나는 돈이 없어도 경매를 한다

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- 나는 40살이 될 때까지 청약통장도 만들고, 저축도 했지만, 모아지는 돈이 없었다. 물려받은 재산도 없고, 전문직도 아니고, 특별한 기술도 없다. 먹고살기 바쁜 도시근로자가 빠르게 치솟는 집값을 따라잡을 돈을 만들기는 하늘의 별 따기다. 꾸역꾸역 전세값을 올려주며 2년을 버틸 뿐이다. 도무지 벗어날 방법이 없었다. 위기의 순간에 경매를 시작했다.

- 마냥 한탄만 하고 있을 수는 없다. 상황은 내가 원한 것이 아니지만, 삶에 대한 태도는 내가 선택할 수 있다.  나는 모든 사람에게 평생 주어지는 고통의 총량이 같다는 '고통 총량의 법칙'을 믿는다.

- 경매 사건번호와 물건번호

  2009타경 15900(2) 

  2009 : 경매에 부쳐진 연도

  타경 : 경매를 진행하는 사건이라는 뜻. 낙찰 후에 강제집행을 위한 인도명령을 신청하면 '타기', 부동산 가압류 사건에는 '카단'이 붙는다.

  15900 : 물건의 고유번호. 2009년도에 15900번째로 부쳐진 경매물건이라는 뜻.

  (2) : 물건번호. 한 사람이 소유한 물건이 여러 건 동시에 경매로 진행될 때 각 물건별로 번호가 부여되는데, 사건번호 뒤에 괄호를 붙여 물건번호를 표시한다. 입찰서에 반드시 물건번호를 기재해야 함.

  하나의 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 경우엔 단 한 개라도 낙찰이 안 되면 어느 물건도 배당이 진행되지 않는다. 

- 경락잔금대출 비율

  일반대출은 매매가격의 60% 정도까지 대출 해주지만, 경락잔금대출은 낙찰가의 80%까지 받을 수 있다.

- 급전이 필요할 때 유용한 대출 

  1) 보험의 약관대출  2) 변액유니버셜 보험의 중도인출  3) 마이너스 통장

- 잔금을 치렀어도 집주인이 안 떠나면 내 집이 아니다

- 전 집주인과의 월세계약은 위험하다. 만일 전 집주인에게 월세를 줬다가 6개월이 넘으면 인도명령을 할 수 없어 강제집행도 불가능하다. 명도소송은 강제집행보다 훨씬 더 복잡하고 시간도 오래 걸린다.

- 경매의 순서 : 현장조사 -> 입찰 -> 낙찰 -> 대출 및 잔금납부 -> 명도 -> 이사

- 경매 6단계

  1. 목표설정 - 내가 원하는 집은 어떤 집인가?

  2. 권리분석 - 위험하지 않은 물건을 고른다.

  3. 현장조사(임장) - 인터넷으로 사전조사 끝나면 현장으로.

  4. 입찰 - 내가 찜한 물건 입찰하기

     입찰가격은 임장을 가서 현재 매매가격을 확인하고, 이를 기준으로 정한다. 물건의 보증금을 수표로 끊어가는 것이 좋다.

  5. 잔금납부 - 대출, 잔금마련 방법에는 무엇이 있을까?

     최저매각가격(최저가)의 10%를 보증금으로 낸다.

     경매 낙찰 후 경락잔금대출을 해주는 은행은 법무사를 통해 일을 진행하며 법무비용이 발생한다. 집을 살 때 내는 세금인 취득세도 준비해야 한다. 그외에 체납 관리비가 있으면 관리실과 협의하고 체납 공과금이 있다면 해당 기관에 감면 서류를 제출한다.

  6. 명도 - 서류 및 대화를 통해 명도 진행하기

     경매된 집에 전부터 살고 있는 사람을 점유자라고 하고, 이들을 내보내는 것을 명도라고 한다. 점유자와는 되도록 빨리 낙찰된 당일 만남을 시도하며 쉽게 만날 수 없는 경우 내용증명을 보낸다.

- 배당신청 

  경매가 시작되기 전에 법원은 채무자들에게 법원등기우편을 통해 배당신청을 하라고 공지를 한다. 경매금액을 배당받을 권리를 가지라고 미리 알려주는 것이다. 배당신청기간이 정해 있으므로 반드시 기간 안에 신청을 한다.

- 최우선변제권

  적은 금액의 보증금으로 살고 있는 세입자들이 최우선적으로 배당받을 권리. 여기에 해당하는 세입자들은 배당순위가 앞서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받게 된다. 약 2000만원 까지 보장.

- 법정지상권

  토지와 건물의 소유주가 달라서 분쟁이 발생했을 때 건물을 철거당하지 않을 권리. 경매에서는 건물이 있는 상태에서 땅만 낙찰받는 경우에 발생할 수 있는 권리.

<< 실속있는 경매 6단계 >>

1. 목표설정

  임대 들어올 세입자의 기준. 그 집에서 살 사람이 누구일지 예상한다. 

  단순 계산으로 따졌을 때 당장 쓸 수 있는 돈이 집값의 40% 이상 있어야 경매 레이스에 뛰어들 수 있다.

  2~3개월은 지역을 탐색하고 원하는 물건을 찾는다.

 - 투자 커뮤니티 (다음카페)

   텐인텐 카페 : 재테크 관련 정보가 많다.

   북극성 카페 : 강의가 꾸준하고 오프라인 교류가 활발하다.

   야생화 카페 : 회원수가 많고 여러 강의가 있다.

   조재팔 카페 : 특수물건에 대해 공부하기 좋다.

2. 권리분석

- 돈문제

  근저당권 : 집을 살 때 받은 대출이 있다는 표시

  저당권 : 집을 담보로 빌린 대출의 표시

  가압류 : 빚쟁이가 돈을 받아낼 수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차

- 권리 문제

  대항력 : 전월세를 사는 사람이 그 집에 계속 살 수 있는 권리

  전세권 : 전세금을 돌려받을 수 있는 권리. 전입과 확정일자 안 된 전세권은 보증금을 지킬 수 없는 경우도 있다.

  예고등기 : 부동산 소유권에 문제가 있어서 소송 중임을 알리는 것(2011년 10월 이후에는 폐지)

  가처분등기 : 집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지한다는 등기

  임차권 : 임대차계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리. 전입과 확정일자로 생긴다. 임차권은 최우선변제권을 가질 수 있지만 전세권은 안된다.

# 등기부등본 보는 법

표제부 - 집의 이력서(집의 주소와 건물 내역이 나와 있는 곳)

갑구 - 소유 내용의 변천사(소유권과 관련된 내용 기재)

을구 - 소유권 이외의 권리(소유권 이외의 권리를 기재하는 곳 - 빨간 줄이 그어진 것은 빚을 상환해서 말소한 것)

등기부 현황은 등기부등본의 갑구, 을구 상관없이 접수 순으로 요약되어 있다. 접수 날짜는 매우 중요하다. 말소기준권리를 찾으려면 모든 권리를 열거했을 때 맨 먼저 등재된 권리를 찾는다.

등기부등본 - 집주인의 채무 정도와 재산의 정도를 가늠해 보고, 취하될 수 있는 물건인지도 가늠해 본다. 압류나 근저당 금액이 소액인 물건은 그 돈을 갚아버려 경매가 취하되는 경우가 있다.

- 말소기준권리가 되는 5가지

  1. (근)저당권

  2. (가)압류

  3. 경매개시결정

  4. 담보가등기

  5. 선순위 전세권

- 특수한권리들(이런 집은 입찰하지 말것)     

  1. 예고등기  2. 가처분등기  3. 유치권  4. 지상권

- 세입자의 권리

  1. 대항력 : 전입신고를 한 다음날 0시부터 세입자는 대항력이 생긴다. 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 한다.

  2. 우선변제권 : 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당) 받을 수 있는 권리. 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받는다.

  3. 최우선변제권 : 우선변제권자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 순위로 보증금을 배당받게 된다.

최선순위담보권 설정일자는 세입자가 이사를 들어온 날짜가 아니라 말소기준권리가 되는 권리(저당권 등)의 날짜다. 다만, 말소기준권리 중 (가)압류는 기준 날짜가 되지 못한다.

- 세입자 현황을 보여주는 매각물건명세서를 놓치지 말자.

- 세입자가 배당받는 집을 골라라. 세입자가 받아야 명도가 수월하다.

- 세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리

  1순위 : 경매집해비용(필요비와 유익비 포함)

  2순위 : 최우선변제(소액임차보증금, 근로자의 3개월분 임금과 3년간 퇴직금, 재해보상금)

  3순위 : 당해세(부동산에 대한 세금)

3. 현장조사

- 발품 전에 손품부터 팔자.

지역별 매매가와 전세가, 월세가를 확인하고, 면적별로 금액을 확인한다.

내 맘이 가는 물건은 노트로 정리(국토교통부의 실거래가 조회) 

포털사이트(네이버,다음), 지자체 홈페이지, 인터넷 카페<네이버>(피터펜, 맘스홀릭 베이비, 레몬테라스), 판단이 어려운 내용은 현장조사에서 확인한다.

- 입찰가 선정기준

  1. 실거래가(국토교통부의 실거래가는 1분기 전의 것이 공시되므로 3개월 전 과거의 것이라는 점을 염두에 두자)

     평형을 볼 때 주의할 점 : 경매물건은 항상 전용면적이 나온다.

  2. 현재 매물가격 (네이버 부동산에서 '매매'에 체크 후 검색)

  3. 과거 경매 낙찰가

- 현장조사(임장) 준비물 : 운동화, 경매물건 상세 페이지, 신분증(전입세대 열람을 할 때 필요), 카메라, 나침반 앱

- 주위 이웃들 얘기 듣기 : 슈퍼마켓, 관리사무소, 지역주민센터, 우편물 확인

   빌라 임장은 좀더 주의해서 본다.(해가 잘 드는지 여부, 옥상 확인-방수코팅이 된 것)

- 부동산 방문 : 집을 사는 사람의 입장으로 방문하거나 솔직하게 경매 입찰을 밝히고 인간적으로 조언을 구한다.

4. 입찰

- 입찰하기

  법원에서는 말을 아끼자. 입찰게시판에 변경사항 체크(집주인이 그사이 빚을 갚았거나, 서류에 문제가 생겨서, 혹은 다른 여러 이유로 입찰이 연기되거나 취소되는 경우가 종종 있다)

 입찰서 작성은 남몰래, 신중하게 한다(입찰금액은 수정해서도 절대 안 되니 틀리면 무조건 새로 써야 한다)

- 대리인 준비물 : 입찰표, 위임장, 인감증명서(본인), 신분증(대리인), 도장(본인과 대리인 모두, 본인은 반드시 인감도장), 보증금

5. 잔금납부

 1. 보증금 : 최저가의 10%

 2. 잔금 : 보통 낙찰일에서 한 달 뒤로 잡힌다(매각허가결정은 일주일, 대금납부기한은 낙찰 2주 후 정도에 결정) 

 3. 대출(경락잔금대출) : 금리가 4%정도이며 낙찰금액의 60%내에서 대출이 가능하나 변동가능하다.

 4. 법무비용 : 법무사를 통해 대출은행을 소개받고, 소유권이전등기 업무를 대행해준다. 일반적으로 대출금액의 1~2% 정도가 적정 법무비다.

 5. 세금 : 취등록세

 6. 채권 : 의무적으로 국민주택채권을 사야 한다(낙찰금 X 부동산 취득세율 X 날짜의 할인율) - 보통 5만원 정도다.

 7. 체납 관리비, 체납 공과금 : 체납 관리비의 공용부문에 대한 관리비만 낙찰자가 납부한다. 전용부문은 전용기관에 서류를 보내주면 소멸된다.

 8. 기타 비용 : 명도비용(25평 기준으로 100만원 정도 예산), 수리비용(때마다 다름), 이사비용(보통 100~150만원 예산)

6. 명도

- 명도하기 쉬운 집(전액 배당받는 세입자, 일부 배당받는 세입자)

  어려운 집(우편물을 받지 않는 집 - 송달 불능, 연락이 되지 않는 세입자)

- 낙찰받은 그날 바로 점유자를 찾아간다. 꼭 낙찰받은 그날 가야하는 이유.

  1. 매각불허가신청을 할 수 있는 시간은 낙찰 후 일주일 이내다

  2. 명도의 난이도를 확인한다

  3. 점유자가 이사할 시간을 벌어준다

  4. 다른 날 시간을 다시 잡으려면 번거롭다

- 명도 대화법

  1. 그들의 얘기를 들어줘라

  2. 원망의 대상이 낙찰자가 아님을 주지시켜라

  3. 그들이 원하는 것이 무엇인지 돌직구로 물어봐라(명도를 진행할 때 원칙상 배당받는 점유자는 일체의 이사비가 없다고 못을 박는다)

  4. 상대가 이겼다고 느끼게 해주어라

- 내용증명

  타이밍이 중요하다.

  1. 첫 만남이 이루어지기 전에 내용증명을 보낸다.

  2. 첫 만남이 이루어지고 난 후 보낸다.

  3. 잔금을 치르고 내 집이 되었는데도 연락이 오지 않을 때 보낸다.

- 인도명령 신청

  인도명령은 잔금납부와 동시에 한다. 6개월 내에 신청하지 않으면 받아주지 않으므로 반드시 잔금납부 시 신청하자.

- 점유이전금지가처분 신청 : 인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시 인도명령을 신청해야 하기 때문에 점유자가 바뀔 수 없도록 하는 법적 조치다.

  인도명령을 했는데도 점유자가 집을 비우지 않는다면?

  1. 부동산점유이전금지가처분 신청서 작성

  2. 필요한 서류(부동산등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대 열람내역) 관할 법원에 제출하고 송달 예납금 입금

  3. 보증보험 보증서 끊기(담보제공명령원이라는 우편물을 가지고 서울보증보험에서 발급)

  4. 부동산점유이전금지가처분 결정문을 가지고, 관할 법원으로 가서 강제집행신청서 작성

  5. 신청서 작성후 제출한 뒤 접수증 받고 집행비용 납부 후 영수증 받으면 완료.

- 강제집행

  필요한 서류 : 인도명령 결정문과 송달증명원이 필요하다.

  1. 송달증명원 발급받기

  2. 강제집행신청서 작성하기

  3. 집행비용 예납하기

  4. 집행비용 예납하고 영수증 받기

  5. 집행관의 예고(법원은 강제집행 신청 후 일주일 이내에 예고를 하게 되어 있다)

  6. 본 집행