[공유] 은행에서 부동산 담보대출이 부족할 때는 이렇게 해 보세요!

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은행에서 부동산 담보대출이 부족할 때는 이렇게 해 보세요!

안녕하세요. jenny2020 입니다.

부동산 매수를 위해 은행에서 그 부동산 물건을 담보로 대출 받을때, 예상했던 금액보다 대출이 적게 나온다면?

준비했던 자금 운영 계획이 틀어지기 때문에 아주 당혹스럽죠. 제가 바로 이런 상황을 겪고 있을때, 고수들이 사용한다는 '공담(공동담보)'을 알게되었습니다. 이번 생에 처음으로 상업용 부동산을 투자하다보니 참 많은 것을 배우고 체득하게 되네요.

아무 것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.
반면에 새로운 일을 벌이면 수만가지 일들이 일어난다.

'공담(공동담보)'란?

내가 대출받고자 하는 부동산을 담보로 하는 것 외에, 추가로 ''다른 부동산''을 공동담보로 은행에 제공하여 대출금액을 늘리고 대출이자율을 낮추는 방법입니다.

예를들어 10억원의 상가를 매수해서, 은행대출은 8억 대출받고, 내돈(일명 실투금)은 2억을 준비할 계획이었다고 하죠.

그런데 은행에 갔더니, 헉~ 대출이 6억 밖에 되지 않는답니다. 그러면 내 대출계획은 2억(8억-6억)이 모자라게 됩니다. 물론 현재 들고있는 실투금 현금도 모자라구요.

이때, 내가 소유한 아파트가 있다면 '공담(공동담보)'로 활용하여 추가로 대출을 받을 수 있습니다. 내 소유 아파트에 현재 내가 살고있고 기존 대출이 없다면 공담으로 더욱더 좋죠.

KB시제 10억 - 전세 5억 - 방빼기 약 1억 = 4억
→ 4억 x 대출담보비율 50~70% (은행마다 다름)
→ 2억~2.8억 정도 대출 가능합니다.

이렇게 하면, 새로 매수한 상가를 담보로 대출 6억을 받고, 내 소유 아파트를 공담(공동담보)으로 2억을 추가로 대출받을 수 있습니다. 즉, 원래의 자금운영 계획대로 총 8억의 대출이 가능하죠.

단, 주의할 점이 있습니다.
내가 전세 준 세입자가 갑자기 이사간다고 할 경우, 새로운 전세입자를 구하기 어려울 수 있습니다. 일명 '깡통전세'가 되기 때문이죠. 새로운 전세입자는 은행의 근저당권자 (내가 상가로 대출받은 공담 때문에) 보다 후순위가 되는 것을 꺼려합니다.

만에하나 이 아파트가 경매로 넘어간다면, 은행이 먼저 대출금을 선순위로 회수하기 때문에 새로운 세입자는 전세금을 일부 잃을 수도 있기 때문입니다.

그러므로 기존 전세입자가 이사갈 경우에 대비해서, 공담으로 대출받는 금액을 내가 감당할 수 있는 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

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