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서울시 신속통합기획 상념 본문
서울시에서는 2021년 12월 27일 신속통합기획 민간재개발구역 선정에 대한 토의를 하였고, 그 결과를 익일인 2021년 12월 28일 발표하였다. 이에 신속통합기획과 관련된 개인적인 상념을 이야기하고자 한다. 위 사안은 시급성을 요하는 사안이기에 빠르게 글을 써서 올립니다.
서울시 신속통합기획 상념
1. 수혜지역
2. 주의지역
1. 수혜지역
2021년 12월 27일 선정되고, 12월 28일 발표된 민간재개발 후보지 선정지역 21곳을 살펴보자면, 몇 몇 곳들을 제외하면 대부분 외곽의 개발소외지역들 위주로 선정이 된 것을 볼 수 있다. 신속통합기획이란 민간재개발의 신속한 추진을 위해 인허가 등을 신속하게 지원해준다는 것을 의미하는 것으로, 반드시 해당 지역들이 모두 재개발을 통해 바뀐다는 것을 의미하지는 않는다.(재개발이 되는 것은 소유주들의 의지 및 재개발의 진행이 가장 중요하다.)
하지만 후보지 선정지역 21곳 중 모든 곳들이 재개발이 되지는 않겠지만, 상당부분의구역들은 재개발을 진행할 것으로 보입니다. 개발의 수혜대상은 해당 개발구역일 수 는 있지만, 권리산정기준일 지정에 따라 매수가 불가능한 가운데, 개발지와 인접한 기축아파트 및 안정화단계에 이른 재개발구역들도 주변환경정비에 따른 영향을 받을 것으로 보입니다. 이러한 지역들은 이번 민간재개발 후보지 선정지역 발표의 수혜지역이라 할 수 있습니다. 이에 대표적인 수혜지역으로 볼 수 있는 곳에 대해 간단히 이야기하도록 하겠습니다.
a. (가칭) 창신동 23, 숭인동 56 일대
민간재개발후보지 선정지역 중 첫 번 째로 올라온 곳으로서, 도심과 인접하여 입지적으로 우수한 창신동, 숭인동 일대의 해당지역이 신축아파트로 바뀔 경우 창신두산(1,6호선 동묘앞역 인근), 및 창신쌍용, 종로센트레빌(6호선 창신역 인근) 등의 아파트가 수혜단지가 될 것으로 보인다.
수혜단지
* 창신두산
* 창신쌍용
* 종로센트레빌
b. (가칭) 청파2구역, 공덕동A
행정구역상 용산구에 속하는 (가칭)청파2구역과 마포구에 속하는 공덕동A 구역은 만리재로와 청파로 사이에 위치하고 있으며, 위 지역들이 개발될 경우 가장 큰 수혜지역은 위 2개의 재개발 예정지역 사이에 위치한 효창공원 인근에 신축아파트(2022년 3월 입주예정)인 용산데시앙포레이다. 위 지역의 개발로 비역세권에 나홀로아파트 비슷한 느낌의 용산데시앙포레는 인근의 신축아파트 밀집지역으로 바뀌게 될 수 있다.
수혜단지
* 용산데시앙포레
c. (가칭) 마천5구역
송파구 마천동에 위치하고 있는 (가칭)마천5구역은 마천1구역 좌측에 위치하고 있는 곳으로, 이 곳이 재개발을 통해 신축아파트로 바뀔 경우 거여마천뉴타운이나 성내천을 낀 마천동 등의 소단지 아파트들이 수혜대상이 될 것으로 보인다. 대표적인 사례는 아래와 같다.
이외에도 (가칭)방화2구역 인근 방화3, 방화5구역 등도 수혜대상이 될 수 있으나, (가칭)방화2구역의 경우 정비사업 진행에 대한 가능성이 이전부터 높은 상태이었기에 위 요소들이 상당부분 기존 가격에 반영되어있고, 단독주택재건축구역인 관계로 거래가능한 매물이 적은 편이다.
수혜지역
* 거여마천뉴타운(마천1, 마천3, 마천4 등)
* 마천동 아남, 신동아 등 소단지 아파트
* 송파두산위브
d. (가칭) 상도14구역
동작구 상도동에 위치하고 있는 (가칭)상도14구역은 상도초등학교 좌측에 위치하고 있는 곳이다. 이 곳이 재개발을 통해 신축아파트로 바뀐다면, (가칭)상도14구역 우측에 위치한 상도푸르지오클라베뉴(2024년 2월 입주예정)가 가장 큰 수혜지가 될 것으로 보인다. 그리고 간접수혜지역으로는 국사봉 너머 봉천동의 4-1-2구역,4-1-3구역 등도 있을 것이다.
수혜지역
* 상도푸르지오클라베뉴
2. 주의지역
이번에 선정되지 않은 구역들의 경우 2022년 1월 28일을 향후 추진할 공공재개발, 민간재개발 공모에서 권리산정기준일로 지정한다고 한다. 권리산정기준일의 지정은 23년 말까지 일시적으로 지정한다고 하지만(지역 내 토지 등 소유자들의 재산권 관련 이슈를 최소화 하기 위함으로 보임. 그리고 한편으로 생각해보면 23년 말까지는 신통기획 예정지역들을 모두 지정할 예정이라고 생각할 수 도 있음), 이번에 선정되지 않은 지역들 중 (자칭)재개발이 될 것으로 유력한 지역들에 대한 띄우기 및 투자종용행태가 약 1달정도 상당히 강하게 지속되지 않을가 예상된다. 하지만 해당 지역들의 경우 풍선효과로 인해 단기적으로 가격이 상승할 확률이 높고, 권리산정기준일 지정에 따른 사실상 거래제한으로 인해 재개발의 유무에 따라 가격편차가 크게 발생할 것으로 보인다.
그리고 해당지역들의 경우 권리산정기준일 이전 쪼개기 등으로 인해 토지등소유자들이 증가할 우려가 있으며, 토지등소유자 증가에 따른 사업성저하는 향후 상승하는 공사비, 감정평가금액의 상승액 만큼이나 조합원분양가를 높일 것으로 보인다. 앞으로 서울시의 현재 개발초기단계 재개발구역들은 조합원분양가가 34평 기준 최소 7~8억원 이상, 마포, 송파, 용산 등 위치가 좋은 곳들은 감정평가액 등의 증가에 따라 34평 기준 조합원분양가를 최소 10억원 이상으로 감수해야 될 것으로 보인다. 이러한 조합원분양가 추정액의 상승은 재개발의 사업성을 낮추거나 토지등소유자들에게 큰 부담으로 다가 올 것이다.
신속통합기획 등으로 사업추진을 할 것 같아고 해서, 묻지마식의 투자는 지양하도록 하자!! 단기적인 매수-매도에 따라 차익은 볼 수 있으나 입지, 개발시 사업성 등을 감안하지 않는 투자는 추후 큰 부담이 될 수 있다.
서울시 신속통합기획 적용 민간재개발 후보지 선정지역 발표 원문입니다.
해당 글의 원문은 아래 블로글 통해서도 볼 수 있습니다.
