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【최종 1주택 및 표2의 공제율①】 최종 1주택 규정 정리 및 표2의 공제율 적용 여부 본문
안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.
주위에 최종 1주택 규정에 따른 기획재정부 유권해석 때문에 힘들어하는 분들이 많습니다.
일전에 빠숑님이 진행하는 유튜브에 출연해서 '최종 1주택 규정에 따른 보유기간 리셋으로 비과세를 적용받지 못하더라도 2년 이상 거주한 주택이라면 표2의 공제율은 적용받을 수 있다'라고 말씀드린 적이 있는데요.
오늘은 최종 1주택 규정 적용에 따른 보유기간 리셋으로 비과세가 적용되지 않는 경우 표2의 장특공제율을 적용받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
1. 다주택자가 2020년 말까지 다른 주택을 처분하고 2021.1.1. 현재 1주택 혹은 일시적 2주택 등 비과세 요건을 갖춘 경우 해당 주택의 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산합니다.
최종 1주택 규정은 내용이 상당히 복잡한데요...
기재부 유권해석을 간단히 정리하면 2020년 말까지 다른 주택을 정리하고 2021.1.1. 현재 1주택 or 일시적 2주택 or 다른 특례의 적용으로 비과세 요건을 갖춘 상태에서 2021.1.1. 이후 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도할 경우 해당 주택의 비과세 판정 시 보유기간은 취득일부터 기산합니다.
사례로 간단히 설명드리겠습니다.
1. 2021.1.1. 현재 1주택
위 사례는 2주택 보유자가 그중 1주택을 2020년 8월에 과세로 매도하고 2021.1.1. 현재 1주택 상태에서 A주택을 매도한 경우입니다.
최종 1주택 규정과 관련된 소득세법시행령 154조 5항의 개정규정 부칙에서 '개정 규정은 2021.1.1.부터 적용한다'라고 되어 있고,
해당 문구의 의미를 기재부에서는 2021.1.1. 현재 1주택이나 일시적 2주택 등 비과세 요건을 갖춘 경우에는 최종 1주택 규정을 적용하지 않는 것으로 해석하고 있습니다.
따라서 위 사례의 경우 2020년 말까지 B주택을 처분하고 2021.1.1. 현재 1주택 상태를 유지하고 있으므로 사례의 경우 A주택의 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산합니다.
2. 2021.1.1. 현재 일시적 2주택 or 거주주택 비과세 등
위 사례는 3주택 보유자가 2020년 중에 A주택을 매도하고 2021.1.1. 현재 남은 2주택(B,C주택)이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 경우입니다.
비록 다주택 상태였지만 그중 일부를 2020년까지 매도하고 개정 규정 적용일인 2021.1.1. 현재 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추고 있으므로
사례의 경우 일시적 2주택이 종전주택인 B주택의 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산합니다.
같은 논리로 다주택자가 다른 주택을 매도하고 2021.1.1. 현재 거주주택 비과세나 다른 특례에 의해 비과세 요건을 갖춘 경우로서 그중 비과세 대상 주택을 양도할 경우 해당 주택의 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산합니다.
2. 2021.1.1. 현재 비과세 상태가 아닌 다주택자가 그중 일부 주택을 2021년 이후 처분하고 일시적 2주택 등 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 위한 보유기간은 직전주택 양도일부터 기산합니다.(단 2021.11.1. 이전 양도분은 제외)
과거 다주택 상태였더라도 2021.1.1. 현재 비과세 요건을 갖추고 있다면 양도하는 주택의 보유기간은 취득일부터 기산한다고 설명드렸는데요.
2021.1.1. 현재 비과세 상태가 아닌 다주택 상태였다가 그중 일부 주택을 2021년 이후 양도하고 비과세 요건을 갖춘 경우 해당 주택의 보유기간 기산일은 언제일까요?
이 질문에 대해 기재부 유권해석이 2021.11.2. 나왔고 그 내용은 자세히 설명드렸는데요.
핵심 내용을 정리하면 과거 다주택 상태였더라도
1) 다른 주택을 2020년까지 처분하고 2021.1.1. 현재 일시적 2주택 상태였다면 그중 종전주택을 2021년 이후 양도 시 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산하며
2) 2021.1.1. 현재 비과세 요건을 갖추지 못한 다주택 상태에서 그중 일부를 2021년에 양도하고 나머지 주택이 일시적 2주택 상태라면 종전주택의 보유기간은 직전주택 양도일부터 기산합니다.
다만 기존 국세청 유권해석(3주택자가 그중 1주택을 2021년에 양도하고 나머지 2주택의 종전주택을 양도할 때 보유기간은 취득일부터 기산)을 신뢰하고 이미 종전주택을 양도한 경우 비과세를 위한 보유기간은 아래와 같이 적용합니다.
ⓐ 종전주택을 2021.11.1. 이전 양도한 경우 취득일부터 기산
ⓑ 종전주택을 2021.11.2. 이후 양도하는 경우는 직전주택 양도일부터 기산
1. 2021.1.1. 현재 다주택자가 그중 1주택을 2021년 이후 양도하고 남은 2주택이 일시적 2주택
위 사례는 2021.1.1. 현재 3주택자가 그중 1주택을 2021. 3월에 과세로 매도하고 남은 2주택(B.C) 중 종전주택을 일시적 2주택 요건을 갖춰 2021.12.1.에 매도한 경우입니다.
2021.1.1. 현재 비과세 요건을 갖추지 못했고, 이후 먼저 양도한 주택이 과세로 양도되었으므로 남은 2주택이 일시적 2주택 요건을 갖추고 있더라도 종전주택의 비과세를 위한 보유기간은 직전주택 양도일인 2021년 3월 1일부터 기산합니다.
2. 2021.1.1. 현재 다주택 상태에서 일부 주택 양도하고 거주주택 비과세
위 사례는 2021.1.1. 현재 3주택자가 그중 1주택을 2021. 3월에 과세로 매도하고 남은 2주택(B.C) 중 종전주택을 거주주택 비과세 요건을 갖춰 2021.12.1.에 매도한 경우입니다.
2021.1.1. 현재 비과세 요건을 갖추지 못했고, 이후 먼저 양도한 주택이 과세로 양도되었으므로 남은 2주택 이 거주주택 비과세 요건을 갖추고 있더라도 A주택의 비과세를 위한 보유기간은 직전주택 양도일인 2021년 3월 1일부터 기산합니다.
3. 2021.1.1. 현재 다주택 상태에서 일부 주택 양도하고 일시적 2주택의 종전주택을 2021.11.1. 이전 양도
2021.1.1. 현재 비과세 요건을 못 갖춘 다주택자가 그중 1주택을 양도하고 나머지 2주택이 일시적 2주택이거나 거주주택 비과세 등 비과세 요건을 갖춘 경우 종전주택의 보유기간은 직전주택 양도일부터 기산하는데요.
다만 기존 국세청 유권해석을 신뢰하고 양도를 한 납세자들의 신뢰이익을 보호하기 위해 기재부 유권해석에서는 유권해석이 나오기 전(2021.11.2)에 양도를 마친 분들은 보유기간을 취득일부터 기산하는 것으로 해석하였습니다.
이 경우 2021.11.1. 이전에 매매계약을 체결했으나 잔금을 2021.11.2. 이후 지급받는 경우 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 원칙이므로 안타깝지만 종전주택의 비과세를 위한 보유기간은 직전주택 양도일부터 기산됩니다.
3. 장특공제는 표1의 공제율과 표2의 공제율로 구분됩니다.
장특공제율은 표1의 공제율과 표2의 공제율로 나뉩니다.
1. 표1의 공제율 : 연간 2%
장특공제를 적용받기 위해서는 공제 대상 토지, 건물, 조합원입주권을 3년 이상 보유해야 하며, 이 경우 보유기간에 따라 연간 2%의 공제율을 적용하는데요. 이를 표1의 공제율이라 합니다.
2. 표2의 공제율 : 보유기간별 4%, 거주기간별 4%
다만, 1세대 1주택자의 주택으로서 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상인 주택에 대해서는 보유기간별 연간 4%(최대 40%), 거주기간별 연간 4%(최대 40%)의 공제율을 적용하는데요. 이를 표2의 공제율이라 합니다.
2020년까지 양도분은 2년 이상 거주한 경우 연간 8%의 공제율이 적용되었으나 2021년 이후 양도분부터는 보유기간별 연간 4%, 거주기간별 연간 4%(4+4)의 공제율이 적용됩니다.
4. 최종 1주택 규정으로 비과세를 적용받지 못하더라도 양도하는 주택이 1세대 1주택에 해당하고, 해당 주택에서 2년 이상 거주했다면 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
표2의 공제율은 보통 1세대 1주택 중 고가주택에 대해서만 적용되는 것으로 알고 계신 분들이 많은데요. 표2의 공제율 적용 대상을 살펴보겠습니다.
표2의 공제율 적용 대상은 소득세법시행령 제159조의4에 규정되어 있습니다.
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소득세법시행령 제159조의4(장기보유특별공제)
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
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표2의 공제율을 적용받으려면 아래의 요건을 갖춰야 합니다.
① 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
② 이때 소득령 155조, 155조의2, 156조의2, 156조의3에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택도 1주택으로 인정함
만일 최종 1주택 규정의 적용으로 보유기간이 리셋되어 비과세가 적용되지 않더라도 ① 양도 당시 1주택에 해당하고, ②거주한 기간이 2년 이상이라면 해당 주택은 표2의 공제율 적용 요건을 충족하고 있으므로 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
위 사례는 2주택 보유자가 그중 B주택을 2021년 이후 자녀에게 증여해서 1주택이 된 이후 2021.12월에 A주택을 매도한 경우입니다.
2021.2.17. 이후 보유 중인 주택을 증여하고 1주택이 된 경우 최종 1주택 규정이 적용되므로 사례의 경우 A주택의 비과세를 위한 보유기간은 직전주택인 B주택 양도일부터 기산하여 비과세가 적용되지 않습니다.
이 경우 중과대상은 아니므로 장특공제는 적용되는데요.
사례의 경우 표2의 공제율 적용 요건인 ① 양도 당시 1주택에 해당하고 ② 2년 이상 거주했으므로 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
장특공제의 거주기간을 계산할 때는 최종 1주택 규정에 관계없이 취득일 이후 보유 및 거주한 기간을 통산해서 계산합니다.
거주기간이 10년 이상이므로 80%의 장특공제율이 적용되어 비록 비과세가 적용되지 않더라도 양도세 부담은 그리 크지 않을 것으로 보입니다.
<정리>
1. 최종 1주택 규정에 따라 비과세가 적용되지 않더라도 양도 당시 1주택이고, 거주기간이 2년 이상이라면 표2의 장특공제율이 적용됨
3주택 보유자가 그중 1주택을 2021년에 양도하고 나머지 2주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추었지만 최종 1주택 규정에 따라 비과세가 안되는 경우에도 표2의 공제율이 적용될까요?
이 내용은 다음에 블로그에서 다루겠습니다.
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본인의 비과세와 관련된 중요한 사항은 여기에 질문하지 마시고 양도세 전문가를 찾아가셔서 상담을 받으시길 권유합니다.
