나는 3개월 안에 부동산 경매로 돈을 번다

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- "모든 걸 다 집어치우고 부동산경매만 해도 성공할지, 돈을 벌지 알 수 없습니다. 그저 그런 생각, 혹시 이걸 한번 해보면 괜찮을까 하는 생각으로 시작하면 망할 가능성이 높습니다."

- 성공하는 것에 대해 극단적으로 주장이 엇갈리니 도대체 어떤 것이 맞는 말인지 갈피를 잡을 수가 없습니다. 부동산경매를 시작하는 사람들은 이 일이 생각했던 것보다 힘들고, 노력한 만큼 수익이 돌아오지 않는 것 같아서 대부분 1년 안에 그만두니 더 헷갈리기만 합니다. 도무지 어느 쪽에 가까운 건지 알아낼 길이 없습니다.

  결국 부동산 경매에 관심을 갖기 시작한 사람들의 상당수는 공부만 하다가 그만두거나 한두 번 입찰해보고 어렵다며 그만두고 맙니다.

  말하고 싶은 건 바로 어떻게 하면 부동산 경매로 성공할 수 있는가 하는 것입니다.

- 부동산경매로 성공하기 위한 조건은 사람에 따라 다르겠지만 저는 개인적으로 게임의 규칙을 바꾸는 것이야말로 가장 중요한 성공요건이라고 생각합니다. 많은 사람들이 부동산경매의 규칙을 '많은 돈으로 오랜 시간 투자하는 것'이라고 생각한다면 우리는 '적은 돈으로 짧은 시간을 투자하는 것'입니다.

  관점을 달리하면 성공하는 방법이 보일 수도 있습니다. 

- 우리는 같은 기계에서 똑같은 모양으로 만들어져 나오는 붕어빵이 아닙니다. 그런데 왜 부동산경매 투자는 누구나 다 하는 똑같은 방식으로 입문하려고 합니까?

  부동산 경매를 하는 이유는 모두 돈을 벌기 위해서입니다. 그리고 돈을 버는 방법으로 부동산경매를 선택했습니다.

  내가 부동산경매로 성공할 수 없는 이유는 간단합니다. 아직 설익은 기술로 남들과 똑같은 규칙 속에 들어가 투자하고 성공하려 하기 때문입니다.

- 치열한 경쟁상황 속에서도 분명 돈을 버는 사람은 존재합니다. 하지만 그 길은 멀고 험해서 중도에 포기할 확률이 너무나 높습니다. 뼈를 깎는 노력과 많은 경험도 필요합니다.

- 부동산경매에서는 상대적으로 장기투자나 임대수익을 위한 투자가 많지만, 단기에 되팔아서 투자를 마무리하는 방법도 있습니다.

  단기투자는 투자한 뒤 3개월 안에 바로 원금과 일정액의 수익을 거두는 방법입니다.

- 내가 헷갈려서 포기한 물건은 수많은 투자대상 중 하나일 뿐이고, 결국 수익은 문제를 잘 풀어낸 투자자의 몫입니다.

- 정도의 차이가 있을 뿐 많은 경험을 가진 투자자도 낙찰 받은 부동산에 살고 있던 사람을 상대해서 내보내는 일은 매번 부담스러운 작업입니다. 

  성공과 실패를 여러 번 경험하며 꾸준히 투자를 하다 보면 점차 성공할 수 있는 방법이 눈에 들어오기 시작합니다. 

- 예전에 놓친 기회, 중요한 상황에서 잘못 내린 결정 등 '그때 내가 왜 그랬을까'하는 후회가 지금까지 여러 번 있었고, 앞으로도 분명 있을 겁니다. 그때의 나로 돌아가 투자 여부에 대해 다시 고민한다고 해도 미안하지만 결과는 똑같을 것입니다.

  그건 후회할 문제가 아니라 미리 준비하고, 대비하지 못한 본인의 잘못입니다. 지나간 것은 좋은 것이 아니라 좋을 수도 있었던 것일 뿐 그 이상도, 그 이하도 아닙니다.

- 부동산경매 투자로 내가 원하는 목표를 이루려면 앞에서 설명한 바와 같이 아직 알려지지 않은 시장, 즉 부동산경매 단기투자를 공략해야 합니다. 

  부동산경매 단기투자는 입찰하기 전부터 이 부동산을 필요로 하는 사람을 파악해두고 하는 투자입니다. 필요로 하는 사람이 있는 물건에 투자를 해서 낙찰 받은 뒤 그대로 그 사람에게 되파는 방식입니다.

- 저는 '우리가 부동산경매로 어떻게 자유를 얻을 것인가'보다 '부동산경매를 포함한 세상의 수많은 일들 중 어떤 일이 우리가 자유를 얻는 데 가장 효과적인가'를 알아내는 것이 더 중요하다고 봅니다.

- 부동산경매에 "물건은 항상 있다"는 격언 아닌 격언이 있습니다. 이 말은 여러 가지 의미를 가지고 있는데 '특정 물건에 너무 집착해서 실수를 저지르지 말라'는 뜻도 있고, '좋은 물건을 놓쳤다고 너무 실망하지 말라'는 의미도 있습니다. 

- 제가 아는 한 부동산경매는 열심히가 아닌 잘해야 하는 일입니다.

- 부동산경매로 자유를 얻는 방법

  첫 번째 방법은 기존 시장을 선점하고 있는 경쟁자들보다 월등한 실력과 경험을 갖추는 것입니다.

  두 번째 방법은 바로 내가 선점할 수 있는 시장을 찾아서 집중 공략하는 것입니다.

- 지금은 단기간에 되팔 수 있는 물건, 단기투자가 가능한 물건이 우량시장에 해당합니다.

- 적극적인 재테크란 지속적으로 반복해서 그 일을 하고, 또 지속적으로 반복해서 수익을 얻는 것입니다.

- '경제적 자유'라는 말의 가장 핵심은 바로 '일하지 않아도 수익이 발생하는 시스템 구축'일 것입니다.

- 사실 부동산경매는 쉽게 돈을 버는 방법이 아니라, 어렵지만 빠르게 돈을 버는 방법입니다.

- 투자라는 건 주변에서 아무리 조언을 해준들 처음부터 끝까지 모두 본인의 책임입니다.

- 부동산경매는 낙찰 이후 비로소 본격적인 일이 시작되고 그 과정과 마무리가 얼마나 깔끔하게 이루어지느냐가 훨씬 더 중요합니다.

- 어떤 일이든 초기에는 먼저 시작한 사람의 조언을 따르는 것이 효과적입니다.

- 하고 싶다는 생각만 하는 것과 그 생각을 실행에 옮기는 것에는 엄청난 차이가 있습니다. 만약 실행하기로 결심했다면 중간에 멈추지 말고 성공할 때까지, 스스로 만족할 때까지 노력해야 합니다. 스스로의 가능성을 믿어야 합니다. 

  좀 더 여유가 생기고 나서, 좀 더 종자돈을 모으고 나서, 좀 더 공부하고 나서, 좀 더 자신감을 키우고 나서라는 말들은 우리가 성장하고 자유를 찾아가는 데 방해만 될 뿐입니다.

- 아파트나 오피스텔같이 표준화된 규격상품은 집합건물이라고 해서 하나의 등기부등본으로 구성되어 있습니다. 즉 하나의 등기부 등본에 토지와 건물이 같이 나와 있는 것입니다. 따라서 집합건물의 소유주가 하나의 등기부등본만 가지면 해당 부동산을 완전히 소유하게 됩니다.

  반면 규격화되지 않은 부동산이라고 할 수 있는 단독주택 및 빌딩 등은 토지와 건물에 대해 각각의 등기부등본을 가지고 있습니다. 따라서 해당 부동산의 소유권을 가지고 완전하게 권리를 행사하려면 토지와 건물에 대한 등기부등본을 모두 소유해야 합니다. 이때 해당 부동산은 토지가 여러 개일 수도 있고, 건물이 여러 개일 수도 있습니다. 다시 말하면 여러 개의 토지 위에 하나의 건물이 있거나 혹은 하나의 토지에 여러 개의 건물이 있을 수도 있는 것입니다.

  이처럼 여거 개의 부동산이 모여야 비로소 하나의 완전한 부동산이 되고, 제 역할을 해내는 경우는 의외로 많습니다. 가장 흔한 예가 바로 토지와 건물의 등기부등본이 따로 구성되는 단독 혹은 다가구 주택일 것입니다.

- 건물과 분리되어 토지만 부동산경매에 나오는 경우 토지 하나만으로는 해당 부동산을 완전하게 소유하지 못하고, 활용할 권리도 갖지 못하기 때문에 일반적으로 사람들은 별로 관심을 갖지 않습니다. 그런데 바로 여기에 단기투자의 성공 가능성이 숨어 있습니다.

- 부동산경매 단기투자는 부동산 자체에 투자하는 것이 아니라 그 부동산에 대해 완전한 소유권을 행사할 수 있도록 만드는 권리에 투자하는 것이라고 볼 수 있습니다. 즉, 단기투자는 전체 부동산의 소유권을 목적으로 하는 것이 아니기에 그 투자대상은 지분이 될 수도 있고, 완전체를 이루기 위한 여러 개의 부동산 중 하나가 될 수도 있습니다.

- 단기투자의 경우 일반경매 시 가장 마지막 단계에 가서야 할 일을 가장 먼저 합니다. 즉, 입찰 전에 내가 낙찰 받은 후 그 부동산을 되살 사람을 미리 파악해두는 것입니다. 만일 입찰하기 전에 되살 상대를 찾지 못했다면 투자를 해서는 안 됩니다. 

  좋은 단기투자용 물건에는 앞서 말한 대로 그 물건을 꼭 필요로 하는 사람이 있습니다. 그렇기에 짧은 시간 안에 투자를 하고 되팔아서 마무리를 하는 것이 가능합니다.

- 행동경제학의 '손실 회피 심리'에 의하면 사람들은 이익보다 손실에 대한 감정을 두 배로 더 크게 느낀다고 합니다. 그러므로 단기투자 물건을 분석할 때에는 상대방이 그 부동산을 갖지 못하면 이로 인해 얼마나 큰 손해를 보게 될 것인지 중점적으로 파헤치고 접근해야 합니다.

  단기투자가 가능한 이유에 대해 먼저 확실히 깨우쳐야 합니다.

- 단기투자용 부동산은 특정한 물건이 아닌 특정한 상황을 가지고 있습니다.

- 단기투자자는 협상 대상에게 앞서 잘못된 결정을 했다는 것을 일깨워주고, 이제라도 제대로 된 결정을 할 수 있도록 조언해주는 역할을 해야 합니다. 

- 부동산경매 단기투자의 핵심은 즉시 팔리는 물건을 사는 것입니다.

- 단기투자는 기존 세입자와의 재계약을 염두에 두고, 부동산경매에 나온 상가를 조사하고, 입찰을 하는 것과 상당히 유사합니다.

- 처음 단기투자를 접하는 분들은 법정지상권의 단기투자 가능 조건을 먼저 익히는 것이 좋습니다.

  '경매에 나온 부동산이 주변 상황에 얼마나 큰 영향을 미치는가'하는 것입니다.

- 단기투자가 가능한 상황인지를 파악하는 기본 조건

  첫째. 부동산경매에 나온 물건보다 이것의 영향을 받는 부동산의 값이 훨씬 비싸야 합니다.

  단기투자용 물건을 분석할 때에는 건물의 물리적인 가치와 함께 해당 건물이 건물주에게 정상적인 가치를 제공하는지의 여부도 함께 파악해야 합니다. 정성적인 가치의 대표적인 예로는 해당 건물이 오래 보유한 것이라든지, 해당 부동산을 소유한 뒤부터 일이 잘 풀렸다든지, 혹은 부동산경매로 인해 건물주가 자신의 권위를 침해당한다고 느낀다든지 하는 것들이 있습니다.

  둘째, 경매 물건의 가격보다 등기부등본에 기재된 채무금액이 훨씬 더 많아야 합니다. 구체적으로는 채무금액이 경매 물건의 가치보다 세 배 이상 많아야 합니다. 등기부에 기재된 채무가 많으면 경매 물건의 소유주는 이를 갚으려 하기보다는 편법을 써서라도 없애길 원합니다. 그 과정에서 부동산경매가 자연스레 채무를 세탁하는 방법으로 떠오르고, 실제로 부동산경매를 채무를 떨어내는 데 이용하기도 합니다. 

  셋째, 이전에 부동산경매가 취하된 적 있거나 사해행위(속임수로 남에게 손해를 입히는 것)로 취소처분을 받아 원 소유주인 현재의 채무자에게 소유권이 되돌아와서 부동산경매가 실시되고 있는 물건도 단기투자가 가능한 유형 중 하나입니다.

  다만 재차 부동산경매에 나왔다는 것은 소유주에게 돈이 없을 수도 있다는 의미이므로 이점을 유의해야 합니다.

- 위에 언급한 세 가지 기본조건과 더불어 단기투자용 물건을 찾고 분석하는 데 도움이 되는 추가 조건들도 알아둬야 합니다.

  단기투자가 가능한 물건은 언제나 그 가치를 현재 시점으로 판단합니다.

  부동산경매에 나온 물건은 해당 지역의 중심지에 있으면 좋습니다.

  토지면적은 어느 정도 건축이 가능할수록 좋습니다.

  경매 물건의 등기부등본에 기재된 채무 건수가 적을수록 단기투자를 하기에 좋습니다.

- 세부분석을 통해 가치 있는 정보를 찾아내는 작업을 꾸준히 함으로써 자신만의 노하우를 만들어내야 합니다.

  <세부분석 과정>

  그 부동산을 언제부터 소유했나?

  어떤 과정을 거쳐 소유하게 됐나?

  이전 소유자와는 어떤 관계였나?

  현재 그 부동산을 어떻게 이용하고 있나?

  해당 지역에서 그 부동산의 지리적 위치는 어떠한가?

  왜 경매에 나오게 됐나?

  부동산과 관련된 채무는 얼마나 되나?

  대출을 받은 이유는 무엇인가?

  채무의 건수 및 기간은 얼마나 되나?

  채무를 갚은 흔적은 있나?

< 협상할 상대를 선정하기 위한 2차 분석의 과정 >

  그 부동산으로 인해 가장 큰 손해를 보게 될 사람은 누구인가?

  손해를 보게 되는 사람과 실제 채무를 진 사람은 어떤 관계인가?

  그 부동산을 점유하고 있는 사람은 누구인가?

  손해를 보게 되는 사람에게 다른 자산은 있는가?

  낙찰 받은 뒤 최종 협상할 상대방은 어떤 스타일인가?

- 협상할 상대방에 대한 분석도 1차 물건 분석과 마찬가지로 경매부동산 관련 서류만 보며 하게 됩니다. 

  단기투자가 가능한 물건들은 대부분 서류상에서 판가름이 납니다.

- 모든 투자에서 가장 중요한 것은 바로 위험관리입니다.

- 단기투자용 물건이 갖는 특정한 상황은 개별물건이 가진 주변 여건에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다. 그러므로 상대방에 대한 분석은 항상 조심스레 진행해야 하고, 해석도 보수적으로 해야 합니다. 여러 번의 성공보다 한 번의 실패를 방지하는 것이 훨씬 더 효율적인 투자입니다.

- 이론상으로는 모든 부동산에서 이런 단기투자의 기회가 만들어질 수 있을 것 같지만 현실적으로는 법정지상권, 지분, 그리고 다른 부동산과 연결되는 중간 역할을 하는 토지 등의 세 가지에서 주로 이런 특정한 상황이 만들어집니다.

- 단기투자는 주변에서 내가 그 부동산에 투자했는지도 모를 만큼 조용히 처리되어야 합니다. 좋게 마무리되는 단기투자는 처음부터 끝까지 그 과정이 아주 고요합니다.

- 상대방을 강하게 압박해서 협상을 끌어내거나 상대가 억울한 느낌이 들도록 강하게 몰아붙이기보다는 상대방이 먼저 수용할 수 있는 상황과 분위기를 만들어내야 합니다.

- 상대방의 수가 많아서는 안 됩니다. 내가 나중에 협상할 상대방은 한두 명 이내여야 합니다.

- 크든 작든 반드시 경매에 나온 부동산이 주변 부동산에 영향을 미치고 있어야 하고, 그 영향력은 일시적인 것이 아니라 해당 부동산이 존재하는 한 끝까지 지속되어야 합니다. 상대방이 내 협상에 응하고 테이블 앞에 나와 앉는 이유는 바로 그 부동산이 미치는 영향력 때문입니다.

< 임장활동 >

- 현장에서는 서류장 발견하지 못한 것들을 알아내려고 하기보다 서류상으로 검토한 내용을 확인하는 차원에서 접근하는 것이 좋습니다.

- 현장조사에서 해야 할 중요한 것 중 하나는 바로 경매에 나온 부동산을 살 만한 사람이 있는지 직접 확인하는 것입니다.

  이때 가장 좋은 방법은 경매부동산 주변을 탐문하는 것입니다.

- 현장조사를 통해 상대방에게 경매부동산을 되찾을 의사가 있는지 파악했다면 다음으로 과연 자금의 여유가 있는지 조사해봐야 합니다.

- 상대방에게 현재 어느 정도의 자금 여력이 있는지를 파악해야 합니다.

 < 단기투자용 물건의 입찰 방식 >

- 단기투자는 입찰가격을 정할 때 낙찰 후 협상을 하게 될 상대방의 생각을 고려해야 합니다.

- 법정지상권이 성립하는 물건에 입찰할 때에는 위험관리 차원에서 입찰 가격을 최대한 낮춰야 합니다.

- 그 외에 법정지상권이 성립하지 않는 물건, 지분, 그리고 다른 부동산과 연결되는 중간 역할을 하는 토지 등에 입찰할 때 제가 기준을 삼는 입찰가격은 보통 최저 매각가격의 20% 이내입니다.

- 투자금 회수도 어렵고, 소송 등 지루한 서류작업으로 인해 괜히 고생하는 수가 있으므로 차라리 높게 낙찰 받는 것보다 패찰을 하는 것이 다음 투자를 위해 좋을 것입니다.

- 저는 누가 봐도 좋은 조건이고, 경쟁이 심할 것 같은 물건은 될 수 있으면 입찰에 참여하지 않습니다.

  단기투자야말로 위험관리를 제대로 해야 하는 투자 방법입니다. 그 전제조건이 바로 입찰가격의 보수적인 결정입니다.

- 저는 낙찰을 받으면 당일에 바로 협상할 상대를 찾아갑니다.

- 상대방이 사겠다는 의사표현을 했다고 해서 첫 협상 자리에서 구체적인 금액까지 정하고 약속을 해서는 안 됩니다.

  때로는 상대방의 말을 들어주는 것만으로도 훌륭한 협상자가 될 수 있습니다.

- 협상은 최대한 빨리 시작하되 말을 천천히 깊게 생각하고 하는 것이 좋습니다. 단기투자에서 가장 효과적인 협상 방법은 말을 줄이고, 상대방의 말을 많이 듣는 것입니다.

< 상대를 이해하는 협상의 기술 >

- 상대를 압박하기 위해 강하게 말하기보다 상대방이 처한 입장을 고려하고, 충분히 배려해줄수록 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.

- 말을 잘하는 사람은 잘하는 대로, 못하는 사람은 못하는대로 할 수 있는 것이 단기투자 협상입니다. 굳이 대화를 주도적으로 이끌지 않아도 되고, 말을 조리 있게 잘하지 못해도 상관없습니다.

  어차피 서로가 원하는 것이 무엇인지 알고 있기 때문에 괜히 돌려서 말을 할 필요가 없습니다.

  하고 싶은 말이나 원하는 것이 있다면 명확하게 표현하고, 이를 제대로 이해했는지 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다. 계약이 완전하게 마무리되기 전까지는 최선을 다해 협상하고, 명확하게 의견을 피력해야 합니다.

- 좋은 물건을 찾는 눈을 기르는 것이 괜한 걱정을 하는 것보다 먼저 할 일입니다.

- 상대방에게 어차피 필요한 부동산이라면 협상은 빨리 시작하더라도 중간중간 상대방에게 생각할 시간도 주고, 조바심을 느끼게 할 필요도 있습니다.

- 단기투자를 위한 물건 분석 과정에서 하나의 시나리오를 만드는 것은 좋지만, 그 시나리오는 철저하게 근거를 기반으로 해야 합니다. 근거 없는 추정은 기대만 높이고, 높아진 기대만큼 나중에 실망도 커질 수 있습니다.

- 단기투자를 했다가 일이 안 풀려 오래 묶어두는 건 장기투자가 아니라 실패한 투자입니다. 단기투자를 하며 오래 가지고 있을 것을 걱정하기보다는 장기로 가지 않도록 무슨 수단과 방법을 동원해 물건을 분석하고 상대방을 파악해야 합니다. 이것이 단기투자의 제일 중요한 원칙입니다.

- 협상할 때에는 자신의 패를 먼저 보이지 말고 최대한 나중까지 미루라.