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기수별 신도시 총 정리 : 장단점 및 전망 본문
안녕하세요? 경혜입니다. 오늘은 기수별로 신도시를 정리할 예정입니다. 1기신도시, 2기신도시, 3기신도시를 신도시별로 정리하고 장단점과 전망에 대해서 이야기해보고자 합니다. 각각의 신도시는 신도시별로 특징들이 있습니다. 일단 1기신도시부터 확인해보도록 하겠습니다. 1기신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말합니다. 1989년 4월 폭등하는 집 값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획이 발표되었습니다. 기본적으로 신도시는 택지개발의 특징을 가지고 있습니다. 택지개발이기 떄문에 공급량 폭탄이 떨어진다고 보시면 됩니다. 대부분 1기신도시는 92년식이라고 보시면 되는데 상세 내용을 보면 아래와 같습니다.
총 공급량은 29만2천호입니다. 분당이 9만8천호, 일산이 6만9천호, 평촌이 4만2천호, 산본이 4만2천호, 중동이 4만2천호입니다. 분당과 일산이 가장 많은 공급량을 자랑하며 그 뒤로 평촌과 산본, 그리고 중동이 뒤따르고 있습니다. 분당신도시와 일산신도시가 타 신도시 면적의 3~4배 정도 되나, 인구는 타 신도시의 2~3배 밖에 되지 않아 인구밀도가 가장 낮습니다. 중동신도시는 5개 신도시들 중 인구 밀도가 가장 높으며, 중동 신도시가 속한 부천시 또한 경기도 내에서 인구 밀도가 가장 높은 지역으로 꼽힙니다. 평촌신도시가 속한 안양시 역시 경기도 내에서 부천시 다음으로 인구밀도가 높습니다. 반면 일산신도시는 타 신도시들에 비해 인구밀도가 낮고 전원주택이 많으며, 녹지비율이 높은 것이 특징입니다. 1기신도시의 지도상 위치를 보면 아래와 같습니다.
각 5개 지역들을 보면 이미 호재가 넘쳐나도 너무 넘쳐납니다.
1. 일산아파트호재 : GTX A노선가 있지요. 고양시에는 킨텍스-대곡-창릉 등 3개 정류장이 생길 예정입니다. 일산테크노밸리가 있습니다. 바이오와 콘텐츠 기업등을 유치하고 제 1판교밸리보다 규모가 커서 생산유발 효과가 4600억에 이른다고 합니다. 또한 CJ라이브시티가 있습니다. CJ 라이브시티가 고양시를 대표할 고품격 일자리창출 기업으로 자리매김할 예정이지요. 이미 요지중의 요지!
2. 분당아파트호재 : 두산그룹신사옥, 네이버2사옥, 마이다스아이티신사옥, 백현마이스산업단지, 현대중공업R&D센터, 더블트리바이힐튼호텔, 등등 너무 많은 호재들이 있어서 열거하기도 어렵네요. 당연히 신분당선 등등 요자리는 버릴 수 없는 요지중의 요지이지요~
3. 평촌아파트호재 : 월판선 인덕원역이 있구요. 이미 강남까지의 교통이 너무 가깝습니다. 과천까지 너무 가깝구요. 서울역까지는 40분이면 갑니다. 학원가로 유명하고, GTX-C 호재도 있지요 인덕원역~ 여기도 너무 좋은 지역 버릴 수없음!
4. 산본아파트호재 : GTX-C 노선 금정역 개발이 있구요. 리모델링 이슈도 있겠네요~ 여기도 교통이 편리하고 살기 좋은 곳!
5. 중동아파트호재 : 중동은 서울시 구로구와 인천시 부평구 중간에 자리잡고 있는데요. 서울로의 이동성이 편리하고 경기도와 인천시로 이동하기에도 편리하죠. 화제의 GTX-B노선이 들어섭니다! 또 부천종합운동장역에 서해선 연장도 이루어지죠. 대곡~소사선이 부천종합운동장역에 정차하는 것 입니다. 부천종합운동장역 인근은 주거시설이 자리잡을 수 없는 준공업지역이지요. 그러니 제일 인접한 위치에 있는 부천시 중동이 누리는 혜택이 늘어날 것이라고 보입니다.
자 그러면, 이제 2기신도시로 가보도록 하겠습니다. 2기 신도시 사진은 아래와 같아유~
수도권만 표시해볼게요~
기본적으로 2기 신도시는 1기 신도시보다 서울권에서 멀어요~ 물론 판교같은 경우는 아주아주 다르지요. 판교나 위례를 제외하면 1기 신도시보다 2기 신도시들이 대부분 서울권에서 멀찍이 떨어져있습니다. 교통이나 직주근접면에서도 따져보면 좋은데요. 2기 신도시에도 여러가지로 GTX 호재나 지하철 연장, 직업생산 등 여러가지 호재가 다방면으로 공존하고 있습니다. 2기 신도시는 2003년 노무현 정부에서 서울 집값의 급등을 막기 위해 건설한 12곳의 신도시로서, 12곳 중 10곳은 수도권, 2곳은 충청권에 속합니다. 2기 신도시들 중에서 동탄2신도시가 면적과 인구, 주택 수가가장 많습니다. 인구 밀도는 위례신도시가 가장 높으며, 광교 신도시가 가장 낮습니다. 전체적으로 파주 운정, 화성 동탄, 김포 한강, 양주 옥정,회천 등 2기 신도시 대부분이 서울과 너무 멀 뿐만 아니라, 교통 인프라도 미흡하다는 것이 가장 큰 문제점으로 지적받았었습니다. 1기 신도시는 서울에서 반경 20KM 이내 건설되었는데, 2기 신도시는 판교와 위례를 제외하고 서울에서 반경 30~40KM 정도에 건설이 되었기 때문입니다. 예외적으로 판교신도시의 경우, 판교 테크노 밸리를 통해 새로운 일자리 공급에도성공했고, 서울로의 접근성도 뛰어나 2기 신도시 중에서 서울의 수요 분산 효과를 가장 효과적으로 이뤄낸 지역이라고 평가받고 있지요. 이제 3기 신도시를 지도에 그려볼게요~
3기 신도시의 가장 큰 특징은 지난 1기신도시보다 서울과 매우 가깝고, 2기 신도시보다 서울과 훨씬 가까운 곳에 신도시 개발을 한다는 것 입니다. 3기 신도시는 문재인 정부에서 주택 시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구로서, 경기도 남양주시 왕숙, 하남기 교산, 인천광역시 계양구 테크노밸리 등의 대규모 택지지구가 지정되었으며, 모두 서울 경계로부터 약 2KM 떨어진 지역입니다. 4곳의 대형 택지 이외에도 2019년 5월 7일 국토부는 경기도 고양시 창릉, 부천시 대장 2곳에 3기 신도시를 추가하기로 발표 하였습니다. 또한 곳곳의 요지에 중소규모 택지지구를 짓기로 발표하였는데요. 광역교통망과 더불어 일자리 대책까지 같이 발표가 되어서 사실 지금까지 발표된 택지지구들 중에서는 가장 체계적인 신도시 개발이었다고 여겨집니다.
자, 그러면 이러한 신도시들의 특징은 무엇일까요? 먼저 1기 신도시의 특징은 다음의 기사에서 유추할 수 있습니다.
노후된 1기 신도시의 활성화 방안에 대해서 토론이 열린 모습입니다. 최근에 열렸지요. 1990년도에 입주한 1기 신도시 아파트의 노후 년수는 이제 30년을 맞이합니다. 보통 아파트의 수명을 40년으로 보거든요? 그러면 이제 연식이 얼마 남지 않았다고 생각해도 무방하고, 재건축 연한도 채워졌습니다. 그런데 보시면 아시겠지만, 1기 신도시가 지금 현재 특출난 2기신도시를 제외하고, 3기 신도시까지 전부 비교했을 때 어떤가요? 그래도 가장 특출난 입지와 교통망, 그리고 직장군을 섭렵하고 있습니다. 사실 버릴 수 없는 지역이 되어버렸습니다. 이미 촘촘히 깔린 교통망 속에서 구축이 되어버린 1기 신도시 택지부지들은 우리가 절대로 버릴 수 없는 지역이 되어버렸습니다. 그렇다는 말은 어떨까요? 언젠가 반드시 대규모 멸실 및 재건축 재개발을 진행할 수밖에 없습니다. 아파트니까 재건축이 유력하겠지요. 1990년대 지어지고 공급이 된 1기 신도시 물량들 대부분이 중층입니다. 리모델링 밖에 사업성이 나오지 않는 상황속에서 장시간의 인플레이션을 겪고 물가가 오르고, 화폐가치가 하락하면 반드시 어느 순간에는 재건축에 대한 사업성이 도래하기 마련입니다. 지금 현재는 각각의 신도시들이 생겨남에 따라 구축에서 신축으로 생활권이 옮겨지고 입지와 인프라는 조금 떨어지더라도 새아파트 수요들로 인해 각각의 신도시들로 수요층이 수월하게 옮겨갔다면, 만약 1기 신도시의 주요 막강 입지 아파트들이 재건축되어서 쾌적한 환경을 자랑하게 된다면 어떻게 될까요? 당연히 수요의 쏠림이 1기 신도시로 이동할 수밖에 없습니다. 현재는 30만호, 그러니까 인구로 따지면, 약 100만명 정도의 표심이 될 겁니다. 미성년을 제외하면 80만명 정도라고 생각할 수 있습니다만, 이와 더불어서 1980년대 중반부터 지어진 구축 물량들에 대한 표심을 생각하면 그 표심을 어마무시해질 것 입니다. 절대 정부도 무시할 수 없는 주거 환경 쾌적성의 권리를 요구할 수 있게 될 듯 합니다. 그래서 아직 한~~~ 참 남았지만, 언젠가 분명히 1기 신도시의 재건축과 리모델링 바람이 불것은 자명한 일 입니다. 하락장 때 1기 신도시로 진입하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다. 리모델링보다는 재건축 사업성이 있는 곳으로!
이건 옛날 그림입니다~^^ 2기신도시는 2000년대 입주라서 리모델링 재건축과는 거리가 멉니다. 사실 특출난 2기 신도시를 제외하고는 대부분의 2기신도시가 1기 신도시보다는 교통망이나 입지면에서 조금 후달리는 면이 있기 때문에, 2기 신도시로의 진입보다는 1차적으로 가능하다면 1기 신도시를 주목할 필요성이 있다고 여겨집니다. 물론 2기 신도시도 이미 교통망 확보와 더불어 일자리 확충까지 중점적으로 진행되면서 가격이 많이 올랐지요?
3기 신도시의 경우 지금 이제 갓 입주가 시작되고 교통망이 들어설 때쯔음해서 또 부각을 받을 것입니다. 그런데 아무래도 교통망 좋은 3기신도시보다 서울과 인접한, 아예 물리적으로 거리가 가까운 1기신도시가 같은 하락장이라면 조금 더 우세할 수 있다고 생각합니다. 당연히 입지 좋고, 교통도 좋고, 서울과도 가까운데 아파트까지 신축이다? 3기신도시보다는 1기 신도시의 가격방어가 탄탄해질 수밖에 없습니다. 지금까지는 개발성 자체가 외면되어 왔지만 이제는 다릅니다. 30년차를 넘어서면서 개발성 사업에 대한 많은 필요성이 점점 부각 되면서 아예 새로운 신도시로 탄생할 수 있는 가능성도 분명히 있습니다. 일괄적으로 한번에 멸실은 불가능하겠지만, 시간이 지날수록 3기 신도시가 완공되고 10년차가 되었을 뗴쯤이면, 1기 신도시들이 어떻게 바뀌었을지 개인적으로 정말 기대가 됩니다.
결과론적으로 최종 정리하면, 사실 투자 가치면에 있어서는 분명히 3기 신도시가 입주하는 사이클 쯤에는 부동산 하락장을 피하기가 어려울 듯 싶고, 그 시기가 지나가고 점차 시간이 지날수록 재건축 가능성와 필요성이 부각되는 1기신도시가 투자 측면에서는 우수해 보입니다. 투자 측면이 강하다면 1기 신도시를, 앞으로의 쾌적한 환경과 조금이나마 나은 연식을 원한다면 2기신도시 또는 3 기신도시를 살펴보는 것이 좋아보입니다. 실거주성도 무시할 수 없으니까요.
각각의 관련해서 우리가 1기 신도시를 주목해야 하는 이유에 대해서 이야기해보았습니다. 영감은 붓스 베스트 게시글에 있는 "1기 신도시를 주목하라"를 보고 얻었고 내용은 일절 보지 않았지만, 대략적인 제 생각을 정리하였습니다. 감사합니다!
제 글이 도움이 되었다면 이웃추가 부탁드립니다. 감사합니다!
