양도세제 개편에 따른 대응 전략

양도소득세 고가 주택 기준이 13년만에 9억 원에서 12억 원으로 조정되었다. 1가구 1주택자의 경우 12억 원 이하에 양도할 경우, 양도소득세를 한 푼도 내지 않는다는 이야기이다. 불로소득이라고 할 수 있는 양도차익에 대해 비과세 면세점을 높여주는 것이 시장에 나쁜 신호를 줄 수도 있다는 의견도 있지만, 이번 조정은 적절하며 오히려 시기가 늦었다고 할 수도 있다.

양도소득세에서 고가 주택의 기준이 9억 원으로 결정되었던 것은 2008년으로 무려 13년 전 일이다. KB국민은행 통계에 따르면 2008년 12월 우리나라 전국 아파트 평균 매매가는 2억 5061만 원이었지만, 13년이 지난 2021년 12월은 5억 5322만 원이다. 고가 주택 기준이 9억 원에서 12억 원으로 33% 오르는 동안 집값은 121%나 올랐다. 서울의 경우는 더 하다. 같은 기간 동안 아파트 매매가 상승률이 무려 138%에 달한다. 2021년 12월 말 기준으로 서울 아파트의 평균 매매가는 12억 4978만 원에 달한다. 세제 개편 후에도 서울에 아파트 한 채를 가지고 있는 사람의 절반 이상은 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

다시 말해 고가 주택 기준이 12억 원으로 상향 조정되었지만 지금도 양도소득세를 내야 하는 1주택자의 비중이 2008년 개정 시보다 훨씬 많다는 것이다. 즉, 2008년에 9억 원이 넘는 주택을 소유한 1주택자보다 현재 12억 원이 넘는 주택을 소유한 1주택자가 더 많다는 것이다. 이런 측면에서 볼 때, 몇 년에 한 번씩 주기적으로 고가 주택의 기준을 국민의 눈높이에 맞게 조정할 필요가 있다.

이러한 조정이 필요한 이유가 무엇일까? 예를 들어 어떤 사람이 평생 살아온 집을 팔았는데, 양도소득세가 2억 원 정도 나왔다고 가정하자. 양도소득세가 2억 원 정도 나오려면, 집값이 5억 원 이상 올랐다는 것을 의미한다. 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 대전제를 생각하면 고가주택에 양도소득세를 내는 것은 당연하게 생각되어질 것이다. 하지만 이는 집을 투자 상품으로만 여기기 때문이다. 그 집을 팔고 다른 집으로 이사를 갈 때, 이사 비용이나 부동산 중개 수수료는 본인이 당연히 내야하는 것이지만, 그 외에도 취득세나 양도소득세가 추가로 부담된다. 다시 말해 2억 원의 양도소득세를 내야하는 사람이라면 기존에 살던 지역에 있는 같은 크기의 집으로는 절대 이사 갈 수 없다. 양도소득세를 내기 위해 외곽 지역으로 이사를 가거나 더 좁은 집으로 이사를 가야 한다는 것을 의미한다.  

이런 모순을 없애기 위해 선진국에서는 1주택자가 더 비싼 집으로 갈아타기할 경우 생애주기 동안 양도소득세 과세를 유예해 주기도 한다. 세금 때문에 더 좋은 집으로 갈아타기 하지 못하는 일이 없게 하기 때문이며, 나중에 집을 팔아서 현금화하는 순간 그동안 내지 않았던 양도세를 내게 하는 제도이다. 하지만 우리나라에서 이런 제도를 운영하기에는 사회적 합의가 부족하기 때문에 대신 고가 주택 기준을 가끔씩 상향 조정해주는데, 이번에는 13년만에 상향 조정이 된 것이다.

그러면 이번 세제 개편이 어떤 효과를 가져올까? 양도가가 9억 원이 넘는 주택의 경우는 양도소득세가 비과세되거나 예전보다 세금이 줄어든다.

예를 들어 6억 원에 사서 12억 원에 판 1주택자의 세금을 비교해 보자. 장기보유특별공제까지 감안하면 사례가 너무 많아지기 때문에 보유기간이 2년 이상이지만 3년이 되지 않는다고 가정해보자.

위 표의 Case A와 같이 예전에 6억 원에 매수했다가 잔금일 기준으로 2021년 12월 7일 이전에 집을 12억 원에 판 사람이 있다면 양도소득세와 지방소득세를 합하여 3866만 5천원 정도의 세금을 내야했다. 하지만 이번에 세제가 개편되면서 2021년 12월 8일 이후에 집을 판 사람은 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 3900만 원에 가까운 세금이 절약된 셈이다.

그런데 이러한 절세 효과는 12억 원이 훌쩍 넘는 고가 주택에도 적용된다. 예를 들어 예전에 6억 원에 집을 샀다가 18억 원에 파는 사람의 경우, 법 개정 전에는 Case C와 같이 2억 3295만 원 정도의 세금을 내야했지만, 법이 개정된 지금은 1억 4432만 원만 내면 된다. 절세 효과가 무려 8863만 원이나 되기 때문에 12억 원에 집을 판 사람보다 절세 효과가 5천만 원 가까이 더 많다. 한마디로 면세점인 12억 원 근처에 파는 사람보다 더 비싸게 파는 사람일수록 절세 효과를 더 본다고 할 수 있다.  

이런 효과는 시장에 고가주택 거래 활성화에 도움이 된다. 다시 말해 양도소득세가 무서워서 갈아타기를 하지 못했던 매물이 나올 수 있다는 뜻이다. 하지만 1주택자의 경우, 집을 파는 이유는 무주택자가 되면서 현금화하려는 목적보다는 다른 집으로 갈아타기 하려는 목적이 크기 때문에 주택 시장 전체로 볼 때, 매도 수요와 매수 수요가 같아진다. 다시 말해 이번 세제개편으로 인해 매물 증가 à 집값 하락으로 연결되지는 않는다는 것을 의미한다.

그럼에도 불구하고 갈아타기가 증가할 것이라고 예상하는 이유는 ‘누진 과세 제도’라는 우리나라 세금 제도의 특성 때문이다. 위 표에서 Case D와 같이 6억 원에 사서 미래에 18억 원에 파는 사람은 이번에 세제가 개편되었어도 1억 4432만 원의 세금을 내야한다.

그런데 생각을 바꾸어 보자. 위 표에서 Case B와 Case E를 한 세트로 생각해보자. 다시 말해 6억 원에 어떤 집을 산 사람이 12억 원에 파는 경우, 양도소득세는 한 푼도 내지 않는다. 그리고 나서 집값이 같은 그 옆집을 12억 원에 사서 미래에 18억 원에 파는 경우, Case E와 같이 5285만 5천 원만 세금을 내면 된다.

이것이 무슨 말이냐 하면, 701호를 6억 원에 사서 18억 원에 파는 사람보다 702호를 6억 원에 샀다가 12억 원에 팔고, 같은 날 703호를 12억 원에 사서 나중에 (701호가 파는 날) 18억 원에 파는 사람이 세금을 더 적게 낸다는 의미이다. 우리나라는 양도차익이 더 클수록 세율 자체를 더 높게 적용하는 누진 과세 제도를 채택하기 때문에 이런 절세 기법이 가능하다.

그런데 여기에 빠진 것이 있다. 702호를 팔 때, 양도소득세를 내지 않지만 부동산 중개수수료는 발생한다. 그리고 703호를 살 때, 또 한 번 부동산 중개수수료가 발생한다. 거기에다 703호의 취득세도 발생한다. 하지만 이런 갈아타기 비용은 양도세 절감보다 크지 않다. 취득세와 부대 세금이 3.3%이고, 중개수수료는 0.6%씩 두 차례이니 1.2%이다. 합이 4.5%에 불과하고 이사 비용 등 기타 비용을 합하더라도 12억 원의 5%인 6천만 원 정도이다. Case E의 세금에다 6천만 원을 더하더라도 Case D의 세금보다 적다.

물론 장기보유 특별공제나 자잘한 기타 비용, 또 이사를 하는데 들어가는 수고까지 감안하면 “몇 푼 아낀다고 이사를 가나”라고 생각할 수 있다. 하지만 그것이 아니다. 이번 기회를 통해 단독 명의로 되어있던 집을 부부 공동 명의로 바꾸려는 사람이나, 비슷한 가격대의 다른 지역으로 갈아타기 하려는 사람의 입장에서는 좋은 기회가 된 것이다.

다시 말해 절세 효과 자체로는 크지 않지만, 갈아타기를 할 계획이 있는 사람에게는       이번 세제 개편으로 인해 최소한 세금이 걸림돌이 되지 않는다는 것이다. 더 나은 집으로 갈아타기를 꿈꾸던 1주택자라면 이번 기회를 활용해 보기 바란다.

[출처] 양도세제 개편에 따른 대응 전략|작성자 아기곰