왜곡이 일어날 수 있어서 6층 이상의 평균 실거래가만 뽑았다.

아파트 단지별로 촘촘히 형성된 서열은 왠만한 호재가 아니면 무너지지 않을 것이다. 이러한 측면에서 볼 때, 10억 원 이상 아파트는 '파크리오', 10억 원 이하 아파트는 '강서힐스테이트'의 실거래가 추이를 눈여겨보자. 고가 아파트는 파크리오, 중저가 아파트는 강서힐스테이트의 향방과 약간의 시차를 두고 그 궤를 함께 할 것이다. 바꿔 말하면 파크리오와 강서힐스테이트의 반등 없이 그 아래 가격대의 상승은 어렵다.

- 2018년 말부터 2019년까지 강력한 수요층(10년차 부부)의 감소와 대규모 공급(동남권 위주) 확대로 아파트 수급 악화는 곧 현실화 될 전망이다. 앞서 서울 아파트가 지난 30년간 6년 연속 상승한적이 없다는 것을 언급했다. 상승한 5년째에 접어들어 상승의 피로감이 극에 달했을 때 수급 악화까지 겹친다면 2019년 서울 아파트 시장의 하락 가능성은 대단히 크다고 보여진다.

- 연간 기준으로 2014년부터 상승하기 시작한 서울 아파트는 이 추세대로라면 2018년도 상승하여 5년간 상승을 지속하게 될 것으로 보인다. 그 이후 2019년 하락(조정), 2020년 이후 재반등이 예상되며 따라서 2019년이 적절한 매수 기회다.

- 예정대로라면 GTX A는 2023년, B는 2025년,  C는 2024년으로 순차적으로 완공되는데 10년차 부부가 크게 감소하는 시기와 묘하게 맞아떨어지게 된다. 앞서 언급한 바와 같이 9.21 공급대책으로 서울과 수도권에 공급하는 30만 호의 입주도 국토교통부의 계획대로라면 2025년부터 본격적으로 시작될 것이다. 자연스레 장기 상승 사이클은 이때를 전후하여 종언을 고할 것이며 다시 장기 하락이 시작될 개연성이 높다.

- 오르는 아파트의 기준 4가지

1. 갈수록 더해질 주요 역세권 가치(출근시간대 하차 인원이 많은 역과 인접 역세권)

2. 1,000세대 이상 대단지

3. 신축의 희소성

4. 새로운 호재(일자리와 교통 측면에서의)

- 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳

* 동남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 성남시 분당구)

우수 학군 외에도 강한 경쟁력이 있다. 이 3곳은 2호선, 분당선 더블 역세권(도곡역)으로 출근시간대 하차 인원 2위인 선릉역에 접근성이 우수한 단지다.

1. 강남구 대치동(블루칩) : 개포우성, 선경, 래미안대치팰리스

2. 삼성동(블루칩) : 삼성힐스테이트1단지

3. 반포, 잠원 동쪽(블루칩) : 신반포2차, 신반포4차, 반포자이, 반포리체, 반포미도1차

   반포, 잠원 서쪽(블루칩) : 반포주공1·2·4주구, 반포주공3주구,아크로리버파크, 신반포3차+경남, 래미안퍼스티지

4. 서초(블루칩) : 래미안에스티지, 래미안에스티지S, 래미안리더스원

5. 송파구 잠실(블루칩) : 엘스, 리센츠, 잠실주공5단지, 장미, 파크리오, 미성 · 크로바, 진주 

송파(블루칩) : 헬리오시티

동남권 옐로칩 :

· 둔촌주공, 방배롯데캐슬아르떼

· 분당 봇들마을9단지, 아름마을5단지, 이매촌청구, 느티마을 공무원3·4단지

* 서남권(강서구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구, 양천구, 영등포구, 광명시)

블루칩 : 구로주공, 금천 롯데캐슬골드파크1차, 아크로타워스퀘어, 철산주공8단지, 철산주공9단지, 철산푸르지오하늘채

서남권(옐로칩) : 마곡엠밸리6단지, 마곡엠밸리7단지, 구로디지털단지역-강남, 여의도-삼부

* 도심권(용산구, 종로구, 중구)

블루칩 : 서울역센트럴자이, 경희궁자이, e편한세상옥수파크힐스

옐로칩 : 남산타운, 약수하이츠, 두산, 용산e편한세상

* 동북권(강북구, 광진구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성동구, 중랑구)

블루칩 : 서울숲리버뷰자이

옐로칩 : 래미안전농크레시티, 답십리래미안위브, 광운대역 일대(미미삼)-미성, 미륭, 삼호3차, 상계주공5단지

* 서북권(마포구, 서대문구, 은평구)

블루칩 : e편한세상신촌, 마포래미안푸르지오

옐로칩 : 아현역푸르지오, 공덕삼성, 신공덕삼성래미안1차, 6호선(월드컵경기장 · 마포구청 · 디지털미디어시티), 경의중앙선-성산시영 유원, 성산시영 선경, 성산시영 대우, 북한산힐스테이트7차-3·6호선 연신내