돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유

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- 부동산 투자를 공부하면서 목표를 이루기 위해 무엇보다 궁금한 것을 물어볼 수 있는 나만의 멘토를 만드는 것이 중요하다.

- 워런버핏의 [ 스노볼 ] '복리의 마술'

  "복리는 언덕에서 눈덩이(snowball)를 굴리는 것과 같다. 작은 덩어리로 시작해서 눈덩이를 굴리다 보면 끝에 가서는 큰 눈덩이가 된다."

  스노볼의 관건은 '잘 뭉쳐지는 습기 머금은 눈과 진짜 긴 언덕을 찾아내는 것'이다.

- 빌라는 아파트처럼 가격이 상승하지 않는다. 건축 기간이 6개월 전후로 짧아 결로 등 하자가 많고, 건물의 감가상각이 빠른 편이다. 따라서 일반적인 방법으로 구매하면 나중에 시세차익은 기대할 수 없다. 게다가 빌라는 일반 매매로 살 경우 경매를 받을 때보다 대출도 적게 나온다. 따라서 빌라는 경매로 접근하는 게 가장 좋다. 시세 보다 1000~2000만 원 저렴하게 낙찰을 받아 임대수익을 얻은 후 시세대로 팔고 나온다면 임대수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡게 되는 것이다.

- 방이 1개나 2개인 빌라는 가족 단위로  거주하기에는 좁아서 나중에 팔 때 수요자를 찾기가 어려울 수 있다. 매도로 인한 시세차익을 얻기 위해서가 아니라 임대수익을 얻고 싶다면 이런 빌라도 괜찮지만 2년에서 4년 사이에 임대수익도 얻고 시세차익도 보고 싶다면 전용면적이 50제곱미터(15평) 전후가 되는 빌라에 투자하는 것이 좋다.

- 일반적으로 아파트는 KB시세를 기준으로 대출을 해주는데 빌라는 감정평가금액을 기준으로 대출금액이 정해진다.

- 빌라는 주택마다 개별성이 강하다. 아파트처럼 일정한 규격으로 만들어진 것이 아니므로 같은 전용면적이라고 해도 서비스 면적을 얼마나 넣었느냐에 따라 실제 사용 면적이 서로 다르다. 따라서 전용면적을 확인하고 구조도를 통해 서비스 면적이 얼마나 되는지 예상해 본다.

- 정확한 시세를 알기 위해 멀리 떨어진 지역보다 물건이 있는 지역의 중개사무실이 물건에 대한 상태도 더 잘 알고, 최근의 거래 사례를 근거로 더 좋은 금액을 제시한다. 좀 더 정확한 시세를 알고 싶다면 국토교통부에서 최근 거례된 사례를 찾아 비교해본다.

  환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100 )

  빌라는 아파트 처럼 값이 가파르게 상승하지 않으므로 시세차익을 얻기 위해서는 입찰할 때 시세보다 최대한 저렴하게 낙찰받는 것이 중요하다. 월세 수익률을 계산할 때 환산보증금이 매입가격의 60%가 넘어야 임대 목적에 적합하다.

  연 임대 수익률 = 연 월세 수익(월세 수익 * 12개월) / 실제 투자금 x 100

- 전세금을 지렛대로 활용하기 좋은 부동산

  1) 입지가 좋고 수요자가 자발적으로 찾아오는 곳

  2) 일자리와 연결된 지역으로 교통망이 있는 곳

      강남(2호선), 여의도와 마포(5호선), 종로와 동대문(1호선), 구로디지털단지와 가산디지털단지(7호선), 김포공항, 인천 국제공항, 상암 DMC, 대기업 입주할 마곡(9호선), 공항철도 등 차후 역세권으로 개발되고 일자리가 창출될 곳과 연결되는 노선.

  3) 추후 개발 호재로 입지가 좋아질 곳

  4) 공급물량이 없는 곳

- 전월세 중개수수료 : 거래금액(환산보증금)이 5000만 원 이하 0.5% 최대 20만원, 5000만 원 이상 0.4%

- 월세 보증금과 대출금을 지렛대로 활용하기 어려운 상황이라면 전세 보증금을 이용한 지렛대 투자를 적용해보고, 매매가와 전세가의 차이가 너무 크다면 월세 보증금과 대출을 활용하는 방법을 고민해보자. 부동산 투자는 많은 돈을 가지고 좋은 지역을 찾는 사람이 성공하는 것이 아니라 꾸준하게 계속 시도하는 사람이 성공하는 것이다.

- 저평가된 지역의 특징

  1. 학군, 교통, 편의시설이 잘 갖추어져 있으나 인근 지역에 비해 시세가 낮은 지역

  2. 개발 호재가 있지만 시세 상승폭이 낮은 지역

  3. 전세 거래량보다 매매 거래량이 많은 지역인데 주변 지역에 비해 매매가격이 낮게 형성된 지역

  4. 과거의 그래프로 시세 변동을 조사했을 때 상승과 하락폭이 완만하지만 전체적으로 상승세를 보이는 지역

  5. 임대 수익률이 인근 지역보다 높은 지역

- 투자자들이 주목하는 지역

  1. 교통이 개선되어 서울 접근성이 좋아지는 지역 : 상대적으로 저평가된 곳(인천~강릉 고속열차가 개통된 곳 주변)

  2. 매출 실적이 탄탄하고 확장되는 기업이나 산업단지가 있는 지역(이천 SK하이닉스 공장 설비 증설로 제조 및 기반시설이 갖춰지는 곳 주변)

  3. 미분양 물량이 해소되는 지역(주택도시보증공사(HUG) 미분양관리지역)

  4. 개발 호재가 있는 지역 : 개발에 따른 근로자(일용 근로자, 상주 근로자) 유입 가능(춘천 후평동 레고랜드)

  5. 인구 수와 세대 수가 꾸준히 증가하는 지역 : 매년 인구 수의 5%씩 증가

  6. 서울.수도권의 공공기관 이전, 신설, 확장이 계획된 혁신도시나 기업도시(강원 원주, 충북 충주, 충남 태안, 전북 무주, 전남 영암, 해남, 무안)

- 소유권 이전 후 전입세대 열람에 전 소유주나 타인이 있을 경우

  주민센터에서 거주불명등록(주민등록 말소) 요청 : 신청서류, 등기부등본, 신분증 필요.

  1) 거주불명등록 요청서에 사유를 '미거주'로 작성.

  2) 주민센터 담당자가 현장에 가서 미거주 확인.

  3) 일정 유예기간 후 주민등록 말소 처리됨.

- 지방 투자를 하기 전 꼭 확인할 체크리스트

  1. 공급물량이 있는가? 있다면 언제부터 입주인가?

  2. 현재 충분한 일자리가 있는가?

     건설 근로자, 산업단지 근로자, 상업 근로자 중 어느 쪽인가?

  3. 교통호재가 있는가? 호재는 언제부터 반영되는가?

  4. 인구와 세대수는 꾸준히 늘어날 수 있을까?

  5. 새 아파트와 재고아파트의 가격차이는 얼마나 날까?

  6. 현지 수요자가 새 아파트로 이동할 소득수준이 되는가?

- 급매물의 조건

  1. 경매의 낙찰가격보다 저렴한가?

  2. 단지 내 1층과 탑 층의 가격보다 저렴한가?

  3. 남향, 로열층, 올수리 물건 대비 저렴한가?

  4. 10년 매매 시세 그래프의 전고점 대비 저렴한가?

- 수요가 늘어날 수 있는 곳의 조건 [호재]

  1) 재건축 또는 재개발 이주 수요가 있는 곳

  2) 수도권 전철 개통이 예정되어 있는 곳

  3) 저렴한 가격의 지역인데 교통이 해결되면 가치 상승이 가능한 곳

  4) 근로자 수요가 유입될 랜드마크급 시설이 이어지는 곳

- 공급이 늘어날 수 있는 곳의 조건 [악재]

  1) 입주 예정 주택이 있는 곳

  2) 투자자가 많이 들어와 있는 곳

- 매도를 위한 시장 분위기 파악 방법

  1. 입주 물량의 평형대와 가격을 확인하고 보유물건과 비교한다.

  2. KB 부동산에서 주간 KB 주택시장 동향과 매매, 전세 시세 그래프를 확인해 하락세인지 상승세인지 판단한다.

  3. 네이버 부동산에서 매물의 개수와 가격이 어떤지 확인한다.

  4. 해당 지역 중개사무실을 통해 매매와 전세 물건의 개수 및 소진 속도, 실수요자 움직임 등 분위기를 파악한다.

  이상 4가지를 종합적으로 보고 매도가격과 수익률, 그리고 양도세가 부과되는 시점을 조절해서 매도 시기를 결정한다.

- 꿈이 현실이 되기 위한 실행 지침

  1. 1일 2시간 부동산에 관심 갖기 : 경매정보지 검색, 강의듣기, 복습하기, 물건 찾기, 자료 만들기

  2. 주 1회 임장 가기

     가능하면 요일을 정해서 일주일에 한 번은 꾸준히 임장하기. 하루 종일 시간을 할애 할 수 있다면 먼 지역을, 시간이 부족하면 가까운 지역을 선택한다.

  3. 한 달에 지역 한 군데 알아가기

     처음 가는 지역은 한 번의 임장으로 제대로 알기 힘들다. 최소한 세 번은 가야 한다. 한 달에 임장을 4회 하면 좋지만 매주 가기 힘들다면 1~2주는 사전임장계획서를 최대한 완벽하게 만들고 2회는 지역을 방문한다.

 4. 1년에 지역 열두 군데 정리하기

    매달 방문했던 지역 중에서 괜찮다고 판단되는 곳을 골라 분기별로 1채씩 총 4채의 주택을 매입한다. 분기별로 접근하면 자금 부담이 적고 지역과 부동산의 장단점을 충분히 알아볼 수 있기 때문에 이상적이다.

- 부동산 지역분석 키워드

  교통 : 시외버스터미널, 고속버스터미널, 기차역

  편의시설 : 백화점, 마트, 병원, 응급실

  일자리 정보 : 시청, 구청, 군청, 도청, 공단, 산업단지, 산업인력공단, 법원, 법무사

  학군 : 수학학원, 학원, 초등학교, 중학교

  호재 : 교통 개통, 지하철 연장, 시장 인터뷰, 개발 호재, 재개발, 재건축

  자세한 자료 : 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 정비사업계획, 도시개발사업계획

- 시세 확인 애플리케이션

  아파트 : 호갱노노 hogangnono.com

  다세대주택 시세 : 로빅 www.lobig.co.kr(현재는 서울의 정보만 제공)

  토지, 건물 시세 : 밸류맵 www.valueupmap.com (pc만)

- 나에게 맞는 지역 찾기

  1. 낙찰가율이 낮게 형성되어 있는 지역인가?

  2. 임대보증금이 높게 형성되어 있는가? 전.월세 수요가 탄탄한가?

  3. 추후 교통 호재가 있는가?

- 경매정보지 100% 활용법

  1. 새로운 지역을 검색할 때는 역세권의 물건을 중심으로 보는 것이 좋다.

  2. 경매 물건의 동일 번지 매각물건과 인근 매각물건을 검색한다.

  3. 인근 반경 진행 물건을 검색한다.

  4. 실시간 경매 결과를 이용해서 모의입찰을 한다.

  5. 특수물건도 도전해보자.

- 말소기준권리( 저 압 개 담 전 : 저혈압에 걸린 개가 담에 걸려 전사했다. )

  1) 저당권, 근저당권

  2) 압류, 가압류

  3) 경매개시결정

  4) 담보가등기 : 법원에 배당요구 신청을 한 경우

  5) 집합건물의 선순위 전세권자로 배당요구나 경매를 신청한 경우

- 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 ( 배.신.한 전세권 )

  1) 아파트, 다세대, 오피스텔 등 집합건물이어야 하고,

  2) 선순위로 가장 먼저 설정되어야 하고,

  3) 배당요구나 경매신청한 경우이다.

- 대항력이 성립하는 요건( 주. 인. 말. 앞 )

  1) 주민등록(= 전입신고) + 주택의 인도(= 점유) = 대항 요건

  2) 말소기준권리에 앞서서 대항 요건을 갖출 것

   * 대항력은 전입신고하고 점유한 다음날 '0'시에 효력이 발생한다.

- 최우선변제권 성립 요건( 경. 전. 소. 배. 유 )

  1) 대항 요건(전입+점유)을 경매개시결정 전에 갖출 것

  2) 소액임차인일 것

  3) 배당요구종기까지 배당요구를 할 것

  4) 배당요구종까지 대항요건을 유지할 것

- 우선변제권 성립 요건 ( 대. 확. 배. 유 )

  1) 대항 요건(전입+점유)을 갖출 것

  2) 확정일자를 받을 것

  3) 배당요구종기까지 배당요구를 할 것

  4) 배당요구종기까지 대항 요건을 유지할 것

   * 우선변제권은 확정일자 '당일'에 효력이 발생한다.

- 임장 여행 체크 리스트

  1) 기본 준비물 : 신분증, 경매 정보지, 일정표, 지도, 녹음기, 수첩, 필기구

  2) 질문 사항 : 점유자, 이웃주민, 관리사무소, 부동산 중개사, 주민센터, 구청

  3) 생활편의시설 : 학교(초.중.고), 학원, 대형마트, 은행, 관공서

  4) 교통과 호재 : 전철역과의 거리, 버스환승, 교통 개통, 지역 개발

  * 임장 후 한 끼 식사할 수 있는 맛집 추가는 필수!

- 사전 임장 보고서에 들어갈 항목

  1) 물건개요 : 사전개요(경매정보지 표시된 사건번호, 입찰 일자, 물건지 주소, 감정가와 최저가, 건물과 대지면적 등), 입찰 목적, 인근 공급물량

  2) 지역분석 : 입지, 교통, 교육환경, 편의시설, 지형, 자연환경, 인구, 호재와 악재

  3) 물건분석 : 배치도, 평면도, 현관구조, 세대 수, 난방방식, 향, 조망권, 일조권, 세대당 주차 대수, 물건 내부 하자 조사(임장을 통해 추가)

  4) 권리분석 : 말소기준권리, 소유자 분석, 임차인 분석, 대출금액, 관리비 미납금액, 낙찰가, 낙찰가율, 점유자 조사

  5) 시세분석 : 매매가, 전세가, 월세가, 실거래가, 시세 그래프, 임장 시 부동산의 분위기(임장시 추가)

  6) 종합의견(임장을 통해 추가) : 지역평가, 물건평가, 종합평가, 입찰가 산정

- 입찰표 무효처리 지침 중 꼭 기억해야 할 것

  1. 대리입찰 시 공적 서류 유효기간을 초과한 경우

     입찰용 인감증명서 유효기간 : 6개월

  2. 개별 매각물건의 경우 물건이 여러 개인데 물건번호를 누락한 경우( 2017타경 1234 (1)(2)(3)(4) )

  3. 대리입찰 시 위임장이나 인감증명서가 없는 경우

  4. 위임장과 인감증명서 도장이 다른 경우

  5. 한 사건에 동일인이 2번 입찰한 경우, 공매인 경우는 몇 번을 넣어도 상관없지만, 경매의 경우는 한 번만 입찰해야 한다.

  6. 한 사건에 대리입찰하면서 본인 입찰을 한 경우, 둘다 무효처리된다.

  7. 입찰가격의 기재가 불명확한 경우, 숫자가 육안으로 확인하기 힘든 경우 (5와 8, 7과 9, 0과 6 등)

  8. 입찰가격과 보증금액을 바꾸어 쓰거나 정정 또는 수정한 경우, 입찰가역은 수정하고 도장찍어도 안 된다.

  9. 보증금이 부족한 경우. 보증금을 더 많이 넣은 경우는 유효하다.

- LTV.DTI.DSR에 대하여

  LTV (주택담보대출비율) 건물가치의 60~70%

  DTI (총부채상환비율) 상환능력의 50~60% 대출금이 가장 많은 금융사 한 곳만 원리금(원금+이자) 계산. 나머지 금융사 대출은 이자만 따짐.

  DSR (총부채 원리금상환비율) 은행에 확인 70~80%  모든 금융사 대출에 대해 원금과 이자를 각각 따짐.

   * DSR : 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율

- 경락잔금대출 : 금융기관에서 대출을 해줄 때 임차인이 살고 있으면 방 공제라는 것을 한다. 소액임차인이 거주하는 주택이 경매로 넘어갈 경우 국가에서 소액임차인을 보호하기 위해 근저당권자에 앞서 소액임차인의 보증금을 최우선변제액에 한해 우선적으로 배당해주는 제도가 있다. 그러다 보니 은행은 경매로 넘어갈 경우를 대비해 임차인이 있을 경우 최우선변제액을 제한 금액을 대출해주려고 한다.

- 명도가 쉬워지는 10가지 방법

  1. 명도 절차를 정확히 알아야 해요.

  2. 점유자의 상황에 따라 접근할 시나리오를 준비하세요.

  3. 손편지를 준비하세요.

  4. 대리인 자격으로 가세요.

  5. 시간과 이사비용, 둘 중 하나만 주세요.

  6. 통화는 녹음하고 문자 기록을 남기세요.

  7. 잔금 납부 시점부터 강제집행 절차를 진행하세요.

  8. 이상 당일 관리비와 공과금 납부까지 확인하세요.

  9. 이사 당일 명도확인서와 인감증명서를 주세요.

  10. 열쇠를 받고 전입세대 열람을 확인하세요.