[공유] 주택수를 늘리는 것은 수단이지 목표가 아니다

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주택수를 늘리는 것은 수단이지 목표가 아니다

최근들어 1주택자들의 "다주택으로 진입해야하나요?"라는 질문이 많아지고 있다.
부동산 카페의 추천글도, 나에게 개인적으로 상담 문의를 해주시는 분들도
거의 절반 이상이 이와 관련된 고민이 반영된 내용들임을 체감하고 있다.

이번 장의 신규진입자들은 SNS나 주변지인들의 투자성공담에 자극을 받았을 것이고
지난 노무현 대통령 시절 장을 겪은 사람은, 존버=승리의 직간접적 경험을 믿고 있을 것이다.

상승장에서 자산증식을 위해 덩치를 키워야 한다는 것은 기본적인 전제이지만
수단과 목표의 경계선이 애매해지고 있는 현상이 나는 다소 우려스럽기도 하다.
제목처럼 주택수를 늘리는 것은 부의 증식중 한 수단이지 목표가 아니다.
그리고 그 수단도 시기와 환경에 따라 정답일 때가 있고 아닐 때가 있다.

전세가의 꾸준한 상승을 기대할 수 없는 곳은 확실한 매도 플랜이 없으면 애물단지가 될 수 있다
확실한 매도 플랜이란 지금보다 가격이 더 오를까의 문제이기보다는 매도시 세후 수익의 문제이다
막연히 정권이 바뀌면 규제 완화로 선회할 것이고 양도세도 완화 될 것이라는 전제는 도박에 가깝다.

자산시장의 긴 상승하락 사이클의 변곡점에서 규제의 수위는 다소 변동 될 수 있지만,
고령화와 양극화로 인해 증세의 기조는 정권과 상관없이 몇십년간 쉽게 바뀌지 않을 것이다.

아무리 보수정당이라 한들, 자유시장을 옹호하는 정치인이라 한들
대한민국 국민정서를 고려했을 때
"다주택자들의 세부담을 완화시켜줘야 합니다"
라고 말 할 수 있는 정치인이나 정당은 나타나기 힘들다.

현 시점에서 청년 1명당 비생산인구(=노인) 1명을 부양해야 하는 구조에서 이 정도 세부담율인데
30년 뒤에는 청년 1명당 노인 2명을 부양해야하는 인구구조로 돌입하게 된다.
그렇다면 단순 계산상 국가가 필요하는 세금은 지금의 2배가 될 텐데
청년 1명이 지금의 두배에 가까운 세율을 부담할 수 있을까?
부담한다해도 정치적인 구조상 그 부담률을 유지할 수 있을까?

내 생각에는 어렵다는 것이다.
그렇다면 결국 가장 조세저항이 덜 하면서 세금이 많이 나올 수 있는 곳에서 증세를 해야 하는데
그것이 바로 자산시장이며, 그 중에서도 특히 부동산이다.

거액의 세금을 추징할 만한 부동산을 소유한 사람의 1표와
거기서 발생한 세금으로 기본 복지의 혜택을 받는 사람의 1표는 동일하지만
그 절대 투표권 수는 1 : 99 수준이다.

작금의 상황만 봐도 강남에 2채를 들 고 있으면 보유세만 1년에 1억을 낸다고 죽는소리하는데
그런 사람은 전체 유권자 중에 1%에도 해당되지 않지만
이로 인해 분배 받는 사람은 99%이기 때문에 정치적으로 얼마든지 묵살할 수 있는 구조이다.

임대인에 대한 증세는 결국 전체 시장 임차료에 전가가 되겠지만
현재의 종부세율 체제보다 더 세세하게 '보유주택수별로 차등세율을 적용'시킨다면
1,2주택자들은 그럭저럭 인상시킨 임차료로 전가시키면서 자산을 유지할 수 있겠지만
3주택 이상부터는 징벌적 과세율이 될 가능성이 높다. (이미 최근 개정된 종부세율이 그러한 기조다)
즉 3주택자 입장에서는 "세금은 나만 많이 내고 조세 전가의 혜택은 1~2주택자들이 가져간다"는
모양새가 될 가능성이 농후하다는 것이다.


다시 투자적인 관점으로 돌아가자면

규제의 변화를 예측(or기대)하고 현시점에서 세후수익률을 기대할 수 없는 투자처에 진입하는 것은
환율이나 금리를 예측하는 것만큼이나 무의미하며, 예상대로 되지 않았을 때의 Plan B가 없다.
(이번 글은 순수 투자적인 관점이므로, 증여는 Plan 시나리오에서 제외한다)

유일한 Plan B는 팔지 않아도 버틸 수 있는 체력을 제공해주는 현금흐름이 꾸준히 나오는 가인데
그 것 때문에 위에서 언급한 '전세가가 꾸준히 오르는 곳'이 전제가 되는 것이다.

물론 월세도 현금흐름의 한 종류이긴 하지만,
다주택 상태에서 아파트에서 나오는 월세는 지불해야 할 보유세에 미치지 못한다.

부동산 시장, 특히 주거용 부동산에서
현금흐름이 나오지 않는 자산은 상승장에서만 그 가치가 있으며,
그것도 심지어 상승장 내에 매도가 가능한 물건에만 한정된다.


"당장 현금흐름은 없지만 많이 올랐기 때문에

나중에 양도세 완화되면 그 때 팔거에요"


한 발짝 양보해서 양도세 완화가 된다고 치자..
그 완화카드가 나오는 시점이 정치 및 시장구조상 상승장이겠는가 하락장이겠는가?
하락장을 겪은 사람들이 "하락장에서도 아파트는 잘 팔립니다"라고 말하는 것을 본적이 있는가?

이번엔 두 발 짝 양보해서, 정부가 큰 맘 먹고 상승장에서 양도세 완화 카드를 꺼냈다고 하자.
전국에 당신과 같은 생각을 가진 다주택자가 얼마 없을 것 같은가?
10억에 산 아파트가 15억까지 오른 상태에서 양도세 완화가 되었을때
비슷한 소유자들의 매도물량이 급증한 상황에서 과연 15억에 쉽게 매도를 하고 빠져나올 수 있을까?
적어도 13~14억대에는 팔아야 팔리지 않을까?
10억 짜리 집을 6억 전세끼고 샀으면 취득세 중과까지 포함해서 투자금이 5억은 들어 갔을텐데
13억에 팔고 양도세 1억 내면, 결국 5억 넣고 최종 수익이 1억이다.


저는 죽을 때까지 팔 생각이 없어서 상관없어요


100억짜리 땅이 있다 치자.
그 땅을 영원히 팔 수도 없고 임대료도 1원도 나오지 않는다면
이를 과연 자산의 가치가 있다고 할 수 있는가?
땅은 자산가치가 오르면 덩달아 오른 담보가치를 이용한 레버리지로 다른 투자라도 할 수 있다.
하지만 지금 다주택자의 아파트는 가격이 올라도 장부상 평가이익의 상승 외에는 아무런 실익이 없다.
차라리 죽을 때까지 들고 갈 경우 누적으로 보유세를 얼마를 낼지를 계산해보라

시간이 지나면 지날수록 그 동안 누계로 지불했던 보유세를 커버할 만큼의 양도차익을 실현시켜야 한다는 압박에 시달리는 불리한 게임이라는 결론에 다다를 것이다.


애초에 자본소득이 근로소득을 이기는 큰 원리 중에 하나가
"시간을 내 편으로 만드는 구조"이기 때문이 아니었나?
이게 거꾸로 된다고 했을 때도 내가 계속해서 이기는 게임이 될 수 있을까?


그럼 그냥 1주택만 가지고 있으라는 소리인가요


당연히 그런 단순한 결론은 아니다.
부동산 내에서 한정하자면 떠오르는 선택지는 아래 정도다.

□ 가용한 금액을 원샷에 다 집어 넣을 수 있는 1주택 테크 (물론 일시적 1가구 2주택 활용 조건)
□ 종부세율이 인별과세라는 점을 활용해 꾸준한 전세상승이 가능한 것으로만 본인2채+배우자2채 구성
□ 매매가 대비 취득세 보유세의 부담이 적은 수도권 재개발 물건 (초기재개발은 비추)
□ 법인의 단타기능과 경매의 안전마진 확보의 조합을 활용한 노동적(?) 매매투자
□ 추가적인 스터디와 직간접적 경험쌓기로 비주거용 부동산으로 영역 확장 (레버리지 활용 필수)
□ 사업적 부가가치를 가미한 형태의 투자 (개발신축/쉐어하우스 등이 있지만 이것도 상당히 포화상태)

위 선택지도 아래와 같이 나뉜다
- '투자와 거주를 분리할 것인가' (월세거주로 투자금 maximize)
- '레버리지를 어디까지 끌어쓸 것인가' (전세가율or담보대출 비율이 낮은 보유주택을 공동담보로 활용)


각 항목의 부연 설명을 다 하기에는 글이 너무 길어질 것 같아서 추후에 연관된 글에서 하나씩 다뤄볼까한다.

내 블로그에서 여러번 반복적으로 강조하지만,
"언제 살까"보다는 "뭘살까"가 우선적으로 검토되어야 하고
"뭘 살까"보다는 "전략수립"이 우선이 되어야 한다.
그 전략수립은 숫자적 가정과 시장 및 규제 상황 변화에 따른 Plan B가 반드시 수반되어야 한다.

당장 팔 생각도 없는 소유자들이 모인 지역주민 단톡방에서
"우리 단지 집 값이 옆 동네보다 1억이 더 올랐네 덜 올랐네", "중개사들 가두리 영업이 악질이니 어쩌니"
하면서 하루 종일 실시간 주식 차트 보는 듯한 행동으로 맘졸일 이 아까운 시간에

전략수립에 대한 진지한 고민부터 해보는 것을 추천드린다.
지금과 같이 운동장에 너무 많은 사람들이 몰려있는 상황에서는 모든 토끼를 다 잡는 최적화된 선택지는 없다.
차선이 뭔지를 빨리 골라내서 움직이는 자가 승자다.




※쪽지나 댓글로 상담문의 주시는 분들이 있는데, 모든 질문에 답변 드리지 못하고 있습니다. 한 사람의 큰 재산에 대한 명쾌한 해답을 원하시는 질문에 제가 스쳐가는 생각으로 답을 해드린 다는 것이 적절한가 싶기도 하고, 그렇다고 모든 질문에 1시간씩 할애해서 심도 있는 답변을 드리기에도 시간적 제약 또한 있기 때문입니다.
어느 정도 답변 드릴 수 있는 부분에 대해서는 제 블로그 운영 철학, 지식 그리고 시간적 제약이 허락되는 범위에서는 노력해보겠습니다.

다만, 저는 질문과 답변의 형식보다는 수평적인 형태로 아이디어의 공유를 선호합니다.
글 주제와 아무 상관이 없어도, 최근에 투자시장에서 경험했던 것들, 고민해서 떠오른 아이디어 들.. 아무거나 좋습니다. 혼자만 생각하다보면 고민의 뎁스는 깊어지지만, 사고의 확장에는 반작용 효과가 오는 것을 느낍니다.
애초에 제가 블로그를 개설했던 몇 가지 이유 중에 하나가 타인과 지식과 정보를 교류하기 위함도 있습니다.

더 나아가서는 나중에 코로나 시국이 좀 나아지면
제 블로그에서 교류가 활발한 분들과 대면으로 만남을 가지면서 경험과 아이디어를 공유할 수 있는
생산적 자리를 가지면 어떨까라는 막연한 생각도 하고 있습니다.