[공유] 이상우 올해 집값 10% 상승할듯

https://m.blog.naver.com/newkkman/222610137945

이상우 올해 집값 10% 상승할듯

이대표님의 머리를 보니 올해도 상승이네요
인터뷰 내용을 보니 올해도 10%만 오르길
소망하셨네요


------ 조선 비즈 기사 본문 ------

“2022년에도 집값은 10% 정도 오를 것이라고 전망합니다. 서울 아파트 평균 가격이 지금 12억7000만원쯤 되니까, 14억이 된다는 얘기죠. 사실 지난해에도 10%를 전망했는데 지나고 보니까 19%가 올랐어요. 이번엔 10%에서 더 안 오르고 전망이 맞았으면 좋겠네요.”

원본보기이상우 인베이드 투자자문 대표. /유병훈 기자
지난달 말 서울 강남구 인베이드투자자문 사무실에서 만난 이상우 대표는 올해 집값 전망에 대해 이같이 말했다. 유진투자증권 애널리스트 출신인 이 대표는 부동산 시장 움직임을 잘 예측해 ‘족집게’라는 평이 따라붙는 인물이다. 최근 부동산 시장이 혼조세를 보이고 있다. 일부 지역에서는 실거래가와 호가가 하락한다. 그런데도 흔들리지 않고 ‘상승’을 외치는 이유는 무엇일까. 여기에 더해 부동산 시장 안정을 위해 가장 필요한 조치가 무엇인지와 ‘무주택 리스크’에 오늘도 가슴 졸이는 사람들은 어떻게 행동해야 할지 등을 들어봤다.

━부동산 전문가들 사이에서도 내년 시장 전망에 대한 의견이 분분하다

“원래 떨어진다는 사람도 있고, 올라간다는 사람도 있는게 정상이다. 작년이 유독 떨어질 요인이 그야말로 하나도 없었던 특이한 사례였다고 할 수 있다.

2022년에는 강화된 대출규제가 무주택자의 매매 시장 진입과 1주택자 등의 갈아타기를 막는 방해 요소로 작용할 전망이라 의견이 갈릴 것이다. 일부 지역에서는 미분양도 나오고 있어서 ‘집값 하락 신호’로 보는 사람들이 있는 것 같다.”

━그럼에도 ‘10% 상승’을 예견하는 근거는 무엇인가

“먼저 이제는 더 얘기하기도 지루한 수급 문제다. 우리나라 인구가 5000만명을 훌쩍 넘었는데 주택 수는 지방의 빈집까지 싸그리 긁어모아도 2000만가구에 채 미치지 못한다. 인구가 계속 몰리는 수도권은 말할 것도 없다.

‘4인가구에 한 채씩’ 필요한 시대는 지난지 오래다. 1·2인가구가 폭증하고 있고, 3·4인가구라도 지방 근무나 전원주택 마련 등 이유로 복수의 주택을 필요로 하는 사례가 많아졌다. 집 살 사람이 아직도 많다는 얘기다.

미분양이 늘고 있다고 하는데, 막상 매달 나오는 미분양 통계를 보면 숫자가 늘지 않는다. 대구만 해도 계속 청약 미달이 나오는데 미분양 가구수는 2000가구 선에서 유지된다. 일반 청약 경쟁률이 0.2대 1, 이렇게 나와도 선착순 분양에서 물량이 다 소화되고 있다.

마지막으로 물가가 계속 오르고 있기 때문이다. 우리나라 인구 구조상 아래 연령으로 내려갈수록 그 수가 급감하는데, 이는 일할 사람이 없다는 의미다. 그러니 인건비가 오르고 물가도 따라 오를 수밖에 없다. 부동산도 당연히, 물가 영향을 받는 자산이다.”

━이른바 ‘똘똘한 한채’ 현상이 강해지고 있다

“현재 시점에서는 1가구 1주택이 기본적인 원칙이다. 다주택자가 되는 순간 각종 중과세에 직면해야 한다. 지금은 상급지로 올라가려는 욕구는 막을 수가 없다. 지방에 수십채를 가진 다주택자들도 다 팔고 서울 강남에 똘똘한 한채를 사려고 달려드는 게 현재 상황이다.

신규 수요도 끊임없이 유입된다. 대출이 안 나오는 초고가 주택이라도 살 사람은 얼마든지 있다. 요즘 젊은 사람들 사이에서 ‘욜로’라는 얘기가 싹 사라졌다. 열심히 일해도 부자가 될 수 없어서 ‘욜로’ 했었는데, 코인 등의 등장으로 부자가 될 길이 열려서다.

망하는 사람이 많겠지만 코인으로 벼락부자가 된 사람도 끊임없이 나오고, 꼭 코인이 아니더라도 다양한 경로로 생겨난 ‘뉴 리치’들이 40억짜리 아파트의 수요자가 되는 것이다.”

━똘똘하지 않은 아파트들은 어떻게 될 것 같은가

“대출금지선인 15억원 아래에서 각자의 입지나 가치에 맞게 가격이 오를 거라고 생각한다. 집값이 10% 오를 거라고 전망하지 않았나. 지금 12억7000만원이니까, 내년엔 평균 14억원이 된다는 얘기다.

15억짜리 집을 사는 것과 16억짜리 집을 사는 건 완전히 다른 차원이라는 점을 생각해야 한다. 전자는 자기 자금이 한 7억원쯤 있으면 대출을 일으켜서 구매할 수 있다. 후자는 16억원 전부를 대출없이 내 돈으로 마련해야 한다. 자본금 차이가 단숨에 9억원이나 벌어지지 않나.

그래서 원래 10억원쯤 했던 집값이 15억원 문턱을 넘고 나면 그때부터는 거래가 잘 안되고 호가만 계속 높아지는 현상이 나타난다. 대신 그 주변에 있는 조금 가치가 떨어지는 다른 아파트가 15억원 언저리까지 따라오른다.”
━재건축·재개발 전망은 어떤가

“재건축이든 재개발이든 너나할 것 없이 다들 신속통합기획(신통기획)에 참여하고 있지 않나. 재개발은 얼마 전 1차 대상지가 발표됐고, 재건축도 대치미도·여의도 한양 등 유명 단지가 신통기획을 통해 정비사업 급물살을 탈 것으로 예상된다. 오세훈 서울시장으로서는 본인의 핵심 공약이고, 재선 여부도 달려있는 만큼 의미있는 공급 촉진 성과를 내려고 노력하지 않겠나.

신통기획이라는 제도가 4~5년 걸리는 정비사업 절차를 2년으로 줄여준다는 것이다. 통상 재건축·재개발 부동산은 정비사업 단계를 통과할 때마다 가격이 뛰는데, 기간이 당겨지면 가격 상승도 상대적으로 가팔라질 수밖에 없다. 전세 측면에서도 바로 내년은 아니지만, 장기적으로 멸실에 따른 이주 수요가 발생하면서 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.”

━지방 부동산 시장은 어떻게 보고 있나

“지방은 계속 올라왔었고, 내년에도 일정 수준 상승을 기록할 것으로 보인다. 다만 광주와 대구는 최근 부동산이 침체되고 있는데다 입주 물량도 ‘역대급’으로 많아 조정대상지역으로 계속 묶여 있으면 경기 자체가 죽어버릴 수도 있다.

광주에는 내년에만 1만3000가구가 넘게 입주할 예정이다. 도시 규모를 생각하면 상상을 초월하는 물량 폭탄이 떨어지는 셈이다. 그렇다고 조정대상지역을 풀어주자니 지난 2019년 말 부산이 규제 해제 이후 폭등했던 사례가 재현될 게 뻔하지 않은가. 두 지역의 부동산 시장은 내년 지방선거 앞두고 정치권이 어떤 판단을 내릴지에 달려있는 것 같다.

세종은 내년이나 내후년 모두 입주가 거의 없는 가운데, 매매가격은 조금 빠질 것으로 보인다. 그런데 2억~3억 하던게 8억, 9억 이런 식으로 워낙 폭등했던 지역이라 1억 정도 밀려봐야 체감이 있을지 모르겠다. 세종의 문제점은 매매가격에 비해 전세가격이 현저히 낮다는 것이다. 갭이 너무 커서 사려는 사람이 적다는게 악재다. 나머지 지역은 통상적인 수준으로 상승하지 않을까 한다.”

━내년 전세 시장은 어떻게 움직일 것으로 보이는가

“바로 그 계약갱신청구권이 만료되는 시기가 내년 하반기부터 속속 도래할 예정이다. 그동안 매년 5%로 인상 상한선이 제약됐던 매물들인데, 새로 임차인을 맞이하면서 시장가격으로 받으려고 할거다. 자연스럽게 내버려두면 폭등할 수밖에 없는 시장이다.

다만 그때 정부가 전셋값 폭등을 막기 위해 어떤 조치를 취할지는 아직 미지수라, 전망에 대해서는 ‘현재로선 미루어 짐작하기가 어렵다’는 대답을 할 수 밖에 없겠다. 최근 ‘상생임대인 제도’를 발표하긴 했는데, 9억원 이하의 1주택자에게만 적용되는 제도라 실효성은 크게 없어보인다. 가격에 직접 영향을 줄 수 있는 어떤 대책이 추가로 나올지를 주시해야 한다.”

━시장을 안정시키려면 어떤 대책을 써야 하나

“다주택자 규제를 풀어줘야 한다. 시장에서 투기를 일삼는 ‘악의 축’으로 호도되고 있지만, 실제로는 다주택자가 주택시장에서 수행하는 역할이 굉장히 많다. 그간의 부동산 시장 혼란은 다주택자를 위협하면서 기인한 바가 크다.

다주택자가 많아지면 전셋값이 안정된다. 전셋시장이 안정되면 매매시장도 따라서 안정된다. 사실 다주택자 만큼 좋은 임대인도 드물다. 곳간에서 인심 난다고, 진짜 집을 수십 채씩 가진 다주택자들은 전셋값을 잘 올리지도 않는다.

전셋값 더 받아봤자 괜히 간주임대료에 대한 소득세만 더 낸다고 생각하는 게 다주택자의 심리다. 자기 집을 전세주고 다른 곳에 사는 1주택자는 오히려 임차인에게 모질게 대한다. 이 사람들도 지금 사는 집에 전세를 올려주지 못하면 쫓겨나는 처지라서다

‘다주택 금지’는 매매시장에도 직접적인 영향을 미친다. 초고가 아파트 가격이 그만 오르게 하려면 똘똘한 한채에 대한 수요를 ‘필요에 따른 여러 채’로 분산할 수 있게 해줘야 한다.

지금은 모든 사람이 1가구 1주택을 할 수 밖에 없으니까 다들 더 상급지로, 더 넓은 평수로 올라가는 것만 생각한다. 다주택이 가능해지면 세컨하우스로 이런 수요를 분산할 수 있다.

마지막으로 다주택자는 하락장에서 물량을 받아주는 ‘연기금’ 같은 역할도 한다. 세상에 상승장에 집을 사는 다주택자는 없다. 아무도 집을 안 사려고 할 때 나홀로 집을 사서 올라갈 때까지 기다리고, 그동안 시장에 임대를 공급해주는게 다주택자다. 규제를 완화해서 다주택자를 양성할 필요가 있다.”

━'내 집 마련 고민’에 잠 못 이루는 무주택자에게 조언한다면

“집값이 계속 올라갈 전망이기 때문에 집을 사는 건 좋다. 다만 좀 가려서 사라는 얘기를 하고 싶다. 싸다는 이유만으로 너무 좁고, 입지도 안 좋은 아파트를 사면 기대만큼 안 오를 가능성이 크다.

아파트가 아닌 물건, 빌라나 오피스텔을 사는 것은 그다지 추천하지 않는 편이다. 면적이 넓은 축인 ‘아파텔’ 정도는 괜찮다고 보지만, 대부분은 명확한 시세가 없고 가치 자체도 떨어지기 때문에 초보자가 잘못 샀다가는 낭패를 볼 수 있다.

청약 가점이 높다고 무작정 기다리는 것도 좋은 전략은 아니라고 본다. 청약 만점 84점이 거의 불가능한 점수인데 요즘에는 숱하게 나오고, 가점 72점도 간신히 커트라인에 걸리는 경우도 많다. 점수가 높은 편이라도 서울 노른자위 아파트 청약에 성공하는 건 쉽지가 않다. 차라리 지어진 집을 사는 것도 고려해볼만한 선택이다.”

○ 22년부동산 전망 보기
https://m.blog.naver.com/newkkman/222606173321

22년부동산전망 (집코노미 이상우)

○ 부동산전문가 6인 전망 (이상우 부룡 아기곰 외)
https://m.blog.naver.com/newkkman/222592994982

'22년 부동산 전망 요약 (네임드 모음)

○ 서울외 지역 전망 (이상우)
https://m.blog.naver.com/newkkman/222589435485

서울외 지역별 특징 (이상우)

원문보기
https://n.news.naver.com/article/366/0000784259?lfrom=kakao

[2022 부스트라다무스]② 이상우 “올해 집값 10% 오를 것. 서울 아파트 14억 된다”