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윤석열 정부 시대의 아파텔 (①대출규제) 본문
안녕하세요. 고라파덕90입니다.
최근 주택 시장이 하락세를 보이면서 걱정이 많으실텐데요. 부동산 시장이 냉각되면 무조건 오피스텔부터 폭락할 거라 전망한 분들의 생각이 과연 맞았는지 확인해 볼 시점이 된 것 같습니다.
22년 6월 KB부동산 지수 기준 상반기 전국 오피스텔의 매매가는 1.7%상승했습니다. 수도권은 1.8%이며 서울은 2.4% 상승했습니다. 이는 서울 아파트 상승률 2.6%와 흡사합니다. 게다가 소형 1~1.5룸 오피스텔까지 모두 포함한 결과이니 실제 아파텔이라 부를 수 있는 곳의 상승률은 더 높을 것이라 생각합니다. 즉, 하락장이 와도 결코 오피스텔부터 폭락하지 않았고 앞으로도 그럴 일은 없을 겁니다.
왜 오피스텔부터 폭락하지 않을까요? 단지 아파트의 대체재에 불과하다던 오피스텔은 아파트 가격이 내려가면 당연히 그보다 더 빨리, 더 많이 하락해야 하지 않을까요? 제가 파악한 이유는 세가지 입니다. 바로 신축, 실거주 만족도, 투자 안정성입니다.
현재 둔촌주공으로 대표되는 입주 지연사태나 원자재 가격상승에 따른 공사 중단 이슈는 이러한 '신축'의 중요성을 더욱 부각시키고 있습니다. 즉, 신축 선호도가 높지만 이에 따른 공급이 원활하지 않은 상황에서 아파텔이 그 대안으로 부상하고 있는 것입니다. 두번째는 실거주 만족도입니다. 제가 아파텔이 절대 폭락하지 않을 것이라 생각하는 가장 큰 이유입니다. 구조가 아파트와 유사하며 대부분 역세권이자 쇼핑몰, 병원등 생활 편의시설과 밀접한 아파텔의 수요는 여전히 꾸준할 것이기 때문입니다. 마지막은 투자 안정성입니다. 고금리 시대에는 원금 상환없이 이자만 부담할 수 있는 아파텔의 경쟁력이 오히려 높아질 것이라 생각합니다. 과거 원금과 이자를 함께 갚아야 하는 아파트의 대출 상환부담이 하우스 푸어를 양산했음을 기억하시기 바랍니다.
오늘은 윤석열 정부 시대의 아파텔 시장을 전망해보도록 하겠습니다. 다만, 정책은 대응이 더 중요하기에 예측을 맹신해서는 안 된다는 점을 꼭 유의하시기 바랍니다. 이 글에서는 먼저 대출규제를 알아보고 이어서 정책과 세금제도를 순차적으로 매주 주말마다 올려 드리도록 하겠습니다.
윤석열 정부에서 과연 대출 규제는 모두 완화될까요?
현재 대출은 LTV와 DSR규제, 총 2가지로 나누어 볼 수 있습니다.
① LTV 규제 완화
윤석열 정부는 대출 규제 완화를 공약으로 제시했고, 실제로 그러한 움직임을 보이고 있습니다. 특히 LTV 조정이 눈에 띄는데, 지역과 무관하게 모두 70%를 적용하고 생애최초 매수자는 80%, 1주택자는 70%, 다주택자는 30~40%까지 완화하는 것을 고려 중이라고 합니다. LTV는 집값을 기준으로 한 담보대출 비율을 의미하지요. 기존에는 9억 원 이하 아파트의 경우 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%로 제한되었고, 9억 원 이상 아파트의 경우 투기과열지구는 20%, 조정대상지역은 30%만 대출이 가능했으며, 15억 원 이상 아파트는 대출이 아예 불가능했습니다.
윤석열 정부는 2022년 3분기부터 생애최초 주택매수자에게 LTV 80%(기존 50~70%)를 적용하는 정책을 먼저 발표했습니다. 대출한도 역시 기존 4억 원에서 6억 원까지 높이기로 했습니다. 다만 이는 아파트나 빌라와 같은 ‘주택’을 처음 매수하는 세대에만 적용되므로 오피스텔의 과거나 현재 보유 여부는 영향을 주지 않습니다. 따라서 오피스텔을 먼저, 심지어 여러 채를 매수하더라도 주택의 생애최초 LTV 80%적용을 그대로 받을 수 있습니다. 결국 아파텔의 활용방안이 더욱 다양해진 셈입니다.
② DSR 기준 완화
현재 대출은 LTV뿐 아니라 DSR 또한 적용되고 있습니다. DSR은 총부채원리금상환비율로, 2022년 1월부터 총부채 2억 원 이상, 7월부터는 1억 원 이상 대출에 모두 DSR 40%를 제한했습니다. 특히 아파텔과 같은 비주택에도 최초로 적용되는 만큼 아무리 LTV 규제가 완화되어도 DSR 기준이 동일하면 대출액이 늘어나지 않으므로 큰 의미가 없습니다.
그래서인지 윤석열 정부는 DSR 40% 제한은 그대로 두되, 한도기준을 기존 2억 원(2022년 7월부터는 1억 원)에서 최대 5억 원까지 높이는 방안을 검토 중이라고 합니다. 2022년부터 비주택담보대출에도 DSR 제한이 적용되면서 투자에 어려움이 예상되었던 만큼 규제가 완화되면 아파텔에는 당연히 긍정 요인으로 작용할 것입니다. 특히 DSR 기준 5억 원까지의 대출을 감안한다면 수도권의 6~8억 원대 아파텔이 가장 큰 수혜를 받을 것입니다.
또한 금융당국은 LTV 규제 완화가 고소득자에게만 유리하다는 지적을 감안하여 소득이 낮은 청년층은 DSR 산출 시 미래소득을 반영하겠다는 의지를 내비쳤습니다. 하지만 이 정책은 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 청년층의 대출 만기가 짧아 매달 갚아야 하는 원리금이 많으므로 DSR 40% 규제로 인해 결국 필요한 금액만큼 대출을 받지 못할 가능성이 높다는 것이죠. 따라서 미래소득 반영 시 대출 만기를 늘리는 규제가 먼저 재정비되어야 DSR 기준 논란이 줄어들 것으로 보입니다.
아파텔은 임대사업자를 등록하여 사업자 대출을 받으면 DSR규제를 받지 않으므로 기존대로 70~80% LTV를 활용할 수 있습니다. 또한 제2금융권을 통하면 DSR 제한도 50%까지 늘릴 수 있습니다. 다만 이 방식은 모든 투자자가 활용할 수 있는 방법이 아닌 만큼 한계가 있는 것만은 분명합니다.
따라서 아파텔 시장도 과거 아파트의 사례처럼 갭투자가 활성화 될 수 밖에 없으리라 전망합니다. 현재 수도권 오피스텔의 전세가율은 84%로 2011년 1월 이후 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 또한 KB부동산 지수 기준 오피스텔의 전세가는 전국 2.5%, 서울 2.8% 상승했으며 이는 아파트 전세가 상승률의 2배에 달합니다. 매매가와 전세가의 갭이 가파르게 줄고 있어 아파트보다 훨씬 갭투자에 유리한 시장이 도래했다는 뜻입니다.
지난 2년간 꾸준히 언급해 드린바와 같이 아파텔 역시 입지에 따른 가격 양극화는 더욱 심해질 것입니다. 그래서 하락하지 않을 곳을 선별하는 것이 어느때보다 중요한 시점입니다. 그 선별조건 8가지는 항상 말씀해드렸고 이번에도 다시 한번 아래내용을 기억하시길 바랍니다.
<고라파덕90이 추천하는 성공하는 아파텔의 8가지 조건>
1. 역세권 (도보 8분이내, 서울이나 서울근접 지하철)
2. 신축 (10년 이내)
3. 브랜드 (국토부 시공능력평가 10위권 이내: e편한세상/푸르지오/힐스테이트/더샵/자이등)
4. 대단지 (500세대 이상 : 관리비가 줄어들고 커뮤니티가 들어 옴)
5. 교통호재 (기존 지하철외에 추가로 1개이상의 지하철이 들어올 예정인 곳)
6. 2룸 이상 (1룸, 1.5룸은 아파트 대체 불가)
7. 인근 아파트대비 강점 (인근 아파트에 대체 평수가 없는경우, 초품아, 몰세권등)
8. 소유자 중심의 관리단 (삼송/킨텍스/위례/광교등 2~3배 시세가 오른 아파텔의 사례)
다음 주에는 정책변화(ex: 상생임대인 제도, 규제지역 해제등)에 따른 아파텔 시장을 전망해드리도록 하겠습니다.
무더운 여름, 건강에 유의하시고 긴 글 읽어주셔서 대단히 감사합니다.
