나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다

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- 대항력 : 임차인이 임대차계약을 체결했던 임대인에게는 물론 추후 매매나 경매로 수유자가 변경되었을 경우, 그와 같은 제3자에 대해서도 자신의 임대차관계를 계속 주장할 수 있는 권리이다. 쉽게 말해 대항력은 임차인이 보증금 전액을 돌려받기 전까지는 그 누구에게도 부동산을 비워주지 않을 수 있는 법률적인 힘인 것이다.

- 대항력의 요건

  1) 적법한 임대차계야을 맺고,

  2) 해당부동산을 인도받고,

  3) 전입신고(사업자등록)을 한 경우

  위 1,2 조건이 충족된 상태에서 3의 전입신고(사업자등록)를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생된다.

- 우선 변제권 :  경매(공매)절차에서 권리순서대로 배당을 받을 수 있는 권리

  <취득 요건>

  1) 대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확정일자를 받고,

  2) 배당요구종기일 이내 배당요구를 하고,

  3) 배당요구종기일까지 대항요건을 유지한 경우

  대항력 + 확정일자를 받은 날로부터 우선변제권의 효력이 발생된다.

- 최우선변제권 : 임차인 보증금의 액수가 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 경우, 경매(고매)절차에서 다른 권리들보다 우선적으로 일정금액을 배당받을 수 있는 권리이다.

  <취득 요건>

  1) 소액보증금 범위에 해당되어야 하고,

  2) 경매기입등기 이전에 대항요건을 갖추어야 하며(확정일자는 요건이 아님),

  3) 배당요구종기일 이내 배당요구를 하고,

  4) 배당요구종기일까지 대항요건을 유지한 경우

- 당신이 '부자'가 되고자 한다면 반드시 투자를 병행해야 한다. 적극적으로 돈을 불려나가야 한다는 것이다.

- 대출을 단순소비나 불확실한 투자(투기라 표현하는 것이 더 어울릴 듯하다)에 활용할 경우에는 위험하지만, 안전한 투자를 위해 활용하는 것을 명심할 필요가 있다.

  같은 맥락으로 마이너스 통장 또한 매우 유용하게 사용할 수 있다. 내가 보유하고 있는 종자돈이 2,000만 원이고 마이너스통장의 한도가 2,000만 원일 경우 위와 같은 투자의 한 사이클(낙찰 받은 물건을 임대 놓거나 매도하여 온전히 투자금을 회수하는 절차)를 종료하기 전에 또 다른 물건에 투자하거나, 보다 높은 수익을 낼 수 있는 물건에 투자할 수 있는 여력을 만들어 낼 수 있기 때문이다. 부동산경매를 꾸준히 지속하기 위해서는 실력만큼이나 중요한 것이 자금을 마련하는 능력이다. 내가 감당할 수 있는 수준의 대출은 투자에 순기능을 하지, 독이 되지는 않는다.  

- 경매물건을 낙찰 받기 전, 매도시기와 보유방법에 대해 반드시 먼저 고민해 보아야 한다.(취득세, 등기비용, 이사비, 기타비용)

- 부동산을 취득 후 1년 이내에 매도를 할 경우 양도소득 차액의 44%를 세금으로 납부해야 한다(40%에 지방소득세를 포함하여 44%). 그러나 2014.1.1. 부터는 전세나 월세를 주면서 1년 이상을 보유하면, 훨씬 낮은 세율을 적용받게 되었다.

- 향후 얼마의 양도소득세를 납부해야 할지 미리 확인한 뒤 입찰하면, 세금 납부 후 예상수익을 계산할 수 있기 때문에 입찰가를 산정하는데 중요한 지표가 된다. 또한 매도시기에 따라 납부할 금액이 상당히 차이가 나는 만큼 확실하게 숙지하시길 바란다.

- 2014년부터 소득세법이 개정되어 상당 부분이 완화되었다. 주택의 경우 1년 미만을 보유한 상태에서 매도할 경우에만 40%의 세율이 적용되고, 1년 이상 보유를 하게 되면 6%~38%의 세율이 적용된다. 따라서 1년 이내에 단기매도를 하는 것과 1년 이후에 매도하는 것에 대한 세금차이가 상당하다는 것을 반드시 알고 있어야 한다. 참고로 다주택자에 대한 중과세(50%~60%)도 2014년부터 폐지되었기 때문에 주택을 아무리 많이 보유하고 있어도 위와 같이 1년 이상만 보유하면 6%~38%의 세율을 적용받는다.

- 양도소득세의 신고는 신고당시 매도인(신고자) 주소지의 관할세무서에 한다. 

  * 배당 - 통상 낙찰자가 매각대금을 납부 후 4주 이내에 배당기일을 지정하도록 되어 있으며, 배당기일 3일 전부터 배당표를 열람할 수 있다.

- 선순위를 주장하지 않고 정해진 일자에 이사를 가겠다는 내용의 합의서가 있으면, 대출뿐 아니라 인도명령을 받는데도 별다른 어려움이 없다.

- 명도에서 가장 중요한 것은 상대방에 대한 정보를 파악하는 데 있다. 심리상태와 성향, 그리고 처한 상황을 제대로 파악하고 그에 알맞게 대응하면 의외로 쉽게 풀린다. 따라서 처음 점유자를 만난 자리에서는 기본적인 인사와 간단한 상황설명만 하도록 하고, 그 외에는 거의 상대방의 말을 경청하는 것이 좋다.

< 직장인의 경매는 달라야 한다 >

 - 동반자와 함께하라.

 - 스스로의 벽을 넘어라. 

 - 진심을 다해 멘토를 만들어라.

 - 벽을 넘어서고 두려움을 극복해야만 더 달콤한 열매를 먹을 수 있다.  

- 부동산에 시세를 확인 할 때는 무조건 매도인 입장에서 통화를 하는 것이 좋다. 매수인으로 통화를 하다 보면 중개인은 해당물건에 대한 긍정적인 면만 강조를 하며, 급매가격이 아닌 일반적 시세의 호가 위주로 설명할 가능성이 높다. 하지만 매도인 입장에서 통화를 하면 그 물건에 대해 보수적으로 설명을 들을 수 있기 때문에 보다 정확한 시세파악이 가능한 것이다.

- 현장조사 시 방문시간은 점유자의 신분과 확인해야 할 내용에 따라 달라진다. 점유자가 직장인이라면 당연히 평일 저녁시간이나 주말에 방문을 해야 만날 확률이 높고, 주부라면 오히려 평일 낮 시간이 좋다.

- 낙찰 받은 부동산 내부에 유체동산압류가 되어있는 경우

  부동산을 낙찰 받고 들뜬 마음으로 점유자를 만나러 갔더니 내부에 있는 가구며 가전제품, 하물며 액자에도 빨간딱지가 붙어있다면 정말 난감할 수밖에 없다. 이것이 바로 유체동산압류가 되어있는 상태인 것이다.

  이처럼 유체동산압류가 되어있을 경우 압류된 동산들은 임의로 옮길 수도 없고 처분할 수도 없다.

  이럴 땐 어떻게 해야 할까?   

  첫째, 채권자와 잘 협의하거나 압박하여 압류를 취하시킨다.

  동산에 대한 감정가는 통상적으로 200만 원 미만이며, 경매가 진행되면 50% 이하로 낙찰되는 경우가 많다. 게다가 배우자가 배당요구청구신청을 할 경우 낙찰금액의 50%를 배우자에게 지급해야 한다. 이렇다보니 사실 채권자 입장에서는 동산압류에 대한 실익이 별로 없다. 이런 사실을 채권자에게 잘 인지시키고 협상한다면 압류를 취하시킬 수도 있다.

  둘째, 채무자를 설득하여 이사할 곳으로 압류동산이전신청을 시키고 보내버린다.

  유체동산에 압류가 되어있으면 그 물건에 대해서는 절대로 손을 댈 수 없다고 흔히들 알고 있다. 그래서 낙찰자도 소유자도 발만 동동 구르며 어떻게 해야 할지를 고민하는 것이다. 하지만 흔히들 알고 있는 것과 달리 채무자가 해당법원에 압류된 유체동산에 대한 이전신청을 하면 채무자가 원하는 곳으로 유체동산을 이전할 수 있다. 그렇다면 채무자 입장에서는 이사 갈 집으로 유체동산을 이전하여 경매가 진행되기 전까지 계속 사용하면 되는 것이다. 이런 내용을 채무자에게 잘 안내해 준다면 채무자 입장에서는 압류된 유체동산에 대한 이전신청을 하지 않을 이유가 없을 것이다.

  하지만 안타깝게도 이 두가지 방법이 모두 실패한다면?

  이때는 어쩔 수 없이 유체동산경매절차를 통해 매각이 될 때까지 기다리거나, 아니면 채무자의 의지와 상관없이 강제집행을 진행해야 한다.

- 배우자 우선매수신청이란?

  부동산경매의 우선매수신청과 마찬가지로 동산압류에서는 배우자가 우선매수신청을 할 수 있는 자격이 있다. 낙찰 후 행사하는 절차와 권한은 부동산경매와 동일하다.

- 배우자 배당요구신청이란?

  유체동산은 특별한 사정이 있지 않는 한 채무자와 그 배우자의 공동소유로 인정한다. 그렇기 때문에 배우자가 배당요구를 하면 낙찰된 금액의 50%를 현장에서 배우자에게 배당해준다.

- 대법원 사건검색은 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr/portal) -> 정보 -> 사건검색에서 사건번호와 당사자명을 입력한 뒤 확인할 수 있다.

- 입찰시 임차인이 입찰한다는 것은 영업이 잘 되거나 물건이 좋다는 신호이다.

- 상가 수익률과 매매가 산출하기

  상가는 주거용 부동산과는 비교할 수 없을 정도로 임대수익률을 올릴 수 있다. 지리적 이점, 개발가능성 등 여러 요인에 의해 매매가에 영향을 받는 주거용 부동산과는 달리, 상가는 철저하게 임대가에 의해 매매가가 결정된다. 겉모습이 예쁘고 내부가 깨끗하지만 임대수익률이 낮다면 상가의 가치는 낮아지는 것이고, 건물이 오래되고 다소 볼품없다 하여도 임대수익률이 높다면 상가의 가치가 올라가는 것이다. 쉽게 말해 임대료가 비쌀수록 상가의 가격은 올라간다고 생각하면 된다.

  보통 1층의 경우 수익률이 5~6% 정도에 맞춰져 매매가격이 형성되며, 2층 이상의 경우에는 7~8% 정도에 맞춰서 거래가 된다(절대적인 것은 아니며 지역 상권과 당시 금리에 따라 상이할 수 있다). 이때 유의할 것은 수익률 산출시 대출을 무시한 수치로 계산된다는 것이다. 해당상가의 입지와 소유자의 신용도에 따라 대출한도는 달라지기 때문에 이런 변수를 무시하고 순수 기대수입만을 고려하여 단순 계산되는 것이다.

  수익률은 투자한 금액 대비 1년 동안 얼마만큼의 수익이 발생되었는지를 %로 산출한 수치이다. 

  연수익 ÷ 투자금 × 100 = 수익률

  예를 들어 1억 원에 낙찰 받은 상가에서 보증금 1,000만 원에 월세를 90만 원을 받는다면 이 상가의 수익률은 12%가 된다.

  (90만 원×12)÷(1억 원-1,000만 원)×100=12%

- 매매가 산출

  (연수익 ÷ 수익률 ) ＋ 보증금 = 매매가

  예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 90만 원을 받고 상가를 수익률 8%에 맞춰서 매매를 할 경우의 매매가는 1억 4,500만 원이 되는 것이다.

  {(90만 원×12)÷0.08}＋1,000만 원=1억 4,500만 원

- 선수관리비

  집합건물을 관리함에 있어 발생되는 관리비에 대하여 입주 시 일정금액을 미리 납부하는 것을 말한다.

  통상 집합건물이 준공되고 입주할 당시 관리사무소의 행정비품 및 기타용품 등을 매입하는 비용과 함께 초기 미납관리비 발생분에 대한 보전 차원에서 일정그액을 미리 수납해 두어야 할 필요성이 생기는데, 이에 상응하는 금액을 각 구분 소유자들에게 분양평수에 비례해서 부과하는 것이다. 따라서 소유자가 변경될 경우 원칙적으로 관리사무소에서는 전 소유자에게 선수관리비를 지급해 주고, 새로운 소유자에게 그에 해당하는 금액을 수납 받아야 하지만 이런 번거로움을 줄이기 위해 통상적으로 공인중개사에서 매매대금(잔금) 정산 시 새로운 소유자가 전 소유자에게 선수관리비를 지급하게 함으로써 정리되는 것이 관행이다.

  그런 맥락으로 보면, 해당부동산이 경매로 낙찰되었을 경우 점유자가 전 소유자라면 낙찰자는 원칙적으로 선수관리비를 전 소유자에게 지급해 주어야 한다. 그러나 낙찰자와 점유자(전 소유자)가 잘 협의되어 명도를 진행할 경우, 낙찰자는 실상 지급의무가 없는 이사비를 점유자(전 소유자)에게 지급하기 때문에 선수관리비를 이사비에 포함된 개념으로 설명한다면 굳이 별도로 선수관리비를 지급할 필요가 없을 것이다.

  이처럼 선수관리비는 점유자가 전 소유자일 경우에만 그 지급여부를 논할 수 있는 것이지, 점유자가 임차인이라면 아무런 상관이 없는 것이다.

- 장기수선충당금

  집합건물에서 건물 노후에 따라 발생되는 보수 및 수선비를 관리사무소에서 매월 관리비에 포함하여 수납 받아 모아두었다가 외벽 페인트칠, 승강기 교체, 옥상 방수공사 등등의 공용부분 수선 및 보수를 진행할 때 집행하는 재정을 말한다. 이 비용을 납부해야 하는 주체는 임차인이 아닌 소유자다. 그러나 통상 임차인이 거주하고 있을 경우 관리비는 사용자인 임차인이 납부하게 되며, 장기수선충당금은 이 관리비에 포함되어 부과가 된다. 즉, 원칙적으로는 매월 부과되는 관리비 중 장기수선충당금에 해당되는 비용은 임차인이 납부하는 것이 아니라 소유자가 납부해야 하는 것이다. 추후 임차인이 이사하면서 거주기간동안 소유자 대신 납부했던 장기수선충당금을 관리사무소로부터 정산 받아 소유자에게 지급받게 된다.

  그렇다면 해당주택이 경매로 낙찰되었을 경우 점유자가 임차인이라면 낙찰자가 이 장기수선충당금을 지급해주어야 하는 것일까? 결론부터 이야기하자면 그렇지 않다. 장기수선충당금을 임차인에게 지급해 주어야 할 대상은 낙찰자가 아닌 전 소유자이기 때문이다(전 소유자가 납부의무가 있는 기간 동안 임차인이 대신해서 납부한 금액이므로).

* 점유이전금지가처분 - 현재 부동산을 점유하고 있는 자가 타인에게 점유를 넘길 수 없도록 하는 법적인 조치다.

- 목적물 가액이란 소송을 함에 있어 대상이 되는 목적물의 가격을 뜻하는데, 이 목적물 가액을 산정하기 위해서는 시가표준액을 알아야 한다.

< 목적물 가액 쉽게 산출하기 >  

 해당부동산에 대한 등기부등본과 건축물대장, 토지대장을 발급('대법원 인터넷등기소'와 '민원24사이트') -> 대한법률구조공단 접속 - > 좌측 '생활법률자동계산'  -> '기타사건 비용계산'_'건물소가산정' -> 건물소가산정표 입력(신축건물기준가액은 이미 입력되어 나타난다), 구조지수선택, 용도지수선택, 위치지수는 해당물건의 토지대장을 발급 받아 개별공시지가를 확인 선택, 경과년수별잔가율에서 건물구조 선택, 건축년도와 사용승인일 입력, 면적(전용면적을 입력), 가감특례는 무시하고 가감산율 대상 없음 선택, 권리 및 소의 종류에서 소유권에 기한 인도 또는 방해배제청구를 선택후 계산하기)  ->  건물시가표준액과 하단의 소송물가액이 표시된다. 이 '소송물가액'이 '목적물 가액'이다.

- 어떠한 이유건 간에 무단 개문을 할 경우 상대방이 이에 대해 형사적으로 대응할 수가 있다.

  하지만 개문을 해야 하는 충분한 당위성과 함께 증거자료를 확보하고 진행한다면 수월하게 대응할 수 있다. 개문을 할 때에는 반드시 관리소장을 대동하는 것이 좋고, 추가적으로 증인 한 명 정도를 더 대동하는 것이 좋다.

  반드시 알아 두어야 할 것은 이렇게 증인을 대동한다 하여도 형사적인 문제에 대해 완전히 자유로워지는 것은 아니라는 점이다.

< 대항력 있는 임차인의 명도 >

 - 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했다면 이런 행위 자체가 임대차계약에 대한 해지라 볼 수 있어 임대차는 종결된 것으로 간주된다. 따라서 낙찰가는인수해야 할 보증금만 임차인에게 지급해 주고 명도를 요구할 수 있다.

 - 배당요구를 하지 않은 임차인은 낙찰자에게 보증금 지급을 요구하며 자진해서 퇴거할 수 있다. 이런 경우 낙찰자 입장에선 별다른 문제가 되지 않는다. 그러나 배당요구를 하지 않은 임차인이 남아있는 임대차기간 동안 계속해서 임대차의 효력을 주장할 경우, 낙찰자는 난감한 상황에 봉착하게 된다.

 - 대항력을 갖추고 배당요구를 하지 않은 임차인이 낙찰 후 소유자가 바뀐 이후에도 임대차계약기간 동안엔 계속 살겠다고 주장하면, 낙찰자는 그 기간 내에는 명도를 요구할 수 없다.

 - 대항력이 있는 임차인이 임대차관계가 종료된 상황임에도 명도를 거부할 경우, 낙찰자는 대항력 있는 임차보증금에 해당되는 금액을 법원에 공탁한 상태에서 명도소송을 진행하여야 한다(인도명령은 당연히 기각된다). 대신 공탁한 날로부터 임료상당의부당이득은 청구가 가능하다.

- 인도명령이란 법원경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했을 때, 해당부동산을 점유자에게 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원이다. 즉, 낙찰 받은 부동산을 별도의 소송 없이 빠르게 인도받을 수 있는 절차라 생각하면 된다.

- 임차인이 유치권을 신고한 경우 일반적인 명도방법은 인도명령을 신청하여 압박을 하다 정 타협이 되지 않을 경우 강제집행절차를 진행하면 된다. 하지만 아직 다른 호수의 경매절차가 남아있는 상태였기 때문에 인도명령이 인용되기 위해서는 한참을 기다려야만 했다(각 호수가 하나의 사건번호로 여러 개의 물건번호를 부여하여 개별매각으로 진행될 경우 모든 호수의 매각절차가 종결되고 배당기일이 지나야 인도명령 결정이 나오는 경우가 대부분이다). 이럴 때 가장 효율적인 명도방법은

  잔금납부와 동시에 명도소송을 진행하면 된다. 물론 인도명령에 비해 훨씬 더 긴 시간이 걸리는 것은 사실이지만 어차피 인도명령이 결정되는 시간이 한참 뒤라면 명도소송을 먼저 진행하면서 점유자를 압박할 수가 있다. 게다가 명도소송은 점유자에게 잔금 이후부터 부당이득금까지 청구할 수 있기 때문에 상대방이 느끼는 압박은 인도명령보다 훨씬 강력하다.

- 보증금이 적은 임차인은 월세를 체납할 가능성이 상당히 높다.

  통상적으로 보증금은 임차인이 월세를 2회 연체하기 시작하면서부터 명도소송을 진행하여 강제집행 전까지의 소요기간 10개월 정도의 모든 비용을 담보할 수 있을만한 금액이어야 한다.

- 보증금이 적을 경우 이런 사태에 대한 안전장치가 '제소 전 화해'라는 제도이다. 명도소송을 할 필요가 없이 곧바로 강제집행을 할 수 있는 매우 유용한 법적제도다.