[공유] 금리인상 시기에 자산가격은?(feat.하워드막스)

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금리인상 시기에 자산가격은?(feat.하워드막스)

- 투자에 있어서 '금리=비용' 이라고 간주해보자.
- '금리인하=비용감소'이므로 자산가치가 오른다.
- '금리인상=비용증가'이므로 자산가치가 떨어진다.
- 물론 금리인상 시기에도 자산가치가 오를 때도 있다.
- 소위 경기가 연착륙(소프트랜딩)할 때인데
- 금리/물가가 서서히 오르는 '호황'일 때 가능하다.
- 그리고 경제 호황일때는 물가 상승의 원인은
'수요(성장, 소득/소비증가)'사이드에 있다.
- 현재는 물가 상승 원인은 수요측면 보다는
'공급(유가, 원자재 병목 등)'사이드 영향이 더 크다.
- 그래서 경기 연착륙보다
경착륙(하드랜딩) 가능성이 높아졌다.
- 물론 강력한 성장이 나오고 있기 때문에 지켜볼 일
​
부동산 시장으로 위 내용을 다시 복기하면,
- 금리인상은 부동산 투자 측면에선 비용상승이다.
- 비용이 상승하면 투자자 이익은 훼손된다.
- 따라서 금리인상은 투자자 이익을 훼손시킨다.
- 이익이 훼손된 투자자는 비용(금리인상분)을
시장에 전가 시키게 된다.(전월세 상승)
- 급격한 금리인상으로 금리 영향을 받는 전세수요
가 줄어들면(전세대출에 금리가 영향을 끼치므로)
결국 반전세, 월세로 수요가 몰리게 된다.
- 따라서 '급격한' 금리 인상시기엔
자산가격은 조정을 받을 가능성이 높아지지만
투자자의 수익률을 보전하기 위해 월세는 인상된다.
- 시간이 지나 월세 비용이 과도하게 오르면
두 가지 옵션이 존재한다.
- 첫째는 임차인이 매수시장으로 재유입될 가능성
- 둘째는 임대인이 공실을 떠안고 자산가격을 더 내려서 매도할 가능성
​
- 현재로써는 전자일 가능성이 높다.
- 다만 급격한 금리인상으로 자산가격 조정은 당분간 이어질 것으로 판단한다.
​
PS. 투자의 구루 하워드막스의 인터뷰 참고하시길.