[르포] “반포 옆 한강뷰” 202%VS250% 용적률 고심하는 ‘흑석 11구역’ 가보니[부동산360]/ 내년 부동산 3대 키워드는 울·출·박/

[르포] “반포 옆 한강뷰” 202%VS250% 용적률 고심하는 ‘흑석 11구역’ 가보니[부동산360]

“더 짓게 해줄게” 서울시 제안에 고심 깊어진 흑석11구역
설계변경 시 착공 시기, 2026년 하반기까지 늘어날 수도
“이자 는다, 빨리 끝내자” vs “장기적 기회” 조합원 의견 차

https://n.news.naver.com/article/016/0002402297




내년 부동산 3대 키워드는 울·출·박

그렇지 않아도 내년 부동산시장은 내수 경기 침체, 대출 규제 같은 악재가 많아 녹록지 않다. 이럴 때일수록 부동산 실수요자들은 시장을 섣불리 예견하지 말고 냉정함도 유지해야 한다. 내년 부동산시장 흐름을 ‘울퉁불퉁’, ‘출렁출렁’, ‘박스권’이라는 3가지 키워드로 제시하고자 한다. 혼돈 속의 일반 수요자에게 적절한 지침이 되었으면 좋겠다.

내년에는 지역과 상품에 따른 차별화가 심해질 전망이다. 일단 지역 양극화는 올해 못지않게 두드러질 수 있다. 한국건설산업연구원은 내년 수도권 주택가격이 1% 상승하겠지만 지방은 2% 내릴 것으로 예상했다. 지방은 올해 0.8% 하락 폭(예상치)보다 더 깊어진다는 것이다. 대한건설정책연구원도 내년 수도권 주택가격은 1% 상승, 지방은 보합으로 전망했다. 서울과 수도권 인기 지역 중심으로 오르고 있는 현상이 내년에도 계속 이어진다는 설명이다. 이처럼 지역 간 탈(脫)동조화 현상이 일어나는 것은 지방 주택시장 여건이 좋지 않기 때문이다.

지방은 전국 미분양의 80%에 달하는 데다 핵심 수요층인 젊은 인구의 유출, 지역경제 위축 등이 겹쳐 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있다. 요즘 부동산시장에 유입되는 유동성이 많지 않아 외곽이나 지방까지 온기가 돌지 않는다. 다만 내년에는 기준금리가 인하되면 지방 주택시장도 숨통이 트일 수 있다. 지방은 집값이 상대적으로 저렴해 대출 규제보다는 금리 인하 영향을 더 받기 때문이다. 하지만 지방의 부동산시장 침체는 구조적 문제여서 내년에도 수도권과 동조화 현상을 보이기는 어려울 것 같다.

주택시장은 지역 간 울퉁불퉁한 모습을 보여 평균의 함정을 경계해야 한다. 가령 한국부동산원의 경기도 아파트 실거래가격지수를 보니 올해 들어 3분기까지 평균 3.35% 올랐다. 그런데 돋보기로 들여다보면 지역별로 온도 차가 심하게 난다. 과천은 같은 기간 10.2% 상승했지만, 안성(-4.7%)·평택(-3.8%)은 큰 폭의 내림세를 보였다. 주택시장을 행정구역으로 볼 게 아니라 생활권역으로 봐야 한다는 얘기가 나올만하다. 지역별로 따로따로 움직이는 각개전투 양상은 내년에도 이어질 수밖에 없다.

내년 주택시장은 금리 인하와 대출 규제 간 시소게임 양상이 될 것이다. 시장에서는 한국은행이 현재 연 3%인 기준금리를 내년에 2~3차례 인하할 것으로 내다본다. 이러면 기준금리는 연 2.25~2.5%로 낮아진다. 금리 인하는 ‘금융 비용 감소→투자수익률 상승→가격 상승 요인’으로 작용한다. 3분기 이후 거래량이 급감하고 가격도 내려가고 있는 요즘 금리 인하는 주택시장에 단비가 될 수 있다. 하지만 내년 7월 강력한 대출 규제 복병이 기다리고 있다.

금융권의 모든 가계대출에 가산금리를 부여하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행될 예정이기 때문이다. 금리 인하는 부동산시장에 유동성을 공급하는 것이라면 대출 규제는 돈줄을 죄는 것이다. 수영장 물로 비유를 하면 한쪽에서는 더운물을, 다른 한쪽에서는 찬물을 주입하는 격이다.

두 금융 변수의 힘겨루기가 어떻게 진행되느냐에 따라 주택 거래량이나 가격이 출렁거릴 가능성이 있다. 여기에 정치적 변수도 변동성을 키우는 요인이 될 것이다. 현 정부가 추진해온 1기 신도시 재건축, 각종 규제 완화 정책에 차질이 생길 수 있다. 내년에는 부동산시장에서 ‘변동성이 뉴노멀’이라는 말이 회자할 가능성이 있다. 일시적인 분위기에 휩쓸려 뇌동 매매를 하는 것은 위험한 일이다.

서울 아파트 가격은 실거래가격지수 기준으로 최근 저점이었던 지난해 1월부터 올해 9월까지 18.9% 올랐다. 역대 최고점(2021년 10월) 대비 90% 가까이 회복했다. 단기간 가격 급상승에 따른 피로감이 그만큼 클 수밖에 없다. 이미 상승 에너지를 많이 쏟아내 추가 랠리를 보이기는 힘들다는 것이다. 1%대로 떨어진 경제성장률과 정치적 불확실성도 수요자들의 심리를 짓누를 가능성이 크다.

고려대 심리학과 허태균 교수는 한국인의 6가지 특성 중 하나로 불확실성 기피를 꼽았다. 부동산시장에서도 이런 성향은 고스란히 투영된다. 따라서 정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 두절 속에 가격도 약세를 띠는 조정 국면이 지속할 것이다. 하지만 금리 인하 국면인 데다 공급 절벽에 대한 우려로 크게 하락할 것 같지도 않다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행어가 될 정도로 신축 아파트 선호 현상이 강하다. 신축 즉, 입주 물량이 주택시장에 미치는 영향이 과거보다 크다는 것을 의미한다.

공급 부족 불안 심리는 침체기에는 잠복해 있다가 회복기나 상승기에 두드러지게 나타난다. 전세시장에선 공급 감소에 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나 가격이 오를 수 있다. 더욱이 전세 대출은 변동금리가 주류를 이뤄 금리 인하 시 고가주택 전세 중심으로 수요 증가 요인으로 이어질 수 있다. 하지만 매매와 전세는 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가므로 전체 부동산 거래가 위축되면 전셋값도 크게 오르긴 힘들다. 이런 점을 고려할 때 내년 아파트시장은 매매나 전세 모두 큰 폭의 상승이나 하락이 없는 지루한 박스권 양상이 될 가능성이 커 보인다.

내년에 내 집을 꼭 장만해야겠다면 가격 경쟁력에 초점을 맞춰 의사결정을 하는 게 바람직하다. 불확실성이 큰 만큼 매입가를 최대한 낮추라는 얘기다. 수익형 부동산은 금리에 민감하게 움직인다. 빌딩은 법인(가족법인 포함)으로 계약하는 경우가 많아 상대적으로 대출 규제를 덜 받는다. 금리가 인하되면 강남권 등 인기 지역을 중심으로 거래가 늘어날 것이다. 하지만 내수 경기 침체를 고려해 공실 우려가 없는 알짜 지역을 중심으로 접근하는 게 필요하다. 아파트 단지 내 상가나 근린상가는 소비의 디지털화 현상으로 침체가 가속할 수 있으므로 조심해야 한다. 금리가 아니라 소비 패턴의 구조적 변화에 더 초점을 맞추라는 얘기다.

https://n.news.naver.com/article/353/0000050039




현장 3명 중 1명은 외국인…건설사들 'AI 번역 프로그램' 제작 잇달아

건설 기능인력 외국인 30%…수도권 20~30%
건설업 고령화·내국인 기피에 외국인력 의존
DL이앤씨 '어깨동무M' GS건설 '자이보이스'

https://n.news.naver.com/article/003/0012961504




"하마터면 세금 4억이나 더 낼 뻔"…이거 모르면 큰일 난다

새로 바뀐 '손피거래' 알아둘 점은

파는 사람이 내야 할 양도세
사는 사람이 대신 내는 거래
12억에 취득한 주택 분양권
'손피'로 17억에 거래할 경우
세 부담 5,4억→9.6억
매수자가 실제 지불한 양도세 증빙하면 부담 줄어
"다운거래는 엄연한 불법…적발시 불이익"

https://n.news.naver.com/article/015/0005069963




"주택시장 재앙 닥친다”...탄핵정국에 예고된 미래 [부동산 아토즈]

2026년 역대급 공급절벽 엄습
탄핵정국에 공급대책 동력상실

부동산R114 자료를 보면 전국 아파트 입주물량은 2024년 36만가구, 2025년 26만가구, 2026년 15만가구로 줄어든다. 수도권은 17만가구, 12만가구에서 7만가구로 절반 이상 감소한다. 지방도 예외는 아니다. 2024년 18만가구, 2025년 13만가구에서 2026년에는 8만가구로 뚝 떨어진다.
서울은 2026년에 최악의 공급절벽이 예고되고 있다. 2024년 2만7000여가구에서 2025년에는 3만6000여가구로 증가한다. 하지만 2026년에는 8000여가구가 입주할 것으로 전망되고 있다.
설상가상으로 정국 불안으로 현 정부가 추진중인 주택공급 정책은 동력을 상실할 가능성이 크다. 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제를 통한 주택공급 등이 대표적이다. 재건축 활성화를 통한 도심 주택공급도 사정은 다르지 않다. 이들 공급대책은 중장기 성격이 강하다. 결과적으로 공급절벽이 2027년, 2028년 등 장기화 될 수 있다는 의미다.
현 정부가 추진중인 다주택자 규제완화, 보유세 부담 감소 등은 폐기될 것으로 전망되고 있다.
한 전문가는 “만약 정권교체가 이뤄진다고 했을 때 공급절벽인 상황에서 같은 방식(정책)을 답습한다면 예전의 집값 폭등 사태가 다시 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

https://n.news.naver.com/article/014/0005282156




책임준공확약만 하면 한남4구역 '공사중단' 막을 수 있나[똑똑한 부동산]

'사업성 甲' 한남4구역, 현대 vs 삼성 수주전 후끈
공사중단 우려 막을 '책임준공확약' 제출 단연 화두
기간 내 공사 완료 명시…천재지변 등 예외사유 있어
法 불가항력적 사유 판단 달리 해…구체적 사유 둬야

https://n.news.naver.com/article/018/0005906076




압구정 3구역 재건축 '한강 공공보행교' 설치될까

https://n.news.naver.com/article/648/0000031558