[공유] 신성철 선생님 강의 요약<부동산과 금리>

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신성철 선생님 강의 요약<부동산과 금리>

https://youtu.be/uC7BLAl-kOI

이틀뒤에 영상 내리신다고 합니다...!
그전에 기록.

요약

실수요장에서의 가격 상승 패턴

부동산이 올라가려면 비용보다 수익이 커야 함 (비용 < 수익)
즉, 매출 (임대 수익)이 올라가야 한다.

마치 흑자 가게의 수익률이 증가할 때 권리금이 올라가는 구조와 같음.

이를테면 매달 1,000만 원 수익이 내던 게 수익이 2,000만 원으로 뛰었다?
그러면 매달 2000만 원을 벌어들이는 사업체는 권리금이 올라갈 수밖에 없음.

사업체 = 권리금
부동산 = 시세차익

돈을 많이 버는 만큼 그 플랫폼에 대한 가치도 따라서 상승하는 것임 즉 매우 자연스러운 현상

실수요장의 하락 신호

수익률이 비용을 넘어가는 순간이 임계점이 될 가능성이 높다. 이런 때가 부동산 역사적으로 딱 두 번 있었음 (비용 > 수익)

2011년 말
2019년 초

유동성 장세 특징

실수요 장에서는 비용보다 수익이 커야지 올라가는 장이었다면, 유동성장에서는 유지 비용(금리, 임대료, 수리비)가 늘어나도 미래 기대이익이 크다고 판단된다면 계속 올라갈 수 있는 장임.

사업체로 예를 들면

권리금이 많이 올라간다는 것은 그만큼 미래 기대이익이 크기 때문임
그런데 권리금이 올라가면 올라갈수록 비용 증가는 늘어남.

만약 -200씩 매달 적자가 쌓이는 구조라면 사업체가 버티기가 힘들 것임
그러나 미래 기대이익이 적자폭 보다 크다면 얘기가 달라짐

즉, 비용이 증가하더라도 미래 기대 이익이 더 클 것이라는 심리가 높다면 매매가는 계속 올라갈 수밖에 없는 구조.

과거에 같은 패턴으로 수익을 냈던 곳이라면, 과거와 비슷한 상황이 연출되었을 때 미래 기대이익이 클 수가 있음 (과거와 현재의 값은 연동되어 있다고 보면 됨)

그러나 그 지점이 곧 유동성 장의 끝, 하락장이 시작될 가능성도 배제하면 안됨.(비용이 증가할 수록 그만큼 외적요소에 대한 리스크에 취약하다는 의미이기 때문임)

실수요장 = 비용보다 수익이 큰 시장 (비용 < 수익)
유동성장 = 권리금이 너무 급하게 올라가서 비용이 수익보다 큰 현상 (비용 > 수익) EX) 서울, 세종

지방 광역시 임대수익률은 3-4%대임 즉 금리가 지방 부동산에 유의미한 영향을 끼치려면 적어도 금리가 4% 이상은 가줘야 할 것임... 그러나 꼭 금리가 올라간다고 해서 가격 하락을 얘기하는 것은 아님

가격이 하락하려면 부동산의 절대가격이 높아야 하는데 지방 같은 경우는 아직 가격이 저렴해서 금리 상승으로 인한 이자율이 그렇게 높지 않을 것이기 때문...

가격이 하락하게 되면 매매가와 전세가가 붙어서 전세가율이 올라감 즉 수익률이 올라간다는 거
(비용보다 수익이 큼)

부동산에서는 전세가 상승이 나올 경우 매가가 올라갈 확률이 매우 높음.

하락 변수

전세자금 대출

과거에는 전세자금 대출이라는 개념이 없었기 때문에 금리와는 거의 무관했음
하지만 전세자금 대출이 나오면서 금리와의 상관관계가 생김.
만약 이번 장에서 하락이 나온다면, 전세가 하락이 트리거가 될 가능성이 있음.
즉 전세자금 대출 규제로 인한 전세금의 총액 감소로 인해 상방이 막힐 가능성이 있다는 것임.

하지만 주택시장은 닫힌 계임.

누구나 전세던, 월세던, 매매던 어떠한 형태로든 살아야 함...

만약 어느 지역에 공급량이 없으면
금리가 올라가고 전세자금 대출 총액을 줄이려고 해도 한계가 있을 수밖에 없음.

이렇게 되면 월세가 더 올라갈 거임.

즉 반전세(전세 + 월세)나 월세로 전가될 가능성이 높음.
독점력 있는 지역이나 물건은 금리 건 전세자금 대출 규제 건 상관이 없음.

핵심은 공급이 있냐, 없냐임

공급 > 수요 = 금리 인상에 타격을 받을 수 있음.
수요 > 공급 = 금리 인상과 거의 상관이 없음.

수요가 없는 지역들은 금리 인상으로 인해 공급 증가가 될 수 있다.

결론

금리 인상은 하락 요인이 맞다.

하지만 유의미한 금리 인상(4~5%) 이상의 금리 상승이 나오지 않는 이상
대한민국 부동산 시장에 금리가 끼치는 영향은 매우 제한적일 것이다.

그렇기 때문에 현재 금리 상승 기조 정도로는 부동산시장의 판도를 바꾸기에는 어려울 가능성이 높다.