[공유] [분전] 2014년~2021년 부동산 시장, 언제 조정장이 왔고, 언제 반등장이 왔는가. (통계만으론 알 수 없다)

https://blog.naver.com/realme0603/222552497743

[분전] 2014년~2021년 부동산 시장, 언제 조정장이 왔고, 언제 반등장이 왔는가. (통계만으론 알 수

부동산 분석을 함에 있어서 가장 큰 문제는
통계가 제대로 되어있지 않다는 것입니다.
​
정부도 잘못된 통계를 기준으로 정책을 세우니
정책 방향도 잘못되고, 현실도 정확히 모르게 되는거죠.
​
단적인 예를 들어서
2018년말, 2019년 초에 서울 조정장이 꽤 강하게 왔다는 것은 당시 활동하던 투자자들은 다들 알고 있습니다.
​
꽤 떨어졌죠.
입주장이었던 개포 블레스티지나 헬리오의 가격은 정말 낮게 형성이 되기도 했습니다. 블레스티지 34평 타워형이 18억 정도에 급매가 나오기도 했죠.
​
그런데 한국부동산원(당시 감정원)이나 KB,부동산114 어디에도 그 정도 수준의 지표가 발견되진 않습니다. 부동산원 지표는 2018년 고점 대비 2019년 저점을 비교해도 2% 차이 밖에 안나죠. 현장에서는 10% 이상의 하락이 있었는데도요.
​
반대로 상승도 마찬가지입니다. 미친듯한 폭등이와도 그게 반영이 잘 안됩니다. 2019년 상반기 조정장을 강남이 먼저 극복하고, 그해 말까지 전체 서울 및 수도권 상승장으로 갔을때 그 정도는 폭등에 가까웠습니다. 전고점은 당연히 넘었구요. 그런데 지표상으로는 1~2% 전후의 상승만 보입니다. 그리고 전고점도 겨우 닿은 정도. 실제론 훅 넘었는데도요.
​
KB도 마찬가지입니다. 부동산원보다는 낫지만 마찬가지에요. 대략적인 흐름은 반영하지만, 특히 '급등'은 잘 반영하지 못하고, 조정도 잘 반영하지 못합니다.
​
그래서 과거 지표를 보면서 그동안의 부동산 흐름을 분석하는 것은 쉽지 않습니다. 실제로 그때를 경험한 사람의 목소리를 들어야하죠.
​
그래서 정리해보았습니다. 2014년부터 2021년까지의 서울(+주요 수도권) 부동산 시장 흐름입니다.
어디 통계를 보고 정리한 것도 아니고 책을 본 것도 아니고 직간접적 경험한 것을 토대로 바둑 복기하듯이 기억기반으로 ‘복기’해봅니다.
​
일단 2014년 얘기하기 전에 그 전 흐름부터 시작해봅니다.
​
2008년~2013년까지 전체 흐름
​
2008년 9월 리먼브라더스 파산이후 반년전도 급락
하지만 연속 5회 금리인하 및 규제완화, 글로벌 유동성 투입 등으로 의외의 주택시장 급반등. 급반등 속도가 너무 빠르니 다시 조이려다가 그 이후 4년간 침체.
2010,2011년도 부동산시장 침체에 빠졌는데
2012년에는 더 급락함. 특히 그 전 상승장때 대세였던 '대형', '주복' 등이 엄청 빠짐. 강남 대형 폭락.
​
2013년 상반기까지 약세는 지속되고, 2013년 하반기부터 거래량이 늘어나면서 반등 분위기 꿈틀
​
2014년
추가 규제완 후 거래량이 많아지면서 반등분위기 꿈틀. 전세가 상승. 하지만 거래량이 많아지고 전세가가 올라가는거 치고는 가격 상승이 크진 않았음.
반등의 기반이 마련됨.
​
2015년 상반기
민간택지 분양가 상한제 폐지 등 규제완화의 완성이 진행되고, 전세가도 급등. 본격적인 반등. 하지만 2014년 10월 분양한 경희궁 자이가 분양가 8억 전후에도 미분양이 6개월 이상 지속되는 등 아직 완전한 반등이 오진 않음. 미분양에 무피 매물도 있어서 그냥 8천만원 가지고 경희궁 자이 주울 수 있었음. 할인분양은 안했지만, 공기청정기 등 가전 혜택 등 제공
​
2015년 하반기
상승장이 본격화되는 느낌. 거래도 많이 됨
그러자 정부가 규제책을 내놓음. 그 중 하나가 무한 거치 불가하게 한거. 그 전엔 30년간 이자만 내고 집을 살 수 있었는데, 원리금 같이 상환하라고함. 헉, 돈이 많이 필요하네. 그리고 반푸써 등이 고분양가(16억 전후)로 나오면서 미분양나고 잠시 침체에 들어감. 전세가 겁나 오름. 집을 보고 전세를 구한다는 것은 사치.
​
2016년 상반기
2015년 말부터 들어섰던 약간의 조정장이 이어짐. 반푸써, 반래아 다 미분양 몇달. 신반자가 완판되면서 분양분위기를 살짝 바꿔놓음. 2분기 들어서자 분위기 괜찮아짐. 상승장으로 전환됨
​
2016년 하반기
3분기 들어서 급등에 가까운 시장 분위기가 형성됨. 많이 오름. 거래도 많이 됨. 분양가에 피도 많이 붙음. 분양권 투자가 매우 활발했음. 그러자 11.3 대책을 내놓음. 그때 당시 기준으론 빡센 규제. 그때까지는 분양받고 6개월이면 전매제한이 해제되었으니(서울도) 전매제한을 1년반으로 늘리고, 강남4구(강동까지..) 전매 완전제한을 걸어버림. 일반분양 재당첨 제한에 원리금 상환 의무 등 꽤나 강한 규제를 내놓고 시장은 침체기에 들어감.
​
2017년 상반기
신반포 리오센트가 고분양가 논란이 생기면서 미분양이 지속됨. 11.3 규제가 꽤 강하게 시장을 누름.
붇카페에서는 하락론자와 상승론자가 개싸움 많이함.
그러다가 4월부터 스물스물 잠실권부터 반등이 생김.
그리고 장미 대선을 통해 새 정권이 들어섬.
​
2017년 하반기
4월부터 시작된 반등이 강해짐. 그러자 정부가 첫 규제를 내놓음 6.20. 아주 약간 대책이었음. 시장이 비웃으며 상승장으로 돌입함. 7월 근 몇년간 보기 어려웠던 급등장에 돌입. 그리고 8.2대책이 나옴. 단기 급락한 거래가 많이 발생함. 전문가들은 오랜 하락을 예상함. 일부 블로거나 투자자들만 반등이 될거라는 얘기를 함. 그런데 그런 반등예상보다도 시장은 더 강해서 반등이 금방 나옴. 11월부터 강남권부터 슬슬 올라오고 12월부터 강한 반등이 나옴. 임대사업자 혜택 정책으로 임대사업자가 많이 생김. 8.2대책으로 ltv가 40%로 낮아졌는데 임대사업자는 대출이 팍팍 나왔기 때문에 임대사업자는 투자하기 너무 좋은 환경이었음.
​
​
2018년 상반기
1,2월 급급등. 2017년 12월~2018년 2월 아주 급등.
이때 서울 중심의 상승세가 수도권 일부 지역으로 퍼짐. 분당 등. 2018년 2월 안전진단 강화 등 추가 조치들이 일부 있었음
​
2018년 3월까지 집을 팔면 다주택자 양도세 중과가 배제되기때문에 다주택자 매물이 나오면서 시장이 더 하락할거라고 정부는 믿었으나, 오히려 다주택자들은 매물을 많이 안내놓고 그때까지 매물이 마지막으로 나오고 묶일거라는 수요자의 생각이 더 커지면서 급등장으로 돌입함. 2017,2018년 물량이 많아서 2018년되면 시장이 하락할거라는 일부 전문가들의 예상은 보기좋게 빗나가기 시작
2018년 4월부터 급등 피로감으로 보합장으로 전환. 일부 단지는 조정장에 돌입. 2분기 내내 그 정도
​
​
7월부터 갑자기 급등으로 분위기 전환. 8월 완전 활활 타오름 배액배상 파티. 계약하러 만나면 눈앞에서 5천 기본으로 올림. 난리난리. 상승세가 수도권 주요 지역으로 더 퍼짐. 분당, 광명, 광교 등등. 그러자 9.13을 내놓음. 사업자 대출, 다주택자 대출을 옥죄고 임대사업자 혜택을 줄인 나름 머리를 잘 쓴 규제였음. 바로 하락이 오진 않았지만 10월부터 약세장에 돌입. 그러다가 12월 헬리오시티가 입주했고 2019년 초에도 개포 등 입주가 많이 시작함. 굉장히 뜨거웠다가 팍 식은 반기였음.
​
2019년 상반기
2014년 반등 분위기가 시작한 이후 가장 크고 긴 조정장이 2019년 상반기. 강남권 일부가 4,5월 반등을 하기도 했지만 전체적으로는 2018년 10월부터 2019년 6월 정도까지 7~8개월 정도 조정장에 돌입했고, 주요 아파트들은 15%까지 떨어졌으므로 '하락장'이었다고도 볼 수 있었음. 미분양은 별로 안났음. 왜냐면 분양가가 통제되어 워낙 분양가가 쌌기 때문에. 대부분은 '줍줍'에서 소화. 암튼 이때 기회를 많이 잡았어야함. 그런데 5,6월에 스물스물 반등분위기가 나옴. 헬리오 등 물량 폭탄으로 하락한 전세가가 회복된 것이 트리거였음.
​
2019년 하반기
다시 상승장에 돌입. 빠르게 반등하고 전고점을 가볍게 넘어감. 그리고 지방의 일부 지역도 상승세를 탐. 수도권 재개발들도 투자의 대세 중 하나로 자리잡음. 광명, 수원, 인천 등등. 2019년 11월 해운대 등 부산 조정지역들이 해제됨. 그리고 머지 않아 부산 대세장이 시작됨. 9.13 규제를 피할 수 있는 법인투자가 더 활발해짐.
​
그리고 12.16 규제발동. 15억 이상 대출 금지를 비롯한 추가 규제 패키지가 나옴. 수도권은 대부분 조정지역으로 묶임.
​
2020년 상반기
12.16으로 추가 급등현상은 막았으나 생각보다 힘을 쓰진 못함. 그리고 서울 및 주요 수도권으로 몰리던 자금이 퍼지면서 2020년초에 '수용성'이 뜸. 수원, 산본 등 일부 지역에 그간 소외되었던 곳들이 급등. 특히 구축은 갭대비 상승률이 상당함. 그리고 지방 광역시도 뜸.
​
그러다가 코로나가 터짐. 코로나가 터지니 주식시장 역대급 대폭락이 오고, 주택시장도 하락세로 돌입함. 아리팍 전고점대비 6,7억 낮은 거래도 발생. 하지만 주식시장이 단기 급락 후 그리 길지 않은 시간 후에 반등했고, 주택시장도 엄청난 유동성을 기반으로 금방 상승세로 돌아오고 엄청난 상승이 뒤따라옵니다. 이번에는 전국이 다 들썩합니다. 돈은 많은데 서울 및 주요 수도권은 규제가 너무 빡빡하니 이번엔 전국장이 된거죠. 특히 광역시 및 광역시급 도시들은 또 급등장. 그러자 6.17, 7.10 등을 통해 조정지역 전국 전방위 지정 및 취득세 중과 규제가 등장함.
​
2020년 하반기
이후 지방은 일부 주춤하는 듯 했으나, 공급부족과 펜데믹 머니의 힘으로 전국이 지속적으로 상승함.울산 문수로 2차 아이파크 33평이 12억 찍음. 대구 빌리브 범어는 15억 넘어감. 부산 재개발 또 폭등. 광역시에서 비광역시까지 상승세 확대. 12월 17일 조정지역이 추가됨. 논산까지 조정지역으로 지정됨.
​
수도권과 서울도 물론 매우 상승세였으나, 수익률로 보면 상대적으로 지방이 투자적으로 좋은 결과가 있던 시기. 서울은 각종 규제속에 거래량이 급감하게 됩니다. 그런데도 가격은 엄청 오릅니다.
​
2021년 상반기
12.17 시행된 지방 전방위 조정지역 지정 이후에 자금이 수도권으로 몰리기 시작합니다. 특히 서울외 경기도가 핫하죠. '서울이 싸다'라는 말이 유행합니다. GTX 등 교통, 개발 호재가 불을 붙이며 더 상승을 합니다. 안양,의왕, 김포 등이 많이 오릅니다.
​
하지만 2분기 들어 혼조세도 있었습니다. 6/1부터는 양도세 중중과세가 시행됐기 때문에 투자자들이 많이 들어간 단지들은 급매가 나오기도 했던거죠. 그래서 '약속의 6월'이라는 말도 유행합니다. 그나마 나오는 매물도 6월이면 들어가고 하반기 급등이 나올거라는 거죠.
​
지방은 전반적인 상승세보다는 공시가 1억 이하의 취득세 중과배제 투자가 급증하기 시작합니다.
서울은 적은 거래량 속에 거래건은 신고가를 종종 찍는 상황이 지속됩니다.
​
​
2021년 하반기 (~10월)
약속의 6월이 오자마자 급등하진 않아서 누군가 조롱하기도 했지만 7,8월이 되자 상승세가 명확히 보였습니다. 전국장이었구요. 수도권에선 인천의 상승세가 컸습니다. 송도, 청라 같은 인천 개발지역들의 상승세도 컸구요.
​
서울은 역시나 매수수요가 줄었지만 매물 극감소속에 거래 신고가들이 많이 나왔습니다. 특히 이번엔 고가주택들, 강남/마용성 급의 상승세가 돋보였습니다. 거래량은 바닥을 치고 있었지만 거래 가격은 높았던 거죠. 서울내에서도 양극화 현상이 두드러집니다. 아리팍은 42억에 거래됐는데 15억 대출규제 벽에 막힌 단지들은 그 벽을 잘 못뚫습니다.
​
이 시기의 가장 퍼진 투자 방식은 상반기부터 이어져온 공시가 1억 이하의 취득세 중과배제 투자였습니다. 그래서 수도권 중에서도 그간 소외되었던 안산, 오산, 동두천 등등이 '상승률'은 더 컸죠. 3분기 법인의 공시가 1억 이하 투자세가 계속 늘어납니다.
​
그러다가 대출관리 강화, 공시가 1억 이하 취득세 중과배제 검토, 법인 과세 강화 등의 이슈가 나오면서 시장은 조금씩 잠잠해집니다.
​
이미 현재까지만봐도 금융위기 이후 가장 길었던 약간의 조정도 없었던 상승기였습니다. 코로나 이후 1년반 동안 단 한번도 조정이 없었습니다. 수도권은 물론 세종 정도를 제외하면 전국이 거의 다.

엘스가 시장에 예민해왔었죠. 기본적으로는 우상향 급등 그래프속에서 중간중간 보합과 조정이 있어온.

​
---------------------------------------------------
​
자, 여기까지입니다.
​
이런 상황을 지표들이 충분히 보여주지 못합니다.
제가 디테일한 상황들까지 언급하긴 했지만 등락 자체도 잘 못보여줍니다.
​
누군가 데이터 기반으로 부동산 시장을 분석할거면
실거래가들을 로우데이터로 긁어서 나름의 분석체계를 따로 갖춰서 하는 것이 낫지 전체 공개된 부동산원이나 KB데이터를 기반으로 분석하고 미래를 예측하려 한다면 베이스가 되는 데이터 자체가 현실을 정확히 반영하지 않고 있기 때문에 그 예측이 잘 안될 가능성이 높습니다.
​
막 시스템을 갖추려고 하는 것이 아니라
그냥 개인적인 투자에 반영하고 공부하고 싶다면
위와 같은 디테일한 히스토리 파악을 해보는 것이 좋죠.
​
전반적으로 봤을때
최근 코로나 이후 조정없는 상승장이 워낙 길었었고, 그때 새로 들어오신 투자자분들도 많기 때문에
조정장 자체를 상상 못하는 분들이 많은 것 같습니다.
​
그런데 최근 7년간의 상승장 속에서도 등락은 많았습니다. 2015년말~2016년초, 2016년말~2017년초, 2017년 8.2대책이후 몇달, 2018년말~2019년 상반기, 2020년 코로나 사태. 총 5차례 정도의 조정장이 있었고, 중간중간 몇달간의 보합장이 있었습니다.(수도권 기준)
​
수도권이 타올랐던 2018년 부울경은 하락폭이 컸기도 했구요. 지금처럼 전국이 커플링되면서 다 오르는 경우도 흔친 않습니다.
​
엄청난 상승장 속에서도
시기별로 상승세의 정도도 달랐고, 지역별 상승세도 달랐고 조정장도 분명 있었고, 조정장에는 이유가 있었습니다.
​
조정이 올 수도 있다는 것을 인정하지 않으면 오히려 잘못된 대응을 할 수도 있습니다. 작은 조정에도 크게 흔들릴 수 있구요. 조정이 올 수도 있지만 결국은 가치가 좋은 부동산은 우상향할거라는 믿음으로 단타가 아닌 '자산'투자를 하면 되는 겁니다.
​
2020년, 2021년 특히 100띠기, 1000띠기 수준의 단타가 부동산 시장에 성행하고 있는데 이런 것들은 다 조정장이 없다는 전제가 꽤나 깔려있는 겁니다. 그래서 위험합니다. 시야를 길게두고 조정장이 와도 흔들림없이(적게) 들고 갈 수 있는 투자를 하면 됩니다. 좋은 부동산은 결국 오릅니다. 많이 오릅니다. 지금 부동산 가격 너무 올랐고, 고점이라는 말도 일리가 있지만, 일시적 조정이 온다고 한들, 결국 오릅니다. 좋은 부동산은 궁극적인 한정자산이기 떄문입니다. 그리고 그 한정자산인 부동산을 개발해서 가치를 높이는 일은(대규모 개발 뿐 아니라 재개발, 재건축, 리모델링 등등 포함) 그 개발이 잘 마무리 된다면 거의 무조건 이익을 볼 수 있는 것입니다.
​
소액투자 단타투자를 섞어서 할 수 있지만, 기본적으로 부동산 투자는 한정자산에 대한 가치투자임을 인지하고, 자산의 중심은 잡아두고 본진이 흔들리지 않게 투자하면 됩니다. 그리고 그 투자, 포트폴리오 관리를 잘하기 위해서 위와 같은 히스토리 공부, 그 시기별 특성들을 공부해두는 것은 중요하니 한번씩들 보시고 더 디테일하게 체크할 부분들은 따로 체크하시길 바랍니다.
​
P.S
무주택자 분들은
하락장을 기다리고, 내가 기가막히게 저점을 잡을 수 있을 것이라는 착각은 버리셔야합니다.
​
그런 생각을 하면 지금보다 15%가 떨어져도, 더 떨어질까봐 못삽니다. 그러면 어어~ 하는 순간 반등하고
반등하면 또 반등해서 못삽니다. 당장 좋은 가격에 거주적으로도 좋은 물건을 기막힌 타이밍에 맞춰서 살 생각을 하면서 하락장을 기다리면 안됩니다. 현재 상황에서 몸테크든 가점모으기든 분양권/입주권 매수 후 전월세를 살든 향후 몇년 플랜을 잘 짜면 지지 않는 매수를 할 수 있습니다. 위에 정리한 내용은 투자자분들 뿐 아니라 무주택자분들도 잘 보셔야할 내용들이라고 봅니다. 혹시 조정장을 기다리다가 조정장이 온다면, 적당한 가격에 매수하실 수 있어야합니다. 폭락을 기다리지 마시구요. 그러다 급반등하면 답 없습니다.
​