[공유] 시황 변화에 따른 주택시장 투자 포지션별 대응 시나리오 검토

https://m.blog.naver.com/danmass/222604893644

시황 변화에 따른 주택시장 투자 포지션별 대응 시나리오 검토

시황 변화에 따른 주택시장 투자 포지션별 대응 시나리오 검토

안녕하세요.
신사람입니다.
정책환경이 많이 바뀌었습니다.
정책환경 변화로, 투자 상품 메리트/디메리트도 크게 엇갈리는 모습입니다.
한 번쯤 시황 변화에 따른 주택시장 투자 포지션별로 대응 시나리오를 검토해 볼 필요가 있다 생각하여 글을 남깁니다.
작년 시장 참여자 복기는 아래 링크 참고 바랍니다.

https://blog.naver.com/danmass/222124674082

시장 참여자 포지션 복기(무주택자 ~ 다주택자/법인)

무주택자

추천 : 정주권 획득을 위한 1주택 마련
비추천 : 사전청약, 계약 갱신청구권 행사
해설 :
늘 말씀드리듯 정주권이 없는 한 부자가 될 수 없습니다.
정주권에 대한 이야기는 아래 링크를 참고하세요.
https://blog.naver.com/danmass/222173515535

정주권에 대한 갈증

무주택자가 꺼내볼 만한 선택지를 간단히 투자전략과 함께 적어 봅니다.

(1) 민간임대주택
민간임대주택은 철저하게 단타 관점으로 접근하는 것이 좋습니다.
확정분양가로 미래의 시세차익을 확보하고
무주택자 포지션을 토대로 청약에 참전하는 이상적인 그림이 가능한 게 사실입니다만,
10년 후 분양전환 시 장기보유특별공제 혜택을 충분히 누리기 위해서는 초장기 보유로 전환해야 하는 단점이 있습니다.
전세 사는 동안의 거주 기간이 보유기간으로 인정되지 않기 때문입니다.
민간임대주택 투자에 대한 이야기는 아래 글을 참고하시면 좋겠습니다.
https://blog.naver.com/danmass/222464675849

부동산 이야기(정주권/민간임대/법인/투자방향)

(2) 6억 이하 아파트
2021년 10월 26일 가계부채 관리 방안의 틈새시장으로 보는 것이 6억 이하 아파트입니다.
현재의 시장 관망세는 대출 규제로 인해 발생했다고 보면 좋은데요,
이런 투자환경에서 틈새를 찾는다면 대출 규제 회피가 가능한 상품이 되겠지요.
내년부터 차주 단위 DSR이 조기 시행되면서 1월부터 총 대출액이 2억을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용되고,
7월부터는 빚이 1억만 넘어도 DSR 40% 규제를 받게 됩니다.
또한 제2금융권의 DSR 기준도 50%로 강화되지요.
다만 보금자리론의 경우 DSR 계산에서 제외되면서 6억 이하 아파트가 틈새시장으로 떠오르게 되었습니다.
뒷부분에서 이야기할 22년 4분기 전세시장의 향방에 따라 6억 이하 아파트가 상승의 트리거가 될 가능성이 있지요.
따라서 무주택자라면 6억 이하 아파트에 보금자리론을 활용 매입하여 실거주 전략을 취하는 것이 효과적입니다.

(3) 청약
기본적으로 무주택자는 분상제적용 추첨 물량제 청약과 구축 매수 투 트랙으로 접근해야 합니다.
주택 공급에 관한 규칙 개정안에 따라
11월 16일 이후 입주자 모집 공고를 낸 민간 아파트의 신혼부부와 생애 최초 특공 물량 중 30%를 추점제로 배정하도록 법이 바뀌었습니다.
그동안 신혼부부와 생애 최초 특공은 월평균 소득 최대 160% 이하를 만족해야 했기에
고소득 직장인들이 소외되었었는데 이번에 추첨제에 소득요건이 없어졌습니다.
또한 전용 85초과는 여전히 투과지 50% 추첨으로
비록 분양가 9억 초과 아파트에 대해 중도금 대출이 나오지 않는 문제가 있으나,
이를 현금이 풍부한 저가점자들은 역이용할 필요도 있어 보입니다.

(4) 무주택 간주
전용 20이하 초소형 주택의 경우 청약 시 무주택으로 간주되므로 재개발 전용 20이하 물건이나
초소형 도시형생활주택 등을 매수하여 후일을 도모하는 시나리오도 가능합니다.
같은 맥락으로 오피스텔 소유자 또한 청약 시 무주택으로 인정되기 때문에 시드가 부족한 전문직들이
학군지 기축 고가 주복 오피스텔에 대출 끼고 많이 들어갔습니다.
다만 이런 상품은 상승장 후반부 오피스텔 공급 과다라는 리스크에 노출되기 때문에
전형적인 '택지' 기반 상품에 투자하는 것이 안전하다고 여겨집니다.

1주택자

추천 : 상가주택 갈아타기, 상위급지 갈아타기(대선 이후 검토), 종부세 납세의무 특례 활용
비추천 : 주택수 증가 등 요인에 따른 비과세 포기
해설 :
(1) 상가주택 재평가
1주택자의 최근 투자환경을 살펴보면,
우선 9월 14일부로 종부세 기본공제금액 상향(9억 → 11억),
12월 8일부로 양도세 비과세 기준 상향(9억 → 12억)의 큰 폭의 변화가 있었습니다.
따라서 1주택자는 기존 대비 무거운 공시가격과 양도차익을 감내할 수 있는 투자환경이 조성된 것이지요.
즉, 무거운 물건을 들고 있어도 세부담이 덜하다는 의미로 위의 세법 개정에 따라
똘똘한 1채로 수요가 이동할 것임을 기존 글에서 언급한 바 있습니다.
https://blog.naver.com/danmass/222597234789

이런저런 이야기 12

여담으로, 올 상반기까지는 똘똘한 1채 전략(양극화장) 대비 똘똘한 1채와 가벼운 여러채(다극화장)의 투자 수익이 좋았습니다.
다극화장이었지요.
그러나 세제 개편과 금리 인상 등 외부요인으로 인해 개인투자자 단타 실익이 없어지고 초고가 1채 전략 수요가 늘어날 것으로 보이며,
앞으로 저가 시장은 투자수요가 적고 실거주 수요가 풍부한 지역 위주로 집중할 필요가 있겠습니다.

다시 본론으로 돌아와서,
현재 상가주택의 투자 환경을 살펴봅시다.
우선 2주택자 이상 취득세 중과 신설(20.7.11~)로 다주택자는 조정지 내 주택 구입 시 2주택 이상은 8%, 3주택 이상, 법인 및 공시가 3억 이상 주택의 증여 취득은 12%가 중과됩니다.
또한 다주택자의 경우는 규제지역 내 주택 구입 시 주택 담보대출이 금지된 상태입니다.
즉 다주택자의 상가주택 취득이 쉽지 않은 환경인데요.
상가주택은 1주택자의 갈아타기 관점에서 바라봐야 하는 부분이 이 때문입니다.
또한 올해 장기보유특별공제 거주 기간 강화로 인해 양도하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제율 적용 시 거주 기간이 추가되었습니다.
상가주택을 취득 시에는 철저히 실거주를 염두에 두고 투자해야 된다는 의미겠습니다.
상가주택 투자 환경상의 어려움은 과거 글을 참고해 보시면 좋을 듯싶습니다.
투자하기에 참 어려웠고, 그만큼 바닥을 충분히 다진 상품이었습니다.

https://blog.naver.com/danmass/222081382773

상가주택 사업성 분석 실무-1(투자선호도/법령 및 금융 환경 변화)

정리하면,
그동안 상가주택의 단점은 무거운 데다가 보유와 양도 시에 세부담이 크고,
다주택자는 접근이 어렵고, 대출이 생각보다 안 나온다는 점이었답니다.
그런데 세법 개정으로 무거운 상품에 대한 투자성이 제고되었고,
여전히 다주택자는 투자가 어려운 상품이나 1주택자의 실거주성과 투자성의 두 마리 토끼를 잡는 것이 가능하며,
15억 초과 초고가 아파트의 LTV가 0%가 되면서
상가부분 면적이 더 넓은 상가주택의 대출 메리트가 타 상품 대비 상대적으로 부각되는 모습입니다.
금번 세법 개정으로 보유세와 양도세 부담이 경감됨에 따라,
이제 상가주택은 1주택으로 거주해결 + 현금흐름 + 계약갱신청구권회피(원~투룸 자진 퇴거율↑, 이하 계갱권회피) + 시세 현실화 + 대출 + (종부세, 양도세, 양도세 중 장특공 등) 세부담 경감을 모두 해결할 수 있는 상품이 되었습니다.
타 상품군과 비교를 위해 아래와 같이 정리해 봤습니다.
ⓐ 초고가 아파트 : 거주 해결(O), 현금흐름(X), 계갱권회피(X), 임료 현실화에 따른 시세 현실화(X), 대출(X), 종부세 부담 완화(O), 양도세 비과세 완화(O), 장기보유특별공제(O)
ⓑ 근생 빌딩 : 거주 해결(X), 현금흐름(O), 계갱권회피(X ← 상임법), 임료 현실화에 따른 시세 현실화(X ← 상임법), 대출(O), 종부세 부담 완화(O, 토지 80억 미만), 양도세 비과세 완화(X), 장기보유특별공제(△, 최대 30%)
ⓒ 상가주택 : 거주 해결(O), 현금흐름(O ), 계갱권회피(△ ← 주택분 자진 퇴거율 높음), 임료 현실화에 따른 시세현실화(O), 대출(O, 상가분), 종부세 부담 완화(O), 양도세 비과세 완화(O), 장기보유특별공제(O)

가장 눈에 띄는 메리트는 1주택자 기준 보유세의 완화겠습니다.
1주택자 종부세 기본공제 상향으로 대지 50평 기준 석촌동, 방이동, 풍납동과 같은 준강남에서
1층 근생 + 2,3,4층 실거주 + 임대로 세팅한 다가구 중 일부가 종부세에 자유로운 초고가 상품 틈새시장으로 자리 잡게 될 걸로 보입니다.
거시환경에 대한 관점은 다양하겠지만, 인플레이션에 베팅하는 투자자라면
아파트 대비 지가 상승 기대가 크고,
아파트보다 빠른 건축비 감가상각을 원자재 가격 상승이 지탱해 주는 상가주택의 상품구조에 관심을 가져볼 만합니다.

정리해 봅시다.

현재 15억 이상 투자 자산 중에 대출 나오고, 실거주되고,
인플레이션에 재평가되는 임대 소득이 발생하고, 세부담 이점이 있는 상품이 무엇일까

질문에 대한 답을 찾다 보면 1주택자는 상가주택이라는 답을 찾을 거라 보고요.
저는 여기서 상가주택의 희소성이 나온다고 보고 있습니다.

다만, 한 가지 유의할 점은 정책변동성입니다.
똘똘한 1채 전략은 기본적으로 '장기 실거주'를 통한 장특공 혜택 최대화입니다.
'장기 실거주' 동안 정책 변동성에 대응이 어렵다는 점이 한계일 수 있습니다.
특히 지금과 같이 선거를 앞둔 시기에서는 더욱 그러할 수 있습니다.
선거 직후 빠르게 움직이기 위해 포지션이 가벼운 것을 선호하는 분들이 계실 수도 있고요.
단, 생애 주기에 따라 투자 비중을 누르고 '장기 실거주'가 필요한 시기가 존재하지요?
이 시기에 여러 상품군 중 상가주택이 좋은 선택지가 될 수 있겠다는 생각을 합니다.

(2) 종부세 납세의무 특례 활용
2021년 종합부동산세 개정에 따라 부부 공동명의 1주택자가 1세대 1주택으로 종부세 과세 방법을 바꾸는 특례 신청이 가능해졌습니다.
이번 종부세 법 개정으로 장기보유자 및 고령자의 경우는 부부 공동명의 대비 단독 명의의 메리트가 부각될 수 있습니다.
가령, 부부 공동명의로 하면 공제금액을 공시가 12억 원(6억 원 * 2인)까지 받을 수 있지만,
단독 명의로 바꾸면 공제금액은 공시가 11억 원이 되지만,
1세대 1주택자의 혜택인 장기 고령자 세액 공제는 받을 수 있답니다.

(3) 상위급지 갈아타기
금번 세법 개정의 화두는 '무거운 상품에 대한 실거주 메리트 증가'입니다.
즉, 똘똘한 1채로 갈아타는 메리트가 과거 대비 커졌습니다.
가용자금이 충분하다면 상위급지 갈아타기도 좋은 전략입니다만,
상위급지 갈아타기는 실상 초고가 아파트 LTV0% 허들과 기보유 주담대를 깨야 하는 리스크로 인해,
의사결정의 무게가 상당히 크겠지요.
저가 주택을 다수 매입하는 방식의 다극화장에서 세법 개정으로 인한 똘똘한 1채의 양극화 장으로 다시 돌아오는데
불과 1년이 채 걸리지 않았습니다.
작년부터 올초까지의 다극화장의 특징은 아래글을 참고하세요.
https://blog.naver.com/danmass/222105148311

서울 부동산시장 다극화의 흔적들

결국, 매수 의사결정은 차기 대선 이후 정책 흐름을 살펴보고 실행을 권합니다.

2주택자

추천 : 증여 및 세대분리(양도세 완화 후 움직이길 추천)
비추천 : 선거 전 섣부른 의사결정
해설 :
(1) 증여 트렌드
올 상반기, 넓게 잡아 8월까지는 2주택자 및 다주택자들의 증여가 전국 단위로 이뤄진 시기였습니다.
증여가 대세가 된 이유는 2주택자 이상에게 메리트가 있다기보다,
증여 외에는 딱히 방법이 없었기 때문입니다.
작년 8월부터 시행된 증여 취득세 중과보다 올 6월부터 시행된 양도세 추가 중과(10%, 20%)가 더 부담이 된 것이 문제였지요.
올 초 종부세 폭탄을 예상한 이들은 납부세액이 2,000만 원을 초과할 경우 5년간 6번에 나누어 낼 수 있는 증여세의 연부연납제 메리트를 되짚어 보았을 것입니다.
현금흐름, 즉 생존이 화두가 되는 현시점에 과도한 세 부담을 줄이는 목적으로 증여를 차선책으로 선택한 것이지요.
또한 이들은 이번 종부세 1세대 1주택 기본공제금액 상향(9억 → 11억)에 상당히 고무되어 있을 것입니다.
결국, 주택 가격 상승에 대한 기대감과 매도 후 딱히 현금을 굴릴 대체투자처를 찾지 못한 이들은 단순히 명의 분산 차원에서
종부세 인별 과세와 기본공제금액 상향을 모두 누리는 증여 선택지를 다시 꺼내는 게 올 3분기 초까지의 증여 트렌드였지요.

한편, 4분기는 종전 대비 눈치 보기가 눈에 띕니다.
두 가지 요인이 있습니다.
첫째, 차기 정부가 만약 양도세 한시적 완화 카드를 꺼낼 경우,
이 시기 증여는 양도세 중과 환경이 아닌 기본세율 환경에서 부담부증여를 통해 세 부담을 크게 줄일 수 있는 전략이기 때문이며,
둘재, 차기 정부 정책을 확인한 후 움직이자는 실속파의 등장입니다.
즉, 여야의 양도세 한시적 완화 카드를 확인한 이상 대선 이후의 정책 흐름을 살펴보아야 할 것으로 사료되며,
대선 전까지 매수 매도 의사결정 없이 홀딩 해야 하는 포지션으로 판단됩니다.
만약 대선 후 현재의 세제가 그대로 유지되거나,
양도세가 완화된다면 2022년도 증여 건수 또한 올해와 가깝게 폭발적으로 늘어날 수 있습니다.
그리고 한시적 양도세 완화가 발표된다면 증여 건수는
개정 주임법에 따른 계약 갱신청구권 행사가 만료되어 신규 계약이 시작되는 22년 4분기에 집중될 가능성이 높겠지요.
부담부증여에 따른 증여 절세효과를 최대로 누리기 위해서는 돌아오는 2+2 임대차 계약에 보증금을 크게 증액하고(22.8~),
일반 과세가 적용되어야 하고(한시적 양도세 중과 배제),
증여 취득세의 과표가 시가 인정액으로 변경되어 증여 취득세 폭탄이 예상되는 23년 1월 전에 증여를 마무리 짓고 싶어 할 터,
결국 이들은 22년 4분기라는 급소를 눈여겨보고 있을 겁니다.

아울러, 주택을 증여할 경우에는 증여 취득세 중과를 고려하여야 합니다.
이를테면, 조정지 소재 주택 중 공시가격 3억 이상 주택 증여 시에는 12%의 중과세율이 적용됩니다.
따라서, 비조정지역 소재 주택 내지는 공시가 3억 미만 주택을 우선 증여하는 방식으로 취득세 중과를 최소화하는 것을 추천합니다.
​
(2) 일시적 2주택자의 비과세 갈아타기
이외에 비과세 혜택을 누릴 수 있는 일시적 2주택자의 경우,
비과세 혜택을 철저히 누리는 방향으로 의사결정하면 되겠습니다.
그러나 상위급지 갈아타기 또한 쉽지만은 않은데,
위에서 잠시 언급 드린 초투의 문제 때문입니다.
현재의 시장은 신규 플레이어인 무주택자와 1주택자의 시장 진입에 의해 돌아가고 있고요,
스타트업 영 앤 리치가 아닌 이상 이들 신규 투자자들의 초투가 정해져 있으니 고가주택에 의한 낙수효과가 아닌,
저가 주택에 의한 밀어올리기 역순환매가 동시에 보이는 것이지요.
죽, 초투에 의해서 돌아가는 시장이 됐다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.
2년 만기 계약 갱신청구권 매물들이 도래하는 내년 4분기에 전세가가 큰 폭으로 상승할 경우,
20년 하반기와 같은 갭투자에 의한 밀어올리기 시장이 다시 한번 등장할 수 있습니다.
20년은 3사분기까지만 해도 투과지는 재미가 없다고 보면 좋았는데요,
4분기는 남달랐지요.
임대차 3법 이후 분당 전세시장이 불안해지면서 갭투자 수요가 들어왔고,
경기 과천 지정타 청약이 히트를 친 영향도 있었습니다.
경기 과천 지정타 민간분양 최저 가점은 당해 지역 69점에서 최고 74점 사이였는데,
무주택 기간 15년은 기본에다가 부양가족이 4명은 돼야 받을 수 있는 점수였습니다.
이들 대기수요가 추매수요로 바뀌면서 이들 또한 초투가 적은 갭투로 방향을 잡은 이유가 컸습니다.
20년 4분기 순환매의 흐름을 잘 기억해 둘 필요가 있습니다.
22년 4분기 시장의 향방은 전세가가 좌우하게 될 가능성이 높기 때문이며,
이 경우 시장은 20년 4분기와 유사한 패턴으로 움직일 것이 자명합니다.

3주택자 이상 다주택자

추천 : 현금흐름 관리, 증여 및 세대분리(양도세 완화 정책 확인 후 움직일 것), 다가구주택 전환
비추천 : 불임 자산 투자
해설 :
(1) 매도를 고려한다면
작년 말까지만 해도 다주택자에게는 몇 가지 포지션이 있었습니다.
조정지 혹은 비조정지 지방 소액 단타를 쳐도 공동명의를 통해 충분히 차익을 챙길 수 있는 투자환경이었습니다.
1주택의 메리트가 상당히 커진 만큼 3주택에서 1주택으로 넘어갈 경우 양도세 부담을 시뮬레이션 해 볼 필요가 있습니다.
매도 순서는 양도차익이 적은 물건, 그다음 비조정지 물건, 그다음 기본세율 물건 순으로 매도해야 되며,
양도세 중과를 적용받을 경우 실제 납부세액을 면밀히 체크해서 유불리를 따져야겠습니다.
그러나 이 작업이 현실적으로 쉽지는 않고, 이런 의사결정을 가질 분들도 많지 않을 겁니다.
올해 6월 양도세 추가 중과(10%, 20%) 되기 전 이미 의사결정을 거치셨을 개연성이 높기 때문이지요.

(2) 증여를 통한 명의 분산
3주택자 이상은 중과세율이 더 강하기 때문에 명의 분산의 효과가 더욱 클 수 있습니다.
증여 전략은 위에서 언급한 2주택자 포지션 설명으로 대신합니다.

(3) 다세대주택의 다가구주택 전환
종부세 강화의 최대 피해자는 다주택 다세대 보유자일겁니다.
다가구주택은 전체 동을 하나의 주택으로 집계하지만,
다세대주택의 경우 각각의 집을 주택 수로 집계하기 때문입니다.
과표에서 차이가 발생하고, 다주택자 중과세의 표적이 되기도 하였지요.
이로 인해 작년부터 투과지에서 다세대주택의 다가구주택 전환이 상당히 늘었습니다.
이번 세제 개편으로 보유세 측면에서 다가구주택 보유의 메리트가 커진 만큼 다가구주택 전환을 고민해 볼 필요가 있습니다.
몇 가지 조건이 있습니다.
우선, 양도세 중과 환경에서 다수의 다세대주택 처분 시 양도세와 1주택이 된 상태에서 장특공이 적용된 다가구주택의 양도세 시나리오를 비교해 볼 필요가 있습니다.
다가구주택 전환 후 종후 자산평가액이 양도세 비과세 기준(12억)을 크게 상회하는 경우,
다주택자 중과 배제 및 장특공을 고려하더라도 과표로 인해 실익이 없는 경우가 발생할 가능성이 있기 때문입니다.
따라서 다가구주택 전환은 중저가 물건에 대하여 보유 주택수를 줄이는 관점으로 접근하는 것을 권합니다.
또한 다가구주택 전환을 위해서는 주택으로 사용하는 층이 3개 층을 넘어서는 안되며, 가구 수도 19가구를 넘어서는 안됩니다.
이에 따른 세입자 명도 필요성 혹은 일부 세대 근생 전환이 불가피할 수 있습니다.

(4) 불임 자산 : 추가 투자가 가능할까
주택수가 많다는 점은 현재 세 가지 면에서 불리합니다.
취득세, 종부세, 양도세 세 가지이지요?
취득과 보유, 처분이 모두 불편한 상태가 현재의 다주택자의 포지션을 대변합니다.
이런 문제로 주택 수에 무관한 투자처를 찾는 분들이 계십니다.
단타가 가능하고 세금에서 자유로운 민간임대주택에 투자하는 분들도 계시고,
멸실 입주권을 바라보는 분들도 계시고, 일임사로 오피스텔에 투자하는 분들도 계시지요.
또 취득세 중과를 회피하기 위해 공시가 1억 이하 물건에 투자하는 분들도 계시고요.
어떤 상품에 투자하든 앞으로의 투자는 현금흐름을 발생시키는 상품에 베팅해야 된다는 생각을 합니다.
인플레이션을 항상 염두에 두고 말씀을 드리고 있습니다만,
인플레이션이 왔을 때 현금흐름이 없는 상품은 아주 지독합니다.
원자재 가격 상승과 지가 상승을 기본으로 하되,
현금흐름이 인플레이션에 의해 꾸준히 리벨류에이션되는 상품이면 좋겠습니다.
저는 대출 총량제가 본격적으로 화두가 된 올 하반기가 아닌 작년 3분기부터 꾸준히 현금흐름을 강조하였으며,
이에 따른 투자 패러다임 전환의 일환으로 토지 투자, 정확히는 대지 투자를 말씀드렸습니다.
https://blog.naver.com/danmass/222136549380

꼬빌 시장 근황(땅을 사 모으자)

상임법의 지배를 받는 근생 건물의 경우,
임차인의 계약 갱신청구권(현재 처음의 계약기간을 포함하여 총 10년까지) 행사가 문제가 됩니다.
즉, 과거에는 현금흐름의 리벨류에이션이 없더라도 금리 인하로 구축 근생의 가치 상승이 가능했습니다만,
이제는 금리 인상 기조로 인해 현금흐름의 리벨류에이션 측면이 단점으로 드러나게 되는 거지요.
그런 의미에서 코로나는 구축 근생 보유자들에게는 기회였습니다.
임차인들이 계약 갱신청구권을 포기하고 퇴거하기 시작했으니까요.
근생은 철저히 권리금이 형성되는 입지와 그렇지 않은 입지로 양극화되고 있습니다.
결국 근생 투자 시에는 구축보다는 신축 혹은 리모델링을 통해 부가가치를 만들어내는 것이 중요하며,
이에 따라 상권분석과 사업성검토라는 리스크를 프리미엄으로 전환하는 사업가적 안목이 필요한 거지요.
주택의 경우는 어떤가요.
주택도 주임법의 지배를 받아 계약 갱신청구권 행사로 4년간 임대료 인상에 발목이 잡히는 문제가 생겼습니다.
또한, 향후 정책에 따라 2+2+2의 가능성도 있다는 점에서 현금흐름의 리벨류에이션 관점의 디메리트가 존재한다 볼 수 있지요.
이를 회피하는 하나의 예로 단기 거주 상품 수요를 말씀드렸고요,
그 외에도 아이디어가 있다면 공유해 주십시오.

정리하면,
현금흐름 리벨류에이션을 통해 금리 인상기의 수익률 환원법에 따른 자산 가치 하락을 상쇄할 수 있는
트렌디한 상품군으로의 세팅이 필요한 시기입니다.
기본적으로 실물 자산에 투자하되,
가급적이면 불임 자산에 레버리지 투자하던 과거의 방식을 답습할 필요는 없다는 점을 짚고 넘어갑니다.
이제는 금리 인하기의 투자 스타일을 벗어날 필요가 있습니다.

등록 임대 사업자

추천 : 거주주택 비과세, 자산 재조정을 위한 자진 말소
비추천 : 현금 확보를 목적으로 한 자진 말소
해설 :
(1) 건설임대주택이라는 입구
등록 임대 사업자는 지난 2020년 8월 7일 등록 임대 사업자에 대한 보완 조치로 인해 포지션이 상당히 협소해진 플레이어입니다.
그동안 의무임대 기간 및 임대료 상한을 두고 굳이 임대 사업자에 등록하는 이유는
장특공 10년 70%, 그리고 거주주택 비과세 때문이었는데,
위 보완 조치로 장특공은 최대 50%로 축소되었습니다.
현재 등록 임대 사업자로 진출할 수 있는 입구는 신축을 통해 건설임대주택을 취득하는 방식인데, 종부세를 회피하는 방법이 되겠습니다.
다만, 임대료 상한에 따라 현금흐름 리벨류에이션이 불가능하다는 단점이 금리 인상기 도래 시 약한 고리로 드러날 수 있는 점,
의무임대 기간으로 인해 안 그래도 무거운 건설임대주택이 더욱 무거워진다는 점 등은 리스크로 볼 수 있습니다.
금리 인하기에 건설임대주택이 메리트가 있었던 이유는
건설임대주택 준공 후 보증금 세팅을 통해 빠르게 초투를 회수하고 레버리지를 일으켜 사업의 덩치를 키우는 투자가 가능했기 때문입니다.
임대를 모두 전세 세팅하여 초투를 회수하고 나니 보증보험료 및 필요경비를 관리비에서 충당해야 했고,
이러한 투자는 상가 임대료 및 월 주차비가 발생하고,
빌라 대비 관리비가 높은 좋은 입지의 중규모 오피스텔에서 가능한 '개발업자' 스타일의 투자방식이었습니다.
제 경우는 금리 인상기에 포지션의 가벼움과 현금흐름 리벨류에이션 두 키워드를 중히 여기는 터라 관심 군으로 두고 있지는 않습니다.
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(2) 자진 말소/자동 말소라는 출구
정부가 자진 말소라는 출구를 만들어 줌에 따라서 종전에 양도세 중과를 맞을 수 있었던 물건들이 일반 과세로 풀릴 수 있게 되었습니다.
등록 임대 사업자의 가장 큰 장점이 장특공 10년 70%(현재는 8년 50%)와 거주주택 비과세였다는 점을 보면
자산 재조정의 관점에서 거주주택 비과세를 활용할 수 있다면 자진 말소/자동 말소를 고민해 볼 만합니다만,
단순 현금 확보 차원에서 자진 말소를 택하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

법인

추천 : 개발업자 관점의 법인 운용
비추천 : 단타 포지션
해설 :
(1) 단타가 유일하게 가능한 포지션이었으나...
2021년 6월 1일부터 개인투자자는 1년 미만 보유 주택 및 입주권에 대한 양도세율이 70%로 강화되었습니다.
분양권 또한 조정 대상 지역 50%, 기타 지역 기본세율에서 1년 미만 보유 시 70%, 기타 60%로 강화되면서 개인의 단타가 한층 어려워진 투자환경입니다.
반대로 법인은 최대 45%(법인세율 최대 25%+추가과세 20%),
일반적으로 3~40%(법인세율 2억 이하 10%, 2억 원 초과 200억 원 이하 20% + 추가과세 20%)의 세율로 방어가 가능하니
단타를 생각하는 분들에게는 법인이 유일한 답이었습니다.
그러던 중 지난 10월 22일 강병원 의원이 발의한 이른바 법인 단타 금지법안(법인세법 일부 개정안)으로 한동안 소란스러웠지요.
주택, 별장, 비사업용 토지 및 입주권, 분양권 양도 시 보유기간이 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%의 세율을 적용하는 것을 골자로 하는 법인 단타 금지 법안은
다행히 본회의 상정이 불발되었으나 여전히 법인 투자에 대한 정책 리스크를 보여준다고 볼 수 있지요.
또한 법인은 실거주에 따른 계약 갱신청구권 거부가 불가능하기에 보증금 증액을 통한 초투 회수도 상대적으로 더딥니다.
2020년 6월 17일 부동산 가격 안정화 대책에 따라 6억 원 기본공제액이 없어지고,
최대 6%의 종부세에 세부담 상한도 없는 법인은 보유 자체가 피곤한 것이지요.
경기도는 토지거래허가구역으로 묶여 있기도 하고 취득세 중과세(1주택 유상취득 시부터 12%)까지 있으니 매수도 쉽지 않습니다.

(2) 신축판매업도 메리트가...
이렇다 보니 매매가 아닌 개발 관점에서 법인을 바라보는 분들도 계실 수 있는데요.
법인이 주택을 양도 시에 추가과세를 회피하는 방법으로는 부동산 신축판매업이 가능합니다.
종전에는 법인 신축판매업자도 멸실주택에 대한 취득세 중과를 맞게 되어
건설 사업자로 등록하여 원시 취득세율(2.8%)을 적용받으려는 움직임들이 있었으나,
지방세법 시행령 개정으로 주택 신축판매업자의 멸실 목적 주택 취득도 취득세 중과대상에서 제외되었습니다.
신축판매업의 개인 vs 법인 유불리는 복합적으로 따져보아야 합니다.
우선, 법인 종부세는 미분양 주택에 대하여 합산배제되나, 임대가 1년을 넘을 경우 종부세 과세 대상이 되므로
기본 공제가 적용되지 않고 세부담 상한이 없는 법인 입장에서는 개인 대비 불리합니다.
개인으로 운용 시에는 공동명의가 아닌 이상 과표에서 법인 대비 메리트가 떨어지는 점,
그리고, 자산 재조정 시기에 개인이 보유한 타 부동산 자산의 매매가 연속적으로 이뤄질 경우,
해당 사업장이 주택 수로 산입되며 발생할 수 있는 취득세, 양도세 중과 리스크도 고려해 보아야 합니다.
물론, 신축판매업 사업자의 미분양 주택은 재고자산으로 보아 주택 수에 포함하지 않는다는 해석(사전-2020-법령해석재산-1094)이 있습니다.
그러나, 해당 주택을 신축판매업 사업자의 미분양 주택으로 볼 수 있는가는 또 다른 문제입니다.
해당 주택 판매로 발생한 이익이 사업소득인지, 양도소득인지가 쟁점이 되는 것인데요,
국세청 해석에 따르면 거래의 규모, 빈도, 계속성, 반복성을 종합해 '사회통념에 비춰 사실판단할 사항'이라는 점에서
여전히 해석에 따른 주관이 녹아 있는 부분입니다.
지금과 같은 중과의 세계에서는 한걸음 한걸음에 신중해야 하는 만큼
해당 주택의 판매가 타 자산에 영향을 미칠 가능성도 염두에 두어야겠습니다.

마치며

정리해 보겠습니다.
양적완화를 시작으로 금리인하기를 통해 대부분 자산을 불려온 애독자분들에게는
영끌 레버리지, 갭투, 수익률 환원법을 활용한 시세차익 확보가 일종의 상식이 된 지 오래일 겁니다.
그러나 저는 작년 3분기부터 지면을 통해 지금까지의 투자 방식에 변화가 필요함을 말씀드렸습니다.

크게 5가지를 말씀 드렸습니다.
1) 충분한 현금흐름 확보로 신용 보호
2) 주택담보대출 비중 축소와 사업자대출 전환
3) 임대료 리벨류에이션이 용이한 상품 발굴
4) 향후 10년의 생존을 책임질 트렌디한 점포 개발 및 입점
5) 토지와 원자재가격 상승을 철저히 추종하는 상품군 투자
투자자는 상식이 된 현상들에 의구심을 가질 수 있어야 하고, 여기서 프리미엄을 발견할 수 있어야 될 겁니다.

어느덧 독자분들과 함께한 지도 벌써 햇수로 6년이 되었습니다.
애독자들 중에는 6년 사이에 작게는 내 집이라는 보금자리를 마련한 분도,
우리 애독자분들과 함께한 올 한해도 역시 즐겁고 흥미로운 투자여행을 즐길 수 있어 좋았습니다.

항상 건강관리에 유의하시고 따듯하고 즐거운 연말 보내시길 바랍니다.
저는 새해에 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.
감사합니다.

신사람 드림