[공유] 계약갱신청구권과 전세시장 시나리오

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계약갱신청구권과 전세시장 시나리오

내가 흥미롭게 여긴 주제는
임대차 3법이다.

루키분들이 지적해주셨듯이
4년동안 신규전세를 받을 수 없기에
더 많이 받으려는 심리가 작용하여
작년 전세가격의 상승요인이 되기도 하고

그동안 잠겨있던 물량이
"만기에 일시물량"이 출현하여
하락요인으로 작용할 수도 있다.

국토교통부 주택통계 보도자료
3년치를 일일히 열람하여
수도권 전월세 거래량을 따왔다.
21.6 부터 전월세 신고제 영향으로
통계가 달라져 이전자료만 살펴본다.

계절별로 성수기가 보인다.
19년은 전월세 거래량이 적고
20년은 전월세 거래량이 많다.

위의 자료를 가공해보자.

계약갱신청구권의 월별통계는 없지만
홍남기 장관이 주장하는
76%의 갱신권 사용비율을 적용한다.

EX) 19년 1월 계약물량의 만기시점
= 24% * 21년 3월 만기물량
+ 76% * 23년 3월 만기물량

이렇게 분해하여
다시 만기물량 통계를 낸다.

이러면 기존전월세 시장의
크기가 나온다.

이에 따라 과거시장복기와
향후시장 시나리오를 그려보면서

위 그래프의 의미를 설명하고자 한다.

과거시장복기
- 00. 기존시장 <~20.7>
- 01. 시장축소기(1차대혼란) <20.8~20.12>
- 02. 시장축소 민감시장<21.1~22.7>

향후시장 시나리오
- 03. 시장확대기(2차대혼란) <22.8~22.12>
- 04. 시장확대 완충시장 <23.1~>

과거시장 복기

00. 기존 시장
(입주물량+다주택공급의 감소기)
<~2020년 7월>

정부의 다주택자 규제로
신규갭투자 진입 어려움.

택지지정이 늦는 바람에 나타난
신축 입주물량의 감소.

수요보다 부족한 공급으로
전월세상승에 대한 불안감이 커져가고 있었다.



01. 시장축소 1차 대혼란시기
<2020년 8월 ~2020년 12월>

계약갱신청구권이 도입되었다.
기존 전월세 만기시장이
크게 축소되면서 대혼란이 일어났다.

안그래도 상승분위기였던
전월세시장에 촉매제로 작용해버린다.

원래 2년단위의 임차계약인데
1회에 한해 갱신권이 부여되어

갱신물건들은 +2년동안 더 묶이게 되었고
갱신세입자들 또한 시장에 나오지않아
기존시장의 크기축소현상이 나타났다.

계약갱신청구권 사용에 실패한
24%비율의 세입자들이 패닉에 빠진다.

시장이 왜곡되었다.
매물 부족으로 전세거품이 생겨났다.

전세물건이 없다.
집주인들은 전세호가를 미친듯이 올린다.

당장 패닉에 빠진
갱신권 사용에 실패한 세입자들과
신규로 전세를 얻으려는 세입자들.

더 올라간다는 두려움에
올린 호가를 받아주면서
거래가 성사된다.

02. 시장축소 민감시장
<2021년 1월 ~2022년 7월>

지금 현재 벌어지고 있는 시장이다.

시장이 작아지니
작은 변화에도 민감하다.

민감시장이다.

시장이 작기 때문에
공급이 조금만 유입되도
수요가 따라가지 못한다.

매물이 적을 때 전세호가는
하늘을 찔렀다가도

호가갭이 줄어드는걸 보고
어떻게든 명의를 구해서
달려드는 갭투자자들이 유입된다.

갭투자자들이 호가갭을 보고
막 들어왔다가 다같이 전세를
맞추지 못하곤 한다.

호가의 흔들림이
극심해진 시장이다.

거기에 세입자들은
지금이라도 사야한다는 마음에
매매수요로 전환이 되고...

입주장이라도 겹친 곳이면
수천씩 전세호가가 빠지는
아찔한 순간이 온다.

그러다가 다시 투자유입이 멈추면
호가가 미친듯이 올라간다.

투자자유입에 따라
전월세시장가격이
민감하게 요동친다.


향후시장 시나리오

앞으로 벌어질 일을 뇌피셜 돌려보았다.


03. 시장확대 2차 대혼란시장
<2022년 8월 ~2022년 12월>

22년 8월부터 시작되는
계약갱신권을 사용한
76%비율의 세입자들의
갱신계약 만료일의 시작이다.

시장의 크기가 다시 급격히 확대된다.

터무니없이 낮은가격에 살고있는
다수(76%)의 갱신세입자들은 패닉이다.

기존세입자는 높은 시세를
감당할 여력이 없다.
다른 지역으로 밀려내려간다.

집주인들도 패닉이다.
나가버리는 세입자들이 많아지니
신규세입자 맞추기 경쟁이 일어난다.
기존 급등했던 시세를 받을 수 없다.

대혼란이다.

갱신전세와 신규전세의
가격 이원화현상이 심한 곳은
조심할 필요가 있다.

세입자 대이동이 일어나면서
매수로 수요가 이탈하면
전세가격이 조정될 수 있다고 생각한다.

시장수축하면서 끼었던 전세거품이
시장확대하면서 해소되는 역현상.

이 시기에 신규갭투자는
전세가격을 보수적으로 보자.



04. 시장확대 완충시장
<2023년 1월 ~>

시장이 다시 커지면서
변동성이 줄어든다.

갭투가 좀 유입된다고
전세가격이 크게 흔들리는 일이
전보다 덜하다.

입주물량이 많아지는 시기이다.
전세 하락압력이 커지지만
시장이 커져있기에 충격을 완화해준다.

절묘하다.

축소시장에 입주물량시기가 겹쳤다면
큰 하락이 나왔을 것이다.

그런데
축소시장시기에 물량이 없어서
급등하기 좋은 환경이었고

다시 입주물량이 늘어나는
23년이후의 시기에는

확대시장으로 다시 전환되어
전세가격 하락의 완충효과가 나타날 것이다.

2022년, 이제 얼마남지 않았다.

대선이 있는 해이고
계약갱신청구권 만료일이 시장되는 해이다.

대혼란의 해가 될거라 예상해본다.

상반기 6월이전에 대선이슈로
매매가 흔들릴 때 잽싸게 세팅을 완료하자.

하반기엔 매매가가 오를 수 는 있어도
전세가격이 불안하게 움직일 수 있으니
갭투자를 정말 보수적으로 계획해야 한다는 생각이다.

[출처] 계약갱신청구권과 전세시장 시나리오 (부동산 스터디') | 작성자 붇플래너