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"전세 보러 안 오네요"…서울 전세가격, 떨어졌다/ 서울 내 집 마련 시기, 외지인 보면 알 수 있다/ 본문
"전세 보러 안 오네요"…서울 전세가격, 떨어졌다
서울 아파트 전셋값 86주 만에 하락
동대문구 '래미안 라그란데' 등 이달 입주
전세보증 90%…전셋값 더 내리나
매수 관망세 여전…잠실은 뜨겁네
https://n.news.naver.com/article/648/0000032347
서울 내 집 마련 시기, 외지인 보면 알 수 있다
주택시장에서 변동성을 키우는 요소로는 여러 가지가 있지만, 외지인 수요를 무시할 수 없다. 외지인의 주택 매입은 기본적으로 자본이득 목적의 투기성을 띤다. 실거주 목적이거나 실거주와 투자를 겸한 현지인의 주택 매입과는 성격이 다르다. 외지인은 당장 거주할 계획이 없는 만큼 세입자의 보증금을 안고 매입하는 갭투자 방식을 활용하기 마련이다.
문제는 주택보급률이 낮은 서울에서 외지인 투자 비율이 해가 갈수록 높아지고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 2022년 말 기준 서울 주택보급률은 93.7%로 2009년(93.1%) 이후 13년 만에 최저치다. 가뜩이나 가구 수보다 집이 모자란 데 외지인까지 서울 주택을 사들이니 수급 불균형이 심화하고 있다.
통계청의 2023년 주택 소유 통계를 보면 외지인(경기·인천·지방 등 서울 외 거주자)의 서울 주택 소유 비율은 전체 재고의 16.6%에 달한다. 외지인의 주택 소유 비율을 처음 조사한 2014년(15.3%) 이래 가장 높다. 전국(13.7%)은 물론 같은 수도권인 경기도(12.8%)와 부산(10.6%), 대구(10.5%) 등 지방 광역시보다 높은 수준이다.
외지인의 서울 주택 소유 비율은 한동안 전체의 14~15%대에 머물렀으나 2022년에 16%(16.1%)를 돌파하더니 2023년에는 이 기록마저 갈아치웠다. 구(區)별로 외지인의 비율이 가장 높은 곳은 용산구로 22.9%에 이른다. 또 강남(19.5%)·마포구(19.2%), 서초·송파·영등포구(17.8%) 등 인기 지역도 서울 평균치를 훨씬 웃돌았다. 가장 낮은 곳은 중랑구(12.9%)였다.
눈에 띄는 것은 외지인의 강남권 주택 소유 비율 증가 폭은 정체 상태이지만, 일부 비(非)강남에선 오히려 늘어나고 있다는 점이다. 가령 구별 조사가 처음 이뤄진 2016년 당시 외지인의 강남구 주택 소유 비율은 전체의 20.1%에 달했지만 2023년 조사에선 20% 이하로 떨어졌다. 서초구도 그사이 0.2%포인트 증가에 그쳤다. 대신 같은 기간 강서(15.2%→19.4%)·금천구(12.5%→16.5%)에서 크게 늘었다.
강남권보다 상대적으로 가격이 저렴해 접근이 수월한 비강남 지역으로 투자 수요가 몰린 것 분석된다. 강남구는 압구정·청담·대치·삼성동 일대가 갭투자가 불가능한 토지거래허가구역으로 묶인 점도 한몫했을 것이다. 토지거래허가구역에서 일정 면적(6㎡) 초과 집을 사려면 2년 이상 실제 거주를 해야 한다.
서울 아파트 거래 건수로 좁혀보면 외지인의 비율은 더 올라간다. 2023년 서울 아파트 외지인 거래 비율은 24.6%로 2006년 조사한 이후 최고치를 기록했다. 외지인들이 서울 아파트 4채 중 1채 정도를 사들인 셈이다. 2006~2017년만 해도 외지인 거래 비율은 16~19%대를 오갔으나 2018년(20.3%)부터 20%대를 넘어섰다. 지난해에 서울 아파트값이 오르면서 다소 줄기는 했지만, 11월 기준 22.7%로 역대 평균치(2006년 1월~2024년 11월 19.1%)보다 여전히 높다.
이처럼 외지인 매입이 늘어난 것은 서울 주택 투자 가치가 뛰어나다고 보기 때문이다. 외지인의 서울 주택 소유 비율이나 아파트 거래 비중이 내국인 인구감소 시작(2021년)을 전후해 눈에 띄게 늘어났다는 점에 주목할 필요가 있다. 서울 주택을 저출산·고령화에 따른 인구 충격을 피하는 피난처나 안전지대를 기대하고 상경 투자를 하지 않았나 싶다. 이제는 강남 집값은 내려가지 않는다는 ‘강남 불패’를 넘어 ‘서울 불패’로 인식하고 있는 게 아닐까.
요즘 지방에서 서울 아파트 한 채쯤은 갖고 있어야 부자 축에 들어간다는 소리가 들리는 것은 예사롭지 않다. 서울 주택 쏠림현상이 가속하면서 가격에서도 상대적 강세를 띠는 것은 어찌 보면 자연스러운 일이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1월부터 10월까지 서울 아파트 실거래가지수는 8.21% 오르면서 경기(3.23%)와 인천(3.43%)은 물론 지방(-0.44%)과도 차별적인 모습을 보였다.
주목할 만한 점은 외지인은 모험적 투자자 성격이 강해 불황기에 먼저 움직인다는 것이다. 어떤 사람은 외지인이 ‘땅 냄새’를 먼저 맡는다고 표현했다. 상투 때는 유의미한 변화는 없지만, 바닥권일 때 외지인 비중이 높아지는 경향이 있다. 실제 한국부동산원 조사 결과 최근 서울 아파트 실거래가지수가 바닥이었던 2022월 12월 서울 밖 거주자의 매입 비율이 전체의 36%에 달했다. 월별로서는 역대 최고치였다.
이뿐만 아니라 과거 2008년 글로벌 금융위기 직후 아파트값이 바닥일 때 외지인 매입 비중이 높았다. 집으로 고통을 받는 사람을 의미하는 하우스푸어(집 가진 거지) 사태가 극심했던 2012년 당시에도 외지인이 바닥이나 바닥을 지날 때 많이 사들였다. 오르는 집을 먼저 사는 사람이 외지인이라는 통설이 통계수치로 드러나고 있는 셈이다. 그런 점에서 내 집 마련 실수요자라면 시장이 극도로 침체했을 때 외지인의 동향을 눈여겨보는 것도 좋다. 시장 흐름을 가늠하는 하나의 풍향계가 될 수 있어서다.
2022년 ‘미국발 고금리 쇼크’로 서울 아파트 실거래가지수가 연간 22%가량 떨어진 것도 갭투자를 동반한 외지인 투자 비중이 높았던 것과 무관하지 않은 것 같다. 그래서 상승기에 분위기에 들떠 서울 아파트를 묻지마 투자하는 것은 삼가야 한다. 투기적 수요에 의해 가격이 부풀려지면 위기 때 다른 지역보다 더 많이 떨어질 수도 있기 때문이다.
서울로만 몰리는 부동산 투자 수요는 지역 양극화를 초래한다. 부동산은 부동산 대책으로만 그 목적을 달성하기 어렵다. 부동산 가격은 지역의 경제 여건을 반영하는 또 다른 거울이기 때문이다. 양질의 일자리·병원·대학 등을 지방에 확충해 서울 쏠림현상을 막아야 한다. 그래야 서울 집값을 안정시킬 수 있을 뿐만 아니라 지방 부동산도 산다.
https://n.news.naver.com/article/353/0000050330
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