반지하에서 반포 아파트 입성하기

- 교통이 좋지 않은 비역세권 단지는 손절매하라.

- 부동산을 선택할 때 태생적 한계에서 벗어나라.

- 매수자가 한강 조망이 없는 동 호수를 보다가 내집의 한강 조망을 보고 결정했다고 했다. 나 또한 한강 조망을 보고 비싸게 매입해 조망권의 중요성을 알았지만 다시 한 번 매매할 때 한강 조망권이 있는 아파트와 없는 아파트의 차이를 실감했다. 이때 선호도가 높고 좋은 부동산은 비싸게 매수해도 원하는 가격에 매도할 수 있다는 사실을 확신하는 계기가 되었다.

- 올림픽선수기자촌아파트를 매입한 기준은 무엇이었을까?

첫째, 가격 경쟁력이다.

둘째, 학군과 전세 가격이다.

셋째, 향후 재건축 기댓값이다.

넷째, 교통환경이다.

다섯째, 자연환경이다.

- 높은 청약경쟁률에서 당첨된 사람은 운이 좋은 사람이고 떨어진 나는 운이 없는 사람이다. 운이 없는 사람은 계속 청약해도 당첨되기가 어렵다. 나는 운이 없으면 운값을 주고 운을 사면 된다고 생각한다.

- 결국 거주와 소유를 구분하면 된다. 거주와 소유를 동시에 해결하려고 하면 매수를 위해 투자자금을 모으는 시간이 많이 걸려 타이밍을 잡기 어렵다.

- 분양권 투자는 발품, 발품, 발품밖에 없다.

분양권은 주택이 아니라 권리다. 아직 실체가 없다는 얘기다. 눈으로 확인할 수 없는 부동산이니 아파트 배치도와 평면도만 보고 선택해야 한다.

2개 매물 가운데 한강 조망 여부가 궁금해서 반포 IC에서 한남 IC를 자동차로 10번 이상 돌며 도로변 방음벽과 나무 높이로 한강이 보이는지 점검하고 단지 주변 아파트에 들어가 한강 조망 여부를 살폈다.  

부동산투자에서는 디테일이 중요하다. 가로수의 나무 높이까지 세세하게 파악하자.

- 집이 한 사람 명의로 되어 있다면 부부공동명의로 명의를 변경하는 것도 세금을 줄이는 좋은 방법이다.

- 입지 선택에서 왕도는 발품을 파는 것이다. 시간과 노력을 들여 급매물을 찾고 지하철, 학교, 백화점, 대형마트 등이 있는지 주변 환경을 파악해야 한다.

- 군중히스테리현상은 특정집단에 들어가고자 하는 심리상태를 말한다. 특정집단에 들어가야 위안을 받고 성공했다고 느끼는 심리상태다. 그래서 사람들은 개인적으로 존재하기보다는 특정한 대학, 특정한 회사, 특정한 동호회에 들어가려고 한다. 부동산시장에서도 특정한 지역 선호도가 높게 형성되면서 특정 아파트단지, 특정 브랜드를 매수해 그들 속에 속하려고 한다.

- 군중히스테리현상과 파노폴리효과가 특정 지역과 특정 단지를 선호하게 한다.

- 부동산 투자는 마음을 정해야 성공할 수 있다. 소유 부동산을 내일 매도하려고 고민한다면 오늘 매도하라. 내재가치와 미래가치가 있는 부동산을 찾았다면 내일 매수하지 말고 오늘 매수하라.

- 내집을 마련하기 위해 가져야 할 3가지 자제

1. 부동산에 관심을 가지자.

2. 구체적인 목표를 세우자.

자기 자신에게 맞는 부동산투자 로드맵을 세워야 한다.

3. 이사의 불편함을 감수하고 월세를 살자.

내집 마련에 필요하다면 잦은 이사도 감수해야 한다. 떠오르는 지역으로 이사하자.

- 좋은 아파트를 고르는 3가지 선택기준

전세를 안고 샀을 때 전세금만 떨어지지 않는다면 문제가 없다고 생각하고 투자하자. 소형아파트에 역세권이며 학군이 좋은 지역은 전세가가 떨어질 확률이 거의 없다. 역세권과 맹모삼천지교를 꼭 생각하고 부동산을 선택해야 한다.  

1. 소형아파트에 관심을 가져라.

투자의 환금성은 역세권 소형아파트를 따라올 부동산 상품이 없다.

2. 엄마의 마음으로 교육열이 높은 단지를 찾아라.

학군이 좋은 지역은 한번 거주하면 떠나지 않고 계속 거주하는 성향이 강하다.

3. 조망권이 중요하다.

최근 좋은 아파트를 고르는 기준은 역세권 내 소형아파트이며, 학군과 조망권이 갖추어진 단지다.

- 부동산투자에서 변하지 않는 육하원칙

1. why(왜) : 투자목적설정하기

목적의식 없이 투자할 경우 큰 어려움을 겪을 수도 있다. 묻지 마 투자는 투자 이후에 큰 실망을 안겨줄 수 있다.

2. where(어디에) : 임장활동을 위한 체크리스트 작성하기

투자 지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 개별단지보다는 해당 지역의 발전계획과 미래 모습을 상상해봐야 한다.

입지 선택기준은 계속 강조하는 학군, 역세권, 편의시설, 조망권 등이다. 선정한 투자대상지역 내에서 임장활동을 하기 위한 체크리스트를 만들어라. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도로 했다가 2~3군데로 좁혀 집중적으로 분석한 뒤 선정하는 것이 좋다. 입지를 선택했다면 단지 선정과 단지 내 평형 선택은 자금 규모를 고려해 자신에게 맞는 옷을 입어야 한다.

단지는 최소한 3개 이상 정하고 선호하는 동과 향, 층수를 어느정도 정해야 한다. 그리고 자신이 잘 알고 있는 지역이거나 알 수 있는 지역을 선정하는 것이 좋다.

3. what(무엇을) : 투자 대상 선정하기

부동산시장에서 선호도가 높은 검증된 아파트를 선택할까, 관리처분계획인가고시가 난 재건축아파트를 선택할 까, 대지지분이 넓은 30년된 재건축아파트를 선택할까, 아파트 입주권이 주어지는 뉴타운·재개발 지역 조합원 지분투자를 선택할까?

이렇듯 부동산 상품마다 각각 장단점이 있으므로 자기에게 맞는 부동산 상품을 고르는 것이 중요하다.

좋은 아파트를 선택하고 싶은가. 향후 경쟁력이 있고 커뮤니티를 갖춘 스마트한 새 아파트를 추천한다.

4. when(언제) : 매입시기와 투자 기간

아파트 매도·매수 시점의 기준을 잡을 때 지역적으로 강남 지역의 주요 단지 흐름을 파악하는 것이 좋다.

단기간(1~2년), 중기적(3~5년), 장기적(6~10년)

5. how(어떻게) : 투자자금 선정

적정매수가격을 정한다. 부동산 상승장에서는 최고점 대비 5%로 올라도 추격매수하고, 부동산 하락장에서는 최고점 대비 -10%로 내리면 저가에 매수한다는 설정이 필요하다. 또 적정매수가격에 맞는 자금이 준비되어 있어야 한다.

부동산 투자에는 매수가격과 부대비용이 많이 소요된다. 취득세, 등기 비용, 중개 수수료, 인테리어 비용, 이사 비용 등이다. 취득세는 거래 종류에 따라 차이가 난다.

6. who(누구와) : 혼자 할 것인가, 동업할 것인가?

부동산투자시 적은 자금을 가지고 투자시기를 놓치거나 무리한 대출에 따른 이자 부담에 허덕이는 것보다는 공동으로 자금을 모아 투자하면 위험 부담을 줄일 수 있고 수익률도 혼자 하는 것보다 높일 수 있다.

- 연령대별 부동산투자 이렇게 하면 된다.

· 20대 후반에서 30대 중반, 결혼 후 월세를 살거나 부모에게 빌붙어 살라.

재테크와 내집 마련은 결혼으로 시작됨을 명심하라.

· 30대 후반에서 40대 중반, 과감하게 부동산에 접근하라.

인생은 머뭇거릴 여유가 없다. 여윳돈이 있다면 개발계획이 예상되는 지역, 수도권 광역 급행열차(GTX) 노선이 들어가는 곳, 지하철이 연장되는 지역과 지하철역이 신설되어 공사 중인 지역에 과감하게 투자해 자산을 늘리는 것이 바람직하다.

· 40대 후반에서 50대 중반, 적극적으로 부딪쳐라.

· 50대 후반에서 60대 이후, 매월 수입을 고려하라.

관리하기 쉽고 환금성이 높은 부동산은 설혹 자체 부동산 가격의 상승폭이 적더라도 그만한 가치가 충분하며, 그 가치는 나이가 들수록 더욱 커진다. 유동적 부동산이란 환금이 쉬울 뿐 아니라 관리가 용이하고 매달 일정한 임대료가 나오는 부동산을 말한다.

- 양극화를 고려할 때 우리가 선택해야 할 부동산은 무엇일까? 부동산시장의 양극화 현상은 지역환경, 교육환경, 교통환경, 자연환경, 편의시설, 입주연도, 단지 세대수, 건설사 브랜드, 지역경제와 지역인구 증감에 따라 오르는 지역과 오르지 않는 지역으로 나뉘면서 그 격차가 더욱 벌어질 것이다. 결국 랜드마크지역의 '똘똘한 한 채'가 정답이다.