[공유] 지하철 노선도 부동산 시세 지도 4-(2)(feat. 3호선)

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지하철 노선도 부동산 시세 지도 4-(2)(feat. 3호선)

안녕하세요 소나무우유 입니다.
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지하철 노선도 부동산 시세 지도 3호선 1편에 이어 2편을 포스팅 해 보겠습니다.
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① 4-(1)편 : 은평구, 서대문구
② 4-(2)편 : 종로구, 중구, 성동구
③ 4-(3)편 : 강남구1, 서초구
④ 4-(4)편 : 강남구2, 송파구
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지하철 노선도 부동산 시세 지도 3호선 1편 보러가기(못보신분은 클릭!)
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▶중심 업무지구인 종로구와 중구 그리고 금호동에서 한강 조망이 가능한 성동구까지 살펴 보겠습니다.
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종로구

▶ 경복궁역 남서쪽으로 광화문 풍림 스페이스본(14억)이 있습니다. 광화문, 경복궁, 청와대, 정부중앙청사, 서울시청 등 대한민국 핵심시설이 밀집되어 있는 업무지구로 일자리가 상당하며 일반상업지구로 아파트 주거 단지는 거의 찾아 보기가 힘듭니다.
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광화문 풍림스페이스본 서쪽으로 사직2 재개발 구역이 있습니다. 사직2구역은 사업진행에 사연이 많은 구역입니다.
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09년도 정비 구역지정 ☞ 10년도 조합설립인가☞ 12년도 사업시행인가 ☞ 13년도 사입시행계획 변경인가 신청 을 하였으나 17년도 3월 서울시가 사직2구역 직권해제를 하였습니다.
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이유는 '해당구역 및 주변지역의 역사문화적 가치 보전이 필요하다는 이유'에서 입니다. 다행히 19년4월 조합이 승소하였으나 승소판결 5일 뒤 서울시에서 구역안에 있는 캠벨 선교사주택을 우수건축자산으로 등록까지 하였습니다.
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이 외에도 17년3월 부터 19년4월까지 조합원 51명이 변경된 부분을 문제삼아 조합설립변경인가를 막아섰지만 모두 조합원으로 인정한다는 법제처의 유권해석이 있었습니다.
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시공사는 롯데건설이지만 대여금 중단 등 조합과의 분위기가 좋지는 않아 보입니다. 도심에 자리잡은 아주 좋은 입지에 있지만 순조롭게만은 진행이 되고 있지는 않습니다.
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중구

▶을지로3가역 청계천로 앞에 있는 세운 3-1·4·5 구역이 힐스테이트 세운센트럴(23년2월 예정)이 있습니다.
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- 도시형생활주택487세대 (20.07분양완료)
- 아파트535세대 (21.07 예정에서 분양지연중)
- 분양가 항목 중 하나인 택지비를 산정할때 부동산원 적정성 검토를 받게 되어 있으며 올 6월말 택지비 산정을 신청했지만 아직까지 답을 받지 못하고 있어 분양이 지연중 입니다
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▶충무로역 3,4호선 더블 역세권이며 동쪽으로 도보 5분 거리에 있는 남산 센트럴자이(9.55억)입니다.
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20년6월에 거래된 금액으로 이후 지금까지 나온 매물이 없어 현재 시세를 정확히 판단하기 어려워 31평(11.7억 / 21.9월거래)을 기준으로 판단하시면 됩니다.
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▶약수역 3,6호선 더블 역세권이며 동아 약수하이츠(15억)가 있습니다.
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역 아래쪽으로는 남산타운을 볼 수 있으며 총 5150세대의 대단지 입니다. 5150세대중 약2000세대가 소형평수 임대주택이며 그림에서 보듯 약수역과 가까운 뒷동(34~40동)에 위치해 있습니다. 전용84㎡는 거의 앞동에 배치되어 있어 3호선보다는 6호선(버티고개역)에서 다루겠습니다.
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*신당8구역
신당8구역도 순탄하지는 않아 보입니다.
- 18.11월 사업시행인가
- 20.07월 조합장 해임
- 21.04월 조합원 분양신청
- 21.10월 DL에서 업그레이드 된 조건으로 '하이브랜드 ACRO'로 제시하였으며 21.11월 삼성물산에서도 시공사 참여 의향을 보냈습니다. 내년 3월경 최종 시공사 선정 예상입니다.
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성동구

▶ 금호역 약수역에서 금호터널을 지나면 금호역이 나옵니다. 금호15구역에서 탈바꿈한 e편한세상 옥수파크힐스(20.9억) , 옥수12구역에서 탈바꿈한 래미안 옥수리버젠(21억)이 있습니다.
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금호역에서 바로 옥수터널로 진입하면 옥수고가 - 동호대교로 이어지므로 금호역에서 옥수파크힐스로는 바로 진입가능하지만 래미안 옥수리버젠으로 가려면 파크힐스의 언덕 길을 지나 우회하여 진입해야하는 아쉬운 점이 있습니다.

​1번이 래미안 옥수리버젠, 2번이 파크힐스입니다.

​정비사업을 통해 아주 쾌적한 주거단지를 형성하였습니다. 10년만에 찾아온다면 어디가 어딘지 모를것 같습니다.
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*금호16구역
여기도 역시 쉽지 않네요
- 08.04월 조합설립
- 09.12월 사업시행인가
- 10.10월 사업시행인가 취소
- 19.11월 조합설립인가 재득
- 21.12월 사업시행계획 변경 인가
- 시공사 : 현대건설
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*금호14-1구역
금호14구역(서울숲 2차 푸르지오)와 내부분쟁으로 인하여 구역이 나뉘어 졌습니다. 22년12월 완공 예정이며 시공사는 제이앤이 건설입니다.
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▶ 옥수역 한강과 맞닿아 있으며 동호대교를 건너면 바로 강남구 압구정동이 나옵니다. 옥수역 서쪽으로 82년도에 입주한 한남 하이츠(19.4억) 가 있으며 현재 재건축 정비사업을 진행 중(총 790세대 예상)입니다.
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- 시공사 GS건설 : '한남 자이 더 리버'
- 17.09 조합설립인가
- 20.05 사업시행인가
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한남 하이츠(19.4억) , 옥수하이츠(19억) , 풍림 아이원(18.6억) , 옥수 어울림(18억) 모두 한강 조망이 가능하며 18~19억대에 가격대를 형성중입니다.
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이렇게 해서 서울 3호선이 지나는 종로구, 중구, 성동구에 대해서 알아 보았습니다. 간략히 요약해보면
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<종로구 & 중구>
⊙ 서울 3대 업무지구 중 중심업무지구를 통과
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⊙ 도심속 좋은 입지의 유혹, 사직2구역
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⊙ 종로, 을지로 일대 세운재정비 촉진 지구로 빠르게 슬럼화의 내리막을 걷고 있는 사대문 내 최고의 요지를 21세기형 도심 스카이라인으로 탈바꿈 준비중
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<성동구>
⊙ 천지 개벽 희망회로, 다리 하나 건너면 강남구 압구정
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⊙ 성동구에서 가격대를 나열해보면 트리마제를 제외하고 20억 클럽을 달성한 곳은 크게 3곳으로 볼 수 있습니다.

① 3호선 라인 - 래미안 옥수 리버젠 21억
② 2,5호선 라인 - 서울 숲 리버뷰자이 21억
③ 성수전략 정비구역 - 청구 강변 22.5억
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정비사업의 과정은 모른채 결과물만 보게 된다면 정말 이뻐 보일겁니다.3호선 라인을 따라 진행중인 정비사업이 많은데 모든 사업장이 순탄하게 진행되고 있지만은 않습니다. 오늘 살펴본 사직2, 신당8, 금호16구역 처럼 큰 난관들을 거치고 있는 곳들이 많다는걸 염두에 두셔야 합니다.
3호선 열차가 출발하고 벌써 반이나 지나왔습니다. '은평구 - 서대문구 - 종로구 -중구 - 성동구'까지~ 그리고 강남구, 서초구, 송파구가 남아 있습니다.
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부동산은 독립적으로 움직이지 않고 서로 필연적 관계를 가지는 유기체라고 생각합니다. 지금은 하나의 지하철 노선에 대해서 살펴보고 있지만
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1호선,2호선,3호선 … 9호선까지의 노선도를 살펴보고 시세를 형성하는 수많은 요인중에 하나인 '지하철' 이라는 테마에 대해서 거시적인 시각을 키우고자 합니다.
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오늘도 내용이 길어졌네요~ 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.