[공유] [211009] (잡담, 별내용 없음) 투자와 거주의 관점 02

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[211009] (잡담, 별내용 없음) 투자와 거주의 관점 02

호향기 작성

(... 다시 읽어보니 도움되는 내용이 별로 없네요 ㅠㅠ )

5:30
결국 아주 크게보면 도시를 선택하고 그 안의 지역을 선택하는 기준이 있다.
나의 경우 그 지역 안에서는 (반복되는 이야기지만) 역세권과 네모난 평지를 먼저 최우선 순위로 둔다

네모난 평지라면 많은 변화를 이끌어낼 수 있다
(심지어 역세권일 경우는 더더욱)
그러니까 지금 당장은 불가능해보이지만 장기적으로 보면. 가능해지는 일들이 있다

적절한 예인지는 모르겠지만
창동 차량기지 이전 및 도봉 운전면허 시험장 이전 등은
평지와 역세권이기 때문에 가능한 것 같다.

매번 실패했고 이번에도 또 실패할지도 모르지만 , 결국
시간이 지날수록, 땅값이 오를수록 압력은 더 커질 것이고
저 좋은 땅을 저 비싼 땅을 . . . 매번 선거때마다 공약으로 삼는 것은 물론 실제로도 차적으로 삼으려고 할 것이다. (물론 실제로도 실현 가능성도 있고)

근데 차량기지가 산 밑에 있었다면? 운전면허 시험장이 저기 외딴.산 중턱에 있었다면?

차량기지가 서울 맨 끝자락에 아무도 가지 않는 외딴곳에 있었다면?
20도 이상의 급경사 토지였다면?
(내 개인적인 기준 - 보통 개발시 큰 문제가되지 않는 경사의 최대치는 15도 이하이고, 25도가 넘으면 사실상 난이도가 급격히 올라가고 돈이 배로 들어간다)

사각형이 아니라 뱀처럼 길거나 꼬불꼬불했거나 좁고 긴 땅이었다면? 혹은 별로 크지 않은 작은 땅 여러개로 쪼개져 있어서 아무것도 할수 없는 땅이었다면?

(사람들은 이것을 가격의 문제라고 하는데 가격의 문제가 아니라 위치와 모양의 문제다. 그리고 위치와 모양으로 인해 가격이 정해진다)

.
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그래서
결국

첫번째로는
역세권과 평지, 네모난 모양, 이것이 가장 핵심이고

두번째로
중심부애서 가까우면 좋고
또 주변을 둘러싸주는 하위 급지들이 두텁에 있어주면 도 좋고.....
이러한 곳을 골라야 하는 것 같다

(중심부에서 멀더라도, 이건 뱀의 머리 역할을 하면 된다. 즉, 오히려 중심부와 멀면, 그 멀리 있는 강남과 경쟁할 필요가 없다. 그 지역에서 왕 노릇, 즉 뱀의 머리 역할을 하면 된다.)

만약 중심부에서 멀다면
둘러싸고 있는 도로라도 넓어야 한다 (이건 개방감과도 관련이 있다)
(도로가 너무 너무 넓으면 또 안된다. 그것 자체가 배리어 역할을 한다. 이것은 이전글에서 자세히 썼으므로 패스)
주변 도로가 매우 좁다면 ,, 차선책으로 밖으로 쉽게 빠져나갈수 있도록
가까운 곳에 고속화도로 간선도로 순환도로가 연결되어 있어야 한다
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내가 언덕을 싫어하는 이유는, 사실 15도 이상인 경우, (겨울철에 얼거나 눈으로 인해 불편 한 것을 제외하고 서라도) , 일단 경사도가 높으면 사람들의 유동인구가 많지 않다. 그리고 유모차 끌기가 어렵고 아이들 키우기가 어렵다. 서울은 평지에서도 공터나 공원이 부족하지만, 경사로에서는 공터나 공원이 있어도 개방감 외에는 무용지물이다. 똑같은 인구가 살더라도 사람들이 많이 돌아다니는 곳은 대지의 가치가 높다. 거주 인구, 유동인구보다 유효 인구수도 중요하다. 그 지역의 상가에서 장사가 잘된다 안된다 그런 것만 의미하는 것이 아니다. 사람이 많이 돌아다니면 안전하고 활기가 있고 도로 파손도 금방 수리되고 환경 미화 등 관리가 잘된다.
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이러한. 조건을 만족시킬수 있는 곳은
다 알다시피 핵심 지역들이다

그럼 이런데 아닌 곳은 다 죽으란 건가
아니다 그게아나다

각자 장단점이 있다.

다만,
장기적으로, 이사를 가지 않고 투자 스트레스 받지 않고
그냥 평균 상승률 만큼 먹고 싶다면 강남에 투자하는 것이 좋다.

오랜 사이클을 지켜봐온 사람들은 다 알겠지만
평균 수익률이 강남이 더 뛰어나게 좋은게 아니다. 사실 주식도 마찬가지겠지만, 성장주가 장기간 상승되어 상당히 비싼 주식이 되면서 PER 이 감소하면, 이제 (가치를 인정받는다면) 가치주로 변신하게 된다.

근데 웃긴게, 이제 가격상승이 충분히 올라서, 가치주로 변신한 그런 주식을 사면서 상승을 기대하는 사람들이 있다. 돈을 벌고 싶으면 이제 가치주를 사면 안된다.

강남과 핵심지는, 아니 최소한 강남의 일부 지역은 이제 성장주가 아닌 가치주가 되었다. 소득 수준이 높아지고, 다시 인플레이션이 오면 가치주가 다시 또 성장주가 될수 있을까. 과거에는 가능했지만 이제는 그럴 가능성이 낮다고 본다. 토지의 생산성이 아무리 높더라도, 그 지역과 그 나라의 평균 소득이 정해진이상, 특정한 토지에서 생산할수 있는 가치가 무한대로 늘어날수는 없다. 물론, 지니계수가 0.5~0.6 이상되는 불공정한 사회, 남미나 중국같은 곳에서는 가능할지도 모른다. 그러나 우리나라에서는 가격이 무한정 오를수는 없다고 본다. 나의 개인적인 생각에는, 현재 대한민국 소득 3만불 시대 및 지니 0.35 를 기준으로 본다면, 나의 개인적인 판단 기준으로는, 33평 아파트를 기준으로 3만불(1200원으로 계산)*0.35(지니계수)*(상수 250(구축)~300(신축))으로 본다. 결국 31억5천만원 정도 플러스 마이너스가 성장주에서 가치주로 변환되는 변곡점으로 본다.

딴길로 샜다. ㅠㅠ


그러나 리스크를 감내하고 다른 사람에 비해 속도를 높여야 한다면,
당연히
가치주가 아닌 성장주를 선택해야 한다.
당연히 신규택지나 출렁거림이 심한 역세권 소형 구축 아파트, 토지 등이 더 좋다.


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지금은 강남이 더 수익률이 높다고 주장하는 분들도 있지만
2006~ 2008년에는 그런 말이 나올수 없었고
2015~2016년에도 마찬가지 였던거 같다.

사실 지금 이순간도
강남보다는 (지역을 어떻게 자르느냐, 어떤 평수냐에 따라 다르겠지만)
경기도 모모 지역 등이 수익률이 훨씬 더 좋다.

작은 1억 아파트들은 급등하면 2배가 되기 쉽지만
30억 아파트는 2배가 되기 어렵다.

이러한 이론은
"왕비" 나 토지 전문 투자자 "배**" 님이 2012년?? 부터 강의할때 마다 수도없이 반복하면서 늘 언급하던 거였다.

평당 15만원 토지는 30만원되기 쉽지만
평당 200만원 토지는 400 만원 되기 어렵다고.



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여기에 대한 분석글 2개를 다시 링크 걸어 놓는다.
성장의 시대가 끝나간다면, 성장주에서 가치주로 옮겨타는게 맞다.

물론 모든 것이 상대적 개념이다.
서울이 가치주라면 경기도는 성장주
영등포가 성장주라면 압구정이 가치주
..
올해 3월에 10년치 그래프로 비교한게 있는데

https://blog.naver.com/likearoma/222291545930

앞으로 어느정도 지속될지 모르겠지만 (1-2년?)
지금은 경기도를 팔고 서울을 사는게 10년추세로는 맞는거 같다.

5개 권역별로 비교한 것도 있다.

https://blog.naver.com/likearoma/222298147021

잘은 모르겠지만
요즘 시기는
서울 비핵심지에서 핵심지로 가는 시기인 거 같다.
서울 핵심지에서 초핵심지로 가는 그런 시기라고 생각이 든다.
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그런데 문제는 그 다음이다.
1억짜리 아파트 사서 2억이 되었다고 치자
그럼?? 그 다음엔 어떻게 할건데?

거기서 평생살건가?
1주택자만 세금 감면 되는데 그거 하나로 투자하고 다른데 전월세 살건가?

.
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사실 이렇게 1-2억 짜리 저가 아파트 투자는 도덕적으로는 말리고 싶다.

나는 의정부에서 경매를 하면서 가난한 사람들에게 합법적인 절차(명도)를 진행하는 것 자체가 얼마나 고통스러운지 뼈저리게 경험하였다.

진실로 말하건데
1-2억짜리 저가 아파트 투자는
가장 가난한 서민들의 주거지를 초토화 시킨다.
(그것이 합법이든 불법이든)
(모 전문가님 말씀대로 그건 사자가 풀을 뜯어먹는 것이다. 그럼 토끼는 어떻게 ㅠㅠ)

물론 투자금의 과다한 유입으로 전세가격이 수개월만에 20%씩 뚝뚝 떨어져서 세입자분들에게 도움이 된다??고 주장하는 분들도 있지만

사실, 투자자의 과다 유입으로 인한 전세가 하락은, 결국 대부분 일시적이며 투자자가 빠져나가거나 시장이 정상화되거나 공급부족 구간을 지나거나 하면 금방(2-4년내) 회복한다. (2016~2017 부터 2020년까지 수원 영통구 청명역 근처 소형 아파트 전세가격 추이를 보라)

//


이야기가 딴데로 샜다.

토지라면 15만원짜리가 30만원될때
그 투자 크기(땅크기)에 따라 얼마든지 수익이 가능한데, (물론 농지은행에 8년 맏기거나 해서 일반과세 만들어 놓아야 한다)

아파트는 다주택자에 대한 규제가 시작된후
그리고 아파트 주임사가 막힌 후 (사실 913이후 실질적으로 막혔다)
1-2억 아파트 투자는 명의를 다르게 하지 않는 한 너무도 걸림돌이 많아졌다.


결국

평균 상승률, 장기적 투자(기본이 10년),노 스트레스 => 강남 등 핵심지 투자
하이리스크 하이 리턴, 짧은 투자(3~5년) 파동을 타서 수익률 극대화 => 소액 아파트(1-2억짜리 말고) 혹은 지역별 핵심지 투자, 일시적 2주택자로 돌려막기....


//



그래서 바로 여기서 다시
나의 옛 이론

2008년부터 주장했던 그 이론

<뉴타운 길건너 이론> 과
<용꼬리 vs 뱀머리> 이론이 드디어 나오는 것이다


이전에도 말했지만
용의 꼬리보다는 뱀의 머리가 더 위기에 강하다
위기가 올수록 반복되는 이야기지만, 우리는 여러개를 갖고 있을 경우, 위기시에는 B급이나 C급을 버리고A급을 놔둔다.

돈이 필요한 사업가도 가장 최고 지역을 남기고 중간 지역을 판다
물론 A급도 가격은 빠지겠지만 말이다.

...

강남의 A급 가격이 빠지는 순간 대기타는 주변(테두리) B지역 C지역 사람들이 지지선으로 작용하여 가격을 받혀주고 지탱해줘 빠지는 값이 크지 않다.
마찬가지로 뱀의 머리의 가격이 빠지는 순간 주변 뱀의 몸통과 꼬리의 사람들이 지지선으로 작용하여 빠지는 값을 방어해준다.

주식에서도, 하락장에서는 가치주, 배당주보다 성장주가 더 빠진다

그렇다면?? 뱀의 머리에서는 절대로 용의 꼬리로 갈아타지 말아야 하는가?


????????????

그림1


나의 개인적 생각은
뱀의 머리와 용의 꼬리가 가격이 같더라도 절대로 갈아타서는 안된다고 생각한다. 뱀의 머리에서 갈아타려면 최소한 용의 몸통은 되어야 한다.

뱀의 꼬리도 마찬가지
뱀의 꼬리에서 위로 올라가려면, 뱀의 머리로 가야 한다.
돈이 더 많아서 용의 꼬리로 가려고 하겠지만, 값이 같다면, 값이 같다면!!,
용의 꼬리보다는 일단 뱀의 머리로 가자.

강남구 외곽보다는 차라리 마용성 핵심지가 더 좋다
(물론 마용성이 뱀은 아니다. 마용성은 뱀보다 더 좋다)

가격방어가 잘되고 환금성이 더 좋은 것은 물론, 그 지역내의 1등 인프라를 다 누릴수 있다. 매도도 더 쉽다. (주면 B급 C급 지 사람들에게 팔면된다.) 가격 방어도 잘된다.

다시한번 말하지만
"핵심은 용의 꼬리와 뱀의 머리와 동급일때 절대로 수평이동을 해서는 안된다는 것"이며, 마찬가지로, 용의 꼬리인 사람도, 용의 몸통으로 가야지 뱀의 머리로 가서는 안된다는 것이다.

뱀의 꼬리나 몸통에 있다면 뱀의 머리로 가야하고
용의 꼬리나 몸통에 있다면 용의 머리로 가야한다.

뱀의 머리에 있다면 용의 몸통이나 용의 머리로 가야 한다.
수평이동은 대부분 돈만 날릴뿐 큰 의미가 없다.

이런식으로 봤을때,
원래 자리 이동은,
투자의 흐름은

꼭지 뛰기로 가야 한다.
꼭지가 아니더라면 최소한 8부 능선끼리 건너 뛰기로 가는 것도 좋다.

그림2


(a)가 가장 좋으며 (100점)
(b) 도 나쁘지 않다. (80점) 그러나 특별한 사정이 있어야 한다.
(c) 는 괜찮다. (90점)
(d)는 최악이다. (0점)
(e)는 말리지는 않겠지만 불필요하다. 움직일때 드는 비용을 고려해서 선택할 것. (50점)
(f) 이것도 지역적으로 다른 큰 이유가 없다면 이득이 아주 크지는 않다. 특별한 이유가 있으면 옮겨야 한다. (70점)
(e) 이건 60점...




그럼 다시 투자이야기로 돌아가서
앞으로 투자는 (초보자에게는) 크게 두가지 밖에 없다.

너무도 신경쓰기도 싫고 평균 상승률로 계속 갖고가고 싶다면 강남3구등 핵심지
돈도없고 흙수저라 위험하더라도 베팅하고 싶다면 전철 연장선 역세권 근처 택지 혹은 신도시 역세권 들어가서 ... 어쩌고 저쩌고

(결국... 초보자의 시대는 끝났다. 앞으로는 다시 인프라에 의존적인 토지 투자로 가야 한다. 투자는 돌고 돈다. 지하철 연장 예정지 근처 토지 투자로 가야 한다.)


큰 틀을 잘 짜놓고 투자하면 실패하지 않는다.
큰 틀을 잡고 도시를 훑어보면 투자할수 있는 곳이 있다.

1) 예정지, 황무지, 논 => 토지에 투자 (지하철 연장선에 주목할 것)
2) 이미 개발이 시작된 곳 => 대지를 매입 (혹은 대지 매입과 같은 효과를 매입)
3) 개발이 어느정도 중간이상 된 곳 => 어떤 인프라의 변화로 가격상승이 예상됨 => 수혜가 예상되는 기존 아파트 매입 (사람들이 가장 많이 아는 투자 방법. 그 지역에 뭐뭐가 들어온데, IC 뚫린데, 어쩌구 저쩌구)
4) 개발이 완료된 곳 => 투자할 곳이 없다. 평균상승률 따라갈 듯.
5) 개발이 오래전이 완료된 곳 => 재건축 재개발


큰 틀을 갖고 투자하면
대부분 실패하지 않는다.

a) 수익률 200프로라도 옴싹달싹 못해서 나에게 독이 되는 투자가 있고
b) 수익률이 150프로라도, 아무런 지불비용이 없이 그냥 편하게 살면서 하는 투자가 있다.

a) b) 모두 전재산이 아니라면, a)가 반드시 b)보다 낫다고 볼 수가 없다. (전재산으로 투자한다면 a)가 좋다) 다른 여러제반 조건을 희생해야 함은 물론, 삶이 행복하지가 않다. ㅠㅠ



<<한번도 본적이 없는 미래가 온다>>

그러나 사람들이 아직까지 깨지 못한 환상이 한가지 있다.
그것은

단 한번도 고밀도 아파트 즉 용적률 250도 아닌 300 짜리 진짜 300 짜리. 아파트의 40년 후를 본 적이 없기 때문이다

사실 부분적으로 이러한 것의 미래는 이미 우리 옆에 있다.
서울 **구 **동에 있는 오래된 56평 아파트
구축이지만 잘 지었고 대형에다가... 심지여 지하철 역 앞에 있지만
가격은 그 앞 길건너 재건축 예정인 39평 아파트와 같다.

또

몇주전(한달전) 급매로 나온 광진구 구의동 현대 프라임 61평(화장실 3개)도
21억 5천에 팔렸는데 (근데 용적률이 398프로다)
사실 그 동네 다른 역세권 재개발 39평 아파트와 가격이 비슷하고
길건너 구의 현대 2단지 33평과 와 6-7억 차이밖에 나지 않는다.

사실 오래된 구축의 미래에 대해서는
몇년전 글 썼다가 호되게 당해서 언급 안하려고 한다.

하지만 잠깐 써보자면

이제 아파트는 크게 4가지로 나뉘게 될 것이다.

1) 용적률 170~205까지의 구축 (대부분 1968년부터 1989년까지 지어졌다)
2) 용적률 230~255까지의 구축 (대부분 1992년부터 2008년까지 지어졌다)
3) 용적률 299 정도의 준신축 (대부분 2009년부터 2019년까지 지어졌다.)
4) 용적률 299 정도의 최근 신축 (대부분 2019~2020년부터 지어지기 시작했다)

3번과 4번의 차이가 무엇일까

바로 층고와 단지내 동배치, 편의시설이다.
4)번부터는 층고가 2.4~2.6 미터로 높아졌다.

층고는 엄청난 개방감을 준다.
20평형대라도 층고가 높다면 답답하지 않다.

2)번 3)번 아파트가 리모델링을 통해 새아파트로 탈바꿈 하더라도 층고는 극복할수 없다. ㅠㅠ

추세로 보자면 .. 향에 대한 중요도는 감소하고 있다.
동간거리와 뷰는 여전히 중요하고 가능하면 맞통풍을 선호하는 것도 바뀌지 않을 것 같다.

우리가 지금은, 대안으로서 리모델링을 자세히 공부하고 분석하고 일부는 실행하려고 하지만,

사실 근본적인 질문, "리모델링이 과연 필요한가" 에 대해서는 금기시하고 있다.
리모델링이 필요한가?? 왜 굳이??

(리모델링이라는 것은, 보존이 진짜 필요한 가치있는 건물에서만 시도하는 것이다. 사실 역사적으로 , 세계적으로, 가치 있는 건물이 아닌데도, 굳이, 여러가지 관계법령과 규제 때문에, 별볼일도 없고 층고도 낮고, 어떤 구조상 아무런 가치가 없는 그런 콘크리트 대형 아파트 수십개의 동을,, 굳이 돈을 들여 리모델링 하는 경우는 세계적으로 거의 없다. 있다면 그나라도 엄격한 규제 때문이다. 왜냐고? 거의 99.999% 경우에 있어, 리모델링으로 얻을수 있는 향후 건물의 사용가치와 효용의 증가보다, 다시 무너뜨리고 다시 지어서 얻을수 있는 효용의 증가가 엄청나게 더 크기 때문이다. 비교 불가다. )

리모델링 하려는 그 아파트를 그냥 무너뜨리고, 세대별로 리모델링 비용 대비 1.5배, 1.7배를 내면, 재건축이 가능하다.

아니면, 비용이 부담된다면, 위치가 좋은 곳은(구의현대2, 혹은 올훼중 대로변 일부, 혹은 ?? ) 그냥 용적률 400 짜리 준주거 주복으로 지으면 된다.

리모델링은 개인적으로, (사람들의 인식이 바뀌고 정부의 규제 정책이 바뀔 때까지) 사람들에게 견딜수 있는 정신적 희망과 머팀목으로서는 가치가 있지만, 비용대비 효용으로는 가치가 떨어진다고 생각한다.


- 다음에 계속 -