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서울보다 좋은 동네 '과천 부동산' 뽀개기 (feat. 과천 역사 • 과천 아파트 • 개발호재 외) 본문
안녕하세요? 부카페 회원님. 무더위에 모두들 잘 지내고 계신지요? 휴가 시즌이라 피서지에 계시는 분들도 많으실 듯 합니다. 이 카페 글 올린지 만 5년이 지났는데, 과천에 대해서 글을 올리는 것은 처음인 듯합니다. 블로그와 카페 활동 초기 시절부터 과천 글 올린다고 생각했었는데, 드디어 이번에 올리게 되었습니다. 오늘 과천이라는 동네가 어떤 곳인지, 과천 부동산과 아파트 그리고 개발 호재까지 이야기 해 보겠습니다.
과천 개요
과천(果川, Gwacheon). 과천은 우리나라 정부 기능이 커지면서 1970년대 말 계획된 서울 인근 행정 위성도시이다. 서울 주변에 많은 위성 도시가 있지만 과천은 위성 도시라기보다는 서울보다 더 좋은 동네라고 늘푸는 생각을 한다. 전국에서 가장 살기 좋은 도시 조사를 하면 과천이 거의 매번 1위를 한다.
과천시 위치부터 한번 보자.
대한민국 중심이 서울이고 부동산 중심은 강남 2구이다. 과천은 그 강남 2구와 가장 가까운 곳에 위치한 도시이다. 위성지도로 좀 더 확대해서 보면
캬~ 이것 보소. 북서쪽은 관악산과 우면산, 동남쪽은 청계산, 도시 한복판으로 양재천이 흐르는 천혜의 청정 도시이다. 시 전체 면적 중 무려 89%가 그린 벨트이다. 전원도시이고, 전통적인 부촌이다. 과천 행정동은 중앙, 갈현, 별양, 부림, 과천, 문원의 6개동이 있다.
위 그림에서 보는 것처럼 북쪽은 서울, 동쪽은 성남시, 남쪽은 의왕시, 서쪽은 안양시와 접해 있다. 인구는 현재 78, 532명이다.
과천 역사
果川
Gwacheon
과천시는 조선시대에는 과천군 군내면 하리동이었는데, 1914년 시흥군 과천면으로 되었다가, 1986년에 과천시로 승격되었다. 그리고 1970년대에 과천시 개발 계획이 수립되어 1982년부터 정부 주요 부서들이 과천으로 이전을 하였다.
와 이 조감도 처음 봤다. 1979년 대한주택공사가 만든 과천도시 기본설계 최종 보고서 조감도이다. 지금 과천시 모습과 거의 똑같다. 과천 입지 선정은 1978년 박정희 대통령 시절에 확정이 되었는데, 만일의 사태를 대비하여 관악산을 방패로 삼았고, 청사 지하에는 지하 비상 벙커도 만들었다고 한다. (혹시 이 지하벙커 가본 분 계실까요?^^) 당시 지관 3명과 함께 제2정부종합청사 부지를 최종 선정했다고 한다.
1982년부터 2012년까지 기획재정부 등 경제 부처 중심으로 여러 중앙부처가 있었다. (기획재정부·국토교통부·과학기술정보통신부·농림축산식품부·환경부·산업통상자원부·고용노동부·보건복지부 등) 2012년부터 세종특별자치시로 이전하였다.
옛 사진으로 본 과천
요즘 늘푸르게가 부동산 입지분석을 하면 꼭 올리는 것이 해당 동네 옛 사진들이다. 이것 보면서 발전하는 모습을 보는 재미가 제일 좋다.
조선시대
조선시대라. 늘푸르게가 부동산 입지분석 때 지금까지 소개한 사진 자료 중 제일 오래된 것이다. 이 그림은 서울대 규장각에 소장한 것으로 1872년(고종 9년)의 과천 지도이다. 마침 위 지도 각 지명을 표시한 자료가 있어 함께 올린다.
1960년대
1960년대 과천 읍내 전경 사진. 뒤쪽은 전부 초가집이다. 모심기가 한창인데, 늘푸르게는 어렸을 때 우리 집이 이런 논 가졌으면 하고 부러워했었다. 가난해서 논이 없었다능 ㅎ
자료로 찾은 가장 오래된 과천 항공 사진이다. 그래도 이곳은 사람들이 꽤 살았네? 하긴 과천 향교가 있는 동네였으니, 허허벌판이고 한강 홍수 나면 잠겼었던, 강남 지역보다 이곳이 훨 부촌이었을 듯 한다. 아마 땅값이 과천이 강남보다 더 비쌌을 듯하다.
1970년대
1970년대 앞에 봤던 조감도 외 또 하나의 신기방기한 조감도 찾았다. 개발되기 전의 과천 모습을 그린 것이다. 빨간색 점선이 개발 구역 예정지 표시인 듯.
과천시 개발 기본 계획도이다. 과천은 과천 주공 1단지부터 과천 12단지까지 100% 당시 대한주택공사 주도로 건설되었다.
과천시가 개발되기 시작하고 있네. 아 여긴 어디인지 이제 알겠다.
늘~퀴즈1) 위 사진 단지 지금 어느 아파트 단지일까요?^^
1980년대
1980년대 과천시 전경. 이 사진 찾느라 고생 좀 했다. 과천시가 조감도에 맞게 완성된 모습이다. 사진 아래쪽 빈 공터와 비닐하우스 있는 곳이 지금 한참 개발 중인 '과천지식정보타운'이다.
1990년대
1990년대. 청계산에서 바라본 과천시 전경이다.
2000년대
2009년 사진. 과천 재건축 초기 사진이다. 썩다리 아파트들이 이때부터 하나씩 신축으로 바뀌어 갔다. 이 사진에서 신축 아파트 이름 다 아시면 과천에 대해서 전문가로 인정^^
2015년 사진. 무려 6년 지났는데, 2009년 사진과 뭐가 다른지 내 눈에는 잘 보이지 않는다.
2018년 사진. 오호 이제야 바뀌기 시작하는구나. 재건축하는 단지가 두 군데 보인다.
지금, Now
카카오 맵에서 가장 최근 사진인데, 과천자이 신축 모습이 보이지 않네? 네이버 지도 가보자.
네이버 지도도 똑같다. 암튼 이 모습이 과천의 지금 모습이다.
이상 조선시대부터 현재까지
과천 변천사를 살펴보았다.
다음은 우리 본론인 부동산과 아파트로
과천 부동산과 아파트
과천시 전체에 대한 부동산 7대 입지 분석(일자리, 교통, 교육, 편의시설, 자연환경, 부동산 가치, 미래 가치) 을 적으면 글이 너무 길어져서 생략하겠다. 이 글 제목인 '서울보다 좋은 동네 과천'이라는 문장 하나이면 다 정리될 듯하다.
과천 부동산과 아파트
앞에서 이야기한 것처럼 과천 아파트는 건설 당시 100% 주공 아파트로 만들어졌다. 그리고 사이사이에 단독주택 단지들도 함께 만들어졌다.
과천 아파트 리스트
과천 주공 단지 기준
과천 아파트 배치도
과천은 1단지부터 12단지까지 있는데, 제일 먼저 재건축된 아파트는 (구)과천 주공 11단지인 래미안에코팰리스이다. 두 번째로 재건축된 단지는 (구)과천 3단지인 래미안슈르....(중략)... 6번 과천프레스티지자이는 과천자이이다.
과천 주공 재건축 현황
가장 최근에 신축된 단지는 (구) 과천 6단지인 '과천자이'(과천프레스티지자이 아님).... 가장 마지막이 될 곳은 두둥 ! 과천 10단지.
늘~퀴즈 2) 위 과천 주공 12개 단지 중에서 제일 대장주 단지는 어디일까요? ^^
아파트실거래가(아실) 리스트
top 10
요즘 단골 메뉴인 해당 지역 국평(34평) 최고가 아파트 리스트.
실거래가 기준으로 제일 비싼 아파트는 과천푸르지오써밋이고 22억이었다. 21년 8월 거래.
네이버와 구글 자료 찾아봤는데, 과천 주공 12개 단지 재건축을
제대로 정리한 자료는 찾지를 못했다. 이번달 중으로
과천 12개 단지 전부 정리해서 글로 만들 생각이다
이 글 읽으시는 분들 중 과천 주공 1단지 ~ 과천 주공 12단지 거주 중이거나, 과거에 거주하신 분 계실 듯 한데, 각 단지별 정보나 사진 올려주시면 제가 글을 만드는 데 도움이 될 것 같습니다. 필요 시는 출처 밝히고 자료 인용도 하고요.^^
과천 단독 주택지
과천은 대규모 아파트 단지와 함께 고급 단독 주택지를 함께 건설하였다. 과천에는 총 4개 지역에 단독 주택단지, 일명 구마을이 있다.
과천 중앙동 단독주택지
과천의 중심지인 중앙동에 있는 단독주택지이다.
과천 별양동 단독주택지
과천 별양동 단독 주택지
과천 부림동 단독주택지
관문동 # 수정: 부림동 (머털도사님이 알려 주셨습니다. ㅎ) 단독주택지
과천 문원동 단독주택지
마지막으로 과천 외곽에 있는 문원동 단독 주택지
오늘은 이렇게 간단히 단독주택지만 소개한다. 요즘 늘푸르게는 이런 썩다리 단독주택지에 관심이 많은데, 과천 단독주택지 관련해서(평당 매매가, 특징, 최근 상황 등) 잘 아시는 분 댓글로 공유해 주시면 감사하겠습니다.
과천 상가
과천 핵심 상권은 심플하게 정부과천청사역 주변이다. 그리고 아파트 단지마다 상가들이 있다.
이곳에 상가가 밀집되어 있다. 이 지역에 대해서는 아직 잘 모르는데, 혹시 아시는 분 도 혹시 기회가 되면 다음에 단독 포스팅해 보겠다. 상가 중심으로.
과천 부동산 관련
주요 개발 현황
과천을 늘푸르게가 좋아하는 이유는 아직도 과천시는 개발될 곳이 많아서이다. 과천의 89%가 그린벨트인데, 이미 그린벨트로서 기능을 상실한 곳도 많다. 과천시 전체 위성 지도 가져와 본다.
분홍색으로 표시된 곳이 '주암동'이고 제3기 신도시 지정된 곳이기도 하다. (# 수정 : 주암동은 제3기 신도시 아님) 주암동과 과천역 사이 공간 크기가 지금 과천시 중심 지역만 하다. 그리고 남쪽 개발 중인 곳이 '과천 지식정보타운'이다.
과천 지식정보타운
작년부터 과천지식정보타운 입주가 시작되고 있다.
주암택지 개발
주암지구는 전체 주택호수의 50% 이상이 공공지원 민간임대주택으로 공급되어야 한다. 그래서 총 6158세대 중 3185세대가 공공지원 민간임대주택으로 계획되어 있고, 빠르면 내년에 분양된다고 한다. 하지만 민영 아파트를 선호를 하는 분들이 많아서 이렇게 공공임대가 많으면 고급 주거지로 될지는 의문이다. (이런 사실도 이번 글 적으면서 처음 알았다)
다시 정리하면, 주암동 택지지구와 과천 3기 신도시 지역은 별개 개발지역이다. 3기 신도시는 4호선 선바위역쪽과 과학관 주변이고 임대가 아닌 분양 아파트 위주이다.
과천 3기 신도시
과천 3기 신도시 정확한 위치와 관련 정보이다.
위례 과천선
# 출처 : 모름
과천의 대박 개발 정보 하나가 '위례과천선' 신설이다. 최종 노선도는 아직 잘 모르겠는데 위 노선도가 가장 유사한 듯하다. (구룡역과 양재시민의 숲 사이에 신설역이 하나 더 생긴다는 설도 있다) 위과선이 완성되면 그동안 다소 불편했던 강남 접근성이 대폭 개선된다.
헉헉, 글이 또 너무 길어진다.
얼렁 마무리하자.
늘푸르게 과천 에피소드
과천을 처음 가보다
늘푸르게가 과천이라는 곳을 처음 가본 것은 신입사원 시절. 입사 동기가 과천에 살았었다. 부친이 고위 공무원이었는데, 회사 동기들과 이 집에 놀러 갔었다. 가족들이 해외여행 가서(친구는 회사 일도 못 가고) 오라고 해서 가 보았는데, 집이 무지 컸던 기억이 난다. 밤새도록 포카 치고 술 먹은 기억이 새록새록. 그 동기 현재 우리 회사 임원이다 ㅋㅋㅋ
과천 경마장 다니다가 손절
늘푸르게 가지가지 했다. 과천 경마장까지 다닌 사실을 이야기해야 하다니. 늘푸르게의 흑역사이다. 결혼 전 같은 팀 선배와 동기가 과천 경마장에 가자고 해서 쫄래 쫄래 따라갔다가, 우연히 경마 배팅을 했는데(복승식. 두 마리 말 맞추기), 수십 배 배당을 받았다. 늘~ "와, 돈 벌기 무지 쉽네." 그날 수십만 원 딴 돈으로 돈 잃은 선배와 동기 위로 주(酒)사주고... 이후 경마에 빠져 버렸다.
당시 회사 근무지가 시청 주변이었는데, 금요일 늦은 오후 경마지 나오면 사서 밤새 연구한 뒤, 다음날 토요일 일 마치면(당시 오전 근무) 과천 경마장에 가서 살았다. 그렇게 하기 거의 6개월 정도. 내 기억으로 1~2백만 원 돈 잃은 후(지금 화폐 가치로 환산하면 천만 원 이상 될 듯 끙~), 그제서야 정신 차리고 경마 손절. 그 이후 단 한 번도 경마장 가본 적 없다. 아내 만나기 전 일이다. 아내도 이 사실 알고 있다. ㅎ 혹시 이 글 보시는 분 중 과천 경마장이나 강원랜드 가시는 분 계시면 지금 즉시 손절. 끊으시길 바랍니다. 계속 하시면 인생 끝장 납니다.
다시 과천에 다니다
이후 과천은 안양과 서울 서쪽 가는 길 통로라 어쩔 수 없이 차로 지나가긴 했지만 땅을 밟아 보지 않았다. 과천 경마장 트라우마로 ㅎㅎㅎ 그러다 해외 주재원하고 돌아온 후 관악산 등산 간다고 가끔 과천 갔었다. 그러다 17년 부동산 공부 시작하고 자전거 타기 시작하면서 다시 과천으로 다니기 시작했다. 주로 아침 일찍 과천 중앙공원까지 라이딩 한 후 반환점으로. 그런데 지난 여름 자전거 사고로 왼쪽 쇄골이 부러져서 과천을 한동안 가지 못하다가, 지난달부터 다시 과천을 가고 있다.
후배와 함께 기념 촬영. 노랑이 자전거가 늘푸르게 잔차이다. 2010년산. 당시 39만원 주고 구입. 이번에 자전거 새로 하나 살까하다 리모해서 다시 타고 있다. 아끼고, 아껴야, 아끼면 부자가 된다. (늘푸르게 블로그에 가면 지난 7월 29일 올린 "이 길이 가장 빨리 부자 되는 법" 이라는 글이 있는데, 찾아서 꼭 한번 읽어보시길 추천드립니다. 그 글에 있는 댓글도요...)
늘~ NOTE
첫 집과 동네를 좋은 곳에 자리 잡아야 한다고 생각합니다. 이 이야기는 늘푸르게가 그동안에 블로그와 이 카페에서 자주 강조한 내용입니다. 과천에는 이 동네에서 자녀들 꼬맹이 시절부터 대학생 될 때까지 있으면서 집 업그레이드 하면서 사다리 올라오신 분들이 많습니다. 늘푸르게도 양재동에서 18평 빌라에서 전세로 시작했기 때문에 여기까지 온 것입니다.
늘푸르게 주변만 보더라고 강남 아파트 2~3채까지 가진 분들 중 금수저 아닌 분들도 많습니다. 이런 분들 대부분은 강남 소형 4인방인 대치 2단지, 일원동 까치, 수서 신동아와 수서 1단지 14~15평 전세로 시작하신 분들입니다. 아니면 빌라 원룸에서요. 그런데 이 동네 살다 보니 내 집 마련해야겠다는 생각이 들어서 영끌해서 20평대 초~중반 썩다리 아파트 사고, 또 34평 만들고. 이러다 보니 부동산 눈을 떠서 다주택으로, 상가로, 토지로, 종착역(?)인 빌딩까지 가게 되더군요.
늘푸르게 글을 구독하시는 분들 중에서는 부동산 전문 투자자분들은 많지 않습니다. 대부분은 전문직 혹은 직장인, 개인 사업, 주부 등으로 자녀 키우면서 부동산과 재테크에 관심이 많으신 분들입니다. 우리 같은 사람들은 돈도 중요하지만 자녀 교육도 중요하게 생각합니다.(꼭 학교 공부만이 교육은 아닙니다) 한번 자리를 잡으면 특히 자녀 문제로 이사가 쉽지 않습니다. 그래서 생애 첫 보금자리가 중요한 것입니다.
물론 직장 등으로 어쩔 수 없는 경우도 많지만 출퇴근의 불편함은 좀 감수하더라고, 좋은 동네의 안 좋은 집이, 안 좋은 동네 좋은 집보다 훨씬 낫다고 저는 생각을 합니다. 모두들 행복하시고, 부자 되십시오. 8월 첫째주 토요일 저녁 늘푸르게 드림.
